「将来は家賃収入で暮らしたい」と思っている人や、今すぐにでも家賃収入だけで生活することに憧れる人は少なくないでしょう。でも、不動産投資するには自己資金が少ないかもしれない、失敗するのが怖い、やり方がわからない、という不安から、なかなか実行に移せない人も多いと思います。
いつかは不動産投資をしてみたいと思っても、その投資金額は決して小さくないので、一歩踏み出すことができずにそのまま時間が経過している人が大半ではないでしょうか。

不動産投資は、やり方を理解して慎重に行えば、それほどリスクの高い投資ではありません。ここでは、不動産投資で家賃収入を得るやり方を説明します。

不動産投資を始める前に知っておくべき５つのポイント

不動産投資を始めるにあたって、いくつか知っておかなければならないことがあります。
まずは不動産投資についての考え方や心構え、投資を成功させるために重要な指標となる利回りのこと、不動産投資ローンについての基本的な知識などです。

それから、パートナーとなる不動産会社を見つけることや、所有した不動産を売却するときのことなども考える必要があります。ここでは事前に知っておきたい5つのポイントを順番に紹介していきます。

1．不動産投資の考え方を知る

金融機関からお金を借りて不動産を購入するというのはマイホームの場合は珍しくないことですが、借金をして投資物件を買うとなるとどうしても不安な気持ちになってしまうという方も多いはずです。

投資の成功や失敗は漠然としかイメージできないけど借金の金額だけはリアルに感じられて、やってみたいけど勇気が出ない、ということもあるかもしれません。そんな時はまず、不動産投資の考え方や心構えを学ぶことから始めてみましょう。

インターネットでサラリーマン大家さんの情報をリサーチする、将来設計やお金についての知識を深められる本を読む、セミナーに参加するなどの方法で、具体的で幅広い考え方や、実際にあった成功談・失敗談に触れることができます。

参考不動産投資の必読書！初心者向けの書籍３冊をご紹介

参考役立つ不動産投資セミナーを見わけるためのポイントとは

2．利回りについて知る！あなたは利回り何％の物件を買いたいですか？

不動産投資物件の物件概要書や販売図面に書かれている「利回り」は「年間家賃収入÷物件購入価格」という式で計算したものです。このような式で出したものを「表面利回り」と言い、広告に掲載されている利回りは満室時の表面利回りであることがほとんどです。

これに対し、投資物件を所有することによってかかる費用を引いて「（年間家賃収入-年間費用）÷物件購入価格」としたものが、「実質利回り」です。管理費や修繕積立金、リフォームや清掃の費用もかかります。管理を任せている不動産会社への支払い、各種税金などです。

実質利回りは、当然ながら満室時の表面利回りよりも小さな数字になるので、この点はよく注意しましょう。

初心者におすすめの都心部のワンルームマンションの場合、平均的な利回りは新築で3%後半～4%、築20年くらいまでの中古は4%～5%台、築20年～35年くらいだと7%～10%くらいです。

数字だけ見ると古い物件のほうが利回りが高くて良さそうに思えますが、古い物件だと管理費や修繕費が多くかかるので注意が必要です。また、古すぎるマンションは入居者が決まりにくいという事も考えられます。不動産投資では、利回りのことだけでなく空室リスクについても想定しておかなければなりません。

以下の参考記事にもあるように、理想の利回りを求めすぎるのも失敗の原因になるのです。利回りの高さだけで物件を選ばないように、バランスを考えてじっくり検討しましょう。

参考【2022年最新版】何％が目安？不動産投資における利回りを徹底解説！

3．不動産投資ローンを正しく知る

不動産投資には不動産投資ローンを利用します。住宅ローンは利用できません。住宅ローンはあくまでも購入した物件にその本人や家族が住むためのローンなので、人に貸すことを前提とした不動産投資物件では使用できません。

不動産投資ローンは、一般的に住宅ローンより審査が厳しくなります。審査の厳しさは、概ね金融機関の規模に比例します。審査は「属性」と呼ばれるその人の個人情報と物件の収益性が重視されます。属性においては勤務先、年収が特に重視される傾向があります。

不動産投資ローンを利用する場合、年収は500万円以上が必須とされることが多いです。それ以下でも他の属性条件次第では可能性ゼロではないですが、年収は重要な指標となります。年収が心配な方は、年収よりも不動産事業の事業性を重視した審査を行う日本政策金融公庫に相談するという方法もあります。

お金を借りるのは不安だからローンを組まずに不動産投資したいと思う方もいるかもしれませんが、不動産投資ローンを利用すると見た目の利回り以上の収益を得ることができるというメリットがあります。

自己資金1000万円で不動産投資をおこなう場合の例を挙げてみましょう。

例１：ローンを利用しない場合

1000万円の物件を購入 → 年間収益80万円

例２：ローンを利用した場合（2000万円を借入）

3000万円の物件を購入 → 年間収益240万円

上記の例ではどちらも見た目の利回りは8%ですが例2の収益は例1の3倍です。金利が3%だとして初年度の年間利息が60万円かかったとしても、実質収益は約180万円になります。

このように、小さな自己資金でより大きな収益を得られることが「レバレッジ効果」が高いということです。ただし、ローンを利用すれば必ず大きな収益が得られるということではないので、不動産投資ローンの種類や借入金額、金利の動向などに注意しながら慎重に検討しましょう。

参考不動産投資ローンの融資を受ける前に知っておきたい大事な知識

4．不動産会社を味方につける方法を知る

不動産投資セミナーでとても多いのが、「いい不動産屋の見分け方を知りたい」、「いい物件を見つけるにはどうしたらいいか」という質問です。

不動産投資において優良な不動産会社を味方につけることはとても重要です。不動産会社は投資物件を買ってもらうことで仲介手数料を得ていますので、物件情報の収集、購入の際のサポート、融資のアレンジなど、投資家がひとりで行うのが難しいことをサポートしてくれます。

ただ、不動産会社も玉石混合ですので、優良な不動産会社をパートナーとして選ぶことが重要になります。中には、売りっぱなしであとは知らないという業者もありますので、その見極めが肝心です。

不動産会社側から見ると、おすすめ物件を紹介しても反応がなかったり、購入の意思があるのかないのかまったくわからないお客様と信頼関係を作るのはなかなか難しいところがあります。

不動産屋と良い関係を築くには、物件を紹介されたら早めに返答をすること、求めている物件の条件を具体的に伝えることが大切です。細かいやりとりで意思の疎通をしていくうちに信頼関係ができ、その結果希望に合った良い物件とのご縁にも繋がります。

参考不動産投資の学校？有料勉強会の内容と、そのリスクとは？

5．出口戦略を知る

不動産投資が成功したといえるのは、どの時点でしょうか？いろいろな考え方がありますが、購入した物件を売却し、確定した利益が投資した金額を上回っていれば、不動産投資は成功したと言えるのではないでしょうか。

つまり、不動産投資は所有した物件の売却により完了するとも言えます。その売却方法についての計画を「出口戦略」といいます。不動産投資では出口戦略も重要です。

はじめる前から終わりを見据えるのは難しいと思われるかもしれませんが、たとえば10年後に購入時より物件価格が上がっていたら売る方向で動こう、といった出口戦略を持っておくと良いでしょう。出口戦略を成功させるためのポイントについては以下の記事に詳しくまとめてあります。

参考不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

物件探しのポイント

インターネットで検索すると、膨大な数の投資用物件がヒットします。いくら条件を絞ってもたくさんの物件が出てくるので、初めて不動産投資を行う方は、どのような物件を選べばいいか迷ってしまうでしょう。物件選びに大切なのは、立地や収益性などいろいろな側面があります。ここでは、代表的な物件探しのポイントについて説明します。

都心の駅近物件に絞る

まずは、都心の駅近物件に絞ることです。賃貸需要が圧倒的に大きいというメリットがあります。

いくら満室時利回りが高くとも、空室が多く、客付けに苦労する物件は避けたほうがいいでしょう。その点、都心、首都圏の駅近物件は、稼働率が高く、空室リスクが低い物件が多いです。

日本の人口も減少時代に入り、都市部とそれ以外のエリアでの人口格差はより大きくなると予測されています。これからのことを考えても、都心の駅近物件は非常に手堅い不動産投資物件となるでしょう。

また、都心の駅近物件は物件評価も高くなる傾向がありますので、融資審査を通りやすいことが多いです。そして、資産価値も落ちにくいので、出口戦略でも優位に立つことができます。

新築ではなく中古物件に絞る

新築の収益物件は物件価格が高く、そのため利回りが低くなりがちです。同じような物件であれば、新築は状態のいい中古物件と比べても３割以上高いことがあります。この点で、新築物件は、利回りが低くなり、収益性で中古物件に劣ってしまいます。

不動産投資の世界では、主に取引されているのは中古物件です。しっかりとメンテナンスされた中古物件も多く、すでに賃貸の実績があり稼働率の高い物件などは、オーナーチェンジ物件として人気が出ます。

中古物件が主流なのは、中古物件の収益性が高く、コンディションに問題のない物件が市場に多く存在しているからです。初めての不動産投資なら、中古物件に絞って物件探しをするのが王道だといえるでしょう。

区分マンションから始める

不動産投資の初心者は、始めようと思っているのになかなか決めきれず、物件を購入するチャンスを逃してしまう方も多いです。

投資物件は高い買い物であり、また融資を利用するということから、二の足を踏んでしまうのも当然だと思います。そういったケースを避けるため、初心者の方はまず区分マンションから始めるというのがお奨めの方法のひとつです。

区分マンションは物件価格が500万円以下といったように、少額でも購入できる物件があります。そして流動性も比較的高いので、出口戦略においても有利です。特に高い利回りを維持しているオーナーチェンジ物件の場合は市場でも人気があります。

このような物件を購入し、収益を上げ、売却することで、一度不動産投資を成功させてみてから本格的に動くということもできます。この経験で不動産投資に必要な多くのことを学べるというメリットもあります。

家賃収入の開始とともに知る必要があること

投資物件を購入して家賃収入を得たら、必ずしなければいけないことがあります。確定申告です。

年間20万円以上で確定申告が必要

不動産投資を始めたからといって必ず確定申告しなければならないわけではありません。家賃収入が年間20万円に満たないのであれば、申告は不要です。

この年間の収入20万円とは、年間の経費を差し引いての収入です。額面の家賃収入ではない点は注意してください。年間に20万円を超える家賃収入を得ている場合は、開業届けを出してきちんと収入を申告する必要があります。

参考家賃収入に確定申告は必要？不要？

経費をきちんと計上することで税金対策になる

不動産投資は、いわゆる大家業です。確定申告の際には不動産用の申告を行います。この申告時には、物件の減価償却費や物件見学にかかる電車代やガソリン代、パソコンなどの通信費用といった不動産事業にかかる費用を経費として計上できます。

書籍代なども不動産投資の勉強であれば経費になります。今までの生活の中で使っていたお金の一部も、不動産投資に関わるものであれば経費ですので、必要分を按分して計上できます。きちんと計算して申告することで利益を小さくし、税金対策につながります。

なお、不動産投資の収支が赤字だった場合も申告しましょう。不動産所得は、その他の収入と通算し、収入全体での赤字額を考慮して税額を計算してくれる決まりとなっています。そのため、不動産賃貸業で赤字になりますと、損益通算よって節税になります。

参考不動産所得は赤字を損益通算できる

まとめ

不動産投資は短期間に大きな利益が得られるものではありません。その代わりにきちんと知識を得て準備をすれば、高いリスクをとらずとも安定した収益を得られる可能性の高い投資です。むしろ「投資」というよりは「大家業」という事業を始めるといったほうがいいでしょう。家賃収入を得ると、経済的な面での安心感、安定感が全く変わってきます。

将来的に家賃収入で経済的に自立を目指すとしても、まずは第一歩が必要です。十分に知識を身につけたうえで、その一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

参考【2022年】必見！不動産投資で結果を出すための4つの心得！