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【副業禁止でもOK!】会社員が副業で不動産投資を始めるメリットと注意点を完全解説!

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不動産投資で得られる家賃収入は、労働をしなくても得られる「不労所得」です。不労所得を得られることが魅力である反面、不動産投資は就業規則の「副業禁止」に抵触するかどうか気になる方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げますと、不動産投資は「副業」に当たらないことがほとんどです。会社の就業規則で副業が禁止されていても、安心して不動産投資を行うことができます。一方で、一定の基準を超えた不動産投資を行うと副業とみなされるため注意が必要です。

本記事では、不動産投資が副業にあたらない理由や、会社員が不動産投資をする際の注意点も解説。この記事を読むことで、会社員が不動産投資をするために必要な知識が理解できるでしょう。不動産投資が副業とみなされる基準についても解説。副業として不動産投資を検討中の方は、ぜひ最後までご一読ください。

家賃収入は原則として副業にあたらない

多くの方が、不動産投資は副業となることから会社の就業規則に反しているかどうか気になっているのではないでしょうか。実は、家賃収入は副業にはあたらないケースがほとんどです。

家賃収入が副業にあたらないとされる理由は次のとおり。

  • 家賃収入は不労所得のため業務への影響が少ない
  • 相続や贈与により親の経営していたアパートを引き継ぐ場合もある
  • 情報漏えいの可能性が低い

マイナンバーでは不動産投資の事実は会社に伝わらない

マイナンバー制度が導入され、「不動産投資をしていることだけでなくすべての情報が会社につつぬけになるのでは?」と不安に感じる方もいるでしょう。結論から申し上げますと、マイナンバーにより不動産投資をしていることが会社に伝わることはありません

それでは、マイナンバーは何に使われるのでしょうか。

会社がマイナンバーを使うのは社会保障や税に関する手続きのみ

会社がマイナンバーを利用して情報を取得できる範囲は、社会保障や税に関する手続書の作成のみと定められています。従って、会社は、厚生年金や源泉徴収の手続き等でしかマイナンバーを利用することはできません

会社は、マイナンバーの利用範囲を事前に従業員に通知する義務があります。従業員に通知した用途以外でのマイナンバーでの情報収集はできません。社員へ通知していても、本来の用途を越えて利用すると不正利用とみなされます。

もちろん、税務署が本人に無断で不動産投資の収入の事実を会社に知らせることもありません。したがって、会社がマイナンバーを利用して不動産投資の事実を知ることはまずないと言っていいでしょう。

家賃収入が副業とみなされる場合

先ほど「家賃収入は副業にはあたらないケースがほとんど」と述べました。「ほとんど」が副業にあたらないということは、副業にあたる不動産投資もあります。不動産投資は一定規模を超えると、多くの場合事業とみなされ副業扱いとなってしまうのです。

一定規模とは、家屋所有数が5棟以上・部屋所有数が10室以上を指します。この基準の通称は「5棟10室」。5棟10室基準を超えると、高確率で事業規模の所得 = 副業とみなされてしまいます

  • 戸建てやアパート物件の独立家屋を5棟以上所有
  • 区分マンションなど独立的に区画された物件を10室以上所有
  • コインパーキングなど建築物の駐車場、または機械設備のある駐車場を所有
  • 駐車台数が10台以上の月極駐車場を所有
  • 年間家賃収入が500万円以上
  • 賃貸用途の土地の保有数が10件以上
  • 娯楽や遊戯のための施設がある物件を所有
  • 旅館やホテルを所有している

参考不動産投資の「5棟10室」とは?基準を満たすメリットと注意点を解説します

公務員の副業規定

公務員は、国民や都道府県、市町村のために働く性質から、民間企業よりも副業を厳しく制限されています。

国家公務員は、国家公務員法96条および103条により原則として副業禁止です。

国家公務員法第96条
「すべて職員は、国民全体の奉仕者として、公共の利益のために勤務し、且つ、職務の遂行に当つては、全力を挙げてこれに専念しなければならない」

同法第103条
「職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない」

引用e-gov法令検索「国家公務員法」第96条・第103条

地方公務員についても同様で、任命権者(地方公共団体の長、教育委員長、警視総監、道府県警察本部長など)の許可がない場合、副業は認められていません

参考e-gov法令検索「地方公務員法」第38条

ただし、国家公務員は、内閣総理大臣及び所轄庁長の許可があれば副業が許可されます。不動産投資が副業となる基準については、人事院規則14-8にて以下のように規定。言い換えると、下記の基準内であれば副業とはみなされません

内容 細目
独立家屋の賃貸 独立家屋の数が5棟以上
独立家屋以外の建物の賃貸 貸与できる部屋数が10室以上
土地の賃貸 10件以上
賃貸に係る不動産の規定 劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたもの
賃貸に係る建物 旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものである
駐車場 建築物である駐車場又は機械設備の設置(立体駐車場、コインパーキングなど)
駐車台数が10台以上
賃貸料収入額 年間合計500万円以上

参考人事院「人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について」

銀行員も規定が厳しい場合がある

銀行員の場合、顧客情報を取り扱うことから、情報漏えい防止のために副業や一部投資が禁止されていることがほとんどです。不動産投資についても、就業規則により禁止されている銀行があります

上記の理由から、銀行員の不動産投資は「5棟10室基準に抵触していなければ大丈夫」とはいきません。副業が許されている銀行もあることから、一律に判断できません。銀行員で不動産投資をしたい場合、必ず自行の就業規則を確認しましょう。

会社員が不動産投資を行う際の注意点5選

それでは、会社に伝える必要なく副業的に不動産投資を行うためにはどうすればいいでしょうか。ここからは、会社員が不動産投資を行う際の注意点を5つ解説します。

ポイント①:所有物件を事業的規模にならない程度に抑える

最初のポイントは、所有物件を事業的規模にならない程度に抑えることです。不動産投資が副業とみなされる基準は、会社により異なる可能性があります。先述の5棟10室基準を超えないことはもちろん、就業規則を確認し、どこからが副業となるのかきちんと押さえておきましょう。

ポイント②:会社員としての業務に支障を来さないようにする

不動産投資をする際は、物件選びや不動産仲介業者、管理会社とのやり取りに時間を使う必要が出てきます。休日に加えて平日夜間も不動産投資に時間を費やしてしまうと、会社での業務の生産性が落ちることが懸念されます。

入居者の状況が気になり常にスマホに連絡が入っていないか確認する、業務と関係ない不動産投資のサイトを業務中に閲覧するなども同じです。不動産投資をしていても、あくまで本業は「会社員」。注力し過ぎず、会社員の業務に集中できる程度の投資にすることを心がけましょう。

入居者の状況が気になってしまいそうな場合、手間がかからない区分マンションの購入がおすすめです。区分マンションでは物件ごとに管理会社がつき、入居者の修理の申し出や相談事に対する一時対応を行ってくれます。物件の破損もさほど多くないため、手間がかからず、会社員の不動産投資向け物件と言えるでしょう。

ポイント③:所得が20万円を超えたら確定申告を行う

不動産投資での所得が年間で20万円を超えると、サラリーマンであっても確定申告をする必要があります。所得は、家賃収入から必要経費を引いた額です。家賃収入に限らず、他の副収入も含めた金額を「雑所得」として申告します。

不動産投資で20万円を超える所得がある場合、毎年2月16日から3月15日までに前年度分の所得を確定申告しなければなりません。確定申告をしていないと、税務調査で職場へ連絡される恐れもあります。会社に連絡が入らないようにするためにも、不動産投資で20万円を超える所得が発生した場合は必ず確定申告を行いましょう。

参考ここで差がつく!不動産投資における確定申告の手順とポイント

ポイント④:確定申告時に住民税を普通徴収にする

確定申告では、住民税の徴収方法を会社経由で行う「特別徴収」か自分で納税する「普通徴収」かの選択が可能。ここで普通徴収を選ぶことで、会社に知られるリスクが減少します。家賃収入にかかる住民税を自分で納付するからです。

普通徴収を選択せず特別徴収のままだと、家賃収入にかかる住民税も会社の給与から源泉徴収されます。住民税が増加することにより、会社に不動産投資をしていることを知られてしまうかもしれません。普通徴収にすることで、住民税の増加から不動産投資をしていることを会社に知られるリスクを避けることができます。

ポイント⑤:副業の事実をむやみに話さない

就業規則に則って不動産投資を行っていたとしても、会社や同僚に知られたくない場合もあるでしょう。

不動産投資が会社に知られる原因のひとつに、同僚からの密告があります。同僚からの密告を避けるには、自分が不動産投資を行っていることを会社では話さないことが重要です。

他の投資家との情報交換はとても有意義なので、不動産投資を行なっている同僚であれば問題ないと思うかもしれません。しかし、信頼できる同僚にだけ話しているつもりでも、職場では誰がどこで話を聞いているかわかりません。不動産投資や副業について会社に知られたくない場合は、会社でその話題を口にしない方が安全でしょう。

会社員の副業として不動産投資がおすすめな4つの理由

注意点はいくつかありますが、会社員の副業として不動産投資はとてもおすすめです。理由は次の4点。

  1. 手間がかからず会社員と両立しやすい
  2. 不動産投資ローンの審査が通りやすい
  3. 長期的に安定収入を得られる
  4. 現物資産でもあり生命保険代わりにもなる

それぞれ詳しく解説します。

理由①:手間がかからず会社員と両立しやすい

不動産投資を会社員におすすめする最大の理由は、入居者の管理や家賃の請求を管理会社に委託できるため、手間がかからないことです。入居者募集も不動産会社に委託可能なので、会社員の業務と両立できます。特に、当社が扱う区分マンションは、管理会社に管理を委託できるため手間がかからずおすすめです。

不動産を購入するときは、自分の意思が必要です。しかし、購入後の管理は管理業者にお任せすることが可能。自分であまり動かなくても投資できることが、会社員の副業として不動産投資をおすすめする一番の理由です。

理由②:不動産投資ローンの審査が通りやすい

不動産投資が会社員におすすめの理由として、不動産投資ローンの審査が通りやすいことも挙げられます。会社員は毎月給与が入るため、貸主である銀行から見ると「確実に返済してもらえる人」とみなされるからです。

特に、次のような場合はより有利となります。

  • 長く勤務している
  • 年収が高い

理由③:長期的に安定収入を得られる

不動産投資で長期的に安定収入を得られることも、会社員におすすめできる理由です。不動産投資では、物件に入居者がいる限り家賃収入が得られます。会社の業績が悪化して給与が下がった場合でも、家賃収入による補てんが可能。一時的な補てんだけでなく、65歳になってから受け取る年金代わりに使うこともできます

ここ数年は、新型コロナウイルス感染症の影響もあり、会社の業績や給与が下がった企業も多くあります。会社の業績や給与の影響を受けずに安定収入が得られる点も、会社員に不動産投資をおすすめする理由です。

理由④:現物資産でもあり生命保険代わりにもなる

会社員に不動産投資をおすすめする最後の理由は、現物資産でもあり生命保険代わりにもなることです。不動産は現物資産なので、いざというときに売却することで現金に替えられます。

不動産投資の際は「団信」こと団体信用生命保険へ加入する場合がほとんどです。団信に加入していると、自分に万一のことがあった場合でも、家族に家賃収入が引き継がれます。不動産投資ローンの残債も団信の保険金により支払われるため、団信が生命保険代わりとなります。

働き盛りでもしものことがあった場合、困るのは残された家族です。団信に加入したうえで不動産投資をしていれば、家族がお金に困ったときに換金でき、家賃収入を家族に引き継ぐことが可能。万一の備えとしても、不動産投資はおすすめです。

参考効果抜群!不動産投資は生命保険の代わりに最適

副業で不動産投資する際の心構え

現代では、多くの企業が副業を認めるようになりました。それに伴い、副業として不動産投資を始める人も増えています。

不動産投資で成功している人は、共通した心構えを持っています。共通した心構えとはどういうものでしょうか。ここからは、副業で不動産投資する際に持っておきたい心構えについて解説します。

不動産投資会社に丸投げせず自分ごととして捉える

不動産投資をする際は、副業であっても自分の事業として捉えることが大切です。中には、不動産の購入後は仲介業者や委託会社に丸投げ状態の方もいらっしゃいますが、あまりいい選択とは言えません。

不動産投資で上手く利益を出している人の多くは、不動産投資を自分が主体的に行う事業として捉えています。主体的に不動産投資と関わる方は不動産業界について積極的に学び、深めた知見を利益につなげています。

不動産投資は副業ではありますが、心構えは「自分の事業のひとつ」として行うことがおすすめです。不動産投資を自分の事業のひとつとしてとらえることで、不動産投資会社や周囲の助けが得やすくなり、安定して利益を出すことができるでしょう。

不動産投資会社と良好な関係を築く

加えて、不動産会社と良好な関係を築くことも大切です。不動産投資では、時代の流れとともに変化する物件価値を見極めることが重要となります。物件価値を見極めるには、情報が不可欠。そしてその情報の多くは、不動産会社が持っています。

特に副業で不動産投資を行う会社員の場合、最新の不動産情報をいち早く得るのは難しい側面があります。不動産会社と良好な関係を作り上げることで、良い情報をいち早く教えてもらえる確率が高まるでしょう。

まとめ

不動産投資は、一定の基準を超えなければ副業とみなされません。不動産投資は、サラリーマンや公務員が副収入を得られる手段のひとつです。マイナンバーから不動産投資をしていることが会社に知られることもありません。会社に不動産投資の事実を知られたくない方は、住民税を普通徴収にする、不動産投資をしていることを同僚に話さないなどの対策を取るようにしましょう。

新型コロナウイルス感染症により経済への不安が広がる中、副業としての不動産投資への関心はさらに高まるといえるでしょう。不動産投資への新規参入が増える前に、一度購入を検討してみてはいかがでしょうか。

当社では、不動産投資を検討中の方を対象とした無料相談を開催中です。当社の無料相談では、中立的な投資家目線でのアドバイスを行います。不動産投資が気になっている方は、ぜひ一度無料相談へお越しください。

参考公務員が副業は大丈夫!?不動産投資が向いている4つの理由!

この記事の執筆: 堀乃けいか

プロフィール:法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験(経済学部経営法学科出身)から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定(日本語文書処理技能検定)1級、FP2級など。

ブログ等:堀乃けいか

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

経験豊富なコンサルタントが
投資家目線で課題をヒアリングし、
中立の観点でアドバイスを行います。

不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

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