不動産投資は副業にならない！会社員が始めるメリットと注意点を完全解説！
- 更新：
- 2025/01/12
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不動産投資で得られる家賃収入は、労働をしなくても得られる「不労所得」です。不労所得を得られることが魅力である反面、不動産投資は就業規則の「副業禁止」に抵触するかどうか気になる方も多いのではないでしょうか。
結論から申し上げますと、不動産投資は「副業」に当たらないことがほとんどです。会社の就業規則で副業が禁止されていても、安心して不動産投資を行うことができます。一方で、一定の基準を超えた不動産投資を行うと副業とみなされるため注意が必要です。
本記事では、不動産投資が副業にあたらない理由や、会社員が不動産投資をする際の注意点も解説。この記事を読むことで、会社員が不動産投資をするために必要な知識が理解できるでしょう。さらに、会社員が副業不動産投資で失敗しないためのポイントも解説しています。副業として不動産投資を検討中の方は、ぜひご一読ください。
- 目次
- 不動産投資の家賃収入が原則として副業にあたらない理由
- 副業で不動産投資をしたら会社にバレる？答えはNO！
- 不動産投資の家賃収入が副業とみなされる場合
- 会社員が不動産投資を行う際の注意点5選
- 会社員の副業として不動産投資がおすすめな4つの理由
- 会社員の副業で失敗したくないなら中古ワンルームマンション投資がおすすめ！
- 副業で不動産投資する際の心構え
- まとめ
不動産投資の家賃収入が原則として副業にあたらない理由
実は、家賃収入は副業にはあたらないケースがほとんどです。家賃収入が副業にあたらないとされる理由は次のとおり。
- 家賃収入は不労所得のため業務への影響が少ないから
- 相続や贈与により親の経営していたアパートを引き継ぐ場合もあるから
- 情報漏えいの可能性が低いから
- 副業ではなく資産形成・資産運用の一種として扱われるから
- 憲法や法律で制限されていないから
それぞれ詳しく解説します。
家賃収入は不労所得のため業務への影響が少ないから
家賃収入は、労働を必要としない不労所得として位置づけられています。国税庁の分類でも、給与所得や事業所得とは異なる「不動産所得」として扱われます。
事実、日常的な管理業務は管理会社に委託することで多くを自動化でき、本業への影響を最小限に抑えることが可能です。入居者の募集や契約更新、部屋の管理なども不動産会社に任せることができ、実質的な労力はほとんど必要ありません。
このように、不動産投資は会社の業務に影響を与えることなく収入を得られる仕組みとなっているため、会社の就業規則で制限される副業には該当しないと判断されるのです。
相続や贈与により親の経営していたアパートを引き継ぐ場合もあるから
不動産の取得にはさまざまな経緯があり、すべてが意図的な副業目的とは限りません。親世代から資産を引き継ぐ、つまり相続や贈与の形で不動産を手に入れるケースも多く見られます。このような場合、不動産投資は副業というよりも、家族内で資産を継承する手段のひとつとして捉えられます。
相続税法上も、不動産の相続や贈与は正当な資産移転の方法として認められており、会社の副業規定とは切り離して考えることが一般的です。
情報漏えいの可能性が低いから
不動産投資による家賃収入は、会社の機密情報や顧客情報とはまったく関係がありません。一般的な就業規則で副業が制限される理由のひとつが、情報漏えいリスクの防止です。例えば競合他社での副業や、顧客情報にアクセスできる立場で個人的な営業活動をすることは厳しく制限されます。
しかし「自分が不動産会社で働いている」などのケースを除き、家賃収入を得るために会社の持つ顧客情報などのデータを使う必要はありません。会社の利益を損なう可能性が極めて低いことから、副業規制の対象外となるケースが多いです。
副業ではなく資産形成・資産運用の一種として扱われるから
不動産投資は、株式投資や投資信託と同様に資産形成や資産運用の一種とされています。金融庁においても、不動産投資は長期的な資産形成手段のひとつとしての位置づけです。
つまり不動産投資は個人の資産形成活動の一環として広く認知されており、就業規則での制限対象とはなりにくい性質を持っています。不動産証券化商品（REIT）なども一般的な金融商品として認知されており、不動産投資そのものが投資商品の一類型として確立しています。
このように不動産投資は副業というよりも、正当な資産形成・運用の手段として社会的にも認められている、といえるでしょう。
憲法や法律で制限されていないから
日本国憲法第22条では職業選択の自由が、第29条では財産権が保障されています。不動産投資は、これらの基本的人権の行使として捉えられます。特に財産権については、憲法で保障された重要な権利として位置づけられており、正当な理由なく制限することはできません。
労働基準法などの労働関連法規においても、従業員の不動産投資を制限する規定はありません。そのため、会社が就業規則で不動産投資を全面的に禁止することは、法的な正当性に欠けます。不当な制限は憲法違反となる可能性もあり、多くの企業では不動産投資を副業規制の対象外としているのです。
副業で不動産投資をしたら会社にバレる？答えはNO！
不動産投資を副業とみなされず、資産形成や資産運用の一種として捉えられることはお分かりいただけたかと思います。しかし、それでも上司や経営層にバレることで、会社内で不当な扱いを受けてしまうことを心配する方もいるでしょう。
結論から言うと、不動産投資をしたからといっていきなり会社にバレることはありません。その理由について詳しく解説していきます。
住民税の徴収方法を「普通徴収」にすれば年末調整でバレることはない
確定申告の際に住民税の徴収方法を「普通徴収」に選択することで、会社経由での徴収を避けることが可能です。地方税法第321条の3の3では、給与所得者でも申し出により普通徴収を選択できると定められています。
通常、給与所得者の住民税は会社を通じて給与から天引きされる「特別徴収」が一般的です。しかし、不動産所得がある場合は普通徴収を選択することで、自分で直接市区町村に住民税を納付できます。これにより、不動産投資による収入が会社の年末調整でバレるリスクを防ぎ、より安全に資産運用を進められるでしょう。
会社がマイナンバーを使うのは社会保障や税に関する手続きのみ
マイナンバー制度が導入され、「不動産投資をしていることだけでなくすべての情報が会社につつぬけになるのでは？」と不安に感じる方もいるでしょう。結論から申し上げますと、マイナンバーにより不動産投資をしていることが会社に伝わることはありません。
会社がマイナンバーを利用して情報を取得できる範囲は、社会保障や税に関する手続書の作成のみと定められています。従って、会社は、厚生年金や源泉徴収の手続き等でしかマイナンバーを利用することはできません。
会社は、マイナンバーの利用範囲を事前に従業員に通知する義務があります。従業員に通知した用途以外でのマイナンバーでの情報収集はできません。社員へ通知していても、本来の用途を越えて利用すると不正利用とみなされます。
もちろん、税務署が本人に無断で不動産投資の収入の事実を会社に知らせることもありません。したがって、会社がマイナンバーを利用して不動産投資の事実を知ることはまずないと言っていいでしょう。
同僚やSNS経由で会社にバレた人も！リスク回避のために不動産投資は口外しないのがおすすめ
不動産投資の事実が会社にバレたケースの多くは、本人の何気ない会話や投稿がきっかけとなっています。職場での雑談や、SNSでの情報発信が思わぬ形で広がり、結果的に会社に知られてしまうケースは少なくありません。
特にSNSでは、投資セミナーへの参加報告や物件見学の様子を投稿する人も多いです。しかし昨今ではSNS「X」における、最近見たポストに似ているポストや関連するポストを表示する「おすすめ」タブの存在などが原因で、予期せぬ形で同僚や上司の目に入るリスクがあります。
バレずに不動産投資を続けるためには、投資に関する情報は同居の家族など必要最小限の関係者以外に口外しないのが賢明です。同じ投資家との情報交換は、投資コミュニティなどある程度閉鎖された場で行うようにしましょう。
不動産投資の家賃収入が副業とみなされる場合
先ほど「家賃収入は副業にはあたらないケースがほとんど」と述べました。「ほとんど」が副業にあたらないということは、副業にあたる不動産投資もあります。
不動産投資の規模が一定以上の場合
不動産投資は一定規模を超えると、多くの場合事業とみなされ副業扱いとなってしまうのです。
一定規模とは、家屋所有数が5棟以上・部屋所有数が10室以上を指します。この基準の通称は「5棟10室」。5棟10室基準を超えると、高確率で事業規模の所得 ＝ 副業とみなされてしまいます。
- 戸建てやアパート物件の独立家屋を5棟以上所有
- 区分マンションなど独立的に区画された物件を10室以上所有
- コインパーキングなど建築物の駐車場、または機械設備のある駐車場を所有
- 駐車台数が10台以上の月極駐車場を所有
- 年間家賃収入が500万円以上
- 賃貸用途の土地の保有数が10件以上
- 娯楽や遊戯のための施設がある物件を所有
- 旅館やホテルを所有している
参考不動産投資の「5棟10室」とは？基準を満たすメリットと注意点を解説します
副業規定がある公務員の場合
公務員は、国民や都道府県、市町村のために働く性質から、民間企業よりも副業を厳しく制限されています。
国家公務員は、国家公務員法96条および103条により原則として副業禁止です。
国家公務員法第96条
「すべて職員は、国民全体の奉仕者として、公共の利益のために勤務し、且つ、職務の遂行に当つては、全力を挙げてこれに専念しなければならない」
同法第103条
「職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない」
地方公務員についても同様で、任命権者（地方公共団体の長、教育委員長、警視総監、道府県警察本部長など）の許可がない場合、副業は認められていません。
ただし、国家公務員は、内閣総理大臣及び所轄庁長の許可があれば副業が許可されます。不動産投資が副業となる基準については、人事院規則14－8にて以下のように規定。言い換えると、下記の基準内であれば副業とはみなされません。
| 内容 | 細目 |
|---|---|
| 独立家屋の賃貸 | 独立家屋の数が5棟以上 |
| 独立家屋以外の建物の賃貸 | 貸与できる部屋数が10室以上 |
| 土地の賃貸 | 10件以上 |
| 賃貸に係る不動産の規定 | 劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたもの |
| 賃貸に係る建物 | 旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものである |
| 駐車場 | 建築物である駐車場又は機械設備の設置（立体駐車場、コインパーキングなど） 駐車台数が10台以上 |
| 賃貸料収入額 | 年間合計500万円以上 |
参考人事院「人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について」
銀行員も規定が厳しい場合がある
銀行員の場合、顧客情報を取り扱うことから、情報漏えい防止のために副業や一部投資が禁止されていることがほとんどです。不動産投資についても、就業規則により禁止されている銀行があります。
上記の理由から、銀行員の不動産投資は「5棟10室基準に抵触していなければ大丈夫」とはいきません。副業が許されている銀行もあることから、一律に判断できません。銀行員で不動産投資をしたい場合、必ず自行の就業規則を確認しましょう。
会社員が不動産投資を行う際の注意点5選
それでは、会社に伝える必要なく副業的に不動産投資を行うためにはどうすればいいでしょうか。ここからは、会社員が不動産投資を行う際の注意点を5つ解説します。
ポイント①：所有物件を事業的規模にならない程度に抑える
最初のポイントは、所有物件を事業的規模にならない程度に抑えることです。不動産投資が副業とみなされる基準は、会社により異なる可能性があります。先述の5棟10室基準を超えないことはもちろん、就業規則を確認し、どこからが副業となるのかきちんと押さえておきましょう。
ポイント②：会社員としての業務に支障を来さないようにする
不動産投資をする際は、物件選びや不動産仲介業者、管理会社とのやり取りに時間を使う必要が出てきます。休日に加えて平日夜間も不動産投資に時間を費やしてしまうと、会社での業務の生産性が落ちることが懸念されます。
入居者の状況が気になり常にスマホに連絡が入っていないか確認する、業務と関係ない不動産投資のサイトを業務中に閲覧するなども同じです。不動産投資をしていても、あくまで本業は「会社員」。注力し過ぎず、会社員の業務に集中できる程度の投資にすることを心がけましょう。
入居者の状況が気になってしまいそうな場合、手間がかからない区分マンションの購入がおすすめです。区分マンションでは物件ごとに管理会社がつき、入居者の修理の申し出や相談事に対する一時対応を行ってくれます。物件の破損もさほど多くないため、手間がかからず、会社員の不動産投資向け物件と言えるでしょう。
ポイント③：所得が20万円を超えたら確定申告を行う
不動産投資での所得が年間で20万円を超えると、サラリーマンであっても確定申告をする必要があります。所得は、家賃収入から必要経費を引いた額です。家賃収入に限らず、他の副収入も含めた金額を「雑所得」として申告します。
不動産投資で20万円を超える所得がある場合、毎年2月16日から3月15日までに前年度分の所得を確定申告しなければなりません。確定申告をしていないと、税務調査で職場へ連絡される恐れもあります。会社に連絡が入らないようにするためにも、不動産投資で20万円を超える所得が発生した場合は必ず確定申告を行いましょう。
参考ここで差がつく！不動産投資における確定申告の手順とポイント
ポイント④：確定申告時に住民税を普通徴収にする
確定申告では、住民税の徴収方法を会社経由で行う「特別徴収」か自分で納税する「普通徴収」かの選択が可能。ここで普通徴収を選ぶことで、会社に知られるリスクが減少します。家賃収入にかかる住民税を自分で納付するからです。
普通徴収を選択せず特別徴収のままだと、家賃収入にかかる住民税も会社の給与から源泉徴収されます。住民税が増加することにより、会社に不動産投資をしていることを知られてしまうかもしれません。普通徴収にすることで、住民税の増加から不動産投資をしていることを会社に知られるリスクを避けることができます。
ポイント⑤：副業の事実をむやみに話さない
就業規則に則って不動産投資を行っていたとしても、会社や同僚に知られたくない場合もあるでしょう。
不動産投資が会社に知られる原因のひとつに、同僚からの密告があります。同僚からの密告を避けるには、自分が不動産投資を行っていることを会社では話さないことが重要です。
他の投資家との情報交換はとても有意義なので、不動産投資を行なっている同僚であれば問題ないと思うかもしれません。しかし、信頼できる同僚にだけ話しているつもりでも、職場では誰がどこで話を聞いているかわかりません。不動産投資や副業について会社に知られたくない場合は、会社でその話題を口にしない方が安全でしょう。
会社員の副業として不動産投資がおすすめな4つの理由
注意点はいくつかありますが、会社員の副業として不動産投資はとてもおすすめです。理由は次の4点。
それぞれ詳しく解説します。
理由①：手間がかからず会社員と両立しやすい
不動産投資を会社員におすすめする最大の理由は、入居者の管理や家賃の請求を管理会社に委託できるため、手間がかからないことです。入居者募集も不動産会社に委託可能なので、会社員の業務と両立できます。特に、当社が扱う区分マンションは、管理会社に管理を委託できるため手間がかからずおすすめです。
不動産を購入するときは、自分の意思が必要です。しかし、購入後の管理は管理業者にお任せすることが可能。自分であまり動かなくても投資できることが、会社員の副業として不動産投資をおすすめする一番の理由です。
理由②：不動産投資ローンの審査が通りやすい
不動産投資が会社員におすすめの理由として、不動産投資ローンの審査が通りやすいことも挙げられます。会社員は毎月給与が入るため、貸主である銀行から見ると「確実に返済してもらえる人」とみなされるからです。
特に、次のような場合はより有利となります。
- 長く勤務している
- 年収が高い
理由③：長期的に安定収入を得られる
不動産投資で長期的に安定収入を得られることも、会社員におすすめできる理由です。不動産投資では、物件に入居者がいる限り家賃収入が得られます。会社の業績が悪化して給与が下がった場合でも、家賃収入による補てんが可能。一時的な補てんだけでなく、65歳になってから受け取る年金代わりに使うこともできます。
ここ数年は、新型コロナウイルス感染症の影響もあり、会社の業績や給与が下がった企業も多くあります。会社の業績や給与の影響を受けずに安定収入が得られる点も、会社員に不動産投資をおすすめする理由です。
理由④：現物資産でもあり生命保険代わりにもなる
会社員に不動産投資をおすすめする最後の理由は、現物資産でもあり生命保険代わりにもなることです。不動産は現物資産なので、いざというときに売却することで現金に替えられます。
不動産投資の際は「団信」こと団体信用生命保険へ加入する場合がほとんどです。団信に加入していると、自分に万一のことがあった場合でも、家族に家賃収入が引き継がれます。不動産投資ローンの残債も団信の保険金により支払われるため、団信が生命保険代わりとなります。
働き盛りでもしものことがあった場合、困るのは残された家族です。団信に加入したうえで不動産投資をしていれば、家族がお金に困ったときに換金でき、家賃収入を家族に引き継ぐことが可能。万一の備えとしても、不動産投資はおすすめです。
会社員の副業で失敗したくないなら中古ワンルームマンション投資がおすすめ！
会社員が副業として不動産投資を始める場合、中古ワンルームマンションへの投資が特におすすめです。初期投資を抑えられる上に、管理の手間が少なく、比較的安定した収益が期待できます。会社員が副業で中古ワンルームマンションを選ぶ4つのメリットについて、以下で詳しく見ていきましょう。
中古ワンルームマンション投資のポイント①：他の物件タイプと比べてさらに手間がかからない
中古ワンルームマンションはアパートや戸建て投資と比較して、管理の手間が圧倒的に少ないのがポイント。入居者は主に単身者であり、ファミリー向け物件と比べて設備も限定的です。そのため、修繕や設備の更新頻度が低く、管理費用も抑えられます。入居者募集や簡易的な修繕管理は管理会社に任せることで、ほとんど手をかける必要はありません。
また、マンションの管理組合が建物全体の維持管理を担当するため、オーナーが個別に対応する必要がある事項も限られています。本業が忙しくても、不動産投資なら物件選びさえ終われば手間なく資産形成を進めることが可能です。
中古ワンルームマンション投資のポイント②：空室発生のリスクが非常に低い
東京23区をはじめとする都市部の中古ワンルームマンションは、単身者の需要が安定しているため、空室リスクが比較的低く抑えられます。
令和2年（2020年）度と、平成12年（2000年）度の国勢調査結果をもとに東京都がまとめたデータによれば、東京都における2000年の単身世帯数は約219.4万世帯。一方で2020年には約362.5万世帯と、20年間で実に約143.1万世帯も単身世帯が増加しています。単身者の需要が非常に高いことがデータからも読み取れるでしょう。
参考東京都の統計「平成12年国勢調査 第1次基本集計結果の概要」
特に、駅から徒歩圏内の物件は、会社員や学生などの継続的な需要が見込めます。また新築物件と比べて購入価格が安く、家賃を控えめにしても利益を出すことが可能。長期的な入居者確保が比較的容易で、安定した家賃収入が期待できます。
中古ワンルームマンション投資のポイント③：新築よりも節税効果が大きい
中古ワンルームマンションは、新築物件と比較して減価償却による節税効果が大きいのが特徴です。建物部分の価値を、鉄筋コンクリート造の耐用年数である47年から築年数を引いたもので割った金額が、毎年減価償却として経費計上できます。中古の場合、築年数を引くことで、物件価格に対する1年あたりの減価償却額が大きくなるのがポイントです。
例えば1,500万円で購入した、建物部分の価値が1,200万円、築年数15年のワンルームマンションの場合、毎年の減価償却額は「1,200万円÷（47-15）＝375,000円」となります。実際に金銭を支出したわけではないのに、この375,000円を経費計上して節税ができるわけです。仮に同価格で新築の場合、毎年の減価償却額は「1,200万円÷47＝255,319円」となるため、節税金額が減ってしまうことがお分かりいただけるでしょう。
また中古物件だと「修繕に費用がかかって、節税よりも金銭的なデメリットが大きい」と考える方もいるかもしれません。しかし1回の金額が60万円未満であれば、ほとんどの修繕費用を経費として計上できるため、物件の実質的な価値を上げながら税負担を軽減することが可能です（※）。
※20万円以上60万円未満の修繕費は計上に条件があるため、すべてを経費にできるわけではありません。ただし、多くの場合で経費計上が可能です。
中古ワンルームマンション投資のポイント④：資金計画や出口戦略が立てやすい
中古ワンルームマンションは、新築物件と比べて物件価格が安定しているため、将来の資金計画が立てやすい利点があります。
新築物件は広告費などの費用が上乗せされており、誰か住んだ時点で「中古」となり資産価値が大きく目減りしてしまうのがデメリットです。中古物件であれば、同じ理由で資産価値が急落してしまう心配はありません。
また、中古物件は当然、同じような立地や間取りの条件なら新築より安く購入できます。かといって築年数が経っても一定の需要が見込めるため、ローンの返済額は抑えつつ、将来売却を検討するタイミングでも高確率で買い手を見つけることが可能です。つまり、資金計画や出口戦略（売却戦略）が立てやすく、マンションが負債となってしまうリスクは極小で済みます。
こうした理由から、中古ワンルームマンション投資は会社員が副業のイメージではじめるのに適しています。当社では基本的な物件の選び方から、サラリーマンが低リスクで運用をするための具体的なアドバイスが可能です。不動産投資や物件のメリットばかり伝えて、お客様をだますようなトークは一切いたしません。デメリットも交えた中立的なアドバイスをいたしますので、不動産投資で資産形成や手取り増を目指したい方はお気軽に無料相談をご利用ください。
副業で不動産投資する際の心構え
現代では、多くの企業が副業を認めるようになりました。それに伴い、副業として不動産投資を始める人も増えています。
不動産投資で成功している人は、共通した心構えを持っています。共通した心構えとはどういうものでしょうか。ここからは、副業で不動産投資する際に持っておきたい心構えについて解説します。
不動産投資会社に丸投げせず自分ごととして捉える
不動産投資をする際は、副業であっても自分の事業として捉えることが大切です。中には、不動産の購入後は仲介業者や委託会社に丸投げ状態の方もいらっしゃいますが、あまりいい選択とは言えません。
不動産投資で上手く利益を出している人の多くは、不動産投資を自分が主体的に行う事業として捉えています。主体的に不動産投資と関わる方は不動産業界について積極的に学び、深めた知見を利益につなげています。
不動産投資は副業ではありますが、心構えは「自分の事業のひとつ」として行うことがおすすめです。不動産投資を自分の事業のひとつとしてとらえることで、不動産投資会社や周囲の助けが得やすくなり、安定して利益を出すことができるでしょう。
不動産投資会社と良好な関係を築く
加えて、不動産会社と良好な関係を築くことも大切です。不動産投資では、時代の流れとともに変化する物件価値を見極めることが重要となります。物件価値を見極めるには、情報が不可欠。そしてその情報の多くは、不動産会社が持っています。
特に副業で不動産投資を行う会社員の場合、最新の不動産情報をいち早く得るのは難しい側面があります。不動産会社と良好な関係を作り上げることで、良い情報をいち早く教えてもらえる確率が高まるでしょう。
まとめ
不動産投資は、一定の基準を超えなければ副業とみなされません。不動産投資は、サラリーマンや公務員が副収入を得られる手段のひとつです。マイナンバーから不動産投資をしていることが会社に知られることもありません。会社に不動産投資の事実を知られたくない方は、住民税を普通徴収にする、不動産投資をしていることを同僚に話さないなどの対策を取るようにしましょう。
新型コロナウイルス感染症により経済への不安が広がる中、副業としての不動産投資への関心はさらに高まるといえるでしょう。不動産投資への新規参入が増える前に、一度購入を検討してみてはいかがでしょうか。
当社では、不動産投資を検討中の方を対象とした無料相談を開催中です。当社の無料相談では、中立的な投資家目線でのアドバイスを行います。不動産投資が気になっている方は、ぜひ一度無料相談へお越しください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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