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不動産投資ローンの融資を受ける前に知っておきたい大事な知識

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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「融資を制する者は不動産投資を制する」といわれるように、不動産投資をするうえで融資はとても重要なもので、大半の方は不動産投資ローンを利用して投資をおこないます。

不動産投資ローンとは、投資目的のアパートやマンション(ワンルームマンション、一棟アパート・マンション)といった不動産物件を購入するために、それらの物件を担保として金融機関から融資を受けることを言います。その性質からアパートローンと呼ばれることもあります。

不動産を購入するためのローンというと、まず住宅ローンが思い浮かぶと思いますが、不動産投資ローンとの違いはわかりますか?また、ローンとはいわゆる借金なので、ローンを組むことに抵抗を感じる人もいるでしょう。ローンを借りるメリットとデメリットはわかりますか?

この記事では、不動産投資を行ううえで必ず知っておきたい不動産投資ローンの知識をまとめます。

不動産投資ローンと住宅ローンとの違い

まずは、不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて確認しましょう。
これらはいずれも不動産物件を購入するためのローンですが、住宅ローンは「自身の住居の購入」、不動産投資ローンは「収益目的の投資用不動産の購入」と、その目的が異なります。

融資の審査基準が異なる

ローンの目的が異なることから、その審査基準も異なります。
住宅ローンは「借主の信頼性重視」です。融資を受ける際に審査される「属性」の審査ポイントは複数あり、収入の安定性、年収、所属企業の信頼性、勤続年数、年齢、資金額といった、借主が継続して返済を行うことができるかどうかを重点的に見ています。

一方で不動産投資ローンは「事業の採算性重視」です。投資予定の不動産の収益性、資金計画、キャッシュフローといった、不動産投資事業に採算性があるかどうかを重点的に見ています。もちろん、住宅ローン同様に借主の返済能力も見られますが、事業の採算性も見られることになります。

事業の採算性を重視する不動産投資ローンでなぜ個人の与信が必要なのか?という疑問を持たれるかもしれませんが、その理由は投資物件を購入後に本業の収入が減少した場合、家賃収入を融資の返済ではなく生活費に回してしまうかもしれないと考えられるからです。

融資したお金が回収できなくなるという事態にならないよう、収支をチェックするために個人の与信が必要となります。

不動産投資で住宅ローンは利用できるのか

概して、不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査は厳しく、金利は高いです。それなら住宅ローンを利用したい、と思うのが自然でしょう。

不動産投資で住宅ローンは「利用できない」と考えて差し支えありません。
より正確に言うと、収益性を重視した不動産投資では、住宅ローンは利用できません。例えば投資用区分マンションや一棟アパート・マンションの購入において、ということです。

少し含みをもった言い方をしましたが、その理由は、住宅ローンを利用できるものもあるからです。投資物件の半分以上の面積がオーナーの住居であれば、住宅ローンを利用できます。例えば2階建て一棟アパートで、2階はすべてオーナーの自宅、1階は賃貸というような物件です。いわゆる「賃貸併用住宅」と呼ばれるタイプです。
通常、賃貸併用住宅は収益性が悪いです。いま住んでいる一戸建てを建て替えるときにせっかくだから賃貸収入も得ようと考えて行うなら別ですが、これから投資用不動産を購入するにあたっては、投資対象となりえないでしょう。

あくまでも住宅ローンは、自身の住居を購入するためのローンです。投資目的の融資は、不動産投資ローンを利用しましょう。

不動産投資ではローンを利用すべきか

ローンは「借金」です。不動産投資をするのに、借金をしてまで行うべきなのでしょうか?それともあまったお金でやるべきなのでしょうか?

結論としては、不動産投資ではローンを利用すべきです。理由は以下です。

  1. 自己資金がたまるまで待つのは時間の無駄
  2. 今は超低金利である
  3. レバレッジをかけられる

1.自己資金がたまるまで待つのは時間の無駄

サラリーマンの生涯年収は、大卒で2億5000万円~2億8000万円と試算されています。となると、自己資金で2500万円の物件を購入するとなると、生涯年収の10%近い金額をコツコツ貯めなければなりません。ともすると10年以上かかります。

投資を行ううえで、これは時間の無駄です。不動産投資ローンを利用して融資を受ければ、物件価格の7割~9割を借りることができます。2500万円の物件なら、250万円~750万円の自己資金があれば物件を購入できるわけです。2500万円を貯めるよりもずっと早く、不動産のオーナーになれます。

早く購入することで、不動産投資の経験を積むことができますし、早くから事業収入を得ることができます。物件を持たずにいろいろ調べているのと、実際に所有してオーナーになるのとでは、得られる経験は雲泥の差です。もちろん家賃収入を得ながらです。

全額貯まるまで待っていては、貴重な経験も、家賃収入も、どちらも得られないのです。

2.今は超低金利である

ローンを利用するデメリットには、金利の返済があります。ローンを使って物件を買えば早くから家賃収入を得られるとはいえ、一括支払いよりも総額は高くなるのは間違いありません。

ですが、今は金利が非常に低い、超低金利時代です。例えば、現在の変動金利型の相場は1%~2%程度にまで低下しています。融資を受けても利子があまりつかないので、一括支払いと比べても総額はそれほど高くなりません。

3.レバレッジをかけられる

不動産投資ローンを利用すればレバレッジを効かせられ、投資効率が上がります

例えば年間家賃収入144万円(月12万円)の、2500万円の物件を購入したとしましょう。これを全額自己資金で購入した場合と、2000万円の融資を受けて自己資金500万円で購入した場合の、自己資金に対する年間の利益率を比較します。

  • 全額自己資金:144万円 ÷ 2500万円 × 100 = 5.76%
  • 自己資金500万円:144万円 ÷ 500万円 × 100 = 28.8%

融資を受けた場合、自己資金に対する利益率は28.8%と、全額自己資金の5.76%よりも圧倒的に高くなりました。小さな資金で大きな利益を生み出したことになります。これを「レバレッジをかける」といいます。投資の効率が非常によいことがお分かりいただけるかと思います。

レバレッジ(leverage)とは、「てこ、レバー(lever)」を原義とする言葉です。てこの原理のように、小さな力で大きなものを動かせるということですね。

ただし、過度にレバレッジをかけようとするとリスクも高まりますので、適度に行う必要があります。自己資金は物件価格の1割~3割くらいは用意するつもりでいてください。自己資金ゼロ、頭金ゼロを売り文句にする不動産投資業者の営業マンもいますが、頭金ゼロということはフルローンですので、月々の返済額が大きくなります。内容次第ではありますが、レバレッジのかけすぎになりやすいので要注意です。

参考“自己資金0円”って、どんな仕組み?

2種類の不動産投資ローン

不動産投資ローンには2つの種類があります。「提携ローン」と「非提携ローン」です。

提携ローンは、不動産会社と提携する金融機関が提供するローンです。提携先の不動産会社から物件を購入することが前提となりますが、融資の審査が通りやすくなったり、金利を下げる交渉をしてくれたりといったメリットがあります。

非提携ローンは、自身で金融機関から受けるローンです。物件を購入する不動産会社の縛りはありませんが、金融機関選びや手続き、交渉はすべて自分自身で行うことになります。

金融機関によってその審査基準や金利は異なります。大まかには、以下のような傾向があります。メガバンクは金利が低いものの審査も厳しく、逆に消費者金融やクレジット会社などのノンバンクは審査が優しいものの金利は高いです。

  • 金利の低さ:メガバンク>日本政策金融公庫>地方銀行>信用金庫・信用組合>ノンバンク
  • 審査の厳しさ:メガバンク>信用金庫・信用組合>地方銀行>ノンバンク>日本政策金融公庫

融資でまず検討したい「日本政策金融公庫」

ここで注目してほしいのが「日本政策金融公庫」です。日本政策金融公庫は金利が低いのに審査も厳しくないのです。

銀行の融資と比較すると、以下のような違いがあります。

  • 固定金利のみ
  • 融資限度額 4800万円(銀行は1億〜3億円)
  • 借入期間 最長20年(銀行は35年)
  • 保証人不要(銀行は1名必要)

日本政策金融公庫で融資を受けるには、借入の目的を「不動産投資(=自身の収入)」ではなく「不動産賃貸事業(=国民生活のため)」とする必要があったり、自己資金が50%または担保物件が必要だったりと、その審査基準は他の銀行と比べて特殊です。詳しくは不動産会社の担当者または不動産投資経験者に話を聞くとよいでしょう。

主な金融機関の融資の特徴を知ろう

融資を行う際には3つの判断基準があるといわれています。金融機関によって特徴はありますが、まずは以下の3つの判断基準と個人の属性を照らし合わせて融資戦略を練ってみましょう。

  1. 融資可能エリア
  2. 借主個人の属性(借主の信頼性)
  3. 物件の担保価値の評価方法(事業の採算性)

以下の表に主な金融機関の特徴についてまとめましたので参考にしてみてください。

メリット デリット
都市銀行
  • 全国対応
  • 低金利
  • 融資がおりやすい
  • 貸出期間が短い(最長15年)
  • 借入比率が小さい(物件価格の5割程度)
  • 物件の登記をしてからでないと融資を受けられない
地方銀行
  • 低金利
  • 独自のプランが用意されていることが多い
  • 不動産投資への融資に積極的な銀行が多い
  • 全国対応は難しい
信用金庫
  • 個人投資家の相談にも親身になってくれる
  • 地方銀行より融資の敷居が低い
  • 高額の融資は難しい
  • 地域性が強いため全国対応は難しい
ノンバンク
  • 融資の敷居が低い
  • 高額融資にも期待できる
  • 全国対応も可能
  • 金利が高い

固定金利型と変動金利型のどちらを選ぶべきか

不動産投資ローンの金利には、金利が変動する変動金利型と、固定された固定金利型があり、どちらを選ぶかがポイントになります。

変動金利型は、世の中の金利動向(短期プライムレート)に連動して半年ごとに金利の見直しが行われます。超低金利の恩恵を受けられるのは変動金利型ですが、将来的に金利が上昇すれば返済額が高くなります。
収支計画が立てにくいというデメリットがありますが、うまく利用すれば当初の計画より返済総額を減らせる可能性があります。銀行の不動産投資ローンを利用する場合、ほとんどが変動金利型です。

固定金利型は全期間または一定期間、金利が変わりません。固定金利型は返済計画が立てやすく安心感がありますが、そのぶん変動金利よりも高めの金利になっています。そして短期プライムレートが下がってより金利が下がったとしてもその恩恵を受けることはできません。金利が上昇する局面に入る前に低金利で借入をすれば支払額を抑えることができるでしょう。
3年固定、5年固定といった一定期間の金利固定の場合、その固定期間が短いほど金利は低くなります。保証期間が長いほど安心代(=高金利)がかかるということです。
日本政策金融公庫は固定金利型のみで、変動金利型はありません。

金利が低ければ低いほど物件購入にかかる費用が小さくなるので、実質利回りは高くなります。投資効率にかかわる重要な数値です。

元金均等と元利均等のどちらを選ぶか

返済方法には大きく分けて「元利均等」と「元金均等」の2つがあります。

元金均等は初期の返済額が大きいため、はじめのうちは経営が厳しくなるかもしれませんが確実に融資残高が減るため返済総額を抑えることができます。 低金利で借入期間を短くし、支払総額をできる限り抑えるという点においては元金均等で借りるのが理想的ですが、サラリーマン大家さんが賃貸物件を購入する場合にはなかなか条件が揃わず実践は難しいでしょう。

元利均等は月々の返済額が決まっているので、収支計画が立てやすいものの元金がなかなか減らず、金利の負担がふくらみ状況によっては返済総額が増えることがあります。

サラリーマン大家さんが中古物件をローンで購入する場合、借入期間を長くして月々の返済額を軽減する元利均等を選ぶことになります。
元利均等は当初は利息の返済が大きいので、それを損金として経費計上できるというメリットがあります。
返済額が大きくても多くの経費が計上できれば、その部分は手元に残る資金と考えることができるためキャッシュフローが良くなります。

融資審査でよくある疑問

不動産投資ローンを利用するにあたり、以下のような疑問を持たれる方がよくいらっしゃいます。

  • 住宅ローンの返済があっても利用可能か?
  • 高齢でも利用可能か?
  • 審査で融資NGになったらどうすればいい?

結論としては、いずれも融資を受けられます。詳細を説明していきます。

住宅ローンの返済があっても利用可能か?

すでに住宅ローンを組んで自宅を購入されている方は、不動産投資のためにさらにローンを組むことが可能なのだろうか?と疑問が浮かぶでしょう。

住宅ローンの返済が残っていても、追加で不動産投資ローンを利用することはできます。各ローンは返済原資が異なり、住宅ローンは給与収入、不動産投資ローンは家賃収入です。そのため不動産事業の採算性さえ問題なければ、融資は受けられます。

ただし、融資が可能かどうかと無理なく返済できるかどうかは別の話です。当然ながら月々の返済額は大きくなるので、事業計画、返済計画は慎重に立てたうえで決断する必要があります。

高齢でも利用可能か?

相続税対策として、不動産投資を検討している方もいらっしゃるでしょう。現金よりも不動産のほうが、同じ資産額に対する相続税は少なくなり、節税効果があります。相続対策を考える人は年配の方が多いでしょうから、今からローンを組めるのか?と思われるでしょう。

不動産投資ローンは、年配の方でも利用可能です。ただし、事業の継承人が必要なことがほとんどです。説明したとおり、不動産投資ローンは年収や所属企業といった属性に加えて事業の採算性が重視されます。お子さんやお孫さんなど、不動産投資事業を継承する人が決まっているのであれば、融資を受けることができます。

審査で融資NGになったらどうすればいい?

融資を申し込んでも審査の結果NGになることがあります。

融資を断られたとき、一番に考えるのは自分の属性や物件の資産価値が条件に満たなかったのではないかということだと思いますが、金融機関の融資部門は物件状況や買主を詳細に調査し、反社会勢力が関わっていないかなどコンプライアンス違反の有無についても厳しくチェックします。

審査情報は機密事項であるため、融資NGになったとしても金融機関の担当者は理由を答えてくれません。
もし融資NGになった場合は、担当者に質問して少しでも多くの情報を得る努力をしましょう。そうはいっても明確な理由は答えてもらえないので、あれこれ聞いてみながら担当者の話し方やニュアンスから察する努力をすることが大切です。

コンプライアンス違反があったと思われる場合には、速やかに対象物件や売主を変える必要があります。
物件評価が低いという理由による融資NGの場合は交渉の余地がないので諦めるしかありませんが、中には交渉次第でNGが覆るケースもあります。
それは金融機関の融資担当者はOKを出したのにその後のプレゼンに失敗してNGに転じてしまったケースです。
その場合は次こそ融資OKになるよう、個人の属性に関するものや物件状況などをまとめた説得力のある資料を用意する必要があります。さらにその金融機関とつながりのある不動産会社などの信用を活用させてもらうのも有効です。

なにより大切なのは融資担当者との信頼関係を築くことです。

まとめ

いかがでしょうか。不動産投資を行うのであれば現金が貯まるまで待つのではなくローンを利用したほうがよく、そのローンは住宅ローンではなく不動産投資ローン(アパートローン)です。審査は住宅ローンよりも厳しいですが、その審査基準は金融機関により異なりますので、不動産会社の提携ローンや日本政策金融公庫を利用するなど、様々な工夫が可能です。

融資NGになった場合の対策もご紹介しましたが、まずはそうならないように綿密な対策と融資戦略を立てることが大切です。

とはいえ、いざローンを組むとなると長期間の返済が必要になるのは間違いないので、簡単に決断できるものではないでしょう。当サイトでは不動産コンサルタントの無料相談が利用できますので、融資の受け方や提携ローン、返済計画の立て方などあらゆる面でご協力させていただくことができます。是非お気軽にご利用ください。

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