『賃貸管理の「管理費」には何が含まれるの？』と疑問に思っている方は要チェックです。賃貸物件の管理に関わる費用を詳しく知りたい方に向けて、「管理費」の基本的な内訳や実際の相場を紹介します。

賃貸経営を始めたオーナーにとって、管理費は毎月発生する固定費用です。「安ければいい」と考えがちですが、管理の質と費用のバランスを見極めることが、長期的に安定した収益の確保につながります。そこで、失敗しない賃貸管理会社の選び方も含めて解説していきます。これから「不動産賃貸」を始めようと思っている人はご一読ください。

• 目次
• 賃貸管理の「管理費」とは一般に「賃貸管理会社に委託する費用」のこと
  • 毎月の手数料相場は「家賃の5％」前後
  • 管理費に含まれる一般的な項目・業務内容
    • 入居者に関する業務
    • 建物に関する業務
  • 管理費に含まれない、賃貸管理で発生する他の費用一覧
• 賃貸物件の管理を賃貸管理会社に任せるメリット・デメリット
• 賃貸管理会社を「管理費の安さだけ」で選ぶのはNG
  • 管理の質低下＝満足度低下や空室率増加につながる
  • 管理費以外の費用が高い可能性がある
• 失敗しない賃貸管理会社選びのポイント
  • トータルコストの安さと管理内容のバランスが取れているか確認する
  • 入居率が高い賃貸管理会社を選ぶ
  • トラブル発生時の対応スピードを比較する
  • 口コミ・評判をチェックする
• まとめ

賃貸管理の「管理費」とは一般に「賃貸管理会社に委託する費用」のこと

賃貸管理の「管理費」とは、物件の日常的な運営業務を賃貸管理会社に委託する際に支払う費用です。オーナーが直接対応すると負担の大きい「入居者対応」や「建物のメンテナンス」を、プロの管理会社に任せることで発生します。まずは、賃貸管理の手数料相場や、費用の内訳をチェックしていきましょう。

毎月の手数料相場は「家賃の5％」前後

賃貸管理の手数料相場は、家賃の5%前後が一般的な水準となっています。たとえば家賃8万円のワンルームマンションであれば、月額4,000円程度の管理費が目安です。

管理費が安いに越したことはありませんが、「安さだけ」で判断するのは危険です。管理費が極端に安い会社では、必要な業務が含まれていなかったり、対応の質に問題があったりするリスクもあります。詳しくは、記事後半の「失敗しない賃貸管理会社選びのポイント」で見ていきましょう。

管理費に含まれる一般的な項目・業務内容

賃貸管理会社が行う業務は、大きく「入居者に関する業務」と「建物に関する業務」に分けられます。どちらも賃貸運営には欠かせない、専門知識と経験が求められる業務です。順に詳しく解説します。

入居者に関する業務

入居者に関する業務では、入居者の募集から退去時の手続きまで、賃貸経営の根幹となる業務を担当します。

• 空室発生時の入居者募集活動
• 賃貸借契約の締結代行
• 毎月の家賃回収業務
• 滞納発生時の督促業務
• 契約更新時の条件交渉・手続き
• 入居者からのクレーム対応
• 退去時の立ち会いと敷金精算

とくに契約業務は法的な知識も必要で、個人オーナーが対応するには負担が大きい分野です。プロの管理会社に任せることで、法的リスクを回避しつつ安心して賃貸運営ができます。また、入居者から設備等に関するクレームが発生しても、管理会社が窓口となるので煩わしい対応が発生しません。

空室発生時の広告活動なども行ってくれるので、オーナーが時間をかけずとも自動的に家賃収入があがります。ただし、管理を任せた管理会社によっては入居者を見つけるまでに時間がかかり、家賃収入に穴が開いてしまうケースも。安定した収益を得るためには、やはり管理会社選びがポイントとなることが分かるでしょう。

建物に関する業務

建物に関する業務では「物件の維持管理」と「価値の保全」を目的とした業務をします。

• 日常的な清掃業務
• 共用部分の点検
• 設備の故障対応
• 定期的なメンテナンス手配
• エレベーターや給排水設備の点検
• 外壁や屋根の修繕計画の立案
• 防犯設備の管理

建物の維持管理は、入居者の満足度向上と物件価値の維持に直結する業務です。遠方に保有している物件でオーナー自身が現地に行けなくても、管理会社が清掃や点検の対応をしてくれます。設備の修繕やメンテナンスも対応してくれるので、オーナー自身が手をかける必要はほとんどありません。

ただし、当然ですが設備の修繕や交換にかかる費用は、管理費とは別でかかります。何もかも任せて放置していると、思わぬ費用が発生することも。管理会社がどのような対応をしているかは、定期的にチェックしておくべきでしょう。

管理費に含まれない、賃貸管理で発生する他の費用一覧

管理費以外にも、賃貸経営では以下のようにさまざまな費用が発生します。

• 原状回復費用：退去時の壁紙張り替え、クリーニング、畳交換など
• 設備の修繕・交換費用：エアコン故障、給湯器交換、水回り修理など
• 賃貸借契約の費用：仲介手数料など

原状回復費用については、通常は入居者の敷金で対応します。ただし、不足分はオーナー負担、もしくは破損等の状況により入居者に追加負担してもらうこととなります。設備の修繕・交換費用は物件の築年数や使用状況によって変動するため、事前の見通しが欠かせません。

こうした管理費以外の細かい費用も物件の収益性に大きく影響するので、賃貸経営を始める前にシミュレーションしておきましょう。

賃貸物件の管理を賃貸管理会社に任せるメリット・デメリット

「そもそも賃貸物件の管理を管理会社に委託するかどうか」で悩むオーナーもいます。一般的には賃貸管理会社を通したほうが何かとラクですが、管理費負担を減らして運用したいと考える方もいるでしょう。メリットとデメリットを比較して、賃貸管理会社を使うかどうか選んでみてください。

もっとも大きなメリットは、入居者からの夜間や休日の緊急対応を管理会社が代行してくれることでしょう。水漏れや設備故障などのトラブルは、いつ発生するか予測できません。賃貸管理会社が間に入っていれば、オーナー自身が時間をかけて対応せずに済みます。とくに本業のあるサラリーマンのような人は、賃貸管理会社に任せるべきです。

一方で、毎月の固定費として管理費が発生するデメリットがあります。しかし、空室期間の短縮や入居者満足度の向上が期待できるため、管理費を上回る収益の維持・改善効果が得られる可能性が高いでしょう。

そのほか「物件の自由度」も下がってしまいますが、「物件が自宅のすぐ近くで、何かあってもすぐ行ける」などの事情がなければ、基本的には賃貸管理会社に任せることをおすすめします。

賃貸管理会社を「管理費の安さだけ」で選ぶのはNG

「管理費の安さ」をウリにする賃貸管理会社は確かに魅力的ですが、安さだけを基準に選ぶのは危険です。安い管理費の裏には、品質の低いサービスや隠れた費用負担が潜んでいることもあります。以下で、管理費以外の要素もチェックして賃貸管理会社を選ぶべき理由を解説します。

管理の質低下＝満足度低下や空室率増加につながる

管理費を極端に抑えた管理会社では、人件費削減のため十分な人員配置ができていない場合があります。その結果、入居者からの問い合わせに対する対応が遅れたり、建物の清掃や点検が不十分になったりするリスクが考えられるでしょう。これによる具体的なオーナーの収益への影響をまとめました。

• 入居者の不満増加により早期退去が発生する
• 口コミ評価が下がり新規入居者の確保が難しくなる
• 建物の劣化が進み資産価値の低下が起きる
• 結果的に空室率の上昇と収益悪化につながる

管理の質が低下すると、入居者満足度の低下を通じて空室率の増加につながります。月数千円の管理費削減のために、年間数十万円の家賃収入を失うリスクを考えれば、適正な管理費を支払う価値は十分にあるといえるでしょう。

管理費以外の費用が高い可能性がある

管理費が安い会社では、基本的な管理業務以外の費用が割高に設定されている場合があります。見た目の管理費は安くても、トータルコストでは高くつくケースも少なくありません。たとえば以下のようなケースです。

• 原状回復工事が相場より20～30%高い単価設定になっている
• 設備修理手配費として、作業費とは別に手数料を請求される
• 広告宣伝費として、家賃の1～2か月分を別途請求される
• 契約更新手数料として高額な費用を設定されている（一般的には家賃の1/4～1/2程度）

安い管理費に惹かれて契約したものの、実際にはさまざまな名目で追加費用を請求され、結果的に管理コストが高額になってしまうケースは多いです。契約前には管理費以外の費用体系もしっかり確認してください。

失敗しない賃貸管理会社選びのポイント

「管理費」だけを見て賃貸管理会社を選ぶべきではないことがお分かりいただけたかと思います。では、失敗しないためには何をチェックすべきか？を具体的に見ていきましょう。

トータルコストの安さと管理内容のバランスが取れているか確認する

管理費は毎月の固定費ですが、それ以外の費用も含めたトータルコストで判断する必要があります。管理費が安くても、その他の費用が高額では意味がありません。

そして「賃貸管理会社が対応する管理業務」の範囲、そして対応の度合いは会社により異なります。たとえば「入居者募集」の業務をひとつとっても、「A社は積極的にWebサイトなどに広告を出してくれる」「B社は会社前に張り紙するだけ」と対応に大きな差が出るものです。

仮にこのA社とB社の管理費が同じ5％だったら、当然安定して家賃収入を得られる確率が高いA社を選んだほうがよいでしょう。費用対効果を正しく判断するには、複数社から詳細な見積もりを取り、サービス内容とあわせて比較検討することが欠かせません。

入居率が高い賃貸管理会社を選ぶ

「入居率の高さ」は、管理会社の実力を示す分かりやすい指標です。優秀な管理会社は入居者募集のノウハウが豊富で、空室期間を短くできるノウハウを持っています。複数の賃貸ポータルサイトへの掲載で入居者募集に取り組んでいたり、仲介会社との良好な関係性をもち積極的に物件を紹介してもらったりと、オーナーにとってのメリットは大きいです。

目安として入居率95%以上の管理会社であれば、一定の実力があると考えて良いでしょう。なお、当社ストレイトライド株式会社における賃貸管理物件の入居率は98％です。相場よりも高い入居率で、安定した家賃収入の獲得をサポートします。

トラブル発生時の対応スピードを比較する

賃貸経営では設備故障や入居者トラブルが避けられません。このときスピーディーな対応ができる管理会社を選ぶことで、入居者満足度の維持と修理費用の抑制が可能になります。確認すべきポイントは以下のとおりです。

• 緊急時の連絡体制：24時間対応の有無、連絡方法
• 対応可能時間：平日・休日・夜間の対応時間
• 協力業者：修理業者との連携体制、対応可能エリア

水漏れなどの緊急事態では、1時間の対応遅れが数十万円の損害につながることも。実際に管理を依頼する前に、緊急時の対応フローを詳しく確認しておきましょう。

当社ストレイトライドの賃貸管理サービスでは、入居者向けの24時間対応駆けつけサービスを提供しています。東京23区内および関東圏・関西圏・名古屋における対応エリア内であれば即時対応が可能です。安心して管理をお任せください。

口コミ・評判をチェックする

インターネット上の口コミや評判は、実際の利用者の生の声を知る貴重な情報源です。賃貸管理会社の公式サイトに掲載された口コミは「抜粋」や「脚色」をされている可能性があるため、Googleマップのレビューなど第三者が直接投稿したものを確認するとよいでしょう。

とはいえ、口コミはどうしても「不満を持った人」が多く書き込みに来る傾向があります。「悪い口コミしかない」レベルの場合はサービスの質が悪い可能性が高いため、利用を控えたほうが良いかもしれません。一方で「悪い口コミと良い口コミが半々くらい」または「良い口コミの方が多い」なら、十分に検討する価値があるといえます。

なお、当社ストレイトライド株式会社のGoogleマップレビュー評価は「☆4.9」を獲得しており、多くのオーナー様からご評価いただいております。

まとめ

管理費は家賃の5%前後が相場です。ただし、安さだけで選ぶのではなく、提供されるサービス内容とのバランスを見極めましょう。優秀な賃貸管理会社に管理を委託できれば、負担軽減と安定した賃貸経営の両方が実現できます。

当社ストレイトライドでは、東京・神奈川・埼玉・千葉の関東圏、および大阪・神戸・名古屋での賃貸管理サービスを提供しております。24時間対応の駆けつけサービスや設備保証、リノベーション提案なども対応可能です。入居率は98％と非常に高水準をキープしており、あなたの安定した家賃収入獲得をサポートします。賃貸管理でお困りの際は、お気軽にご相談ください。