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不動産投資の「5棟10室」とは?基準を満たすメリットと注意点を解説します

5棟10室

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不動産投資にはアパートやマンションをまるごと購入する「一棟買い」という方法がありますが、初心者の方には購入金額や融資審査の面からハードルが高いと言えます。

投資経験のない初心者は、マンションのワンルーム(一室)の購入からスタートするのがオススメです。しかし、いつまでもワンルームのみの所有では投資の規模を拡大することができません。

そこで、不動産投資家が目指すとよい指標として「5棟10室」という基準があります。賃貸物件を5棟または10室所有することでこの基準に達し、さまざまなメリットを享受できます。この記事では不動産投資の「5棟10室」について、その内容や利点、注意点をご紹介します。

不動産投資の基準となる「5棟10室」について

この項目では、不動産投資家が目指すべき経営規模の目安となる「5棟10室」について詳しく解説します。

5棟10室の読み方は「ごとうじゅっしつ」

よく5棟が「ごむね」と誤読されますが、5棟10室の読み方は「ごとうじゅっしつ」が正しいです。マンションやアパートなどの不動産は「1とう、2とう」と数えます。

なぜ「ごむね」と誤読する人が多いのかというと、テレビなどの報道関係で「1棟」を口頭で伝える際、「1等、1党」などの同音異義語と区別するために「いちむね」と表現しているからです。「棟」の正しい読み方は「とう」なので、これを機に覚えておくと良いでしょう。

5棟10室の算出方法とは

まずは5棟10室の定義を見ていきましょう。5棟とは、戸建単位の物件の所有数が5件ある状態を指します。10室とは、マンションまたはアパートの部屋の所有数が10件ある状態のことです。

国税庁では、目安として「5棟10室」以上のマンション・アパートを「事業的規模」と見なしています。

ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

引用国税庁「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」

建物1棟と部屋2室分は釣り合わないと感じるかもしれませんが、後述のように5棟10室はあくまで法的な規定ではない目安のため、「そういうもの」として捉えて構いません。また、駐車場は5区画で一室分と計算されます。つまり、5棟10室の算出には以下の等式が成り立ちます。

戸建1棟 = 部屋2室 = 駐車場10区画

例えば戸建1棟、マンション6室、駐車場15区画を所有している場合、室数が「2 + 6 + 3 = 11 > 10」と換算されるため、5棟10室の基準を満たしていると言えます。

5棟10室以上で認められる「事業的規模」とは

5棟10室は不動産経営が「事業的規模」と見なされるか、「業務的規模」と見なされるかの基準です。5棟10室以上を所有していれば事業的規模、5棟10室未満であれば業務的規模となります。

事業的規模と見なされることで、主に税制上の変化が生じます。例えば65万円の青色申告特別控除が利用できたり、不動産経営での損失とほかの所得の損益通算が可能になったりと納税面で得になります。

ただし、この「事業的規模」という名称はあくまで形式上の通称であり、法律としての記述がありません。「その不動産投資が事業的規模と見なされるか」は、基本的には確定申告を通した自己申告で判断されます。その自己申告の基準が、不動産業界の中で5棟10室であるということです。

もちろん、明らかに経営として成り立っていないものを青色申告をしても、事業としては認められないのが通例です。極端な例で言えば、日曜大工で誰も入居しない小屋を5棟建てたとしても、材料や工具を不動産経営の経費として申告することはできません。あくまで5棟10室は数値上の目安であり、経営の実態も重視されることを押さえておきましょう。

5棟10室まで投資の規模を拡大する方法

初心者の投資家の方は、最初はワンルームマンションの所有から始まることが多いでしょう。その「0棟1室」の状態から5棟10室まで投資の規模を拡大するには、不動産の買い増しが必要になります。2つのステップに分けて、拡大までの流れを見ていきましょう。

拡大までのステップ①1件目の良好な経営状態を維持する

投資の規模を拡大するために、まずは1件目の経営状態を良好にしなければいけません。2件目以降の物件を購入する際には、1件目の経営状態を精査されるためです。「経営が良好な状態」とは主に下記を指します。

  • ローンの返済が滞っていない
  • 空室が発生していない(発生しても早期に新たな入居者が見つかっている)

要するに「赤字が続いておらず、おおむね想定通りに運用できている」と判断できる状態なら問題はないでしょう。

拡大までのステップ②2件目以降の頭金を用意する

2件目以降の頭金を少しずつ積み立てておきましょう。フルローン(物件の購入費用を全額ローンにすること)で物件を購入することも可能ではあるものの、金利が高くなりやすく総返済額が大きくなりがちです。

そこで物件価格の10%程度の頭金を用意することで、金利負担を下げてより健全な経営が実現しやすくなります。「1件目を運用しながら貯金に余裕をつくり、徐々に経営を拡大していくこと」を意識してみてください。

当社では「5棟10室」を目指した不動産投資を全面的にサポート可能です。1件目の購入から、規模の拡大まで専任のコンサルタントがしっかりと伴走します。まずはお気軽に無料相談で、不動産投資への疑問や目標とする将来像を相談してみましょう。

5棟10室以上の不動産経営をするメリット

5棟10室の内容を見たところで、5棟10室以上に不動産投資の規模を広げるメリットを見ていきましょう。先述のような税制上のメリットだけでなく、複数の物件を所有することによる利点もご紹介します。

青色申告により所得税の控除が使える

不動産投資が事業的規模と見なされることで、確定申告時に事業として青色申告書類を用いることが可能になります。青色申告書類には賃借対照表や損益計算書が含まれ、白色申告よりも作成が複雑になりますが、青色申告特別控除が適用できます。

青色申告特別控除とは、所得税の計算の際に所得から指定の金額を引くことができる仕組みです。額面上の所得が減少すれば所得税を減らせるため、控除を利用することで節税効果が見込めます。青色申告特別控除の金額は65万円または10万円となり、不動産投資の場合は事業的規模であれば65万円、業務的規模であれば10万円の控除となります。

経費や損失に計上できる範囲が広がる

5棟10室以上の不動産経営ができれば、下記2つを経費・損失として計上し節税することが可能です。

  • 滞納家賃
  • 災害等で生じた損失

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①滞納家賃

通常の不動産投資(業務的規模)の場合、入居者が家賃を滞納しても確定申告で損失として計上できません。家賃を回収できなかったとしても一度収入として計上し、確定申告をする必要があります。未回収が確定した後に税金の還付を受けられますが、一度家賃収入分の税金を納めなければなりません。

一方、事業的規模であれば、回収不能となった滞納額を損失として申告できます。

いずれの場合も最終的に支払う税金額は同じになりますが、自己資金を持ち出すタイミングが年単位で変わります。すぐに損失計上できる事業的規模のほうが、資金繰りを円滑にできるでしょう。

②災害等で生じた損失

台風などの災害で損失が生じたとき、事業的規模でない場合には「その年度」でしか経費の計上ができません。一方で事業的規模なら、3年間にわたって分割して経費計上が可能になります。これにより、仮に損失額が3,000万円で家賃収入が年間1,000万円とすると、下記のように課税所得が大幅に変わります。

年度 事業的規模の場合
(5棟10室以上)
事業的規模でない場合
1年目の課税所得 0円 0円
2年目の課税所得 0円 1,000万円
3年目の課税所得 0円 1,000万円

※不動産以外の所得や、災害以外の経費は便宜上考慮していません
※事業的規模では損失3,000万円を毎年1,000万円ずつ計上しています

事業的規模の場合には損失計上により3年間の課税所得がなくなる一方、事業的規模でない場合には2年目以降に1,000万円の課税所得が発生します。実際の税金額に換算すると数百万円の差です。

「万が一の災害による大きな損失」をカバーするためにも、5棟10室を目指すことには大いにメリットがあるでしょう。事業拡大で上手に節税をしつつ、利益を最大化したい方は、当社の不動産コンサルタントへお気軽に無料で相談ください。あなたの状況に応じたベストなご提案をいたします。

ポートフォリオを組むことでリスクを分散できる

ポートフォリオとは、「どの投資商品にどれだけの割合で資産を配分するかを定めた金融資産の組み合わせのこと」を指します。「不動産40%、株30%、債券30%」といった形で複数の投資商品を組み合わせることもできますが、「物件A 40%、物件B 30%、物件C 30%」といったように、不動産投資の中でポートフォリオを組むことも可能です。

不動産投資のポートフォリオを作ることにより、物件のエリアや築年数によるリスクの分散が可能になります。一箇所のエリアに物件が集中している場合、人口減少による空室リスクや震災による災害リスクなどが一挙に押し寄せるおそれがあります。また、築年数が近い物件を複数所有していると、近いタイミングで修繕をすることになり、予測を上回る修繕費で資金がショートしてしまう可能性があります。エリアや築年数をずらすことで、リスクを抑えたバランスのよい資産運用が実現できます。

不動産投資におけるポートフォリオについては、以下の記事でも詳しく解説しています。

参考初心者必見!不動産投資のポートフォリオを作るメリットや方法とは

5棟10室以上の不動産経営をする注意点

5棟10室以上に経営規模を拡大するメリットを見てきましたが、押さえておきたい注意点もあります。全体的に、「個人規模での投資の範疇を超える状態」になることがポイントになります。具体的に見ていきましょう。

個人事業税が発生し納税額が増える

5棟10室基準を満たし事業的規模と見なされることで個人事業税が発生することがあります。例えば東京都は不動産貸付業の個人事業税率が5%で、所得から年間290万円の事業主控除を引いて、残った金額の5%を個人事業税として支払わなければいけません。

なお個人事業税は、都道府県によって課税基準や税率が異なる場合があります。ご自身の住まいに該当する自治体のホームページを見て、課税基準や税率を確認しておくようにしましょう。

家族に給与支払いすると配偶者控除や扶養控除が適用外になる

5棟10室基準を満たして事業的規模と見なされると、家族に給与を支払って経費として計上することができます。一方で、給与を支払わない場合に発生する下記の控除が適用外になってしまう点に注意が必要です。

  • 配偶者控除:所得に応じ13万円~38万円
  • 扶養控除:被扶養者の条件(※)により38万円~68万円

※年齢や障がいの有無により変動しますが、細かい条件は省略します。

参考国税庁「扶養控除」

つまり給与を控除額以上に支払わなければ、節税効果は得られません。かえって損をしないように、現状の控除額と照らし合わせて給与の金額を決めましょう。

副業規定に抵触する可能性が増える

不動産投資が事業認定されることで、副業禁止の会社では副業規定違反となる可能性があります。

時代の変化に伴い副業が解禁されている企業が増えていますが、特に大企業では依然として、副業についての綿密な規定があるケースがあります。所有する不動産を5棟10室まで拡大できる投資家の方は、安定した収入があり属性が評価されやすい企業勤めのサラリーマンが大半です。事業規模の拡大の前に、勤め先の副業規定を確認することをオススメします。

不動産投資とサラリーマンの副業規定について、詳しくは以下の記事でも解説しています。

参考【2022年最新版】家賃収入はサラリーマンの副業禁止に抵触するのか?

物件が増えることで管理の手間が増加する

管理会社に一括で管理を委託しない場合、物件の所有数が増えるごとに管理の工数も増加することになります。

また空室状態や家賃の滞納状態を把握し、物件の購入前に立てた投資計画が滞りなく進んでいるかどうかを判断するには、物件ごとのキャッシュフローをチェックしなければいけません。そのため物件の所有数が増えることで、収支管理が煩雑になる点に注意が必要です。

所有物件が5棟10室を超えて事業的規模になる頃には、家族を従業員にして複数人で管理するといった工夫が必要になるでしょう。家族への給与を事業の経費に計上できるため、節税効果も見込んで家族での不動産経営に舵を切るのもひとつの選択肢となります。

当社では専任の不動産コンサルタントが「5棟10室」の恩恵を最大限に受けられる戦略的な不動産投資をご提案いたします。これから不動産投資を始める方も、すでに何室か保有している方も、お気軽に無料相談をお試しください。

公務員が5棟10室以上の物件を持つと国家公務員法違反になる

公務員は営利目的(事業的規模)の不動産投資ができません。国家公務員法第103条第1項に「営利企業を営んではならない」と記載があるためです。

(私企業からの隔離)
第百三条職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

引用e-Gov法令検索「国家公務員法」

ただし、下記の条件さえ満たせば公務員でも不動産投資ができます

  • 「4棟9室」以下の物件を持つ
  • 年間家賃収入を500万円未満に抑える
  • 駐車場を9台以下に抑える(※)
  • 管理業務を外部に委託する

※駐車場は5台で1室としてカウントされる点に注意が必要です。

公務員が不動産投資をするには「事業的規模とみなされないこと」「業務に支障がないこと」が重要です。もちろん当社では「事業的規模にならない不動産投資」のご提案も可能ですので、少しでも手取りを増やしたり、将来への資産形成をしたりしたい公務員の方はお気軽に無料相談をご利用ください。

5棟10室基準に関するよくある質問

5棟10室基準に関するよくある質問をまとめました。

  • サラリーマンは5棟10室を目指すべき?
  • 5棟10室未満でも事業的規模とみなされるケースがあるって本当?
  • アパート・マンションの空室は「5棟10室」のカウント対象外になるの?
  • 5棟10室になって事業的規模と判断されたら何か手続きは必要?
  • 土地貸しは5棟10室基準に影響する?
  • 共有不動産の事業的規模はどう判断する?

気になる点がある方は疑問を解消しておきましょう。

サラリーマンは5棟10室を目指すべき?

下記の節税効果が受けられるので、可能ならサラリーマンは5棟10室を目指すべきです。

  • 家族に給与を支払って経費計上できる
  • 「青色申告」で65万円の控除が受けられる
  • 入居者の滞納家賃を経費(貸倒損失)計上できる
  • 災害による被害を3年まで損失計上できる(事業的規模でない場合は当年のみ)

国民負担率が上がり続ける中、5棟10室基準を満たすことによる節税効果はサラリーマンへの大きな助け舟になり得ます。不動産投資に慣れてきたら、5棟10室を目指してみましょう。当社では具体的なアドバイスが可能ですので、お気軽に無料相談をご利用ください。

5棟10室未満でも事業的規模とみなされるケースがあるって本当?

5棟10室未満でも事業的規模とみなされるケースはあります。あくまで「5棟10室」は目安のため、8~9室程度またはそれ未満でも、常に自分で物件を管理しているなど事業的な性質があれば事業的規模と判断されやすいです。

とはいえ5棟10室未満で事業的規模とみなされるかどうかはケースバイケースです。「自分では事業的規模と思っていたけど実際は違った」というトラブルを避けるために、税務署に問い合わせて確認すると良いでしょう。

アパート・マンションの空室は「5棟10室」のカウント対象外になるの?

一時的なものであれば、アパート・マンションの空室は1室としてカウントされます。一方で、空室の状態で入居者募集をせずに放置していた場合にはカウントされません

「5棟10室」の基準をギリギリ満たしている状態で空室が発生したら、すぐに入居者募集を開始しましょう

5棟10室になって事業的規模と判断されたら何か手続きは必要?

5棟10室基準を満たしたからといって、特に何か手続きが必要になるわけではありません。ただし確定申告で65万円の青色申告控除を受けて節税するためには「所得税の青色申告承認申請書」の提出が必要です。e-Tax(国税庁のシステム)を使ってオンラインで提出が可能なため活用しましょう。

参考国税庁「所得税の青色申告承認申請手続」

土地貸しは5棟10室基準に影響する?

土地貸しも駐車場貸しと同じく、おおむね5件につき1室としてカウントされます。仮に8室を保有しており、土地が10件ある場合は計10室と判断され事業的規模とみなされる可能性が高いです。

ただし、あまりに土地の面積が小さいケースなどは例外となる場合があります。お住まいの地域の税務署に確認しましょう。

共有不動産の事業的規模はどう判断する?

共有不動産は「それぞれが該当の不動産を持っているもの」とみなして事業的規模を判断します。

具体的にいうと、仮に賃貸マンション12室をA・Bの2名が共有不動産として持っている場合に、Aが6室・Bが6室と折半してカウントするわけではありませんAが12室、Bも12室とカウントするため、いずれも事業的規模に該当します。なお、この場合は2人とも青色申告で65万円の控除を受けることが可能です。

まとめ

今回の記事では、不動産投資家が目指すべき経営規模の目安となる5棟10室について、その内容とメリット、注意点をご紹介しました。

税金面と経営面を中心にご紹介しましたが、しっかりと管理できるか不安になる方もいるかもしれません。投資初心者であれば、やはり不動産投資の基本をワンルームマンションの投資で押さえ、徐々に経営規模を拡大するのがオススメです。いきなり事業としてスタートするのではなく、一部屋の投資から始めることで、金銭面や心理面での負担が軽減できるはずです。

5棟10室の事業展開を先々に見据えながら、不動産投資の第一歩を踏み出したい方はぜひ当社の個別面談をご利用ください。

この記事の執筆: 及川颯

プロフィール:不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。

ブログ等:はやてのブログ

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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投資家目線で課題をヒアリングし、
中立の観点でアドバイスを行います。

不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

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