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不動産投資はワンルームマンションから始めよう

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資に興味はあっても、なかなか始められない人は多いのではないでしょうか。
不動産投資を始めるなら、最初はワンルームマンションからスタートするのがオススメです。その理由を、メリットだけでなくデメリットも含めご説明します。

ワンルームから不動産投資を始める5つのメリット

ワンルームから不動産投資を始める場合、「価格が安い」「好立地の物件が豊富にある」「入居者が見つかりやすい」「流動性が比較的高い」、管理の手間が少ない」という5つのメリットがあります。

(1)価格が安い

ワンルームマンションの不動産投資は比較的、価格が安いです。
地方都市であれば200万円から300万円でスタートが可能で、東京でも600万円からの物件は探せばいくらでも見つかります。

高額なイメージを持つ人も多い不動産投資ですが、実はワンルームマンション投資は新車を買うくらいの金額で始めることができます。ある程度まとまったお金を貯蓄している人であれば、現金一括で購入することも可能です。

ファミリーマンションや一棟マンションを買うとなると、頭金を数百万円用意し、数千万円の長期ローンを組んで取り組んでいく必要があるため、資金力や経験も必要になります。このような投資と比較すると、ワンルームマンションの投資は低価格で始められることがおわかりいただけるのではないでしょうか。

(2)好立地の物件が豊富にある

マンションは電車の沿線のような好立地に建っていることが多いです。

マンションは通常の自宅としての賃貸需要はもちろんのこと、例えば自宅は郊外にある人が長時間通勤を避けるためにワンルームマンションを借りるといったケースや、個人事務所でワンルームマンションを借りるというニーズも現代では増えています。

不動産投資において立地は非常に重要です。マンションを借りる人が重視するのは、どの路線・駅が近くにあるか、最寄り駅から自宅マンションへの通勤通学の利便性です。そのためマンション建築にあたっては、これらのニーズを満たすため「駅から近い」というのは必須条件であり、マンションは好立地が多いのです。

(3)入居者が見つかりやすい

先に説明した通り、ワンルームマンションは、通勤時の利便性の理由からの利用する人、オフィス代わりとして使用する人、住居として使用する人といった様々なニーズがあります。
また、マンション自体が駅付近など利便性の高い所に既に建築されているため入居者のニーズを満たしています。

入居対象者が多くニーズが高いことから、ワンルームマンションは入居者が見つかりやすいと言えます。

(4)流動性が比較的高い

ワンルームマンションは他の不動産と比較すると、資産としての流動性が高いです。つまり、売却して現金化しやすいということです。

一般的に、不動産自体は株式などの投資債権に比べると流動性が低いです。特に一棟マンションや一軒家などは取引価格が高額になるため、買い手は投資家に限られ、すぐに買い手が見つからないことが多いためです。

しかし、ワンルームマンションであれば、不動産投資の中でも比較的少額であること、立地条件が良いことから入居者が見つかりやすいため、不動産投資物件として購入したいと考える人がたくさんいます。投資家のみならず、居住用で購入したいという買い手がつけば短期での売却も可能です。

【参考記事:不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

(5)管理の手間が少ない

ワンルームマンションは管理の手間が少ないです。そのため平日仕事をしているサラリーマンでも問題なく投資を行うことができます

手間が少ない理由は、区分マンション一部屋のみの所有のため、マンション一棟所有などと比較すると管理対象自体が小さいこと、またその管理は不動産管理会社に代行して貰うのが一般的であることなどによります。

不動産の管理は管理会社に代行してもらう方がきめ細かな対応ができ、賃借人からの満足度が高い傾向にあります。オーナーがいちいちクレーム対応や家賃事務管理など雑務をしていては非効率なため、プロに任せるのがおすすめです。

ワンルーム投資3つのデメリット

ワンルームマンション投資で気をつけるべきデメリットは「空室リスクが大きい」「リターンが小さい」「ランニングコストがかかる」の3つです。

(1)空室リスクが大きい

空室リスクが大きいのは、ワンルームマンション投資独自のデメリットです。

不動産オーナーの収入源は家賃です。ワンルームマンション投資の場合は区分マンション一部屋のみのため、その一部屋が空室になれば家賃収入がゼロになります。次の入居人が見つかるまでの間もローン支払い、管理費用の負担があるため、空室リスクを減らすためにも、物件選びは慎重に行う必要があります。

(2)リターンが小さい

区分マンション一部屋の場合、あくまで一部屋分の家賃収入しか得られないのでリターンが小さいです。 そのためマンション管理会社への管理費用、マンション所有者が負担する修繕等の積立金、管理費などこれらの支払いにあてるとどうしても手取り額を少ないと感じてしまう人もいます。

(3)ランニングコストがかかる

不動産投資全体に言えることですが、不動産オーナーになるとランニングコストを支払う必要があります

例えば毎年の固定資産税や都市計画税、マンションの区分所有者はマンション管理組合に加入することになり、組合での管理費や修繕積立金も納める必要があります。
また、購入初年度は不動産を取得した人が課される不動産取得税、不動産管理会社に管理を委託する場合は更に管理費を払う必用があります。

そのため、どのようなランニングコストがあり、自分の手取りが一体どのくらい残るのかを十分にシミュレーションする必要があります。

初めてのワンルーム投資で成功する3つのポイント

メリットとデメリットについて説明いたしましたが、ワンルームマンション投資で成功するためのポイントは「東京23区の駅物件に絞る」「中古物件を選択する」「フルローンは避けて頭金を用意する」の3つです。

(1)東京23区の駅物件に絞る

まずはエリアです。東京都23区の駅物件に絞り、不動産経営において人口が減少しない地域をターゲットにしていくのがポイントです。

東京23区は日本で最も人口が増え続けている地域です。これは主に他地域からの引っ越しが要因という東京都の統計データがあります。
(出展:東京都総務局統計部

日本全体の人口が減り、地方での空き家問題が顕著になる中でも、東京都はこの先も緩やかに人口が増え続けると予測されています。

また、東京都の調査結果では、若年層、単身世帯が増え続けている地域でもあります。
(出展:東京都「都内世帯数の予測」

以上のことから、東京都23区内の駅物件で、若年層、単身世帯をターゲットとしたワンルームマンション選ぶことは、空室リスクを最大限に抑えることにつながります。

(2)中古物件を選択する

ワンルームマンション経営において、中古物件の方が『利回り』の点で新築物件より有利です。

新築物件は周辺相場よりも家賃を高く設定できるというメリットがあります。これは新築プレミアムと言われるのですが、実は中古物件に比べると5,000円~10,000円多くとれる程度なのです。そして、それ以上に購入価格は高くなります。

新築か中古かよりも、駅に近いなどの立地条件の方が家賃に大きく反映されるため、投資対象としては「立地条件の良い中古物件」の方が圧倒的に有利になります。

【参考記事:新築・中古どっちがお得?投資用ワンルームマンションのメリット比較

(3)フルローンではなく頭金を用意する

フルローンを売りにして営業をかけてくる不動産会社はたくさんありますが、フルローンよりも頭金を用意するほうがおすすめです。

頭金を用意すると、月々のローンの支払額や利息を抑えることができ、金利が上昇した際の影響も少なくすることが可能です。月々の支払額を減らすことができればそれだけ家賃の手取り収入も多くなります。

また、頭金を多めに払っておけば、万が一そのマンションを手放さなければならない状況になったとしても、売却益でローンを完済できる可能性も高まるためリスクヘッジとしての効果も期待できます。

頭金の目安は物件価格の2割で、車を新車で一台購入できる程度のまとまった金額があれば十分に検討可能です。

まとめ

ワンルームマンション投資はマンション1室の区分所有のため、空室リスクや家賃収入が少ないというデメリットもありますが、低価格で始めることができ、立地条件も良いことから入居者が見つかりやすいです。

立地条件の良い地域の中古物件に絞り込み、リスクを抑えれば、初心者にも取り組みやすく成功可能性が高い不動産投資のスタイルです。

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