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不動産投資を始めるのに年収はいくら必要?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資を始めるには、年収はどのくらい必要なのでしょうか?

書籍やWebサイトには、年収300万からできる!と書かれているものもあれば、いや500万円だ、700万円だ、1000万円は必要だ、といったように、様々な情報が錯綜しています。実はこれは当然で、購入したい物件や利用する銀行、借り手の属性などによって必要な年収は変わってきます。

そこで、ここでは不動産投資に必要な年収の一般論や、年収が基準に届かない時にとりうる方法などについて説明します。

不動産投資に必要な年収とは

不動産投資を全額自己資金で行うことができる人は少数派です。特にサラリーマンが不動産投資をする際は融資を利用して不動産投資を行うのが一般的です。そのため「不動産投資に必要な年収」とは「融資を受けられる年収」とほぼ同義だとお考えください。

融資を受けられる年収ラインは700万円

金融機関が不動産投資を行いたいサラリーマンに融資する場合、基準の年収は700万円と言われています。一般的には年収1000万円以上で80%、年収700万円以上で50%、年収500万円であれば30%の金融機関が融資を検討してくれると言われており、過半数の金融機関で融資検討可能な700万円がひとつの目安です。

なお、これは不動産投資ローンに力を注いでいる金融機関の基準であり、メガバンクでは1300万円~1500万円、地方銀行では1000万円以上、信用金庫で700万円~800万円以上が目安となります。不動産投資は高額な費用になることが多いため、年収は融資条件として重視されています。

年収500万円でも属性次第では可能性がある

不動産投資の融資を受けられる年収ラインは700万円が目安ですが、属性次第では年収500万円でも融資を受けられます。

基準は様々ですが、まず上げられるのは自己資金です。自己資金を物件価格の20%以上用意していると属性評価が高まります。例えば3000万円の物件購入時に自己資金で600万円以上あれば、全額融資も受けやすくなるでしょう。

自己資金は頭金としてではなくても運転資金を準備するだけの貯蓄能力があること、返済能力が高いことの証明になります。そもそも自己資金なし、頭金なしで不動産投資を始めるのは非常に危険であり、それらを準備できる金銭管理能力は必要だという金融機関側の考えもあるようです。

その他、自分一人での年収が500万円でも世帯年収で700万円を超えていたり、自宅の他に不動産投資物件を金融機関の担保物件として差し出すなど、様々な要素が属性評価の対象となります。

年収や自己資金が低い場合取り得る手段

年収や自己資金が低い場合でも融資を受けることは可能です。不動産会社に相談する、日本政策金融公庫の利用、自分自身の収入を高める、自己資金を貯めるなどの方法が挙げられます。

不動産会社に相談する

不動産会社はそれぞれ、懇意にしている金融機関があります。「○○様のご紹介であれば」ということで融資が少し通りやすくなるかもしれません。すぐに融資ができなくても、様々なアドバイスを受けて将来的に融資してもらえる可能性もあります。

日本政策金融公庫を利用する

日本政策金融公庫は日本政府が100%出資している金融機関で、民間の銀行より融資が受けやすいと言われています。日本政策金融公庫は民間銀行と異なり「経営の成長や安定化」「地域経済の活性化」「金融安定化」を目的として事業を行っているため、普通の銀行であれば難しい案件についても相談に乗ってもらえる可能性があります。

年収を高める・自己資金を貯める

今の属性のまますぐに不動産投資を始めることに固執せず、年収を高める努力や自己資金の準備を先に行うことも検討の余地があります。自己資金が多いほど融資の際の評価も高くなりますから、焦らずまずは資金準備することも重要です。

「年収300万円でもできる」には要注意!

冒頭に挙げたように、年収300万円でも融資を受けて不動産投資をすることは不可能ではありません。ただし、年収が一定基準に満たないと、融資額が限られてしまったり、金利が高くなったりすることがあります。

融資額が限られれば、物件選択の幅が狭まります。本来であれば優良物件の情報があるのに、資金がないため地方の築数十年の中古物件にしか投資できないというのでは「成功する投資」ではなく「自分にできる投資」という観点にならざるを得ません。
また、金利が高ければそれだけキャッシュフローも悪化しますから、利益が出にくくなってしまいます。

不動産投資は物件購入が目的ではなく、不動産経営を成功させて継続的に利益を出すことが目的です。そのためには物件選定や金利は非常に重要なので、そこを妥協してまで無理に始めようとするのは本末転倒です。

まとめ

不動産投資に必要な年収とは、融資を受けるために必要な年収とほぼ同じ意味です。一般的な基準は年収700万円と言われていますが、年収500万円程度でも属性次第で融資を受けられる可能性があります。自己資金の準備や年収が低い場合は不動産会社に相談するなどの対応を取ることで、懇意にしている金融機関から融資を受けられる可能性もあります。

ただし、不動産投資の目的は物件を購入することではなく利益を得ることです。多少時間がかかっても年収を高めたり自己資金を貯めたりするといった堅実な準備を行ってからスタートすることも考える必要があるでしょう。

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