2023年2月16日、「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」（以下神宮外苑再開発事業）の施行が東京都により認可されました。

神宮外苑再開発事業は、その名のとおり明治神宮外苑の周辺地域が対象です。神宮外苑地域に位置する神宮球場や秩父宮ラグビー場が移転改築され、文化交流施設の増設や広場の造成が行われます。東京オリンピック・パラリンピックのために改築された国立競技場も、本事業の対象地域です。

神宮外苑再開発事業の計画には、高層ビル、ホテルの建設、健康な樹木の伐採など現在の景観や環境が損なわれかねない記載があります。そのため、住民や都民の間で神宮外苑再開発への不満の声が挙がりました。東京都や事業者の対応への批判もあり、認可から半年以上経つ今でも、不満の声は収まりません。

本記事では、まず神宮外苑再開発の目的と概要を簡単に解説します。次に、本事業の問題点や反対意見、東京都や事業者の動きについて解説。最後に、今後の不動産投資への影響について考察します。神宮外苑再開発がなぜここまで反対されるのか、その理解の一助となれましたら幸いです。

• 神宮外苑再開発の目的
• 神宮外苑再開発の概要
  • スケジュールと施行順
• 神宮外苑再開発で懸念される問題点
  • 樹木伐採による緑の減少
    • 当初の発表よりも大量の樹木が伐採される
    • 樹木が枯れる・定着しない可能性がある
  • イチョウ並木が枯れる可能性
  • 高層ビル建設による環境悪化
• 神宮外苑再開発に対する反対意見
  • 日本イコモス国内委員会（ICOMOS）による計画見直し要請
  • 反対署名運動
  • 住民訴訟
  • 近隣幼稚園・保護者からの陳情
  • 市民団体の声明発表
• 東京都や事業者の対応
  • 東京都
    • 小池都知事の発言
    • 事業者に対する要請
  • 事業者
    • 住民説明会の開催
• 神宮外苑再開発が不動産投資に与えうる影響
• まとめ

神宮外苑再開発の目的

東京都は、神宮外苑地区を世界に誇れるスポーツクラスターとして整備する長期計画を策定、同地区一帯の再開発に取り組むこととしました。2023年1月、神宮外苑再開発を行う4事業者連名で「（仮称）神宮外苑地区市街地再開発事業　事後調査計画書」（以下「計画書」と略）が提出。神宮外苑再開発の目的として、次の2点が掲げられました。

• 明治神宮外苑の「スポーツ拠点」としてのブランドを次世代につなげるべく、既存のスポーツ施設の役割を尊重しつつ、時代の変化に合わせたスポーツ施設の更新と新たなアクティビティの場を形成し、一体的にスポーツとの親和性が高い地区の形成を図る。
• 土地の高度利用化を促進し業務・商業等の都市機能の導入、緑の充実とオープンスペースの形成を図り、魅力ある複合市街地を実現することを目的とする。

参考「（仮称）神宮外苑地区市街地再開発事業」事後調査計画書　事業の内容　目的等：東京都環境局

神宮外苑再開発の概要

神宮外苑再開発とは、東京都港区北青山一丁目と二丁目、新宿区霞ヶ丘町の各一部にある面積約17万㎡の土地に、スポーツ施設やオフィスなどが建築される事業です。施行事業者は、下記4団体。代表事業者は、三井不動産株式会社です。

• 三井不動産株式会社
• 宗教法人明治神宮
• 独立行政法人日本スポーツ振興センター
• 伊藤忠商事株式会社

神宮外苑再開発は、次の方針に沿って実施されます。

• 周辺特性を踏まえた適切なゾーニング
• 歩行者ネットワークによる回遊性の実現
• 更なる緑・広場の整備によるパブリックスペースの拡充

適切なゾーニングとして、再開発地域をスポーツ、市街地、憩いのエリアに分類。それぞれの特色を活かした再開発を行う予定です。

スケジュールと施行順

神宮外苑再開発は、以下のスケジュールで実施されます。

上表のように、先に既存施設の解体を行い、解体後の空地に新施設を建設する流れです。

1. 神宮第二球場解体→新ラグビー場（周辺施設）建設
2. 秩父宮ラグビー場解体→新神宮球場（周辺施設）建設
3. 神宮球場解体→広場建設

新施設と旧施設の場所は、以下のように対応しています。

なお、聖徳記念絵画館前エリアは、本来は神宮外苑再開発地域ではありません。しかし、神宮外苑と同時に再開発されるため、一緒に紹介しています。

参考神宮外苑地区まちづくりの計画概要･今後の取り組み方針について：神宮外苑まちづくり

参考「（仮称）神宮外苑地区市街地再開発事業」事後調査計画書：東京都環境局

神宮外苑再開発で懸念される問題点

神宮外苑再開発では、いくつかの問題が懸念されています。本記事では、環境の変化に焦点を当て、樹木伐採による緑の減少と高層ビルが建つことによる環境の悪化という2つの問題点を紹介します。

①樹木伐採による緑の減少

神宮外苑再開発では、建築物の解体や新築に支障をきたすとされる樹木を、1,000本近く伐採することが発表されています。事業者側の試算によると、植樹を行うため、樹木数の総計は再開発前より増加。しかし、樹木伐採と植樹に関する問題が提起されています。

健康な樹木が伐採される

施行4事業者の連名で出された「（仮称）神宮外苑地区市街地再開発事業」環境影響評価書では、次の3点に該当する樹木を伐採するとしています。

• 樹高12mを超え、目通りが大きい樹木
• 根鉢の適切な確保が難しいと樹木医が判断した樹木
• 健全に活着することが望めないと樹木医が判断した樹木

また、同評価書では、樹木医の診断により神宮外苑にある樹木を活力度ごとに4段階に分類。活力度別の伐採本数は次のようになっています。

参考「（仮称）神宮外苑地区市街地再開発事業」環境影響評価書 予測・評価［生物・生態系］：東京都環境局

上表によると、活力度が「普通、正常に近い」樹木が最も多く伐採されます。理由があるとはいえ「健康な樹木を伐採して新たに樹木を植える」ことに対し、住民や都民から疑念の声が出ている状況です。

当初の発表よりも大量の樹木が伐採される

2月下旬に三井不動産より提出された「樹木伐採・移植許可申請書」が話題となりました。同書には、神宮第二球場と建国記念文庫の森周辺にある低木の伐採本数が記載、当初より伐採本数が増えることが確実とされました。

三井不動産が出した許可申請には、旧明治神宮野球場（神宮球場）周辺や軟式グラウンド周辺は含まれていません。上記地域の申請書が出された場合、さらに大量の樹木が伐採される懸念があります。

樹木が枯れる・定着しない可能性がある

神宮外苑再開発終了後、残った樹木が枯れる可能性があるという声も出ています。

神宮外苑では、1991年にトンネルが建設。約40年が経過した現在、トンネル直近15ｍ以内の樹木残存率は30％程度である旨の調査結果が発表されました。

参考研究開発機構 機構教授 石川幹子：神宮外苑の銀杏並木の保全に向けて

参考新球場が近すぎる…神宮外苑のイチョウ並木「絶体絶命の危機」　新宿御苑では建造物の近くで枯死が相次ぐ：東京新聞2022年8月15日

移植した樹木も、すべて定着するわけではなさそうです。日本緑化センターが行った根株の試験移植では、移植した根株の活着率は92.2％でした。根株を使って移植を実施した国土交通省網走開発研究部北見道路事務所の報告によると、根株から芽が出たのは、約7割です。

参考根株移植の試験植栽：一般財団法人日本緑化センター

参考伐り株緑化の最新事例報告：網走開発建設部 北見道路事務所

神宮外苑再開発では、木は994本増える予定とされています。この数値は、移植、植樹した樹木がすべて定着した場合の想定になります。樹木が定着しなかった場合や元々ある樹木が枯れた場合、樹木数は減るはずです。このように、樹木が枯れてしまう・植樹した樹木が定着しないことを考慮しない計画に対して、異議を唱える声が上がっています。

②イチョウ並木が枯れる可能性

再開発計画概要によると、神宮外苑地区のシンボルとも言える「イチョウ並木」はそのまま残ることになっています。同再開発で建設される新神宮球場は、イチョウ並木との間隔が8ｍ。イチョウ並木から15ｍ以内に建設予定であることから、前述の残存率に沿った場合、イチョウ並木が枯れることが懸念されています。

事業者側は、イチョウ並木はすべて健康と発表しました。しかし、日本イコモスが2022年12月16日に出した緊急調査報告によると、事業者側のデータは2019年と同一。さらに、日本イコモスの独自調査の結果、異変が生じているイチョウが存在する事実が公表されました。

イチョウ並木を保全するために、球場を後ろに下げて建設する「セットバック」や他の手段が検討されています。しかし、具体的な施工方法についてはまだ発表されていない状況です。

③高層ビル建設による環境悪化

神宮外苑地区は、東京都の条例により15ｍを超える建築物が禁止されていました。しかし、東京五輪に伴う国立競技場の建て替えにより、高さ制限と屋外広告物の制限が緩和。さらに、「公園まちづくり制度」の制定により、神宮外苑地区の公園指定を解除、用途制限と高さ制限が撤廃されました。この規制緩和により、かつてはなかった高層ビルが神宮外苑地区に建つことになりました。

神宮外苑再開発で該当する建造物は、190ｍ、185ｍ、80ｍの3種類。建築基準法によると、高さ60ｍ以上の建物は「超高層建築物」となります。規制緩和により、神宮外苑には「超高層建築物」が建設されることになったのです。

神宮外苑再開発では屋外広告物や色彩利用が許可されたことから、カラフルな屋外広告物が作られることが予想されます。屋外広告物の設置により、緑が中心だった神宮外苑に自然以外の色が増え、景観が変わる可能性もあるのです。

加えて、樹木の伐採でも景観が損なわれ、日差しが当たらなくなる、ビル風が吹くといった環境の悪化が懸念されています。

参考再開発等促進区を定める地区計画一覧：東京都都市整備局

神宮外苑再開発に対する反対意見

神宮外苑再開発に対しては、各団体や世間からの反対意見が多くあります。代表的な反対意見を紹介します。

①日本イコモス国内委員会（ICOMOS）による計画見直し要請

日本イコモス国内委員会（ICOMOS）は、文化遺産の保護に関わる国際的な非政府組織です。ユネスコの諮問機関でもあります。日本イコモス国内委員会は「公園まちづくり制度」の適用や計画内容について、見直し要請をしてきました。

2月17日に神宮外苑再開発が東京都に認可されたことを受け、日本イコモスは、2月20日、正式に工事の中止を要請する文書を提出しました。

9月7日、日本イコモスは「ヘリテージ・アラート」として、計画撤回に向けた緊急要請を提出。法的効力はありませんが、環境アセスメント（環境影響評価）の再審査や明治神宮の本事業からの撤退などを求めました。

事業者側は『「ヘリテージ・アラート」に対する事業者見解について』という文書を公表。こちらで回答したとして、イコモスへの正式回答は行いませんでした。

参考日本イコモス国内委員会の活動：日本イコモス国内委員会

②反対署名運動

神宮外苑再開発においては、都民による反対の署名運動が行われています。署名数は、2023年10月末現在で約23万件です。

神宮外苑再開発に反対する主な理由は、次のとおりです。

• 一般市民が利用できる公益性の高い施設が全て廃止されるのは大きな矛盾
• スポーツ施設として唯一残るのが高額な会員制テニスクラブというのは、公平性を欠いている
• 計画の本質である都民のための公益性、及び何故この計画が必要で経済的に成り立つかの説明が全くされていない
• 再開発によって予測される環境への影響についての具体的なデータや説明が不十分

参考神宮外苑1000本の樹木を切らないで～再開発計画は見直しを！：change.org

③住民訴訟

神宮外苑再開発に対しては、2件の住民訴訟が提起されています。両方とも原告は周辺住民です。片方の原告団団長は、署名運動の発起人である、ロッシェル・カップ氏。もう片方は、近隣住民5名で提起しています。

2023年10月末現在、ロッシェル氏を中心とした住民の訴訟は、2回目の口頭弁論が終了した段階です。

④近隣幼稚園・保護者からの陳情

神宮外苑再開発地域の周辺地域である港区南青山の幼稚園や小学校の保護者で構成される「明治神宮外苑を子どもたちの未来につなぐ有志の会」は、事業者や港区長などに対して住民説明会の開催を求める陳情書を提出しました。

神宮外苑再開発は、計画公表から計画閲覧までの期間がわずか2週間。さらに、区域ごとで住民説明会の参加者を限定していたとされることから「説明が不十分だ」という声が各地で挙がっていました。

参考明治神宮外苑地区再開発めぐり「事業者は住民説明会の開催を」　南青山の小学校保護者ら港区へ陳情書：東京新聞２０２３年２月２１日

⑤市民団体の声明発表

9月4日、市民団体「神宮外苑と国立競技場を未来へ手わたす会」が、樹木伐採の中止と計画見直しを求める声明を発表しました。こちらの声明では、文化人や学識経験者を中心とする78人が賛同人となっています。

東京都や事業者の対応

神宮外苑再開発では、上記のように多くの反対意見が出ています。東京都・事業者それぞれの、反対意見に対する対応を見ていきましょう。

東京都

東京都の対応として、首長である小池百合子都知事の発言と、事業者への要請を紹介します。

小池都知事の発言

小池東京都知事は、知事定例会見で神宮外苑再開発についてたびたび言及。ヘリテージ・アラート発出までは「本事業について問題はない。都民の理解を得るためには、事業者側の丁寧な発信が必要」という姿勢を崩しませんでした。

9月8日の定例会見でも「（イコモスが違法だと述べた）環境アセスメントについては、条例・答申に従って適切に手続きをして進めている」と、ヘリテージ・アラートについても反論。しかし、これ以降、知事の発言に変化が出てきます。

9月15日定例会見では「樹木は極力、保存・移植する方針で検討する意向は聞いているので、具体的な見直し案を速やかに検討し、事業者に示して欲しい」ことを表明。記者からの「見直しの案が出るまで樹木の伐採は進めるべきではないというふうに認識か」との問いには「もう、その文言のとおりです」と答え、伐採中止の意向を明言しました。

参考東京都「知事の記者会見」

事業者に対する要請

東京都は、2022年5月26日に樹木の保全と幅広い都民参画などについて事業者に要請しました。神宮外苑は、多くの都民の献金や献木により造園されました。都民が作った外苑だからこそ、再開発においても、できるだけ都民に参画してもらいたいという考えです。

4月6日、都は事業者に対し「神宮外苑地区においてまちづくりを進める意義や理念が多くの都民の理解や共感を得られていないことが大きな問題」なので「早急に具体的かつ効果的な対策を示すとともに、主体的に実施するよう」改めて要請を行いました。

東京都の要請を受けて、4事業者は連名で意義や必要性について発表します。しかし、この発表は、意義や必要性、市民参画の取組を計画中であることへの言及にとどまり、都が求める「効果的な対策」についての言及はありませんでした。

参考神宮外苑地区におけるまちづくりに関する再要請について：東京都

参考神宮外苑地区まちづくりを進める意義等について：三井不動産など4事業者

東京都が伐採計画を認可した約半年後の9月12日、都市整備局長と環境局長の連名で、事業所側に新ラグビー場敷地にある既存樹木の伐採着手前までに、樹木の保全に関する具体的な見直し案を示す要請をします。

この要請を受けた事業者側は、アセスメント見直し案を都の審議会に提出する意向を示しました。見直し案が提出、認可されるまでは、伐採は事実上ストップされている状況です。

参考神宮外苑地区のまちづくりにおける樹木の保全について（要請）：東京都

参考東京都への「神宮外苑地区のまちづくりにおける樹⽊の保全について（要請）」に係る報告について：三井不動産など4事業者

事業者

事業者は、東京都の要請に関する返答に加えて、住民への説明を強化しています。さらに、ホームページを大幅に更新、住民だけでなく外部に向け、疑問に答えるための発信を行っているところです。

住民説明会の開催

7月17日、事業者主催で住民説明会が開催されました。対象者は、神宮外苑から380m以内の住人と事務所がある法人です。対象人数は、約1万3千人と発表されています。

事業者は2020年から2021年にかけて、合計3回説明会を行いました。SNSを中心にして巻き起こる批判の声を受けて、計画認可後にも説明会を開催。本件のように、認可後に追加で説明会を開催するのは、きわめて異例と言えます。

ホームページでの情報開示

事業者が運営するホームページ「神宮外苑地区まちづくり」も、大幅にリニューアルされました。計画に関して寄せられた質問に対するQ&Aページや、神宮外苑地区まちづくりに関する説明動画の配信など、再開発の理解を深めてもらえるようリニューアル。上記住民説明会の動画や資料も掲載されています。

東京都の環境アセスメント審議会に提出した資料、樹木の取扱についての検討過程資料なども掲載。積極的な情報開示に努めています。

神宮外苑再開発が不動産投資に与えうる影響

神宮外苑再開発は、周辺にも多大な影響を与えることが予測されます。ここからは、神宮外苑再開発が不動産投資に与えうる影響について考察していきます。

神宮外苑近隣における直近5年の地価を比較し、神宮外苑再開発が現在どのような影響を与えているか見ていきましょう。対象としたのは、神宮外苑地区の周辺、港区南青山二丁目、渋谷区神宮前三丁目、同千駄ケ谷五丁目です。

神宮外苑再開発が認可された2023年の地価は、3地区とも前年比0.04（4％）上昇。特に千駄ヶ谷5丁目は、前年より30万円以上地価が上昇しています。新型コロナウイルス感染症の影響が薄らいだこともありますが、地価上昇率の高さからは、再開発による期待がうかがわれます。

再開発で建設される「複合棟A」「事務所棟」には、オフィスフロアが設置、商業施設も入居予定です。関係人口が増えることにより、神宮外苑近隣だけでなく、沿線まで効果が波及する可能性があります。

大規模開発があった六本木ヒルズ周辺では、ヒルズの知名度や人気が上がるにつれて地価が上昇しました。神宮外苑再開発も、成功すれば周辺の物件価格が上昇する可能性を秘めていると言えるでしょう。

まとめ

神宮外苑地区は、1926年の完成以来、都民や区民だけでなくたくさんの方に親しまれてきました。都心にありながらも自然が豊かであることが一因です。

森の木は、ある程度伸びると伐採の必要があります。森全体の成長が止まってしまうからです。神宮外苑再開発においては、必要以上に樹木を伐採するように見えることや、現存の樹木を守る姿勢が見えづらいことから、批判が殺到している状況に見受けられます。

実際、東京都の環境影響評価審議会でも、本件に関しては毎回質問の嵐です。これだけ注目を浴びている事業だからこそ、事業者は慎重に、かつきめ細やかに事業を進める必要があると言えるでしょう。

神宮外苑地区やその周辺は、再開発の動向次第で不動産の価値が変わる可能性があります。神宮外苑地区や周辺の不動産投資で心配なことがありましたら、いつでも当社の無料相談をご活用ください。経験豊富なコンサルタントが、中立の視点からアドバイスさせていただきます。