不動産投資TOKYOリスタイル

特許取得

不動産投資を投資家目線でアドバイス
東京23区・駅近・低価格帯

“自己資金0円”って、どんな仕組み?「元手なし」は信用して大丈夫?

自己資金0円の本当のからくりを知ってください

「不動産」とひと口に言っても、実にさまざまな種類があります。数千万円単位から、数億以上に及ぶものまで…、おそらく世の大半の人にとっては、決して安い買い物ではなく、むしろ、非常に高額な商品です。生涯を通して、家族と暮らすためのマイホームなら、思い切った決断に踏み切ることもできるでしょうが、運用のための購入となると、「それって、お金持ちがすることでしょ?」「投資に回せるお金?そんな余裕、あるわけないじゃないですか!」となるのが、普通の感覚だと思います。

しかし、どうでしょうか。電車の宙づり広告にふと目をやると、そこには「自己資金0円から始める不動産投資!」といった魅力的なキャッチコピーと共に、さまざまなメリットが紹介されていますよね?“実は、不動産運用は、思っているよりも敷居が低いんです”、“元手のない方でも、始められますよ”という具合に。

間違いだらけの不動産投資では、不動産運用の水面下に潜む、さまざまな実情をお伝えしていますが、この類いも、“落とし穴”のひとつだと、捉えておいた方が身のためです。これから、不動産会社側の販売利益のからくりと共に、その理由をご説明したいと思います。


『販売価格2000万円、自己資金0円でスタートできます』

仮に、このような物件があったとします。文字どおり、忠実に受け取るとしたら、「自己資金0円=自己資金なしで不動産投資がスタートできる」のですから、購入者側としては、まさに夢のような話ですよね?

販売価格 2,000万円
ローン額 2,000万円(融資査定額)
自己資金 なし

次に、この詳細を不動産会社側の視点から見てみましょう。

<ケース1>
販売価格 2,000万円
ローン額 2,000万円(融資査定額)
仕入値 1,500万円
販売利益 500万円
自己資金 なし

仕入値とは、読んで字のごとく、物件の仕入れ値です。販売利益とは、販売価格から仕入値を差し引いた金額で、いずれも一般に公開されることはありません。

※販売利益は、売主なのか、代理販売か、仲介業者なのかによって、仕入値以外にも、販売代理請負料などを差し引く場合もあります。さらに詳しく知りたい方は、不動産投資の素顔 ~本当に利益を得ているのは誰?~をご参照ください。

ご覧のとおり、

販売価格 = 融資査定額

となっていますが、実は、自己資金0円でも、不動産投資がスタートできる理由は、この図式に集約されています。

一般的に、販売価格は、「銀行の融資(ローン)がいくらになるか」というのが、ひとつの指標になります。融資査定額を販売価格に設定しなくてはならないという決まりはありませんし、仕入値以上で販売すれば、諸経費を差し引いた差額は、1,800万円であろうと、2,300万円であろうと、丸々、不動産会社の利益になります。

しかし、仕入値が1,500万円の物件に対して、銀行が「2,000万円までなら、融資しますよ」と回答した場合、売り出しの販売価格は、2,000万円とするのがおおむね現状です。それは、なぜだと思いますか? 理由はシンプルです。

名目上、「自己資金0円」をウリにして、お客様に購入を促すことができて、なおかつ、
不動産会社が、最も収益をあげられる価格
だからです。

<ケース2>
販売価格 2,300万円
ローン額 2,000万円(融資査定額)
仕入値 1,500万円
販売利益 800万円
自己資金 300万円

仮に、融資査定額2,000万円に対して、販売価格を2,300万円としたとします。もし、仕入値が先例と同じく、1,500万円だったとしたら、不動産会社としては、販売利益が800万円となるので、利益率は倍増しますよね?(ここでは、分かりやすくするために、購入に掛かる諸経費は除きます)

しかし、融資査定額とは、金融機関が第三者機関として融資金額を査定したもので、その物件の融資MAX値になる特性を持っているため、それ以上の価格で販売したとしても、その査定額以上の融資は下りません。

当然ながら、自己資金300万円の負担がかかってくるので、購入者にとっては、グンとハードルが上がるため、業者にとっては、販売上のリスクをより高めることになります。

<ケース3>
販売価格 1,800万円
ローン額 2,000万円(融資査定額)⇒1,800万円
仕入値 1,500万円
販売利益 300万円
自己資金 なし

逆に、2,000万円まで融資が可能なのに、その査定額以下の1,800万円で販売すると、それがそのままローン額になるため、利益は300万円に下がってしまいます。

これらのことを踏まえると、めいっぱいの融資査定額を販売価格に設定することが、業者にとって、いかに一石二鳥であるかということは、もうお分かりではないかと思います。

<ケース1>
販売価格 2,000万円
ローン額 2,000万円(融資査定額)
仕入値 1,500万円
販売利益 500万円
自己資金 なし

自己資金0円。その甘い言葉の裏には、もれなく、販売価格を全額ローンで組む“フルローン”を活用した運用方法が用意されているのです。

商売の世界には当然「原価」が存在しますので以上の内容について全否定するわけではありません。
これはその内容の全貌公開という観点で捉えて頂けたらと思います。

前提としてこういった内容をご理解頂き、安易に飛びつくのではなく、「投資家」として、まずその価格が適正かどうかを分析し見極めることが非常に重要であるということ肝に銘じて頂けたらと思います。

営業マンの殺し文句に、翻弄されてはいけません!

営業マンから下記のように言われたことがある人も多いのではないでしょうか?

「金融機関から、この融資額が出たということは、それだけ価値がある物件ということです」
「自己資金もかからないので、始めるのに良いタイミングだと思います」

往々にして、営業マンは、肝心の“価格”から少しずつ論点をずらし、その物件を購入できることがいかにラッキーかといった絶妙なトークで、口説きにかかってくるでしょう。

たしかに、“金融機関が、高い査定融資額を出した”ことは、“価値ある物件”のひとつの裏付けにはなりますが、“その販売価格が正当かどうか?”については、別問題です。前述したように、融資査定額で販売しなければならないというルールなど、どこにもないのです。

「融資査定額と同額で売れば、最良の利益が得られる」⇒「じゃあ、この金額で売ろう」

悲しいかな、これが一般的な不動産会社の考え方であり、「少し価格を下げて提供すれば、より運用やすくなるだろう」といったお客様目線は、どこにも含まれていません

こうした実情を知らず、営業マンから言われたとおり、“価値ある物件を購入できたこと”に感謝して、取引を終える…。知らぬが仏と言うように、それでお客様本人が満足しているのであれば、それはそれで良いと思います。

しかし、運用として収益物件の購入を検討している以上、真に価値があるものを、できればなるだけ安く買えたら良いに越したことはないですよね?

これまでは、今回ご紹介した事例のような大きな融資査定額は、それ相当の物件にしか出なかったのですが、最近では、「それほどの価値があるのか?」と疑問に思う物件も増えてきました。

上手い話には裏がある、とまでは言い切れませんが、不動産投資で成功するためにも提示された価格が本当なのかどうか確認しましょう。鵜呑みにしないほうが得策だと思っています。

その他、不動産投資でよくある「営業マンの殺し文句」について解説します。

自己資金ゼロは危険?

自己資金ゼロは一概に危険というわけではありません。自己資金ゼロでも不動産投資は可能であり、その方が良い場合もあります。現に自己資金ゼロでも物件を所有して運用しているお客様も大勢いらっしゃいます。「元手なし」の人にとっては有効な手段となるでしょう。
しかし、自己資金ゼロばかりを謳うセミナーや、不動産営業マンには注意しましょう。あくまでも自己資金ゼロは選択肢の一つ。それが良い場合もあれば、悪い場合もあります。その差も個人の状況によって変わりますので、できる営業マンは自己資金ゼロ以外の提案もするはずです。

知識のない営業マンや、物件を売りつけることしか目的がないセミナーでは自己資金ゼロを売り文句にしていますが、私から言わせれば「それしか提案できない無知ではないのだろうか?」と疑ってしまいますね。不動産投資で必要なことは、多角的な視点で最適の物件を選択することです。そのためにも一つの手法に捉われないことが大切といえるでしょう。

参考役立つ不動産投資セミナーを見わけるためのポイントとは

不労所得になりえるのか

不動産投資でよくある営業マンの殺し文句に「不労所得で生活しましょう」という意味合いのものは多いのではないでしょうか。確かに家賃収入は労働収入とは違い、毎月自動で振り込まれるもの。それは不労といえるかもしれませんが、あくまでも「賃借人がつきトラブルがない場合」に限ります。また初期投資として多額の費用がかかることもあり、物件を所有することで「借り入れ」をしなければならない現実を忘れてはいけません。不動産投資をすれば「不労所得が得られる」という安易な考えではじめることはオススメしません。

不動産投資初心者の中には「不動産投資で成功して不労所得で生活すること」という人もいますが、実際に不動産投資で成功している人の多くは、会社員勤めをしながら不動産投資をするなど「副業」として取り組んでいる人が多い印象です。実際に不動産投資をしてみると分かりますが、融資を受けやすいのは会社員であり、物件を買い増ししていくためには融資が必要となります。そのため会社員の方が不動産投資にとっては有利なのです。

不動産投資は不労所得を得るための投資、というよりは「手堅く資産を増やしたい」という人に向いていると言えます。

参考家賃収入はサラリーマンの副業禁止に抵触するのか?

アーリーリタイヤの現実

上述と同様に、不労所得を得てアーリーリタイアをしたいと思っている人も大勢います。しかし、これまで長年に渡り不動産営業マンをしてきましたが、アーリーリタイアをしている人はほとんどいないのが現実です。過去のお客さんの中には、20代後半で複数の物件を購入し、仕事を辞めた方もいましたが、のちのちに情報商材を販売して利益を得ていると聞きました。不動産投資の利益だけでは厳しかったようです。これでは本当の意味でアーリーリタイアをしたとは言えません。
また「かぼちゃの馬車問題」から銀行からの融資が難しくなったことも大きく関わります。不動産投資は「借り入れ」をしながら、所有物件を買い増ししている投資です。借り入れ無には、事業を大きく広げることも出来ません。個人的には、このような時代背景も含めてアーリーリタイアは難しいだろうと考えています。

参考不動産投資で夢のアーリーリタイアを目指す前に目を通しておくべきこと

「元手なし」で不動産投資ができると言われた時の最適な対処方法とは

「元手なし」で不動産投資が出来ると言われた場合、まずはその根拠を聞きましょう。提案が複数ある中で「元手なし」で不動産を所有することが今の自分にとって最善なのかどうか、営業マンの言うことを鵜呑みにせず、冷静な目で見極めることが必要です。

まとめ

「自己資金ゼロ」「元手なし」という営業マンの殺し文句について解説しました。ここで述べていることが一概には言えませんが、こうした現状と共に、“自己資金0円”の謳い文句に翻弄されて、思いも寄らない物件を購入してしまう可能性も潜んでいることは確かです。そのまま釣り上げられてしまわないように、十分に注意していただきたいと思います。

当社の営業マンは実際に不動産投資をしている者も多く、実際に現場目線も含めた提案をお客様にさせていただいております。中には少し厳しいことを言うかも知れませんが、お客様にとっての最善は不動産投資で利益を得ることです。

良いことばかりを言う営業マンとは違い、投資家ならではの目線で提案させていただくため、当社のお客様で「損をした」というお客様はいらっしゃいません。

有難いことに多くの方と信頼関係を結び不動産投資を提案させていただいております。まずは現場目線の意見を聞き、自分に合う最適の方法で不動産投資を行いましょう。

それが何よりも成功への近道といえるでしょう。

はてブ 送る Pocket
電子書籍13冊39800円相当が今なら無料

会員登録後にマイページトップから
すぐにお読みいただけます。

会員登録してダウンロード(無料)

経験豊富なコンサルタントが
投資家目線で課題をヒアリングし、
中立の観点でアドバイスを行います。

不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

初回面談でQUOカード10,000円分をもれなくプレゼント お申し込みはこちら
あなたが選んだ物件を プロの目利きで数値化! MIKATAイズムとは