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不動産投資で家賃収入を得るやり方をわかりやすく説明

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

家賃収入だけで生活することに憧れる人は少なくないでしょう。いつかは不動産投資をしてみたいと思っても、その投資金額は決して小さくないので、一歩踏み出すことができずにそのまま時間が経過している人が大半ではないでしょうか。

不動産投資は、やり方を理解して慎重に行えば、それほどリスクの高い投資ではありません。ここでは、不動産投資で家賃収入を得るやり方を説明します。

不動産投資を始める前に知っておくべきこと

不動産投資を始める前によく知っておかなければならないことがあります。まずは最も重要な指標である「利回り」という概念です。また、ローンの利用方法も知っておくべきです。そしてパートナーとなる不動産会社を見つけることや、出口戦略といわれる、所有した不動産を売却するときのことも考えておくべきでしょう。

利回りについてよく理解しよう

不動産投資物件の物件概要書や販売図面に書かれている「利回り」は「年間家賃収入÷物件購入価格」という式で計算したものです。このような式で出したものを「表面利回り」と言い、広告に掲載されている利回りは満室時の表面利回りであることがほとんどです。

これに対し、投資物件を所有することによってかかる費用を引いて「(年間家賃収入-年間費用)÷物件購入価格」としたものが、「実質利回り」です。管理費や修繕積立金、リフォームや清掃の費用もかかります。管理を任せている不動産会社への支払い、各種税金などです。

実質利回りは、当然ながら満室時の表面利回りよりも小さな数字になるので、この点はよく注意しましょう。

【参考記事不動産投資における利回りとは?その意味と計算方法

不動産投資ローンの利用方法について理解しよう

不動産投資には不動産投資ローンを利用します。住宅ローンは利用できません。住宅ローンはあくまでも購入した物件にその本人や家族が住むためのローンなので、人に貸すことを前提とした不動産投資物件では使用できません。

不動産投資ローンは、一般的に住宅ローンより審査が厳しくなります。審査の厳しさは、概ね金融機関の規模に比例します。審査は「属性」と呼ばれるその人の個人情報と物件の収益性が重視されます。属性においては勤務先、年収が特に重視される傾向があります。

不動産投資ローンを利用する場合、年収は500万円以上が必須とされることが多いです。それ以下でも他の属性条件次第では可能性ゼロではないですが、年収は重要な指標となります。年収が心配な方は、年収よりも不動産事業の事業性を重視した審査を行う日本政策金融公庫に相談するという方法もあります。

【参考記事:不動産投資ローンの融資を受ける前に知っておきたい大事な知識

不動産会社を味方につけよう

不動産投資において優良な不動産会社を味方につけることはとても重要です。不動産会社は投資物件を買ってもらうことで仲介手数料を得ていますので、物件情報の収集、購入の際のサポート、融資のアレンジなど、投資家がひとりで行うのが難しいことをサポートしてくれます。

ただ、不動産会社も玉石混合ですので、優良な不動産会社をパートナーとして選ぶことが重要になります。中には、売りっぱなしであとは知らないという業者もありますので、その見極めが肝心です。

あらかじめ出口戦略も意識しよう

不動産投資が成功したといえるのは、どの時点でしょうか?いろいろな考え方がありますが、購入した物件を売却し、確定した利益が投資した金額を上回っていれば、不動産投資は成功したと言えるのではないでしょうか。

つまり、不動産投資は所有した物件の売却により完了するとも言えます。その売却方法についての計画を「出口戦略」といいます。不動産投資では出口戦略も重要です。

【参考記事:不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

物件探しのポイント

初めて不動産投資を行う方は、どのような物件を選べばいいか迷ってしまうでしょう。物件選びに大切なのは、立地や収益性などいろいろな側面があります。ここでは、代表的な物件探しのポイントについて説明します。

都心の駅近物件に絞る

まずは、都心の駅近物件に絞ることです。賃貸需要が圧倒的に大きいというメリットがあります。

いくら満室時利回りが高くとも、空室が多く、客付けに苦労する物件は避けたほうがいいでしょう。その点、都心、首都圏の駅近物件は、稼働率が高く、空室リスクが低い物件が多いです。

日本の人口も減少時代に入り、都市部とそれ以外のエリアでの人口格差はより大きくなると予測されています。これからのことを考えても、都心の駅近物件は非常に手堅い不動産投資物件となるでしょう。

また、都心の駅近物件は物件評価も高くなる傾向がありますので、融資審査を通りやすいことが多いです。そして、資産価値も落ちにくいので、出口戦略でも優位に立つことができます。

新築ではなく中古物件に絞る

新築の収益物件は物件価格が高く、そのため利回りが低くなりがちです。同じような物件であれば、新築は状態のいい中古物件と比べても3割以上高いことがあります。この点で、新築物件は、利回りが低くなり、収益性で中古物件に劣ってしまいます。

不動産投資の世界では、主に取引されているのは中古物件です。しっかりとメンテナンスされた中古物件も多く、すでに賃貸の実績があり稼働率の高い物件などは、オーナーチェンジ物件として人気が出ます。

中古物件が主流なのは、中古物件の収益性が高く、コンディションに問題のない物件が市場に多く存在しているからです。初めての不動産投資なら、中古物件に絞って物件探しをするのが王道だといえるでしょう。

区分マンションから始める

不動産投資の初心者は、始めようと思っているのになかなか決めきれず、物件を購入するチャンスを逃してしまう方も多いです。

投資物件は高い買い物であり、また融資を利用するということから、二の足を踏んでしまうのも当然だと思います。そういったケースを避けるため、初心者の方はまず区分マンションから始めるというのがお奨めの方法のひとつです。

区分マンションは物件価格が500万円以下といったように、少額でも購入できる物件があります。そして流動性も比較的高いので、出口戦略においても有利です。特に高い利回りを維持しているオーナーチェンジ物件の場合は市場でも人気があります。

このような物件を購入し、収益を上げ、売却することで、一度不動産投資を成功させてみてから本格的に動くということもできます。この経験で不動産投資に必要な多くのことを学べるというメリットもあります。

家賃収入を得始めたら知る必要があること

投資物件を購入して家賃収入を得たら、必ずしなければいけないことがあります。確定申告です。

年間20万円以上で確定申告が必要

不動産投資を始めたからといって必ず確定申告しなければならないわけではありません。家賃収入が年間20万円に満たないのであれば、申告は不要です。

この年間の収入20万円とは、年間の経費を差し引いての収入です。額面の家賃収入ではない点は注意してください。年間に20万円を超える家賃収入を得ている場合は、開業届けを出してきちんと収入を申告する必要があります。

【参考記事:家賃収入に確定申告は必要?不要?

経費をきちんと計上することで税金対策になる

不動産投資は、いわゆる大家業です。確定申告の際には不動産用の申告を行います。この申告時には、物件の減価償却費や物件見学にかかる電車代やガソリン代、パソコンなどの通信費用といった不動産事業にかかる費用を経費として計上できます。

書籍代なども不動産投資の勉強であれば経費になります。今までの生活の中で使っていたお金の一部も、不動産投資に関わるものであれば経費ですので、必要分を按分して計上できます。きちんと計算して申告することで利益を小さくし、税金対策につながります。

なお、不動産投資の収支が赤字だった場合も申告しましょう。不動産所得は、その他の収入と通算し、収入全体での赤字額を考慮して税額を計算してくれる決まりとなっています。そのため、不動産賃貸業で赤字になりますと、損益通算よって節税になります。

【参考記事:不動産所得は赤字を損益通算できる

まとめ

不動産投資は短期間に大きな利益が得られるものではありません。その代わりにきちんと知識を得て準備をすれば、高いリスクをとらずとも安定した収益を得られる可能性の高い投資です。むしろ「投資」というよりは「大家業」という事業を始めるといったほうがいいでしょう。家賃収入を得ると、経済的な面での安心感、安定感が全く変わってきます。

将来的に家賃収入で経済的に自立を目指すとしても、まずは第一歩が必要です。十分に知識を身につけたうえで、その一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

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