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不動産所得は赤字を損益通算できる

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

「損益通算」とはなんでしょうか?

損益通算は、兼業として不動産投資を行っている方に関係してくる重要なことです。例えばサラリーマン兼業の大家さんが、アパート経営で赤字となったとします。その場合の赤字の損失分は、他の収入から差し引いて所得が計算され、課税されるという制度です。当然、節税ができるわけです。

税制上、所得は10種類に分類されますが、不動産所得は損益通算のできる所得と認められています。

損益通算とは

「損益通算」について具体例を出して説明します。

最近はサラリーマンをしながらの不動産投資家も多くなっていますが、サラリーマンの給料にかかる税金は源泉徴収という形で給与所得から差し引かれています。
例えば不動産投資で50万円の赤字が出た場合、不動産所得と給与所得を合計した合計所得は、サラリーマンの給与所得からマイナス50万円した金額となります。給与所得のぶんの税金はすでに納税済みなので、赤字となった50万円に課税されていた税金は戻ってくることになるのです。

損益通算には事業者としての確定申告が必要です。確定申告は「白色」「青色」とあり、これは所有する不動産の規模や控除額、作成帳簿の種類(単式・複式)などが異なります。

【参考記事】不動産投資をすると必要になる確定申告の手順とポイント

不動産所得とは

説明なく「不動産所得」という言葉を使ってきましたので、ここで説明します。

不動産投資を行うと、必要経費が発生します。必要経費には、物件の「修繕費」「修繕積立金」、不動産業者に支払う「管理費」や打ち合わせの際の「交際費」などがあります。不動産の年間の家賃収入から必要経費を引いたものが「不動産所得」です。式で書くと「不動産所得=不動産収入-必要経費」となります。

初年度は、必要経費が多くなるケースが少なくありません。不動産業者に支払う仲介手数料や、登録免許税・不動産取得税といった税金、購入した物件によってはリフォーム費用などがかかるためです。そのため、不動産投資物を取得した初年度は赤字となりやすい傾向があるので、損益通算によって節税ができます。

損益通算できる所得・できない所得

所得の中でも「損益通算」できる所得とできない所得があります。税法上の所得は10種類に分類されます。その中でも「不動産所得」「事業所得」「譲渡所得」「山林所得」は「損益通算できる所得」となります。不動産投資の所得は損益通算できる「不動産所得」です。

その他の所得と業種の関係は次のようになります。商業、工業、自由業などで得た所得が「事業所得」です。事業用の固定資産や、私有する固定資産を売却して得た所得を「譲渡所得」です。5年を超過し山林伐採などの業務で得た所得は「山林所得」です。

また、これ以外の「利子所得」「配当所得」「給与所得」「退職所得」「一時所得」「雑所得」は、「損益通算できない所得」です。

損益通算できないことがある「土地取得分のローンの利子」

不動産投資の所得が赤字でも、全てのケースで「損益通算」できるというわけでありません。
物件を取得するときに利用するローンは「建物」と「土地」に分けて考えられるのですが、この「土地取得分のローンの利子」は、不動産所得が赤字の場合に一定額しか認められないケースがあります。

物件の「土地」購入のための借入金の利子と不動産所得の赤字との比較状況によって、以下のようになります。

比較状況 経費計上の可否
土地購入の借入金利子<不動産所得の赤字 できない
土地購入の借入金利子>不動産所得の赤字 できる(超過分のみ)

経費計上できる場合でも、あくまでも超過分のみ認められるのであり、全体の借入金利子が必要経費として認められるわけではありません。

これは区分マンションにも適用されます。借地権物件以外は区分マンションであっても割り当てられた土地があるので、区分マンションだから土地は関係ないということはありません。

その他損益通算できない不動産所得の赤字

別荘などのリゾート物件など「生活に必要と考えられない」物件の貸付を行って赤字となっている場合は、その赤字は損益通算できません。また、不動産投資を行う事業を行っている民法組合等の特定組合員(事業の運営に関わる組合員)である場合や、組合事業や信託が作った不動産所得の赤字についても損益通算できる所得にはなりません。
この他、不動産収益物件の譲渡所得が赤字となった場合も、損益通算はできません。

不動産所得の損益通算の計算方法

今までのことを踏まえ、具体的な数字で損益通算の計算方法を解説していきます。

5,000万円の不動産投資物件を、4,500万円のローンを組んで購入したとします。この例では、建物を2,500万円、土地を2,000万円と案分します。

このローンの利子の支払いを117万円とします。この利子を建物分と土地分に分けます。
建物が2,500万円、土地が2,000万円なので、その比は「2,500:2,000=5:4」です。つまり、117万円を5:4の比で分けて、4の方が土地の利子となります。計算式は【117 ÷(5+4)× 4 = 52】となります。「土地取得分のローンの利子」は52万円となるのです。

不動産所得が赤字の場合、この52万円と赤字金額を比べます。例えば、不動産所得の赤字が60万円だった場合、「60-52=8」という式となり、超過分の8万円が、損益通算に加算できる赤字額となるのです。

重要なのは節税よりもキャッシュフロー

不動産を赤字として「損益通算」による節税を行うのは、特殊なケースです。節税を行わなければいけない大きな理由がある方が行うことはありますが、それは資産家など、あまり一般的ではないケースのことが多いです。

大多数の不動産投資家にとっては、節税よりもキャッシュフローの方が重要です。キャッシュフローとは「手残り額」、つまり手元に残る額のことです。これが赤字になってしまうのでは、なんのために不動産投資をやっているのか分かりません。不動産投資では、申告上は赤字であってもキャッシュフローは黒字であるという状態が非常に好ましいわけです。

そのポイントになるのが「減価償却費」です。減価償却の対象となるのは「建物」であり、「土地」は対象外です。
ですので、不動産投資家は売買契約の内容を確認するときに「建物」「土地」の案分割合の交渉をよく行います。買主にとっては、建物の割合が大きければ、「減価償却費」も多く計上でき、必要経費算入額が増え、額面上は赤字でも、キャッシュフローの上では黒字であるという状態を作ることもできます。

「減価償却費」をより多く計上できるかどうかは、購入の契約交渉の段階から始まっていると考えた方がいいでしょう。そして、不動産投資はあくまでも収益を上げるために行っているものであり、赤字を出して損益通算で節税をすることが主目的ではないのです。

まとめ

不動産投資で赤字が出てしまうことも可能性はゼロではありません。特に不動産投資物件を所有した初年度は必要経費が多くかかります。初年度は赤字に耐える年になる不動産投資家の方も多いです。そのようなときには、損益通算による減税制度を大いに利用すべきでしょう。ただ、あくまでも不動産投資の目的はキャッシュフローを黒字にすることです。

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