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サラリーマンや公務員が不動産投資に向いている4つの理由

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

サラリーマンや公務員は副業禁止規定により、給与収入以外の副収入を得づらいです。組織に長く所属するだけで収入が増えていく時代は終わり、退職金も期待するほどの金額がもらえるかどうかわかりません。何らかの副収入を得たいと考える人は多いのではないでしょうか。

実は、副収入を得られる手段である不動産投資は、サラリーマンや公務員に向いています。その理由は、以下の4つです。

  1. 1. 不動産投資は副業にあたらない
  2. 2. 安定的な副収入を得られる
  3. 3. 不動産投資ローンの審査が通りやすい
  4. 4. 平日昼間の時間をとられずに行える

この記事では、サラリーマンや公務員が不動産投資に向いているこれらの4つの理由について説明します。また、不動産投資を検討するにあたって注意すべき営業トークについても説明します。

1.不動産投資は副業にあたらない

副収入を得られるものがすべて副業にあたるのではないか?と心配してしまうかもしれませんが、不動産投資は「投資」です。そのため、一定規模以下であれば副業にはあたりません。これは株やFXでも同様で、副業禁止のサラリーマンや公務員も問題なく行うことができます。

「一定規模」とは具体的には、以下の基準です。これに該当していなければ、副業にはあたりません。

  • ・ 独立家屋の所有数が5棟以上(戸建て、一棟物件など)
  • ・ 独立的に区画された物件数が10室以上(区分ワンルームマンションなど)
  • ・ 建築物の駐車場、または機械設備のある駐車場を所有(コインパーキングなど)
  • ・ 駐車台数が10台以上の月極駐車場を所有
  • ・ 年間家賃収入が500万円以上

他にも以下のような基準がありますが、投資経験が豊富な方向けです。不動産投資をこれから行う人はあまり気にしなくてよいでしょう。

  • ・ 土地の保有数が10件以上(賃貸用途の土地)
  • ・ 娯楽や遊戯のための施設がある物件を所有
  • ・ 旅館やホテルなどの特定の業務に使用される物件を所有

もう一つ、副業にならないようにするための条件があります。それは、不動産の管理を管理会社に委託することです。副業禁止の主な目的は、主業務がおろそかになることを懸念してのものです。そのため、不動産管理を自身で行うと本業に支障をきたす可能性があるとみなされてしまいます。実際はほとんどの人が管理会社に管理を委託するので、それほど気にする必要はありません。

2.安定的な副収入を得られる

投資は一定規模以下であれば副業にならないと説明しました。例として株やFXもあげましたが、他の投資方法と比較して、不動産投資は安定的な副収入を得られる方法です。

安定している理由は、不動産投資の主な収入である家賃収入は、景気に左右されにくいからです。リーマンショックのような経済に危機的な打撃を与える出来事があると、株価が大暴落したり為替が大きく値動きしたりしますが、そのような時にも家賃が半分になることはありません。このことからも安定していることがお分かりいただけると思います。

「不動産投資は不安定で危険だ」というイメージを持たれている人も多いと思います。おそらくそのようなイメージを持った原因は、バブル崩壊での不動産価値の暴落や、空室発生による資金繰りの悪化などの情報によるのではないでしょうか。
バブルはそもそも物件の実態価値よりもはるかに高い金額にふくれあがっていたのが破裂したものです。空室発生はもちろん起こり得るものですが、物件購入時点でそのリスクを含めた計画を立てていればリスク管理ができます。突然の出来事にどうしようもなくなる、というたぐいのものではありません

収入や経費が安定していて計画が立てやすい不動産投資は、毎月の給与収入が大きく変わらないサラリーマン・公務員にとって向いていると言えます。

3.不動産投資ローンの審査が通りやすい

不動産投資を行う時には、不動産投資ローンで融資を受けるのが一般的です。これは住宅ローンよりも審査基準が厳しいのですが、サラリーマンや公務員はローンの審査が通りやすいです。

不動産投資ローンは住宅ローンと異なり、借主の信頼性に加えて「事業の採算性」を評価されます。これはローンを利用して購入する不動産の収支計画に継続性があるかどうか、ということの評価ですが、それが加わっても借主の信頼性が高いに越したことはありません。

サラリーマンや公務員が融資の審査で高く評価されるのは、安定した返済が期待できるからです。ローンは数十年単位で借りるものなので、いまの収入が大きいことよりも、長期間にわたって安定した収入を得られる人の方が高く評価されます。その観点から、公務員は非常に高く評価されます。サラリーマンも大手企業や上場企業に所属していると評価は上がりますし、そうでなくても個人事業主よりは高評価です。

年収1000万円の自営業者よりも、年収500万円のサラリーマンや公務員のほうが融資の審査では高く評価されやすいということです。

【参考記事:不動産投資ローンの融資を受ける前に知っておきたい大事な知識

4.平日昼間の時間をとられずに行える

株やFXは日々の値動きを確認する必要があります。例えば株は取引時間が午前9時〜午後3時までなので、売買はその時間に行わざるをえません。実際はあらかじめ売買の設定をしておけば条件に合致した時に自動取引するようにはできますが、それでも取引時間が決まっている以上はそこに合わせる必要が出てきます。

不動産投資は、平日昼間に時間をとられることなく行うことができます。平日の夜間や土日に情報収集や購入手続きを行い、購入後は不動産管理会社、不動産仲介会社、税理士などの専門家に各業務を委託すればいいのです。

もちろん、購入したら放置していいというものではありません。購入前に立てた事業計画どおりになっているかを確認する必要がありますし、専門家に依頼するとしてもその人たちとのやりとりは発生します。ですが、それも平日昼間以外の時間に行うことができるので、サラリーマンや公務員でも無理なく行うことができます。

不動産投資で気をつけるべき営業トーク

いかがでしょうか。副収入を得にくいサラリーマンや公務員にとって、不動産投資が魅力的な選択肢のひとつであることがお分かりいただけたでしょうか。

不動産投資がサラリーマン・公務員にとって向いているのは間違いないのですが、書籍やwebでは不動産投資を始めることをあおるような内容も多く見られます。とにかく買わせてしまおうとする悪徳営業マンもいます。その中で、特に気をつけるべきことについてまとめておきます。

<注意1>家賃収入でセミリタイアできます!

嘘ではありませんが、そんなに簡単なことではありません。仮に給与収入を超えるだけの家賃収入を得られるようになっても、それがずっと続くとは限りません。すぐに退職してしまうのはあまりにも早計です。

ネットや雑誌で、不動産投資に成功しセミリタイアを実現した人の実例が載っていることがありますが、記事として掲載されているのは、それが「珍しい」からです。誰でも簡単にできることではなく、時代の流れや時の運もあります。

セミリタイアを急ぐあまり、投資額を高くしすぎるのは危険です。あくまでも給与収入を補う不労所得としてとらえ、着実に経験を積み、必要に応じて少しずつ物件数を増やしていきましょう。

<注意2>所得税の節税になります!

理屈としては正しいです。たしかに一定の条件を満たすと所得税・住民税の節税ができます。ただし、その条件とは不動産事業が帳簿上赤字になることです。「所得税の節税になります!」と聞けば魅力的ですが、そのために不動産事業が赤字になるのでは本末転倒です。

「帳簿上」と書いたのは、実際のキャッシュフローが黒字でも帳簿として赤字なら節税効果を産むからです。ですが、そのような状態を継続することは難しいですし、続いている場合は不動産事業から十分な収入を得られていないことになります。節税効果よりも、不動産投資の事業自体を成功させるのを目指すべきです。

まとめ

いかがでしょうか。副収入を得にくいサラリーマンや公務員にとって、不動産投資が魅力的な選択肢のひとつであることがお分かりいただけたでしょうか。そして、魅力的とはいえそこにつけ込む悪徳業者の売り文句の一部もご理解いただけたと思います。

安定収入が得られるとはいえ、ローンを組んで大きな金額を使って行う投資です。始めるにしても軽々しく始められるものではなく、しっかりとした準備が必要です。当サイトでは不動産コンサルタントの無料相談が利用できますので、不動産投資の初歩の初歩から具体的な物件選びにいたるまでサポートさせていただくことができます。是非お気軽にご利用ください。

【参考記事:初めてのワンルームマンション投資で失敗しないための基礎知識

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