不動産投資にはアパートやマンションをまるごと購入する「一棟買い」という方法がありますが、初心者の方には購入金額や融資審査の面からハードルが高いと言えます。

投資経験のない初心者は、マンションのワンルーム（一室）の購入からスタートするのがオススメです。しかし、いつまでもワンルームのみの所有では投資の規模を拡大することができません。

そこで、不動産投資家が目指すとよい指標として「５棟１０室」という基準があります。賃貸物件を５棟または１０室所有することでこの基準に達し、さまざまなメリットを享受できます。この記事では不動産投資の「５棟１０室」について、その内容や利点、注意点をご紹介します。

不動産投資の基準となる「５棟１０室」について

この項目では、不動産投資家が目指すべき経営規模の目安となる「５棟１０室」について詳しく解説します。

５棟１０室の算出方法とは

まずは５棟１０室の定義を見ていきましょう。５棟とは、戸建単位の物件の所有数が５件ある状態を指します。１０室とは、マンションまたはアパートの部屋の所有数が１０件ある状態のことです。

建物１棟と部屋２室分は釣り合わないと感じるかもしれませんが、後述のように５棟１０室はあくまで法的な規定ではない目安のため、「そういうもの」として捉えて構いません。また、駐車場は５区画で一室分と計算されます。つまり、５棟１０室の算出には以下の等式が成り立ちます。

戸建1棟 ＝ 部屋2室 ＝ 駐車場10区画

例えば戸建１棟、マンション６室、駐車場１５区画を所有している場合、室数が「２ ＋ ６ ＋ ３ ＝ １１ ＞ １０」と換算されるため、５棟１０室の基準を満たしていると言えます。

５棟１０室以上で認められる「事業的規模」とは

５棟１０室は不動産経営が「事業的規模」と見なされるか、「業務的規模」と見なされるかの基準となります。５棟１０室以上を所有していれば事業的規模、５棟１０室未満であれば業務的規模となります。

事業的規模と見なされることで、主に税制上の変化が生じます。例えば６５万円の青色申告特別控除が利用できたり、不動産経営での損失とほかの所得の損益通算が可能になります。詳しくはメリットと注意点の項目にて触れますが、控除額が多いほど、そして損失を大きく長期間にわたり計上できるほど、納税面で得になります。

ただし、この「事業的規模」という名称はあくまで形式上の通称であり、法律としての記述がありません。「その不動産投資が事業的規模と見なされるか」は、基本的には確定申告を通した自己申告で判断されます。その自己申告の基準が、不動産業界の中で５棟１０室であるということです。

もちろん、明らかに経営として成り立っていないものを青色申告をしても、事業としては認められないのが通例です。極端な例で言えば、日曜大工で誰も入居しない小屋を５棟建てたとしても、材料や工具を不動産経営の経費として申告することはできません。あくまで５棟１０室は数値上の目安であり、経営の実態も重視されることを押さえておきましょう。

５棟１０室まで投資の規模を拡大する方法

初心者の投資家の方は、最初はワンルームマンションの所有から始まることが多いでしょう。その「０棟１室」の状態から５棟１０室まで投資の規模を拡大するには、不動産の買い増しが必要になります。

特に投資の実績がない不動産オーナーの場合、２件目・３件目と所有物件を増やすための融資審査において、１件目の経営状態を精査されます。１件目のワンルーム物件は極力空室を防ぎ、ローンの返済が滞ることなく、資産運用が事前の想定通り進んでいることを示しましょう。

また、不動産投資は金利リスク等の面からフルローン（物件の購入費用が全てローンから支払われる状態）ではなく、１０％以上は頭金として自己資金を充てることが推奨されています。２件目以降の物件を購入する際も、同様に頭金が必要になることを覚えておきましょう。基本的には、本業の収入により預貯金に余裕が生まれてから不動産経営の規模を拡大する形となります。

５棟１０室以上の不動産経営をするメリット

５棟１０室の内容を見たところで、５棟１０室以上に不動産投資の規模を広げるメリットを見ていきましょう。先述のような税制上のメリットだけでなく、複数の物件を所有することによる利点もご紹介します。

青色申告により所得税の控除が使える

不動産投資が事業的規模と見なされることで、確定申告時に事業として青色申告書類を用いることが可能になります。青色申告書類には賃借対照表や損益計算書が含まれ、白色申告よりも作成が複雑になりますが、青色申告特別控除が適用できます。

青色申告特別控除とは、所得税の計算の際に所得から指定の金額を引くことができる仕組みです。額面上の所得が減少すれば所得税を減らせるため、控除を利用することで節税効果が見込めます。青色申告特別控除の金額は６５万円または１０万円となり、不動産投資の場合は事業的規模であれば６５万円、業務的規模であれば１０万円の控除となります。

経費や損失に計上できる範囲が広がる

不動産投資において予想外の損失が発生するケースとして、滞納により家賃の回収ができないことが挙げられます。

通常の不動産投資（業務的規模）の場合、家賃滞納額は確定申告において損失として計上できません。家賃を回収できなかったとしても一度収入として計上し、確定申告をする必要があります。未回収が確定した後に税金の還付を受けられますが、一度家賃収入分の税金を納めなければなりません。一方、事業的規模であれば、回収不能となった滞納額を損失として申告できます。

不動産の買い増しにも頭金が必要であることをお書きしたように、手元キャッシュは潤沢にあるに越したことはありません。そのため、還付金として納税額が返却されるとしても、回収できなかった家賃滞納分は納税しない方が有利です。また、家賃が回収できなかった月にも不動産ローンの返済は進行するため、いざというときに資金がショートしないためにも、節税になる仕組みには目を光らせておきましょう。

さらに、災害による損失があった場合、通常の不動産投資であれば損失があった年度のみ計上が可能ですが、事業的規模となることで３年間にわたり損失額を計上することができます。

例えば、家賃収入が１，０００万円、土砂災害による被害総額が２，５００万円となった場合を考えてみましょう。業務的規模では災害のあった年度に１，５００万円の赤字申告となり、災害から２年目以降は通常通り家賃収入に税金が課せられます。一方、事業的規模であれば災害のあった年度に１，０００万円、翌年に１，０００万円、その翌年に５００万円といった形で損失を繰り越して計上できます。

そして、事業的規模となることで家族を従業員として雇えるようになります。家族への給与の経費計上が可能になるため、納める税金を軽減できます。

ポートフォリオを組むことでリスクを分散できる

ポートフォリオとは、「どの投資商品にどれだけの割合で資産を配分するかを定めた金融資産の組み合わせのこと」を指します。「不動産４０％、株３０％、債券３０％」といった形で複数の投資商品を組み合わせることもできますが、「物件A ４０％、物件B ３０％、物件C ３０％」といったように、不動産投資の中でポートフォリオを組むことも可能です。

不動産投資のポートフォリオを作ることにより、物件のエリアや築年数によるリスクの分散が可能になります。一箇所のエリアに物件が集中している場合、人口減少による空室リスクや震災による災害リスクなどが一挙に押し寄せるおそれがあります。また、築年数が近い物件を複数所有していると、近いタイミングで修繕をすることになり、予測を上回る修繕費で資金がショートしてしまう可能性があります。エリアや築年数をずらすことで、リスクを抑えたバランスのよい資産運用が実現できます。

不動産投資におけるポートフォリオについては、以下の記事でも詳しく解説しています。

参考初心者必見！不動産投資のポートフォリオを作るメリットや方法とは

５棟１０室以上の不動産経営をする注意点

５棟１０室以上に経営規模を拡大するメリットを見てきましたが、押さえておきたい注意点もあります。全体的に、「個人規模での投資の範疇を超える状態」になることがポイントになります。具体的に見ていきましょう。

個人事業税が発生し納税額が増える

事業規模が大きくなることにより、年間の納税金額が増加します。所得税は所得が多くなるほど税率が高くなる累進課税という仕組みのため、所有する物件が多くなり家賃収入が増えることで、税負担が増加する点に注意です。

また、事業的規模と見なされることで個人事業税が発生することがあります。個人事業税が課せられる基準や税率は自治体によって異なるため、５棟１０室と基準にズレが生じうる点を意識しておきましょう。

例えば東京都の場合、一戸建は１０棟以上、駐車場は駐車可能台数が１０台以上が基準となるため、先述の等式とは換算が異なります（あくまで個人事業税に限ります）。東京都は不動産貸付業の税率が５％で、所得から年間２９０万円の事業主控除を引いた金額の５％が個人事業税となります。

個人事業税については、ご自身の住まいに該当する自治体のホームページを見て、課税基準や税率を確認しておくようにしましょう。

副業規定に抵触する可能性が増える

不動産投資が事業認定されることで、副業禁止の会社では副業規定違反となる可能性があります。

時代の変化に伴い副業が解禁されている企業が増えていますが、特に大企業では依然として、副業についての綿密な規定があるケースがあります。所有する不動産を５棟１０室まで拡大できる投資家の方は、安定した収入があり属性が評価されやすい企業勤めのサラリーマンが大半です。事業規模の拡大の前に、勤め先の副業規定を確認することをオススメします。

不動産投資とサラリーマンの副業規定について、詳しくは以下の記事でも解説しています。

参考【2022年最新版】家賃収入はサラリーマンの副業禁止に抵触するのか？

物件が増えることで管理の手間が増加する

不動産オーナーの方は、実際の経営を不動産会社に管理委託することが大半です。一方で、例えば物件の管理状態（清掃や損傷具合など）を自分の目でチェックしたい場合や、住民とコミュニケーションを取りたい場合など、一部の管理業務をオーナー自身が担うケースもあります。

管理会社に一括で管理を委託しない場合、当然ではありますが物件の所有数が増えるごとに管理の工数も増加することになります。

また、手放しで損失が蓄積されることを防ぐため、月々の収支についてはオーナー自身が確認することが推奨されます。空室状態や家賃の滞納状態を把握し、物件の購入前に立てた投資計画が滞りなく進んでいるかどうかを判断するには、物件ごとのキャッシュフローをチェックする必要があります。そのため、物件の所有数が増えることで、収支管理が煩雑になる点に注意が必要です。

所有物件が５棟１０室を超えて事業的規模になる頃には、家族を従業員にして複数人で管理するといった工夫が必要になるでしょう。先述のように家族への給与を事業の経費に計上できるため、節税効果も見込んで家族での不動産経営に舵を切るのもひとつの選択肢となります。

まとめ

今回の記事では、不動産投資家が目指すべき経営規模の目安となる５棟１０室について、その内容とメリット、注意点をご紹介しました。

税金面と経営面を中心にご紹介しましたが、しっかりと管理できるか不安になる方もいるかもしれません。投資初心者であれば、やはり不動産投資の基本をワンルームマンションの投資で押さえ、徐々に経営規模を拡大するのがオススメです。いきなり事業としてスタートするのではなく、一部屋の投資から始めることで、金銭面や心理面での負担が軽減できるはずです。

５棟１０室の事業展開を先々に見据えながら、不動産投資の第一歩を踏み出したい方はぜひ当社の個別面談をご利用ください。