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家賃収入はサラリーマンの副業禁止に抵触するのか?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資で得られる家賃収入は、労働をしなくても得られる「不労所得」です。「サラリーマン大家さん」という言葉に憧れを持ち、いつかは自分も家賃収入を得たいと考える人は多いのではないでしょうか。

その時に気になるのは、家賃収入が副業禁止の規定に抵触するのでは?ということです。公務員はもちろん、サラリーマンもそのほとんどが副業禁止になっていることでしょう。そこで、家賃収入が副業にあたるのかについて説明します。

家賃収入は副業にあたるのか

不動産投資の家賃収入は会社の副業規定に引っ掛かる違反行為なのでしょうか。実はほとんどの場合、家賃収入は副業には当たりません。

これは基本的には「家賃収入は不労所得のため勤怠への悪影響が少ない」、「相続等で親の経営していたアパートを引き継いで家賃収入が発生するというやむを得ないケースもある」等の理由で家賃収入は副業として禁止されていないようです。

しかし、例外も存在します。一定の規模を超えると不動産投資における家賃収入も副業禁止規定に該当してしまいます。

家賃収入が副業になる「一定規模」とは

副業にあたってしまう「一定規模」とは、その規模を超えたら「事業」だとみなされる基準のことです。具体的には下記のようになっています。

  • 戸建てやアパート物件の独立家屋の所有数が5棟以上
  • 区分マンションなど独立的に区画された物件数が10室以上
  • コインパーキングなど建築物の駐車場、または機械設備のある駐車場を所有
  • 駐車台数が10台以上の月極駐車場を所有
  • 年間家賃収入が500万円以上

その他にもこれから不動産投資を行う方に該当者は少ないかもしれませんが、次のようなケースが副業に該当します。

  • 賃貸用途の土地の保有数が10件以上
  • 娯楽や遊戯のための施設がある物件を所有
  • 旅館やホテルを所有している

会社に副業がバレる3つの原因

家賃収入は副業にあたらないとはいえ、できれば会社に知られずに行いたいという方は多いでしょう。
会社にバレる原因は、大きく3つです。順に説明していきます。

  1. 確定申告の対象なのに申告しない
  2. 住民税の通知
  3. 告げ口をされる

確定申告の対象なのに申告しない

サラリーマンが不動産投資を行い、年間20万円以上の利益がある場合、確定申告が必要になります。この確定申告をしないと、将来的に会社に不動産投資がばれる原因になります。

確定申告をしなければ家賃収入の存在が税務署にも伝わらず、会社に知られるリスクが少ないと考える人もいるかもしれません。しかし、本来しなければならない確定申告を怠ってしまうと、追徴課税のリスクを負うことになります。追加の税金をすぐに払えないと、職場に連絡が入ることもあるので、最悪の形で会社に知られてしまう可能性が出てしまいます。

【参考記事:家賃収入に確定申告は必要?不要?

住民税の通知

サラリーマンは、自分で住民税を納付するわけではなく、勤めている会社が給料から天引きし、これを会社が納税する仕組みになっています。このため、地方自治体は住民税の通知を会社宛送り、この通知に基づいて会社は天引きを行います。

この天引き額は所得によって決まるので、家賃収入が大きければそれに比して住民税の納税額も高くなり、副収入があることが会社にばれてしまいます。また、天引き額の計算根拠も記載されているため、その中に確定申告された不動産所得が別掲されているので、もはや言い逃れはできません。

告げ口をされる

信頼できる相手であればいいですが、不特定多数の人に自慢話をすれば、誰かが会社に告げ口をするかもしれません。

不動産投資を始めるとつい誰かに話してみたくなることもあるでしょう。不動産投資が上手くいって収益が出ているとなおさら誰かに自慢してしまいたくなるかもしれませんが、それが周囲のねたみを生む可能性もあります。

家賃収入は会社の副業規定には当たらないとはいえ、他人の口から会社にばれることで、あなたの評価や評判に影響がないとは言えません。会社としては心象が悪くなることもありますから、充分注意が必要です。

会社に家賃収入をバレないようにするには

会社にばれずに不動産投資を行うためには、上にあげた3つのバレる原因を起こさないようにすることが一番です。それぞれ説明していきます。

確定申告をきちんと行う

前述のとおり、給与以外の所得が年間で20万円を超えるとサラリーマンであっても確定申告をする必要があります。これは家賃収入に限らず、他の副収入があればそれも含めた金額です。

確定申告は個人であれば毎年2月16日から3月15日までの期間に前年度分を申告しなければなりません。きちんと確定申告をしなければ税務調査で職場へ連絡される恐れもありますから、該当者は必ず確定申告を行いましょう。

【参考記事:不動産投資をすると必要になる確定申告の手順とポイント

確定申告時に住民税を普通徴収にする

確定申告では、住民税の徴収方法を会社経由で行うか、自分で納税するかを選択することができます。ここで、自分で納税する「普通徴収」を選択しましょう。

普通徴収を選択しないと、家賃収入にかかる住民税も会社の給与から源泉徴収されるので、前述のように会社に知られるリスクが出ますが、普通徴収にすれば、そのリスクを避けることができます。

同僚に話さない

会社の同僚からの告げ口を避けるためには、自分が不動産投資を行っていることを家族や信頼できる人以外に話さないのが無難です。

もちろん、他の投資家との情報交換はとても有意義なので、相手も同じように不動産投資を行なっている人であれば問題ありません。ですが、信頼できる同僚にだけ話していても、沢山の人がいる職場では誰がどこで話を聞いているかわかりませんので、十分に注意してください。

マイナンバー導入後も対策方法は変わらない

マイナンバー制度が適用され、すべての情報が会社につつぬけになるのでは?と不安に感じる方もいるでしょう。ですが、マイナンバー制度の導入が原因で会社にばれることはありません。

会社がマイナンバーを利用して情報を取得できる範囲は、社会保障や税に関する手続き書の作成に必要な場合のみと法律で定められています。そのため、厚生年金や源泉徴収の手続き等でしか利用することはできず、不動産所得について税務署が開示することはありません。

また、利用範囲は事前に従業員に通知する義務があるため、無断利用もできません。たとえ社員へ通知していても、本来の範囲を越えていれば不正利用と見なされます。社内規律で社員を罰するより先に、法律違反として会社が国から管理責任を問われるので、これまで通りの対策をしていれば、マイナンバー導入が原因で会社に不動産投資がばれることはありません。

まとめ

家賃収入は副業規定にひっかかりません。サラリーマンや公務員が副収入を得られる、数少ない手段のひとつです。

それでも会社に知られたくないという方は、上記の対策をとればばれることはありません。マイナンバーの導入も特に影響はないので、不動産投資に興味のある方は、安心して検討を進めてみてください。

【参考記事:サラリーマンや公務員が不動産投資に向いている4つの理由

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