特許出願中不動産投資を投資家目線でアドバイス 東京23区人気エリア・駅近・低価格帯

当社は「長期的顧客主義」を実践するために投資家目線のアドバイスを行っています

検討中の方 商談中の方 物件を所有している方

中立的な相談相手がほしい方

無料相談のお申込み

“自己資金0円”って、どんな仕組み?

自己資金0円の本当のからくりを知ってください

不動産とひと口に言っても、実にさまざまな種類があります。数千万円単位から、数億以上に及ぶものまで…、おそらく世の大半の人にとっては、決して安い買い物ではなく、むしろ、非常に高額な商品です。生涯を通して、家族と暮らすためのマイホームなら、思い切った決断に踏み切ることもできるでしょうが、運用のための購入となると、「それって、お金持ちがすることでしょ?」 「投資に回せるお金?そんな余裕、あるわけないじゃないですか!」となるのが、普通の感覚だと思います。

しかし、どうでしょうか。電車の宙づり広告にふと目をやると、そこには「自己資金0円から始める不動産投資!」といった魅力的なキャッチコピーと共に、さまざまなメリットが紹介されていますよね?“実は、不動産運用は、思っているよりも敷居が低いんです”、“元手のない方でも、始められますよ”という具合に。

間違いだらけの不動産投資では、不動産運用の水面下に潜む、さまざまな実情をお伝えしていますが、この類いも、“落とし穴”のひとつだと、捉えておいた方が身のためです。これから、不動産会社側の販売利益のからくりと共に、その理由をご説明したいと思います。

『販売価格2000万円、自己資金0円でスタートできます』

仮に、このような物件があったとします。文字どおり、忠実に受け取るとしたら、「自己資金0円=リスクなしで、不動産投資がスタートできる」のですから、購入者側としては、まさに夢のような話ですよね?

● 販売価格 :2,000万円
● ローン額 :2,000万円(融資査定額)
● 自己資金 :なし

次に、この詳細を不動産会社側の視点から見てみましょう。

<ケース1>

● 販売価格 :2,000万円
● ローン額 :2,000万円(融資査定額)
● 仕入値 :1,500万円
● 販売利益 :500万円
● 自己資金 :なし

仕入値とは、読んで字のごとく、物件の仕入れ値です。販売利益とは、販売価格から仕入値を差し引いた金額で、いずれも一般に公開されることはありません。

※販売利益は、売主なのか、代理販売店か、仲介業者なのかによって、仕入値以外にも、販売代理請負料などを差し引く場合もあります。さらに詳しく知りたい方は、不動産投資の素顔 ~本当に利益を得ているのは誰?~をご参照ください。

ご覧のとおり、

販売価格 = 融資査定額

となっていますが、実は、自己資金0円でも、不動産投資がスタートできる理由は、この図式に集約されています。

一般的に、販売価格は、「銀行の融資(ローン)がいくらになるか」というのが、ひとつの指標になります。融資査定額を販売価格に設定しなくてはならないという決まりはありませんし、仕入値以上で販売すれば、諸経費を差し引いた差額は、1,800万円であろうと、2,300万円であろうと、丸々、業者の利益になります。

しかし、仕入値が1,500万円の物件に対して、銀行が「2,000万円までなら、融資しますよ」と回答した場合、売り出しの販売価格は、2,000万円とするのがおおむね現状です。それは、なぜだと思いますか? 理由はシンプルです。

名目上、「自己資金0円」をウリにして、お客様に購入を促すことができて、なおかつ、
不動産会社が、最も収益をあげられる価格
だからです。

<ケース2>

● 販売価格 :2,300万円
● ローン額 :2,000万円(融資査定額)
● 仕入値 :1,500万円
● 販売利益 :800万円
● 自己資金 :300万円

仮に、融資査定額2,000万円に対して、販売価格を2,300万円としたとします。もし、仕入値が先例と同じく、1,500万円だったとしたら、業者としては、販売利益が800万円となるので、利益率は倍増しますよね?(ここでは、分かりやすくするために、諸経費の差し引きは除きます)

しかし、融資査定額とは、金融機関が第三者機関として融資金額を査定したもので、その物件の融資MAX値になる特性を持っているため、それ以上の価格で販売したとしても、その査定額以上の融資は下りません。

当然ながら、自己資金300万円の負担がかかってくるので、購入者にとっては、グンとハードルが上がるため、業者にとっては、販売上のリスクをより高めることになります。

<ケース3>

● 販売価格 :1,800万円
● ローン額 :2,000万円(融資査定額)⇒1,800万円
● 仕入値 :1,500万円
● 販売利益 :300万円
● 自己資金 :なし

逆に、2,000万円まで融資が可能なのに、その査定額以下の1,800万円で販売すると、それがそのままローン額になるため、利益は300万円に下がってしまいます。

これらのことを踏まえると、めいっぱいの融資査定額を販売価格に設定することが、業者にとって、いかに一石二鳥であるかということは、もうお分かりではないかと思います。

<ケース1>

● 販売価格 :2,000万円
● ローン額 :2,000万円(融資査定額)
● 仕入値 :1,500万円
● 販売利益 :500万円
● 自己資金 :なし

自己資金0円。その甘い言葉の裏には、もれなく、販売価格を全額ローンで組む“フルローン”を活用した運用方法が用意されているのです。

営業マンの殺し文句に、翻弄されてはいけません!

「金融機関から、この融資額が出たということは、それだけ価値がある物件ということです」
「自己資金もかからないので、始めるのに良いタイミングだと思います」

往々にして、営業マンは、肝心の“価格”から少しずつ論点をずらし、その物件を購入できることがいかにラッキーかといった絶妙なトークで、口説きにかかってくるでしょう。

たしかに、“金融機関が、高い査定融資額を出した”ことは、“価値ある物件”のひとつの裏付けにはなりますが、“その販売価格が正当かどうか?”については、別問題です。前述したように、融資査定額で販売しなければならないというルールなど、どこにもないのです。

「融資査定額と同額で売れば、最良の利益が得られる」⇒「じゃあ、この金額で売ろう」

悲しいかな、これが一般的な不動産会社の考え方であり、「少し価格を下げて提供すれば、より運用やすくなるだろう」といったお客様目線は、どこにも含まれていません

こうした実情を知らず、営業マンから言われたとおり、“価値ある物件を購入できたこと”に感謝して、取引を終える…。知らぬが仏と言うように、それでお客様本人が満足しているのであれば、それはそれで良いと思います。

しかし、運用として収益物件の購入を検討している以上、真に価値があるものを、できればなるだけ安く買えたら良いに越したことはないですよね?

これまでは、今回ご紹介した事例のような大きな融資査定額は、それ相当の物件にしか出なかったのですが、最近では、「それほどの価値があるのか?」と疑問に思う物件も増えてきました。

一概には言えませんが、こうした現状と共に、“自己資金0円”の謳い文句に翻弄されて、思いも寄らない物件を購入してしまう可能性も潜んでいることは確かです。そのまま釣り上げられてしまわないように、十分に注意していただきたいと思います。

不動産投資の「プロの目利き」を数値化! 無料会員登録で収益物件の独自分析データをご提供

会員登録の3つのメリット(完全無料)

  1. 数値化した「プロの目利き」データがわかる
    収益性・安定性・リスク回避性の分析システム「MIKATA(ミカタ)イズム™」を利用できます。
  2. 非公開物件を閲覧できる
    Webサイトで公開している物件はごく一部。ネットでは探せない非公開物件情報をご紹介します。
  3. 最新の物件情報を受け取れる
    良い物件を見つけるのはスピードが命。最新の物件情報をいち早くメールでお届けします。
今なら無料プレゼント!業界歴16年間の集大成、現役不動産営業が語る、『間違いだらけの不動産投資』電子書籍(PDF)を無料ダウンロードできます。
今なら電子書籍(PDF)を無料プレゼント!

無料相談も受け付けています

不動産投資初心者の方、中立的な相談相手が欲しい方には、無料相談も受け付けています。経験豊富な不動産投資コンサルタントが投資家目線で課題をヒアリングし、中立的な観点でアドバイスを行います。

※不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様の状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

休日・平日の朝や夜の時間帯でも可能です。
お申込みフォームへ

気になる物件等ございましたら、弊社でもご紹介可能です。
今後の運用方法にお悩み中の方、売却や相続もお気軽にご相談ください。

このエントリーをはてなブックマークに追加

前のページへ 不動産投資の素顔 ~本当に利益を得ているのは誰?~

次のページへ 『高利回り物件≠お買得』って、ホント?

「プロの目利き」を数値化!無料会員登録で収益物件の独自分析データをご提供

会員登録の3つのメリット
(完全無料)

  1. 数値化した「プロの目利き」データがわかる
  2. 非公開物件を閲覧できる
  3. 最新の物件情報を受け取れる
今なら電子書籍(PDF)を無料プレゼント!

無料相談のお申込み

休日・平日の朝活時間帯・夜も開催中

投資家目線で課題をヒアリングし中立的な観点でアドバイスを行います。

お申込みフォームへ

新着の取扱い物件

23区人気エリア・駅近・低価格帯限定

ときわ台駅 徒歩4 TJ東武東上線 2,020万円 5.56%利回り この物件の詳細を見る
蔵前駅 徒歩5 A都営浅草線 2,880万円 5.13%利回り この物件の詳細を見る
千住大橋駅 徒歩5 KS京成本線 2,150万円 4.97%利回り この物件の詳細を見る

取扱い物件一覧

業界歴16年間の集大成間違いだらけの不動産投資今なら電子書籍(PDF)を無料プレゼント
プロの目利き情報を数値化』した物件データを
無料会員登録でご提供いたします。