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家賃収入に消費税はかかるのか?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

家賃収入には、消費税がかかるものとかからないものがあります。ワンルームマンション投資のような、不動産投資初心者が行う投資のほとんどは、家賃収入に消費税はかかりません。これから不動産所得を得ていこうと考えている人を対象に、家賃収入の消費税について詳しく説明していきます。

家賃にかかる消費税の課税・非課税について

賃貸物件は賃貸借契約書上、居住用と事業用の二つに大きく分けることができます。居住用の家賃は非課税、事業用の家賃は課税です。

消費税の課税区分

消費税とは、モノ・サービスの取引にかかる税金です。消費税には課税区分というものがあり、課税・非課税・免税・不課税の4つに分けられています。
国内で対価を得て行う取引は原則「課税取引」、社会的配慮から課税されない取引、または課税の対象として馴染まないものは「非課税取引」となります。この考え方から、居住用の家賃収入は非課税、事業用は課税になっています。

ちなみに、消費税導入当時の平成元年からは居住用の賃貸物件にも当時の消費税率3%が課税されていましたが、平成3年10月より税制が改正されて非課税となり、今日に至ります。
なお、「免税」は輸出、国際輸送、免税店での取引など、「不課税」は国外取引、給与の支払い、寄付などが該当します。

消費税が非課税となる家賃収入の具体例

居住用の家賃収入は消費税が非課税と説明しました。不動産投資では様々な種類の収入がありますので、非課税となる不動産収入の具体例を説明します。

まず、居住用の物件の家賃、礼金、敷金、共益費は非課税です。つまり、居住用物件の投資で得られる不動産収入には消費税はかからないと捉えて差し支えありません。

一方、賃貸物件に付設された駐車場は少し複雑で、以下の三点すべてに該当すれば非課税です。

  1. 1戸当たり1台以上の駐車スペースがあること。
  2. 車の所有に関わらず、すべての住戸に駐車場が割り当てられていること。
  3. 賃料に駐車場料金が含まれていること。

また、水道光熱費等の名目で家賃とは別の管理料を徴収する場合は、別途徴収分が課税対象となります。

消費税が課税される家賃収入の具体例

次は課税対象となる家賃収入(不動産収入)について具体例を説明します。

説明したとおり、事業用の賃貸物件は全て課税対象です。貸店舗、貸事務所、貸倉庫、駐車場、まかない付き下宿、貸別荘等の収入、貸看板等の広告収入など、居住用途ではない不動産収入は課税対象と考えてください。

例えば1階が店舗、2階〜4階は賃貸住宅という物件は、居住部分は非課税、店舗部分は課税です。また、社宅として借り上げる際に、契約上、社員の居住用であることが明記されていれば消費税は非課税ですが、複数戸を借り上げ、その内の一戸を事務所にするといった場合は、事務所として使っている部分は課税されます。

不動産投資家のほとんどは居住用賃貸物件への投資ですが、事業用の物件に投資対象を拡大する場合、消費税の課税も考慮する必要が出てきます。

事業用でも課税売上高が1,000万円以下なら非課税

事業用は消費税の課税対象だと説明しましたが、課税売上高の合計が1,000万円以下であれば、消費税は非課税となります。仮に事業用物件から年間200万円の賃料収入があった場合、課税収入ではあるものの、1,000万円以下のため非課税になるというわけです。

この課税売上は不動産投資による収入に限らず、消費税の課税対象となる収入の合計で考えます。 課税売上が1,000万円を超えた場合も、課税事業者となって消費税が課税されるのは、その翌々年からです。つまり前々年の課税売上が基準になるのです。
ただし、課税される税額は当年の課税売上に対してですので、2年前にいくらの課税売上があろうと当年の納税額には関係ありません。

課税される場合は簡易課税制度が有利

簡易課税制度とは、前々年の課税売上が5,000万円以下のとき、仕入れに支払った消費税額の細かい計算をせずに概算することができる制度です。

詳しく説明します。賃貸収入に消費税がかかる場合、その経費を計算しますが、経費として支払った各種費用(管理費、修繕費など)は消費税を含んでいます。それを加味して詳細に計算するのは非常に手間なので、賃貸収入に対して4割くらいの経費がかかり、その分の消費税は納税済として、あとの6割分にかかる消費税を支払えばよい、というのが簡易課税制度です。

簡易課税制度を利用すると、消費税の納税額は以下の計算式で算出できます。

【消費税を除外した課税売上高×(1−みなし仕入率)×消費税率】

この「みなし仕入率」を使うことで、煩雑な事務処理を軽減できます。みなし仕入れ率は事業ごとに異なり、賃貸収入は40%です(第六種事業(不動産業)に該当)。事業用賃貸物件における主な課税仕入れは、修繕費・管理手数料・水道光熱費・広告宣伝費などです。

不動産賃貸業は一般的に経費が少なく、仕入れにかかる消費税が少ないため、簡易課税制度での納税が有利になるケースが多いです。
簡易課税制度を利用するには税務署への届け出が必要です。また、一度簡易課税制度の適用を受けると、その後2年間は変更できません。大規模な修繕・改装などを行い、経費がかかる場合は注意が必要です。

まとめ

以上、家賃収入に関する消費税について説明してきました。居住用物件の家賃収入には消費税がかかりませんので、アパート・マンション投資のみを行う人は気にする必要はありません。ですが、将来的に投資対象を広げていく可能性もありますので、事業用の賃貸物件による収入には消費税がかかることも知っておくとよいでしょう。

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