不動産投資で得られる家賃収入は、労働をしなくても得られる「不労所得」です。「サラリーマン大家さん」という言葉に憧れを持ち、いつかは自分も家賃収入を得たいと考える人は多いのではないでしょうか。

その時に気になるのは、家賃収入が副業禁止の規定に抵触するのでは？ということです。公務員はもちろん、サラリーマンもそのほとんどが副業禁止になっていることでしょう。そこで、家賃収入が副業にあたるのかについて説明します。

家賃収入は副業にあたるのか

不動産投資の家賃収入は会社の副業規定に引っ掛かる違反行為なのでしょうか。実はほとんどの場合、家賃収入は副業には当たりません。

これは基本的には「家賃収入は不労所得のため勤怠への悪影響が少ない」、「相続等で親の経営していたアパートを引き継いで家賃収入が発生するというやむを得ないケースもある」等の理由で家賃収入は副業として禁止されていないようです。

しかし、例外も存在します。一定の規模を超えると不動産投資における家賃収入も副業禁止規定に該当してしまいます。

家賃収入が副業になる「一定規模」とは

副業にあたってしまう「一定規模」とは、その規模を超えたら「事業」だとみなされる基準のことです。具体的には下記のようになっています。

• 戸建てやアパート物件の独立家屋の所有数が5棟以上
• 区分マンションなど独立的に区画された物件数が10室以上
• コインパーキングなど建築物の駐車場、または機械設備のある駐車場を所有
• 駐車台数が10台以上の月極駐車場を所有
• 年間家賃収入が500万円以上

その他にもこれから不動産投資を行う方に該当者は少ないかもしれませんが、次のようなケースが副業に該当します。

• 賃貸用途の土地の保有数が10件以上
• 娯楽や遊戯のための施設がある物件を所有
• 旅館やホテルを所有している

会社に副業がバレる3つの原因

家賃収入は副業にあたらないとはいえ、できれば会社に知られずに行いたいという方は多いでしょう。
会社にバレる原因は、大きく3つです。順に説明していきます。

1. 確定申告の対象なのに申告しない
2. 住民税の通知
3. 告げ口をされる

確定申告の対象なのに申告しない

サラリーマンが不動産投資を行い、年間20万円以上の利益がある場合、確定申告が必要になります。この確定申告をしないと、将来的に会社に不動産投資がばれる原因になります。

確定申告をしなければ家賃収入の存在が税務署にも伝わらず、会社に知られるリスクが少ないと考える人もいるかもしれません。しかし、本来しなければならない確定申告を怠ってしまうと、追徴課税のリスクを負うことになります。追加の税金をすぐに払えないと、職場に連絡が入ることもあるので、最悪の形で会社に知られてしまう可能性が出てしまいます。

参考家賃収入に確定申告は必要？不要？

住民税の通知

サラリーマンは、自分で住民税を納付するわけではなく、勤めている会社が給料から天引きし、これを会社が納税する仕組みになっています。このため、地方自治体は住民税の通知を会社宛送り、この通知に基づいて会社は天引きを行います。

この天引き額は所得によって決まるので、家賃収入が大きければそれに比して住民税の納税額も高くなり、副収入があることが会社にばれてしまいます。また、天引き額の計算根拠も記載されているため、その中に確定申告された不動産所得が別掲されているので、もはや言い逃れはできません。

告げ口をされる

信頼できる相手であればいいですが、不特定多数の人に自慢話をすれば、誰かが会社に告げ口をするかもしれません。

不動産投資を始めるとつい誰かに話してみたくなることもあるでしょう。不動産投資が上手くいって収益が出ているとなおさら誰かに自慢してしまいたくなるかもしれませんが、それが周囲のねたみを生む可能性もあります。

家賃収入は会社の副業規定には当たらないとはいえ、他人の口から会社にばれることで、あなたの評価や評判に影響がないとは言えません。会社としては心象が悪くなることもありますから、充分注意が必要です。

会社に家賃収入をバレないようにするには

会社にばれずに不動産投資を行うためには、上にあげた3つのバレる原因を起こさないようにすることが一番です。それぞれ説明していきます。

確定申告をきちんと行う

前述のとおり、給与以外の所得が年間で20万円を超えるとサラリーマンであっても確定申告をする必要があります。これは家賃収入に限らず、他の副収入があればそれも含めた金額です。

確定申告は個人であれば毎年2月16日から3月15日までの期間に前年度分を申告しなければなりません。きちんと確定申告をしなければ税務調査で職場へ連絡される恐れもありますから、該当者は必ず確定申告を行いましょう。

参考不動産投資をすると必要になる確定申告の手順とポイント

確定申告時に住民税を普通徴収にする

確定申告では、住民税の徴収方法を会社経由で行うか、自分で納税するかを選択することができます。ここで、自分で納税する「普通徴収」を選択しましょう。

普通徴収を選択しないと、家賃収入にかかる住民税も会社の給与から源泉徴収されるので、前述のように会社に知られるリスクが出ますが、普通徴収にすれば、そのリスクを避けることができます。

同僚に話さない

会社の同僚からの告げ口を避けるためには、自分が不動産投資を行っていることを家族や信頼できる人以外に話さないのが無難です。

もちろん、他の投資家との情報交換はとても有意義なので、相手も同じように不動産投資を行なっている人であれば問題ありません。ですが、信頼できる同僚にだけ話していても、沢山の人がいる職場では誰がどこで話を聞いているかわかりませんので、十分に注意してください。

副業で不動産投資する際の心構え

副業が推進される現代では、多くの企業が「副業可」を認めるようになりました。それに伴い、副業として不動産投資を始める人も増えています。

これまで不動産の営業マンとして様々な人と関わってきましたが、不動産投資をうまく行っている人には共通の心構えがあります。

それは「自分の実業として捉えている人」です。不動産投資を始める人には、不動産の購入後は「業者に丸投げ状態」の方もいらっしゃいます。正直、これは良い選択とは言えません。

物件を上手く回している人の多くは、不動産投資を実業として、自分毎として捉えています。こういった方々は不動産業界の知見を深め、積極的に学習し、学んだ知識を物件に繋げています。そのため、購入物件を満室で回すことが出来るのです。

専門知識を得ることのメリットの一つは、不動産への知見を深めることで事業展開に役立てられることです。

加えて、不動産会社との意思疎通がスムーズにでき、良好な関係が築きやすいこともメリットといえます。不動産投資は情報が命と言っても過言ではありません。

時代の流れと共に変化する、物件価値を見極めながら投資をすることは重要です。つまりは「生きている情報」を得ることが大切です。そしてその情報の多くは不動産会社が持っています。

不動産投資家には会社員などの副業サラリーマンが多いこともあり、最新の不動産情報を速いスピードで得るのは難しいでしょう。それならば不動産会社と良好な関係を作り上げ、良い情報をいち早く教えてもらうような関係性作りに尽力してはどうでしょうか。不動産投資家としても、多くの情報を得ることは大きなメリットになることでしょう。

不動産会社は業界内に精通しているため、良質な情報が巡ってきます。
その情報を回す相手も選びたいと思うのは当然のこと。不動産会社としても、不動産の知見が深い人にパートナーとして情報提供をしたいと思うものです。

そのため、副業ではなくあくまでも本業の一つとして不動産投資を行うことをおすすめします。
不動産投資を自身の実業として捉え、経営者と本気で向き合う人は周囲の助けも得て事業拡大をのぞむことができるでしょう。

新型コロナウイルス流行以降の不動産投資の考え方

新型コロナウイルス感染症の影響が拡大する中、不動産業界にはどのような影響があるのでしょうか。
こちらの記事（東京オリンピック後の価格は！？区分マンションが安心な理由を解説！）で書いたように、新型コロナウイルスの影響は拡大していますが、実は不動産業界には大きな影響は無いと考えられます。

2008年のリーマンショック後も、不動産業界には大きな痛手はありませんでした。住宅用マンション価格が下がった程度で、投資用マンションには影響はなかったのです。
これを背景に踏まえ、今回の新型コロナウイルスの影響はそこまで大きくないのではないかと予想できます。

新型コロナウイルスの影響により休業してしまったり、経営破綻したりする企業も相次いでいます。予期せぬ事態が起こったことにより「自分の身は自分で守る時代になった」と言えるかもしれません。むしろ経済への不安が高まる中、不動産投資へ注目が集まるでしょう。

さらに新規参加者だけでなく、既存の投資家達も不動産投資へ参入することが考えられます。
新型コロナウイルスの影響で、逆に不動産投資が盛り上がる可能性もあるのではないでしょうか。

不動産投資は、返済計画に沿って借り入れを無くしキャッシュフローを回すことができれば、損することはありません。きちんとした知識と情報をもとに購入物件を選択すれば、物件の価値が一気に下がるということもありません。

新型コロナウイルスの影響により不動産投資への参入者が増えることも予想できるため、購入を検討しているのであれば早目の行動がカギといえます。
悩んでいる場合は、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

マイナンバー導入後も対策方法は変わらない

マイナンバー制度が適用され、すべての情報が会社につつぬけになるのでは？と不安に感じる方もいるでしょう。ですが、マイナンバー制度の導入が原因で会社にばれることはありません。

会社がマイナンバーを利用して情報を取得できる範囲は、社会保障や税に関する手続き書の作成に必要な場合のみと法律で定められています。そのため、厚生年金や源泉徴収の手続き等でしか利用することはできず、不動産所得について税務署が開示することはありません。

また、利用範囲は事前に従業員に通知する義務があるため、無断利用もできません。たとえ社員へ通知していても、本来の範囲を越えていれば不正利用と見なされます。社内規律で社員を罰するより先に、法律違反として会社が国から管理責任を問われるので、これまで通りの対策をしていれば、マイナンバー導入が原因で会社に不動産投資がばれることはありません。

まとめ

今回は家賃収入と副業について解説しました。
家賃収入は副業規定にひっかかりません。むしろサラリーマンや公務員が副収入を得られる、数少ない手段の一つです。しかし、会社に知られたくないという方は、上記の対策をとるようにしましょう。

マイナンバーの導入も特に影響はないので、不動産投資に興味のある方は安心して検討を進めてみてください。
経済への不安が広がる中、副業への関心はさらに高まるといえるでしょう。不動産投資もその一つです。参入者が増える前に、真剣に購入を検討してはいかがでしょうか。

参考サラリーマンや公務員が不動産投資に向いている4つの理由