不動産投資は30代の若いサラリーマンや女性からも注目を集めている人気の資産形成方法です。若いうちから備えておいたほうが良いといわれる時代ですが、不動産投資を始めるには、年収はどのくらい必要なのでしょうか？

書籍やWebサイトには、年収300万からできる！と書かれているものもあれば、いや500万円だ、700万円だ、1000万円は必要だ、といったように、様々な情報が錯綜しています。実はこれは当然で、購入したい物件や利用する銀行、借り手の属性などによって必要な年収は変わってきます。

年収基準に達していなければ不動産投資が出来ない、というわけではありません。これはあくまでも基準です。しかしながら、基準を持っていた方が不動産投資を行いやすいことは確かです。

多くの人は、サラリーマンと並行して不動産投資を行っています。実際の所、サラリーマンの方が主たる収入があるため融資も受けやすいといえます。融資が受けやすいということは、所有物件を増やして資産を増やすことも可能です。そのため主な収入となる仕事に対しては、年収の基準を持っておいた方が、年収を上げるために転職活動をするなど、自分のキャリアプランも立てやすいでしょう。

そこで、ここでは不動産投資に必要な年収の一般論や、平均的な年収の人が不動産投資をおこなうにあたっての投資戦略、借入可能額を左右する「属性」の種類や説明、そして属性を上げる3つのポイントなどについて説明します。

多くの方が、不動産投資を検討するにあたって一番心配しているのは融資に関することで、ローンの審査に通るかどうか、頭金が足りるかどうか、金利を低く抑えたい、といった悩みが大半です。無理のない借入可能額で最良の物件を購入し、順調に資産形成していくために必要な知識を身につけましょう。

不動産投資に必要なサラリーマンの収入とは

不動産投資を全額自己資金で行うことができる人は少数派です。特にサラリーマンが不動産投資をする際は融資を利用して不動産投資を行うのが一般的です。そのため「不動産投資に必要な年収」とは「融資を受けられる年収」とほぼ同義だとお考えください。

年収別に見る不動産投資ローンを受けられる金融機関一覧

サラリーマンの平均年収は441万円！400万円台からの不動産投資戦略

2019年9月末に国税庁が公表した調査結果によると、民間企業で働く人の2018年の平均年収は約441万円、そのうち女性の平均年収は293万円といずれも過去最高となったそうです。

参考国税庁HP

平均年収からすると年収700万円という金額はかなりハードルが高いように思えますが、年収700万円以下の場合でも不動産投資に成功しているサラリーマン大家さんはたくさんいます。
ここでは平均的な年収に適した不動産投資戦略について解説していきましょう。

上記の表にもあるように、年収が500万円以下の場合はメガバンクや地銀からの融資は難しいでしょう。
融資を受けやすくするためには、

• できるだけ多くの自己資金を用意する
• 綿密な収支計画を立てて金融機関と交渉する
• 不動産会社と懇意の金融機関を紹介してもらう

といった対策が必要になります。不動産投資に積極的な信金や信組と付き合いがあれば交渉してみると良いでしょう。
投資物件は中古のワンルームマンションなどがおすすめですが、物件を選ぶ際には融資可能な築年数を考慮する必要があります。優良物件の情報やアドバイスをもらうためにも、不動産会社との信頼関係はとても大切なポイントとなります。

年収400万円台で不動産投資に挑戦する場合、物件選びよりも融資対策を練ることが重要です。それを踏まえたうえで、一定の収入と投資の実績を積み、投資規模の拡大を目指していきましょう。

融資を受けられる年収ラインは700万円

一般的に金融機関が不動産投資を行いたいサラリーマンに融資する場合、基準の年収は700万円と言われています。一般的には年収1000万円以上で80%、年収700万円以上で50%、年収500万円であれば30%の金融機関が融資を検討してくれると言われており、過半数の金融機関で融資検討可能な700万円がひとつの目安です。

なお、これは不動産投資ローンに力を注いでいる金融機関の基準であり、メガバンクでは1300万円～1500万円、地方銀行では1000万円以上、信用金庫で700万円～800万円以上が目安となります。不動産投資は高額な費用になることが多いため、年収は融資条件として重視されています。

年収600万円の時の融資の受け方

融資を受けられる年収ラインは700万円と申しましたが、実際には年収600万円のサラリーマンでも融資を受けることは可能です。勿論、融資金額の上限は年収が上がるほど上がります。そのため、もしも年収600万円であれば「プラス100万円の年収を上げるにはどうすれば良いか」という考え方を持っていた方が良いといえます。

不動産投資を行う上で、多くの人は「利益の高い物件を見つけること」に重点をおきますが、実は「年収を上げる」という考え方も成功のポイントです。

不動産投資を成功させるために、融資は重要なポイントです。不動産投資で資産を増やすためには、物件を買い増しし、所有物件を増やしていく必要があります。そのため融資金額を増やしていくことが重要です。まずは、自身の年収がいくらなのか。そしていくらまで、年収が見込めるのかをしっかりと見直してみましょう。

また年収800万円以上であれば、融資を受けられる金融機関が増えるため融資金額の幅も広がります。年収1000万円を超えると、不動産投資で使える金融機関はさらに増えます。まずは年収を上げることを念頭に置いて、ご自身のキャリアアップを考えてみてください。

年収600万円と500万円に差はあるのか？

では、年収600万円と年収500万円のサラリーマンで差があるのでしょうか？結論から言えば、あまり大きな差はありません。不動産投資において年収500万円～800万円までは、そこまで違いがあると言えないのが正直なところです。

しかしその中でも、不動産投資ローンが通りやすい人もいます。それを解説していきましょう。

家賃の支払い金額が低い

サラリーマンの中には、住宅手当てなどをもらっているので毎月の家賃の支払いが少ないという人もいるのではないでしょうか。銀行からすれば、家賃も返済と見なされてしまうため、家賃の支払いは少なければ少ないほど良いです。そのため社宅であったり、住宅手当をもらっている人は、年収が低い人の中でも融資が通りやすいといえます。

実家暮らし

先述した理由と同じで、家賃の支払いが低い人は融資が通りやすいため、一番良いのは「実家暮らし」であり、かつ「親名義の家に住んでいる」人です。こういった人は、毎月固定の家賃がかからないと見なされる場合もあるため、銀行からすれば融資を通しやすい人と判断されます。逆を言えば年収が低い人でも、一次的に実家に帰るなど、こういった手を使って毎月の家賃の支払いを抑えることで融資を通りやすくなるといえるでしょう。

残業代などを増やし一時的に年収を伸ばす

年収を上げる方法の一つに、残業を増やすという方法もあります。これは一次的なものではありますが、残業を増やすことで年収を上げることも可能です。勿論、勤めている会社の状況にも寄りますが、残業をすることで年収を上げて申告することで、融資を受けやすくなることも可能です。しかしながら、毎年の年収がバラバラである場合は、平均値を取られてしまいます。そのため、年収が低い年があれば、その年を加えた年収の平均値となるため注意しましょう。

年収500万円でも属性次第では可能性がある

不動産投資の融資を受けられる年収ラインは700万円が目安ですが、属性次第では年収500万円でも融資を受けられます。

基準は様々ですが、上記に挙げたポイントと同時に大きく影響するのは自己資金です。自己資金を物件価格の20%以上用意していると属性評価が高まります。例えば3000万円の物件購入時に自己資金で600万円以上あれば、全額融資も受けやすくなるでしょう。

自己資金は頭金としてではなくても運転資金を準備するだけの貯蓄能力があること、返済能力が高いことの証明になります。そもそも自己資金なし、頭金なしで不動産投資を始めるのは非常に危険であり、それらを準備できる金銭管理能力は必要だという金融機関側の考えもあるようです。

その他、自分一人での年収が500万円でも世帯年収で700万円を超えていたり、自宅の他に不動産投資物件を金融機関の担保物件として差し出すなど、様々な要素が属性評価の対象となります。

年収300万円代～400万円代の融資に対する考え方

ここまで、年収に関して解説してきました。不動産投資を成功させるために、いかに「融資額の上限を上げる」かは非常に重要なポイントです。

そのためにも年収は重要な観点です。年収300万円～400万円の人は、まずは自分の年収を上げるために何をすべきかを考える必要があります。例えば、資格を取ることだったり、昇級試験を受けることだったり、転職することだったりと、自分が出来ることを考えてみましょう。

あとは一次的なものであれば、先ほど解説した通り「実家に住む」「残業代などで年収額を増やす」という手もあります。しかしこれらはあくまでも一次的なものに過ぎません。長期的な目線で見れば、あくまでも一過性のものに過ぎないため、裏技の一つ程度で思っておきましょう。

重要なポイントは年収を上げることです。年収300万円～400万円のサラリーマンは、まずは自分の年収を上げることを考えた方が得策といえるでしょう。

あとは相談できる相手を作っておくことも重要です。特に不動産投資は不動産屋と繋がっておくことは重要なポイント。信頼できる不動産屋に相談することも良い手と言えます。

参考専門家選びのコツ！　不動産投資のことは誰に相談すればいいの？

知っておきたい「属性」の基本

融資額は属性によって異なる、という言葉をよく聞くと思いますが、属性とは、融資を申し込む人の社会的・経済的状況のことで、信用の尺度となるものです。金融機関はこの属性を基に融資の可否や融資条件を判断します。

ここでは不動産投資ローンの融資額を左右する属性の種類と内容、さらに属性を上げるポイントについて説明していきます。

不動産投資ローンの返済源は主に家賃収入からとなるため、なにより重要なのは投資物件の収益性です。
だからといって収益性の高い物件を購入すれば誰でも融資してもらえるというわけでもなく、物件購入者個人の「与信」、つまり「借入金を返済できるという信用を供与する」ことがポイントとなってきます。

属性は借主の経済的・社会的背景のことを指し、与信の評価はその属性によって審査され、融資限度額が決定されます。つまり融資の際には「物件」と「投資家」両方の信頼性が審査されるということです。ここが住宅ローンと不動産投資ローンの大きな違いといえるでしょう。

不動産投資の融資なのにどうして個人の経済状況が審査されるのかと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、それには理由があります。
収益性の高い不動産を購入して家賃収入でローンを返済できたとしても、不動産購入後に本業の収入がなくなった場合、投資で得た収入を生活費に回してしまいローンの返済が滞る可能性があるからです。そういった状況は金融機関側にとって大きなリスクとなるため、個人の属性によって経済状況を確認する必要があるのです。

それでは、不動産投資ローンの審査時に評価される属性とその内容を詳しく見ていきましょう。

属性の種類と内容

①収入に関する属性では、勤務先、勤続年数、年収がチェックされます

勤務先

安定した雇用条件であることはもちろんですが、勤務先は職種によって評価が異なり、高く評価されるのは収入が高く定年がない医師や士業、そして安定した収入があり倒産やリストラによる失業の可能性が低い公務員であるといわれています。

勤続年数

失業すると返済が滞るリスクが高まるため、勤続年数は長く転職歴は少ないほうが評価は高くなります。
外資系企業勤務の場合も失業リスクに関することから評価が低くなることがあるようです。

年収

収入の安定性でいうと、公務員に次いで評価が高いのは上場企業 → 非上場の大手 → 非上場の中小企業 → 自営業者の順になり、これらのほかに従業員数、資本金、売上高、創業年数などによって企業の規模が判断されます。
開業医は自営業に含まれるため年収によって評価が決まります。また、中小企業の経営者は、年収が多くても上場企業に勤めるサラリーマンより低い評価になることがあります。

②持ち家か賃貸かはケースバイケース

住宅ローンを抱えているから審査に通らないかもしれないと不安に思う方もいらっしゃいますが、実際には住宅ローンを抱えていても問題ないとする銀行もあり、持ち家であることのほうが生活基盤が安定していると評価されるケースもあるようです。不動産投資ローンを組む前に、金利の削減や条件の見直しを検討することをおすすめします。

参考不動産投資ローンと住宅ローン(マイホーム融資)を両立することはできるのか？重要なのは順番！

③家族構成は配偶者がいる方が有利

連帯保証人となる配偶者がいる方が、単身者より有利になる傾向があります。

④換金できる資産が多いほうが良い

金融資産を担保にしてローンを組むというわけではありませんが、返済が難しくなった時に換金できる資産がある場合は属性の評価が高くなります。

属性を上げる３つのポイント

融資限度額をできるだけ高くしたり審査に通りやすくするためには属性を上げることがポイントになります。

不動産投資ローンは、利用開始年齢が20歳以上65歳または70歳以下、完済時の年齢上限が80歳未満と設定されている金融機関がほとんどなので、現実的には50代以降になるとローンを組むことが難しくなります。

多くの金融機関で、転職なし・勤続3年以上・年収が増えている、というの３つの条件が揃っていれば安定収入があるとみなされますので、不動産投資は若いうちにはじめるのが理想的といえます。

借入可能額は属性が上がるほど増えていきます。勤続年数が長くなること以外に、黒字経営が続いたり上場するなど、会社の規模によって融資額も増えることもあるでしょう。
属性が高い人、属性が良い人というのはつまり「収入が多く返済能力が高い人」のことです。

属性が高いサラリーマンの例としては、

• 上場企業勤務
• 妻帯者
• 将来遺産が入る予定がある

といった条件が挙げられます。

金融機関にもよりますが、上場企業勤務や妻帯者の場合に融資額を1割程度増額するところや、遺産の額の半分を限度額に加算するところもあるようです。 こうした条件が揃うことで本来受けられる借入可能額よりも大幅にアップすることも可能になります。

属性を上げる3つのポイント

金融機関の融資資産は、どんな物件に貸すか（物件評価）と誰に貸すか（個人属性評価）の2つにわかれます。 ここでは個人属性評価を上げる3つのポイントを紹介します。

ポイント①使用していないクレジットカードを解約、または限度額を下げる

属性を下げないためには浪費は禁物です。融資の審査ではクレジットカードやスマホの分割払いが遅延なく支払できているかなど、信用情報をきれいに積み重ねているかどうかが確認されます。

また、クレジットカードの利用残高が多いと属性が下がります。
利用可能額 ＝ 借金の可能性とみなされることもあり、クレジットカードを所有しているだけでも属性が下がる可能性があるので、使わないカードは解約したり限度額を下げておきましょう。
消費者金融のカードは持っているだけで不利になることがあるので要注意です。

ポイント②不安定な副業をしない

融資の審査では安定こそが信用となります。収入を増やす目的で個人的な副業をしている場合、その収入は安定収入とはみなされません。
副業の収入が増えたからといって会社を辞めて独立すると属性は一気に下がってしまいますので、脱サラを目指している方も、不動産投資ローンを組むなら企業に勤めているうちに始めることをおすすめします。

ポイント③ローンの見直しをする

住宅ローンやすでにほかの不動産投資ローンを抱えている場合、毎月の収支を改善するためにローンの見直しや借り換えを検討しましょう。
毎月の返済額を減らすことによって収支が改善すれば借入しやすくなります。
インターネットで気軽にローンの借り換えシミュレーションができるサービスがありますので利用してみると良いですね。

年収や自己資金が低い場合取り得る手段

年収や自己資金が低い場合でも融資を受けることは可能です。不動産会社に相談する、日本政策金融公庫の利用、自分自身の収入を高める、自己資金を貯めるなどの方法が挙げられます。

不動産会社に相談する

不動産会社はそれぞれ、懇意にしている金融機関があります。「○○様のご紹介であれば」ということで融資が少し通りやすくなるかもしれません。すぐに融資ができなくても、様々なアドバイスを受けて将来的に融資してもらえる可能性もあります。

また、不動産投資の融資に積極的な銀行などの情報を教えてもらえることがあるので、不動産会社と信頼関係を築くことはとても重要なポイントとなるでしょう。

日本政策金融公庫を利用する

日本政策金融公庫は日本政府が100%出資している金融機関で、民間の銀行より融資が受けやすいと言われています。日本政策金融公庫は民間銀行と異なり「経営の成長や安定化」「地域経済の活性化」「金融安定化」を目的として事業を行っているため、普通の銀行であれば難しい案件についても相談に乗ってもらえる可能性があります。

固定低金利で融資が受けられるのがメリットですが、民間の金融機関と違って利益は重視しないものの確実に返済できる証明がないと融資を受けることはできません。政府系金融機関ですので、税金や公共料金に未払いがないことも重視されます。

事業の見通しや資金繰り、資産状況などのチェックが入念におこなわれるので、融資の相談をする前に個人事業主としての自覚をもってしっかり計画を立てておきましょう。

参考日本政策金融公庫HP　融資制度一覧

年収を高める・自己資金を貯める

個人属性は時間をかけて育てていくものです。今の属性のまますぐに不動産投資を始めることに固執せず、年収を高める努力や自己資金の準備を先に行うことも検討の余地があります。自己資金が多いほど融資の際の評価も高くなりますから、焦らずまずは資金準備することも重要です。

「年収300万円でもできる」には要注意！

冒頭に挙げたように、年収300万円でも融資を受けて不動産投資をすることは不可能ではありません。ただし、年収が一定基準に満たないと、融資額が限られてしまったり、金利が高くなったりすることがあります。

融資額が限られれば、物件選択の幅が狭まります。本来であれば優良物件の情報があるのに、資金がないため地方の築数十年の中古物件にしか投資できないというのでは「成功する投資」ではなく「自分にできる投資」という観点にならざるを得ません。
また、金利が高ければそれだけキャッシュフローも悪化しますから、利益が出にくくなってしまいます。

不動産投資は物件購入が目的ではなく、不動産経営を成功させて継続的に利益を出すことが目的です。そのためには物件選定や金利は非常に重要なので、そこを妥協してまで無理に始めようとするのは本末転倒です。

まとめ

不動産投資に必要な年収とは、融資を受けるために必要な年収とほぼ同じ意味です。一般的な基準は年収700万円と言われていますが、年収500万円程度でも属性次第で融資を受けられる可能性があります。自己資金の準備や年収が低い場合は不動産会社に相談するなどの対応を取ることで、懇意にしている金融機関から融資を受けられる可能性もあります。

不動産投資への融資の姿勢は金融機関によって異なりますが、融資を受ける上で自己資金の額や年収といった属性が審査に影響することは避けられません。しかし、日本にはたくさんの金融機関があり不利な条件からスタートしても成功している不動産投資家はたくさんいます。

情報と知識を身につけて行動や判断をすれば自分にとって有利な金融機関から融資を受ける道が開けてきます。

ただし、不動産投資の目的は物件を購入することではなく利益を得ることです。多少時間がかかっても年収を高めたり自己資金を貯めたりするといった堅実な準備を行ってからスタートすることも考える必要があるでしょう。

参考【2022年版】不動産投資の理想と現実！不労所得目当てでは上手くいかない理由を業界の専門家が解説