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2020年(令和2年)最新版 不動産投資における赤字と損益通算、減価償却による節税について分かりやすく解説!

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。
過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資は、入居の状況や借入と返済のバランスなど、さまざまな要因によって黒字になるか赤字になるかが決まります。

せっかく老後の資産形成や安定した収入を得るために不動産投資をはじめたのに赤字になるのは困ると思われる方も多いと思いますが、赤字といっても決して悪いことばかりではありません。不動産投資には、問題のない赤字と問題のある赤字があるのです。

「赤字になっても損益通算で節税できる」「節税のためには減価償却が重要」という話を聞いたことがある方もいらっしゃるかと思いますが、今回は損益通算と減価償却による節税についてくわしく解説していきたいと思います。

年収1,000万の場合のモデルケース

年収1,000万の場合のモデルケース

参考資料:みずほ銀行 年収1,000万の場合のモデルケース

上の図のように、損益通算とは、不動産所得が赤字になった場合、ほかの黒字所得から差し引いて計算することです。

例えばサラリーマン兼業の大家さんが、アパート経営で赤字となったとします。その場合の赤字の損失分は、他の収入から差し引いて所得が計算され、課税されるという制度で、給与などの黒字所得から赤字分が差し引かれるため課税対象額が小さくなります。

確定申告によって払いすぎた税金が戻ってくる場合もあり、その結果、不動産投資が赤字でも節税の効果があるといわれているのです。

このような制度は兼業として不動産投資を行っている方にはとても重要なものとなるでしょう。税制上、所得は10種類に分類されますが、不動産所得は損益通算のできる所得と認められています

最近はサラリーマンをしながらの不動産投資家も多くなっていますが、サラリーマンの給料にかかる税金は源泉徴収という形で給与所得から差し引かれています。

例えば不動産投資で50万円の赤字が出た場合、不動産所得と給与所得を合計した合計所得は、サラリーマンの給与所得からマイナス50万円した金額となります。給与所得のぶんの税金はすでに納税済みなので、赤字となった50万円に課税されていた税金は戻ってくることになるのです。

損益通算には事業者としての確定申告が必要です。確定申告は「白色」「青色」とあり、これは所有する不動産の規模や控除額、作成帳簿の種類(単式・複式)などが異なります。

参考記事:不動産投資をすると必要になる確定申告の手順とポイント

「不動産所得」=不動産収入から必要経費を引いた金額

不動産投資を行うと、必要経費が発生します。必要経費には、物件の「修繕費」「修繕積立金」、不動産業者に支払う「管理費」や打ち合わせの際の「交際費」などがあります。

不動産の年間の家賃収入から必要経費を引いたものが「不動産所得」となり、計算式で書くと「不動産所得 = 不動産収入 - 必要経費」となります。

初年度は、必要経費が多くなるケースが少なくありません。不動産業者に支払う仲介手数料や、登録免許税・不動産取得税といった税金、購入した物件によってはリフォーム費用などがかかるためです。そのため、不動産投資物を取得した初年度は赤字となりやすい傾向があるので、損益通算によって節税ができます。

損益通算できる所得・できない所得

所得の中でも「損益通算」できる所得とできない所得があります。
税法上の所得は10種類に分類されます。その中でも「不動産所得」「事業所得」「譲渡所得」「山林所得」は「損益通算できる所得」となります。不動産投資の所得は損益通算できる「不動産所得」です。

その他の所得と業種の関係は次のようになります。商業、工業、自由業などで得た所得が「事業所得」です。事業用の固定資産や、私有する固定資産を売却して得た所得を「譲渡所得」です。5年を超過し山林伐採などの業務で得た所得は「山林所得」です。 また、これ以外の「利子所得」「配当所得」「給与所得」「退職所得」「一時所得」「雑所得」は、「損益通算できない所得」です。

損益通算できないことがある「土地取得分のローンの利子」

不動産投資の所得が赤字でも、全てのケースで「損益通算」できるというわけでありません。
物件を取得するときに利用するローンは「建物」と「土地」に分けて考えられるのですが、この「土地取得分のローンの利子」は、不動産所得が赤字の場合に一定額しか認められないケースがあります

物件の「土地」購入のための借入金の利子と不動産所得の赤字との比較状況によって、以下のようになります。

比較状況 経費計上の可否
土地購入の借入金利子<不動産所得の赤字 できない
土地購入の借入金利子>不動産所得の赤字 できる(超過分のみ)

経費計上できる場合でも、あくまでも超過分のみ認められるのであり、全体の借入金利子が必要経費として認められるわけではありません。

これは区分マンションにも適用されます。借地権物件以外は区分マンションであっても割り当てられた土地があるので、区分マンションだから土地は関係ないということはありません。

その他損益通算できない不動産所得の赤字

別荘などのリゾート物件など「生活に必要と考えられない」物件の貸付を行って赤字となっている場合は、その赤字は損益通算できません。また、不動産投資を行う事業を行っている民法組合等の特定組合員(事業の運営に関わる組合員)である場合や、組合事業や信託が作った不動産所得の赤字についても損益通算できる所得にはなりません。

この他、不動産収益物件の譲渡所得が赤字となった場合も、損益通算はできません。

不動産所得の損益通算の計算方法

今までのことを踏まえ、具体的な数字で損益通算の計算方法を解説していきます。5,000万円の不動産投資物件を、4,500万円のローンを組んで購入したとします。この例では、建物を2,500万円、土地を2,000万円と案分します。

このローンの利子の支払いを117万円とします。この利子を建物分と土地分に分けます。建物が2,500万円、土地が2,000万円なので、その比は「2,500:2,000=5:4」です。

つまり、117万円を5:4の比で分けて、4の方が土地の利子となります。

計算式は【117 ÷(5+4)× 4 = 52】となり、「土地取得分のローンの利子」は52万円となるのです。

不動産所得が赤字の場合、この52万円と赤字金額を比べます。例えば、不動産所得の赤字が60万円だった場合、「60-52=8」という式となり、超過分の8万円が、損益通算に加算できる赤字額となるのです。

重要なのは節税よりもキャッシュフロー

不動産を赤字として「損益通算」による節税を行うのは、特殊なケースです。節税を行わなければいけない大きな理由がある方が行うことはありますが、それは資産家など、あまり一般的ではないケースのことが多いです。

大多数の不動産投資家にとっては、節税よりもキャッシュフローの方が重要です。キャッシュフローとは「手残り額」、つまり手元に残る額のことです。これが赤字になってしまうのでは、なんのために不動産投資をやっているのか分かりません。不動産投資では、申告上は赤字であってもキャッシュフローは黒字であるという状態が非常に好ましいわけであり、そのポイントになるのが「減価償却費」ということになります。

減価償却費は、支出のともなわない名目上の必要経費のことをいいます。ものを買ったときや修理したときには、実際にお金を使って経費計上しますが、減価償却費はお金を使っていなくても計上できる「現金支出のない経費」です。

不動産のような有形資産は、年数を減ると価値が下がっていきますが、下がった分の価値を経費として計上できるのが減価償却費というわけです。ちなみに、不動産投資において減価償却の対象となるのは「建物」であり、使用による劣化や消費のない「土地」は対象外です。

たとえば同じ1億円の物件でも、土地8000万円、建物2000万円の物件より、土地2000万円建物8000万円の物件のほうが6000万円も多く償却できるので、節税を考えてた場合には後者のほうが大幅に得をする計算になります。

そのため、不動産投資家は売買契約の内容を確認するときに「建物」「土地」の案分割合の交渉をよく行います。買主にとっては、建物の割合が大きければ、「減価償却費」も多く計上でき、必要経費算入額が増え、額面上は赤字でもキャッシュフローの上では黒字であるという状態を作ることができます。

また、耐用年数が短い不動産ほど償却率は低くなりますが、その分減価償却が高くなるため耐用年数が短い不動産を選ぶことも減価償却費を高く計上する方法の一つと言えます。
ただし耐用年数が短い分、劣化しやすいので売却価格は下がりやすくなります。

新築の場合、償却年数=法定耐用年数となります。
耐用年数については、建物の構造によって以下のように定められています。ちなみにこの法定耐用年数は、税法によって便宜上定められた年数であるため、実際に建物を使用できる年数とはまったく関係ありません。

建物種類 法定耐用年数
鉄筋コンクリート造(SRC・RC) 47年
重量鉄骨造 34年
軽量鉄骨造 27年
木造 22年

中古の場合は、

償却年数 =(法定耐用年数-経過年数)+ 経過年数 ✕ 0.2

という計算になります。

例)築15年の木造物件を購入した場合
(22 - 15)+ 15 ✕ 0.2 = 償却年数10年
となり、法定耐用年数よりずっと短く償却されます。

減価償却年数が短いと一気に費用化して数年間は手元にキャッシュが残り、減価償却期間が終わると利益が出て税金の金額が増えます。建物の価格が大きく、減価償却費が大きく取れるとその分節税にはなりますが、売却時には譲渡税が発生します。

また、ローンの利息と減価償却費を経費として計上できる間は節税効果がありますが、経費として計上できない元本返済額と現金支出額が増えていくと減価償却費がローンの元本返済額を上回る「デッドクロス」という状態に陥り、黒字なのに不動産投資が行き詰ってしまうことがあります。

不動産投資はあくまでも収益を上げるために行っているものであり、赤字を出して損益通算で節税をすることや減価償却費だけを見て節税対策をすることが主目的ではないのです。
どれだけ節税できるか、どれだけ減価償却費を大きく計上できるかといったことばかりを考えると失敗の原因になってしまうので注意しましょう。

ほかにもこんな赤字のパターンがあります

不動産投資では、事前に綿密な収支計算をしても赤字が発生することがあり、ここでは赤字発生の原因となる主なケースとその対策についてご紹介します。

①空室による赤字を回避するために魅力ある部屋づくりを意識する

空室があるということは家賃収入がゼロであるということなので、投資としてはもっとも不健全であり投資家にとって不安な状態です。入居者がいない、すぐに退居されるということは、物件に魅力がないということでもあります。
たとえば家賃5万円のマンションが一年間空室になった場合、本来なら年間60万円あるはずの家賃収入がゼロになるにもかかわらず、毎月のローンは返済しなければなりません。

空室による赤字はリスクが大きいので、空室対策に関しては常に徹底して考えておく必要がありますので、立地条件の良さだけでなく、リノベーションによって入居者のニーズや時代に沿う空間づくりを意識することが大切です。

②ローン返済による赤字は持ち出しが少額なら問題なし

融資を受けて不動産投資をおこなう場合には毎月ローンの返済をしなければなりません。返済は家賃収入の範囲内でできるように収支プランを練るのが基本ですが、少額の赤字であれば問題なしとして良いでしょう。

例えば、2000万円の物件を金利2%の20年ローンで購入し、毎月の返済が10万円で必要経費が毎月1万円かかっている場合、1か月の支出合計は11万円です。その物件からの家賃収入が10万円だとしたら、1万円はほかの所得からの持ち出しとなり、つまり毎月1万円赤字が発生するということになります。

1万円でも赤字は怖いという印象を持たれるかもしれませんが、言い方を変えれば毎月1万円支払うことで20年後に2000万円の物件が手に入るということになるのです。

自分で2000万円貯めようと思ったら毎月8万円以上必要になりますが、毎月1万円で済むと思えば問題ない赤字という言葉にも納得できるのではないでしょうか?

ただし、毎月1万円程度の持ち出しなら問題ない赤字といえますが、多額の持ち出しが必要な場合は問題ない赤字とは言えませんので、どの程度の持ち出しなら大丈夫なのかしっかりシミュレーションしておくことがポイントになります。

まとめ

不動産投資で赤字が出てしまう可能性はゼロではありません。特に不動産投資物件を所有した初年度は必要経費が多くかかります。初年度は赤字に耐える年になる不動産投資家の方も多いです。そのようなときには、損益通算による減税制度や減価償却の仕組みを大いに利用すべきでしょう。ただ、あくまでも不動産投資の目的はキャッシュフローを黒字にすることです。

そのためには、損益通算や減価償却の仕組みを理解し、計画的で問題ない赤字と問題のある深刻な赤字をしっかりと把握し、想定外の赤字にも対応できるよう綿密な事業計画を立てることが大切です。

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