「エジプトへの不動産投資は怪しいのでは？」「本当に儲かるの？」

近年、新興国への不動産投資の選択肢として、エジプトが注目を集めています。人口増加や経済発展への期待から投資対象として魅力的との見方がある一方で、政治的なリスクや為替変動など見逃せない課題も少なくありません。

この記事では、エジプトの不動産投資について、その魅力とリスクを徹底的に解説します。市場の現状から注意すべきポイントまで、投資判断に必要な情報を詳しく見ていきましょう。国外投資に興味のある方は必見です。

• 目次
• エジプトへの不動産投資は怪しくない！今注目されている理由
  • 人口が増加中！人口ピラミッドも理想的で堅調な需要が見込める
  • エジプト通貨が下落中！今なら「安く買って高く売る」が実現できるかも
  • エジプトの不動産価格指数は上昇傾向！キャピタルゲインも狙える可能性
• エジプトへ不動産投資をする4つのメリット
  • メリット①利回りが高めの傾向がある
  • メリット②毎年家賃を上げる契約が可能
  • メリット③天災リスクが低い
  • メリット④税金が安く済む
• エジプトへ不動産投資をする3つのデメリット・リスク
  • デメリット・リスク①為替による価値下落リスクが高い
  • デメリット・リスク②「首都移転」の失敗による大暴落があり得る
  • デメリット・リスク③「プレビルド物件」は工事中止で損失が発生し得る
• 【注意喚起】エジプト不動産投資は登記必須！
• エジプトに不動産投資をするならどのエリアがおすすめ？
  • ニューキャピタル｜新首都は経済成長の可能性がもっとも高い
  • ニューカイロ｜富裕層が多く高収益に期待できる
  • ハダーイク・アルアフラーム｜空き地が少なく高需要をキープしている
• 低リスクな不動産投資がしたいなら「東京23区」や「大阪」を狙おう
• まとめ

エジプトへの不動産投資は怪しくない！今注目されている理由

一見「怪しい」と思われがちなエジプト不動産市場ですが、実は投資対象として適した側面を多く持ちます。まずは、エジプトの現状を見ていきましょう。

人口が増加中！人口ピラミッドも理想的で堅調な需要が見込める

エジプトの人口動態は、不動産投資において非常に魅力的な特徴を持っています。エジプトの人口は年間約2%のペースで増加しており、2016年時点で約1億人を超えました。

注目すべきは人口構成（人口ピラミッド）です。人口の約60%が30歳以下という若い人口構造を持ち、将来的な住宅需要増加の可能性を示しています。

また、あわせて中間所得層の拡大も進んでおり、住宅需要が着実に高まっている状況です。

エジプト通貨が下落中！今なら「安く買って高く売る」が実現できるかも

エジプトポンドは過去数年間で大幅な下落を続けており、円を含む外貨建てでみた不動産価格は割安な水準となっています。とくにここ1年の下落は顕著で、2025年1月現在、2024年1月比でエジプトボンド／円のレートは半分以下まで落ちています。

つまり、日本円やアメリカドルを持つ投資家にとって、今のエジプトの不動産は従来よりもはるかに少ない資金で購入できる状態です。現時点での物件購入は「安く買って、将来高く売る」という理想の投資が実現できるチャンスかもしれません。

ただし、これはあくまでも「ギャンブル」に近い側面のある投資戦略。通貨の更なる下落リスクも考えられます。投資判断は、為替リスクをしっかりと理解したうえで行いましょう。

エジプトの不動産価格指数は上昇傾向！キャピタルゲインも狙える可能性

エジプトの不動産価格指数は、多少の上下を繰り返してはいるものの、長い目で見ると上昇傾向です。事実、2023年から2024年のスパンで見ると、平均3,000万円台後半から5,000万円付近まで上がっていることが分かります。

特に現在進められている「新首都建設計画」に伴い、周辺エリアでの不動産価値上昇が期待されています。うまく波に乗れれば、大きなキャピタルゲイン（売却益）を得ることも夢ではないでしょう。

エジプトへ不動産投資をする4つのメリット

エジプトの不動産投資には、他の投資先には見られないユニークなメリットがいくつかあります。以下では、4つのメリットを詳しく見ていきましょう。

メリット①利回りが高めの傾向がある

エジプトの不動産投資における大きな魅力のひとつが、比較的高い利回りです。カイロなどの主要都市部では、年間6〜10%程度の賃貸利回りが期待できるとされています。リスクの高い地方の安い物件などを狙わなければ、日本では利回り10％はなかなか狙えないでしょう。国内に投資するよりも、大きな収益を得られる可能性があります。

メリット②毎年家賃を上げる契約が可能

エジプトの賃貸借契約は比較的自由度が高く、毎年の家賃値上げを契約書に明記することが認められています。例えば、「毎年5%の家賃上昇」といった条件を組み込むことも可能です。

日本では借りる側が圧倒的に優位なルールが定められているため、インフレが起きても家賃を上げるのは簡単ではありません。エジプトでは物価にあわせた家賃調整で、費用対効果を維持し続けられるでしょう。

メリット③天災リスクが低い

エジプトは地理的な特性から、地震や津波などの自然災害が極めて少ない地域です。このため、建物の耐震性能を高める必要性が薄く、建築や設備のコストを抑えられます。地震保険料などもかからない、もしくは安く済むため、結果的に費用を抑えて実質利回りを上げられるでしょう。

メリット④税金が安く済む

エジプトの不動産にかかる税金は、日本と比べて圧倒的に安く済みます。とくに差が大きいのは「固定資産税」です。

物件の種類や面積などの条件により若干の変動はあるものの、エジプトの場合は一般的なマンション一室にかかる固定資産税が年間5,000円以下。一方、日本では「固定資産税評価額×標準税率の1.4％」と明確なルールがあり、中古マンションだと年間10～20万円ほどかかります。

つまり固定資産税だけ見ても、ランニングコストに大きな差があるわけです。前述のとおり保険料などのコストも抑えられるうえ、家賃も市況に応じて調整できるため、高い利回りを維持しながら運用できるでしょう。

エジプトへ不動産投資をする3つのデメリット・リスク

ここまでの4つのメリットを見ると「エジプトの不動産投資には良いところしかない」と感じるかもしれません。しかし、一方で見逃せないデメリットやリスクもあります。メリットだけを見て手を出さず、しっかりと確認しておきましょう。

デメリット・リスク①為替による価値下落リスクが高い

エジプトポンドは過去数年間で大幅な下落を続けており、この傾向は今後も続く可能性があります。「安く物件を買える」のはメリットではあるものの、あまりにも下落傾向が続けば不動産価値の減少や、実質的な家賃収入の目減りによる減収のリスクがあるわけです。

新興国であるエジプトは成長要因と衰退要因が入り乱れており、どちらに転ぶか正確に予測するのは現実的ではありません。つまり、一種の「ギャンブル」のような側面を持ちます。

デメリット・リスク②「首都移転」の失敗による大暴落があり得る

エジプトでは現在、カイロから約45km東に新首都の建設が進んでいます。この巨大プロジェクトは不動産市場に大きな影響を与えており、とくに新首都周辺エリアの物件価格は上昇傾向です。

しかし、もしこの首都移転計画が失敗、または大幅に遅延した場合、関連エリアの不動産価格が暴落するおそれがあります。実際、世界的に見ても首都移転が失敗したケースは少なくありません。

たとえば1960年代および2000年代に首都移転を行ったミャンマーでは、物価上昇による建設費高騰でインフラ整備が追いつかず、事実上の失敗に陥りました。物価が上昇傾向であるエジプトでも、同様の問題が発生するリスクは想定しておくべきでしょう。

デメリット・リスク③「プレビルド物件」は工事中止で損失が発生し得る

エジプトでは「プレビルド物件」（建設前に販売される物件）への投資も一般的ですが、これにはリスクが伴います。開発業者の資金繰りの悪化や建設コストの高騰により、工事が中止となるケースが多いためです。

ケースバイケースではあるものの工事が中止となっても、手付金をはじめとする支払った費用は戻ってこないケースがほとんどです。実績のある大手デベロッパーの物件を選ぶなど、リスク回避ができるよう慎重に検討しなければいけません。

【注意喚起】エジプト不動産投資は登記必須！

昨今、エジプトへの不動産投資を取り扱う業者が、「エジプトの不動産は登記しなくても大丈夫」と説明するケースが増えています。たしかに、エジプトには日本のような厳格なルールがなく、登記をしなくても不動産の売買自体は可能です。しかし、登記を行わないことで、以下のようなリスクがつきまといます。

• 第三者により不正な権利を主張される
• 所有権の証明が困難になる（事実上の「乗っ取り」をされる）
• 将来の売却時に問題が発生する

登記をしていない物件は、所有権が法的に保護されません。そのため、関係のない他者が所有権を主張するトラブルに発展する可能性があります。

不動産業者から「登記は不要」という説明を受けた場合でも、必ず登記手続きを行うようにしましょう。登記費用は確かに追加の出費となりますが、将来的なリスクを考えれば、必要不可欠な投資といえます。そして、登記なしの取引を勧める、信用に足らない業者と付き合うのは避けるべきです。

エジプトに不動産投資をするならどのエリアがおすすめ？

現在、とくに注目を集めているエジプト内の3つのエリアについて、その特徴と投資のポイントを詳しく解説します。エジプトへの不動産投資を検討したいの方は参考にしてください。

ニューキャピタル｜新首都は経済成長の可能性がもっとも高い

ニューキャピタル（新首都）は、カイロの東約45kmに位置する新しい行政首都です。政府主導の首都移転プロジェクトとして、以下のような開発が進められています。

• 政府機関や大使館の移転計画
• 新空港や高速鉄道の整備
• 大規模な商業施設の建設
• 高級住宅地区の開発

政府機関の移転に伴う激しい人口流入が見込まれることから、今後の大きな不動産価値上昇が期待されています。

ただし、この首都移転計画は2030年ごろまでのスパンで実施するもので、まだまだ動向が見えず、必ずしも成功するとは限りません。慎重に動向をチェックし、買い時を見極める必要があるでしょう。万が一失っても差し支えない余剰資金のある方は、爆益を狙ってギャンブル的に投資してみても良いかもしれません。

ニューカイロ｜富裕層が多く高収益に期待できる

ニューカイロは、カイロ東部に位置する高級住宅地です。富裕層向けの高級住宅地区が多く、学校や大規模ショッピングモールなども充実していることから、需要が高く安定した家賃収入に期待できます。

ニューキャピタルのように「これから大きく成長するエリア」というよりは、「ある程度成熟したエリア」といえるのがここニューカイロの特徴。急激な価格変動のリスクも比較的低めで、エジプト内でいえば安定的な投資先といえるでしょう。

ハダーイク・アルアフラーム｜空き地が少なく高需要をキープしている

ピラミッドの付近にあるハダーイク・アルアフラームは、住宅地として人気の高いエリアです。主要エリアへの良好なアクセス性や、充実した生活インフラにより、空き地がほとんどなく高い賃貸需要を保っています。

開発余地が限られていることから、供給過多となるリスクは低く、安定した不動産価値を維持しやすいでしょう。住民のタイプもさまざまで、高所得者を狙った高利回りな投資も実現可能です。

低リスクな不動産投資がしたいなら「東京23区」や「大阪」を狙おう

エジプトの不動産投資は確かに高利回りで売却益も狙える可能性があり、投資対象として魅力的です。しかし、現在進行中の「首都移転計画」の成否による影響をはじめ、市場の大暴落のリスクも決して小さくありません。

投資初心者の方や、安定感を重視する投資家にとっては、為替などのリスクがない国内の主要都市への投資がおすすめです。とりわけ「東京23区」や「大阪」は、以下のような特徴から人気があります。

• 東京23区：中古ワンルームマンション投資が比較的手ごろな投資額（1,000万円〜2,000万円程度）で始められる。人口増加による単身者の継続的な需要があり、空室のリスクが非常に低い。
• 大阪：大規模再開発などの影響で地価や物件価格が上がり、需要とともに投資価値が高まっている。東京と比較し物件価格はまだ安価で、さらに手が出しやすい。

エジプトへの不動産投資は、かなりギャンブル性の高い「ハイリスク・ハイリターン」な投資といえます。まずは国内の安定した市場で投資経験を積んでから、リスクの高い海外投資へと段階的に投資範囲を広げていくのがよいでしょう。

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まとめ

エジプトの不動産は、爆発的な人口増加と進行中の首都移転の影響で、魅力的な投資対象となっています。一方で為替や政治的なリスクもあり、必ずしも不動産投資が成功するとは限りません。実情はかなりの「ハイリスク・ハイリターン」です。

「リスクの小さい不動産投資先はないの？」とお悩みの方には、やはり手堅く国内主要都市の物件を選ぶことをおすすめしています。当社では東京23区・大阪を中心に低リスクなエリアの物件を多く取り扱っておりますので、着実に手取り増や資産形成を目指したい方は、お気軽に無料相談にてお問い合わせください。