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田舎の不動産投資は難しい?初心者にはオススメできない理由を解説

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田舎の不動産は土地や物件の値段が安く、高い利回りが見込めるため投資に向いているという言説が見られます。不動産投資の初心者の中には、田舎物件の購入を検討をしている方もいるのではないでしょうか。

しかし、田舎の不動産投資は都心の物件よりも注意すべきことが多く、物件の性質上オーナー側が手を加えなければならない事柄もあるため、初心者にとっては難易度が高い投資であると言えます。

そこでこの記事では、田舎物件の不動産投資のメリットとデメリットをご紹介し、それぞれを比較して総合的に田舎物件が初心者にはオススメできない理由を解説していきます。

田舎で不動産投資をおこなうメリット

まずは田舎の不動産物件に投資をするメリットについて、

  1. ①土地や物件の価格が安い
  2. ②競争相手が少ない
  3. ③リノベーションを楽しめる人には相性がよい

という3点をご紹介します。

土地や物件の価格が安い

田舎物件のメリットのひとつは、都心よりも物件や土地の価格が安い点です。

田舎の不動産投資を検討して不動産屋を訪ねた場合、物件の値段が安いこともあり、ワンルームの区分所有よりもアパート単位やマンション単位の不動産投資を基本的に勧められます。

一棟アパートや一棟マンションを経営する場合、物件の価格における土地の割合が大きくなります。物件価格と地価の安さの相乗効果で、より安い値段で田舎の一棟アパートや一棟マンションが購入できるのです。

競争相手が少ない

田舎は都心部よりも不動産経営のライバルが少ない点もメリットのひとつです。

アパート経営やマンション経営のノウハウが浸透しておらず、不動産を所有しているものの収益を上げることに積極的ではないオーナーも多くみられます。そのため、やり方次第では他の物件との差別化をおこない、入居者の獲得が見込めます。

リノベーションを楽しめる人には相性がよい

田舎の物件の中には、アパートやマンションを建てた地主が高齢のため管理に手が回らなくなり、「安い値段でもいいので手放してしまおう」と売りに出しているケースがあります。

こうした物件は基本的に放置されており、部屋の手入れが行われていないことが大半です。木材が古く痛んでいたり、壁の塗装が剥がれていたり、内装も工夫が凝らされていないことが多くあります。

そうした状態のまま入居者を募集することは不可能に近いですが、手間を掛けることで付加価値を生み、入居率の高いマンション経営を狙うことができます。

物件の修繕にDIYのような楽しさを見い出せる人であれば、負担を感じずにリノベーションを行うことができるのではないでしょうか。

田舎で不動産投資をおこなうデメリット

こちらの項目では、田舎の不動産物件に投資をするデメリットについて、

  1. ①ローンの融資が降りにくい
  2. ②賃貸需要が少ない
  3. ③出口戦略が取りづらい
  4. ④予想以上の修繕費用が発生しうる

という4点をご紹介します。

ローンの融資が降りにくい

田舎の物件は築年数(建物が完成してから経過した年数)が長い傾向にあり、築浅物件よりも融資が降りにくくなります。

特に築年数が法定耐用年数を経過している場合は、金融機関からの融資期間が短くなり、期間内の返済計画が立たないと判断されると融資の審査に落ちてしまいます

例えば、築30年の木造アパート(購入価格2,000万円)の経営を行う場合、木造の法定耐用年数22年を超えた物件となります。この場合、金融機関から融資を受けられる期間は残存耐用年数を参照することになり、以下の計算式で導き出されます。

法定耐用年数 ✕ 20% = 残存耐用年数

※算出結果が2年を満たない場合、耐用年数は2年として計算されます。
※算出結果が2年以上の場合、小数点以下の端数は切り捨てで計算されます。

木造アパートの残存耐用年数は、上記により4.4年と算出され、端数は切り捨てられるため4年となります。

頭金なしで2,000万円の物件を購入する場合、満額の融資を受けることになるため2,000万円を4年間で返済することになります。つまり1年間で500万、ひと月あたり約40万円の返済が必要となります。

金融機関からは、この「ひと月あたり約40万円の返済が可能かどうか」を審査されることになります。特に、融資の完済歴がなく、金融機関からの信用が薄い不動産投資の初心者の方には、金融機関からの評価はシビアなものになります。返済の目途が立たないと判断されると、審査に落ちて融資が受けられなくなってしまうのです。

賃貸需要が少ない

多くの田舎では人口が減少傾向にあり、特に若者を中心に地方から大都市への人口流出が起こっています。

田舎でアパートやマンションを借りる人は、若者を中心とした単身者が多いため、若者の人口が減っている地域で入居者を獲得するのは非常に難易度が高まります。

そのため、マンションやアパートが複数立っている地域では入居者の取り合いが発生する可能性があります。物件の購入時点では競争率が低くても、購入後にマンションやアパートが建設されていくケースもあります。

三重県津市の中心駅から車で約15分の海辺の地区では、「レオパレス銀座」と呼ばれる賃貸アパート群が立ち並びます。オーナーとしてアパートを建てた男性は、建築から3年のうちに周囲にもアパートが増えていき、空室の増加や物件価値の下落への不安を募らせることになりました。

参考こんな田舎になぜ?田畑に軒を連ねる「レオパレス銀座」70代オーナーの憤り

田舎の不動産物件は購入価格が安いことから利回りの高さが謳われることがありますが、このとき用いられる利回りは「想定利回り」と呼ばれるもので、物件が満室となっている前提で計算されます。

物件の空室率を考慮した「実質利回り」を考えた場合、賃貸需要が少ない地域の利回りは決して高くないと考えたほうが自然です。

出口戦略が取りづらい

田舎の不動産経営は競争相手が少ないことをメリットとしてご紹介しましたが、オーナーが少ないということは同時に物件の買い手が見つかりづらいということにもつながります。

また、築年数が長い物件は金融機関からの融資が降りづらいとお伝えしたように、仮に物件のオーナー候補が現れたとしても、融資審査に落ちてしまえば売却することができません。

そして、金融機関の融資審査の厳しさは景気によっても左右されるため、物件の購入時点で融資が降りたとしても、売却時点では同じ条件で融資が降りない可能性があります。このように、先の読めない要素が多いことからも、田舎物件は出口戦略が取りづらい投資対象であると言えます。

予想以上の修繕費用が発生しうる

築年数の長い物件は、見た目以上に老朽化が進んでいる可能性があり、想定以上の修繕費用が発生するケースも少なくありません。

建物が著しく痛んでいる場合はフルリノベーションを行う必要があり、マンションであれば700万円から1,000万円の費用が掛かります。多くはリフォームローンを使用することになりますが、すでに不動産の購入時点で金融機関から融資を受けている場合は、リフォームローンの審査が降りづらくなります

また、リフォームローンの返済を加味して収支計画を立てると、入居者の確保の難しさもあり黒字経営の難易度が非常に高くなってしまいます。

田舎で不動産投資がオススメできない3つの理由

上記のメリットとデメリットを踏まえたうえで、初心者の方に田舎物件の不動産投資がオススメできない理由を解説します。

理由その1:利回りが高くなる物件選びが非常に難しい

田舎の不動産は物件や土地の価格が安いため、想定利回りが高くなるメリットがある一方で、空室率を抑え実質利回りを高くする難易度が高いというデメリットがあります。

若者人口が減少する地域でマンションやアパートを満室にすることは一筋縄ではいかず、サブリース契約でも空室保証が満額出されることは非常に稀なケースです(多くは賃料の8割~9割)。

不動産投資の大きな目的は利益を得ることですので、想定で利益が出たとしても実際の実入りがなければ本来の目的を達成できなかったことになります。そのため、不動産投資において注意するべきは、想定利回りに釣られずに実質利回りを堅実に計算することです。

田舎物件の不動産投資は、購入価格が安く工夫次第で満室にできる物件が見つかればハイリターンとなりますが、初心者の方にその物件選びや付加価値の向上はとても難易度が高く、オススメできないハイリスクなものであると言えます。

理由その2:競合は少ないが賃貸需要も少なく出口戦略が取りづらい

田舎のマンション経営やアパート経営は、力を入れているオーナーが少ないことから競合が少ないというメリットがありますが、同時に入居者自体の人口も少ないというデメリットがあります。

また、物件購入時点では競合が少ないように見えても、「レオパレス銀座」の例のように周囲にアパートが増えていってしまうケースもあります。

加えて、競合が少ないということは投資用マンションやアパートの買い手が少ないということでもあり、売却という出口戦略が取りづらいリスクもあります。築年数が増えるにつれ金融機関の融資姿勢は厳しくなり、融資の降りやすさは景気にも左右されることから、購入時よりも売却時のほうが難易度が上がる可能性は大いにあります。

物件が売却できず、手放したくても手放せない状態になってしまうのは見過ごせないリスクであり、やはり初心者の方にはオススメできない投資対象であると言えます。

理由その3:趣味ならよいが投資業としては費用対効果が悪い

田舎の物件はDIY感覚でリノベーションを楽しめる方には向いていますが、木材の痛みなどの度合いによっては数百万単位の修繕費用が発生する可能性があります。

「理由その2」の事情により物件が売却できなかった場合、資産として持ち続けるという選択肢もありますが、築年数の長い木造建築は老朽化が進むため、修繕やメンテナンスを定期的に行う必要が生じます。

物件のリフォームやリノベーションを楽しめる人であれば、あくまで趣味として田舎の不動産を所有することはひとつの手ではありますが、投資業としては費用や労力に対する効果は薄いと言えます。

まとめ

この記事では田舎の不動産投資のメリットとデメリットをご紹介し、それぞれを照らし合わせながら初心者の方にはオススメできない理由を解説しました。

特に初心者の方には、最初からハイリスク・ハイリターンな投資対象を選択することはオススメできません。物件選びに失敗してしまう可能性がある上、一度投資で損失を出してしまうと金融機関の審査が厳しくなり、ローンが降りずにリカバリーが効きづらくなってしまうという事情もあるためです。

当社では不動産投資の初心者向けに、現実的な利回りや費用対効果の観点からアドバイスを行っております。初心者の方に適した不動産投資について知りたい方は、お気軽に当社までお問い合わせください。

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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