【2023】資本的支出と収益的支出とは！？その違いをフローチャートでわかりやすく解説！
- 更新：
- 2023/06/19
不動産投資をするうえで、不動産に対して修繕が必要になることが多々あります。その際には、かかった費用が「資本的支出」か「収益的支出」かを判断しなければいけません。
基本的には、修繕によって不動産の価値が高まったと考えられるものは資本的支出、原状回復や一般的な維持管理費としてかかった費用は収益的支出です。ただし、実際には様々な要件によってどちらに該当するかが異なるため、フローチャートで判断するのがおすすめです。
投資物件を所有する場合、以下のことを知りたいと感じている方が多いのではないでしょうか。
- 資本的支出と収益的支出の違いとは何か
- 資本的支出の減価償却とは何か
- 投資用物件の修繕を判断する基準
この記事では、不動産投資をするうえで知っておきたい資本的支出と収益的支出の違いについて、フローチャートなどを用いながら分かりやすく解説します。
資本的支出と収益的支出の違い
不動産投資における資本的支出と収益的支出は、どちらも建物など固定資産の修繕やリフォームをしたときにかかった費用のことを指します。しかし、これらは会計処理をする際にも違いがあるため、かけた費用が資本的支出と収益的支出のどちらに当たるかを判断する必要があります。
資本的支出とは
資本的支出とは、建物や備品などの固定資産を改良し、価値を向上させた際にかかった費用のことです。たとえば、大規模なリフォームを行い、建物としての資産価値が向上した場合は資本的支出とみなされます。
尚、資本的支出は一括して経費計上することはできず、資産計上して減価償却をする必要があります。かかった費用を取得原価として、決められた耐用年数に従って毎年一定額ずつを費用計上しましょう。資本的支出の減価償却については後ほどご説明します。
収益的支出とは
収益的支出とは、建物などの固定資産の維持管理にかかる費用や、原状回復など定期的な修繕にかかる費用のことを指します。たとえば、入居者が入れ替わる際に、はがれた壁紙を同じグレードの壁紙に張り替えた場合は原状回復に当たるため、収益的支出となります。
収益的支出は、かけた費用を一括してその年に経費計上できます。収益的支出があった年は、かけた費用を経費として収益から差し引けるため、節税効果を実感しやすいでしょう。
資本的支出と減価償却
資本的支出は減価償却の対象となります。ここでは、不動産投資を行ううえでしっかり把握しておきたい減価償却について、基礎から解説します。
減価償却とは
そもそも減価償却とは、経年によって減っていく価値を分割して費用計上する会計処理のことです。たとえば、建物は新築時から年数が経つにつれて価値が下がります。建物の耐用年数からその年に減った価値を計算し、費用として計上することが減価償却です。減価償却をすることで収益を減らすことが可能となるため、節税にも役立ちます。
毎年同じ額を減価償却費として計上することを定額法、取得価額に対する一定率を計上することを定率法と言いますが、不動産投資においては定額法を採用することが一般的です。
尚、土地は様々な事情で価格が変動するものの、経年によって価値が減るものではないため、減価償却の対象とはなりません。
資本的支出の減価償却の方法
資本的支出は、かけた費用の分だけ建物などの価値が向上したとみなされるため、減価償却が必要となります。
平成１９年４月１日以降に取得した建物などの固定資産に対して行った資本的支出は、対象の建物などと同じ種類および耐用年数であるとして、資本的支出を取得価額として減価償却します。
たとえば、木造の建物（法定耐用年数２２年、定額法の償却率０.０４６）に１００万円かけてリフォームを行った場合は、以下のように１年あたりの減価償却費が計算できます。
- 100万円 ✕ 償却率0.046 ＝ 4万6,000円
尚、定額法ではなく定率法を採用している場合は、取得原価に資本的支出を加算し、対象となった建物と一緒に減価償却することも可能です。
資本的支出と収益的支出の判断基準
かけた費用が資本的支出と収益的支出のどちらに該当するかの判断は、専門家でなければ難しいケースも少なくありません。ここでは、専門家でなくても分かりやすいようにフローチャートを活用した判断基準や、資本的支出と収益的支出の具体例などを解説します。
フローチャートで判断する
修繕や改良のための支出が資本的支出となるか収益的支出となるかは、以下のフローチャートを利用すれば簡単に判断できます。
かけた支出が２０万円未満の場合は、たとえ資産価値を向上させるものであっても、すべて収益的支出として経費に計上できます。また、概ね３年以内の周期で同様の修繕が行われている場合も、定期的な修繕とみなされて収益的支出となります。
これらに該当せず、明らかに価値や耐久性を増すようなものは資本的支出とみなされるため、資産計上して減価償却の対象となります。そうでなく、通常の維持管理や原状回復に該当するもの、もしくは６０万円未満または前年末取得原価の１０％以下の支出は収益的支出となります。前年末取得原価とは、前事業年度終了時における固定資産税の取得価格のことです。前年度までに資本的支出があった場合は、取得原価にプラスし、減損があった場合は引いて計算します。
ただし、このフローチャートに記載されていることだけでなく、災害のための支出など、場合によっては例外があることを覚えておきましょう。
資本的支出と収益的支出の具体例
資本的支出と収益的支出をよりイメージしやすいように、具体例をいくつかご紹介します。
たとえば、壁紙の張り替えや外壁塗装などは、定期的かつ原状回復のための修繕となるため、収益的支出に該当します。ただし、グレードの高い壁紙や塗料を使用し、性能が著しく向上した場合は資本的支出とされることもあるため注意が必要です。
また、キッチンや浴室、トイレなど設備の入れ替えを行うことも、以前と同レベルの設備を設置した場合は収益的支出となるでしょう。ただし、旧型のブロックキッチンをシステムキッチンに入れ替える、追い炊き機能付の浴室にする、和式トイレを洋式に変更するなどのリフォームは、明らかに設備としてのグレードが上がったと判断できるでしょう。この場合、資産価値が向上しているため、資本的支出となり、資産計上して減価償却をする必要があります。
他にも、古くなったエアコンや給湯器を最新式のものに交換した場合は、価値が向上したとして資本的支出になる場合があります。
資本的支出と収益的支出の覚え方
資本的支出と収益的支出は言葉の響きが似ているため、どちらがどちらか、混乱する方も少なくありません。資本的支出と収益的支出の覚え方としては、その支出の結果、どのような効果があったかを意識することが重要です。
資本的支出は、支出をした結果、資本としての価値が向上しています。そのため、増えた価値を資産として計上する必要があるのです。一方、収益的支出は、定期的な維持管理や原状回復のための支出なので、不動産投資においては、収益を得るための支出と言い換えることもできます。収益的支出は直接的には資本の価値には関係しないため、経費としてすぐに計上できるのです。
参考【２０２３年】不動産投資の赤字と損益通算、減価償却を分かりやすく解説
なぜ収益的支出が節税に有利と言われるか
一般的には、資本的支出よりも収益的支出のほうが節税に有利と言われています。ここでは、その理由について解説します。
修繕費として一括計上できる
収益的支出のほうが資本的支出よりも節税に有利と言われる理由は、支出を修繕費として一括計上できるからです。
資本的支出に該当した場合は、資産計上して減価償却の対象となるため、毎年一部分ずつしか経費計上できません。最終的には収益的支出と同じ金額が経費計上できますが、キャッシュフローや短期的な節税効果は異なるでしょう。また、不動産投資では、取得から短期間で不動産を売却し、利益を得ることもあるため、資本的支出としての費用のうち一部しか経費計上できないままになることも珍しくありません。
一方、収益的支出として一括で経費計上できれば、かけた費用を無駄なく利益から差し引けるのです。
収益的支出にできるケース
一般的なフローチャート上では資本的支出に該当しても、例外的に収益的支出として修繕費にできるケースもあります。
たとえば、被災した不動産に対して補強工事や排水、土砂崩れ防止などのために支出した費用については、収益的支出として修繕費にできる可能性があります。他にも、土地の水はけを良くするために砂利や砕石などを敷き詰めるためにかかった費用も収益的支出となります。
特別な理由がない限りは、可能なものは全て収益的支出として経費計上しておくと良いでしょう。
不動産投資における修繕と支出
不動産投資と修繕は切っても切れない関係です。設備が故障した場合や、入居者が退去した場合など、様々な場面で修繕が必要になります。ここでは、不動産投資における修繕と支出の関係性について解説します。
原状回復とリフォームの必要性
空室リスクを下げるためや、長期的な資産価値を落とさないためにも、入居者が退去した後の原状回復は欠かせません。原状回復の費用であれば、たとえ２０万円以上の費用がかかったとしても収益的支出として全額経費計上できます。
しかし、２０万円以上かけた修繕によって設備のグレードが上がる場合は資本的支出となるため、資産計上が必要となります。設備のグレードを上げるリフォームについては、本当に必要かどうかをより深く検討したほうが良いでしょう。
参考不動産投資はリフォームで勝つ！適切なタイミングや費用を解説
支出・収益・節税のバランスを意識する
不動産投資では、支出から期待できる収益、さらに、その後の節税という３つのバランスを意識する必要があります。
支出が増えることを嫌うあまり、基本的な原状回復をおろそかにしていると、その後の資産価値低下にも繋がり、収益が下がって結局損をすることになりかねません。反対に、大きな支出をして設備のグレードを極端に上げるリフォームを行っても、支出に見合うだけの収益が得られないおそれもあります。
さらに、不動産投資をするうえで大きなメリットとなる節税効果を考慮すると、多少の支出をしたほうが得をすることもあり得ます。節税を意識するのであれば、投資物件の修繕はなるべく２０万円未満の出費に抑えるなど、収益的支出となるように調整することも、短期的には有効な節税手段です。
投資用物件に修繕を行う場合は、資本的支出か収益的支出のどちらに該当するかを判断したうえで、最終的な収益を最大化させられるように意識すると良いでしょう。
まとめ
この記事では、修繕や改良などにかけた費用に関する資本的支出と収益的支出の違いや判断基準、節税などについて解説しました。
修繕によって価値が高められたものは資本的支出となりますが、支出が２０万円未満や３年以内の周期で行われている場合などは収益的支出となります。フローチャートに従ってどちらに該当するかを判断し、正確に費用計上を行うことが大切です。
不動産投資における経費計上に関して、疑問やご不安をお持ちの方は、お気軽に当社コンサルタントまでご相談ください。
この記事の執筆： 丸岡花
プロフィール：宅地建物取引士・FP検定2級を持つ主婦ライター（2児の母）で、300本以上の不動産関連記事の執筆実績を有する。得意ジャンルは不動産・税金・英語・育児。不動産が大好きで、不動産関連のニュースや法改正、市況のチェックが日課となっている。豊富な知識に裏付けされた独自性の高い切り口と、公的機関や学術論文などの1次情報に基づく正確性の高い文章に定評がある。元バックパッカーで旅行・キャンプをこよなく愛し、過去に20か国以上を訪問した経験を持つ。保有資格は宅建士・FP2級に加え、TOEIC895点（米国居住経験あり）、秘書検定1級、保育士など多岐に亘っている。
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