不動産投資で借地権物件を買ってはいけない？利回りや融資に関する事情を解説！
- 更新：
- 2024/11/08
不動産投資の対象物件を探すなかで、「低価格で目を引いた物件が借地権付きだった」という経験をされた方は少なくないでしょう。借地権とは、土地を借りるための権利のことです。借地権付き物件を購入された場合は、土地の所有権は持たないまま不動産投資をおこなうことになります。
借地権付きの物件は、低価格で高利回りの不動産が多く、魅力的な一面があります。しかし一方で、「借地権付き物件を買ってはいけない」という方もいるように、借地権付き物件を投資対象とするには注意が必要なことには間違いありません。
借地権付き物件の不動産投資をご検討中の方が気になるのは以下の点ではないでしょうか。
- そもそも借地権とはなにか
- 借地権付き物件のメリットとデメリットは？
- 借地権付きの物件は不動産投資手法としてアリなのか？
- どんな人が借地権付き物件での不動産投資に向いているのか？
そこで今回の記事では、借地権の概要という基本的なところから、借地権付き物件のメリット・デメリットやおすすめな人・おすすめでない人を解説します。
借地権付き物件には大きなメリットと同時に見逃せないデメリットも存在するため、まずはこの記事から基本知識を身につけましょう。
- 目次
- 借地権とは
- 旧借地権と新借地権の違い
- 借地権付き物件のメリット
- 借地権付き物件のデメリット
- 借地権付き物件での不動産投資がおすすめな人
- 借地権付き物件での不動産投資をおすすめしない人
- 借地権付き物件でも融資を受けるコツ
- 借地権付き物件の購入時に押さえておきたい注意点
- まとめ
借地権とは
借地権とは、土地の上に建物を建てることを前提として、土地を借りる権利のことをいいます。借地権を持っていても土地の所有権は得られず、あくまでも底地権を持つ地主の権利のうえに成り立っている権利であるといえます。借地権について定めた「借地借家法」の記載内容に基づき、詳しく見ていきましょう。
地上権と賃借権
借地権には、地上権と賃借権という２種類の権利があります。
地上権は、他の方に譲渡または転貸する際にも地主の許可は不要で、担保としても提供できます。このように地上権は、借り手の権利が強いのが特徴です。
それに対して賃借権は、賃借権の譲渡または転貸をおこなう場合は地主の許可を取らなければいけません。また、担保として賃借権を提供することも不可とされています。
借地権の多くは賃借権
現在の借地権のほとんどが賃借権であるといって良いでしょう。土地に橋やトンネル、地下鉄などが建設される際には地上権が設定されますが、地上権は地主にとって不利な点が多くあります。
一般的な土地の利用には賃借権が選択される傾向にあるため、不動産投資における借地権とは、賃借権を指す場合がほとんどです。
旧借地権と新借地権の違い
現在の借地権には、旧借地法で定められた「旧借地権」と、新法の借地借家法により定められた「新借地権」があります。ここでは、旧借地権と新借地権の違いについて解説します。
旧借地権について
平成４年７月３１日以前に契約された借地権は、現在では「旧借地権」とよばれています。旧借地権は現在よりも借主の権利が強いのが特徴で、一度借りて更新し続ければ、半永久的に土地を借りられると言われるほどです。
新法の成立により、平成４年８月以降の契約によるものは新借地権となりますが、新しく契約を結び直さない限りは過去の契約に新法は適用されません。結果として、現在でも多くの物件に旧借地権が適用されています。
新借地権について
平成４年８月に施行された新しい借地借家法が適用されていることから、平成４年８月以降に契約された借地権は「新借地権」とよばれます。
新借地権には「普通借地権」「定期借地権」「一時使用目的の借地権」があり、定期借地権は「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の３種類に分かれます。新借地権のなかでも、ここでは通常の不動産投資に関わりがある「普通借地権」と「一般定期借地権」についてご説明します。
普通借地権
新借地権における普通借地権は、旧借地権の内容を引き継いだものであるといえます。最初の借地権の契約では３０年間、更新すれば２０年間、２回目以降の更新は１０年間と、借地権の存続期間が新法で規定されています。ただし、当事者間の合意があれば、これより長い年数の期間に定めることも可能です。
借主から契約の更新を求められた場合、地主は正当事由がなければ拒否することはできません。地主の正当事由が認められるためにはいくつもの厳しい条件をクリアする必要があり、「長い間貸したのでそろそろ返してほしい」などの弱い理由では正当事由としては認められません。このように、新法の普通借地権でも借主の強い権利が認められています。
定期借地権
普通借地権でも借主の権利が強く、「一度土地を貸したら返ってこない」という状況になりかねません。そこで、地主の権利を守るために新法で制定されたのが「定期借地権」です。定期借地権には、契約の更新がありません。つまり、最初に定められた期間が終われば、原則として借主は必ず土地を返さなければいけないという契約内容になります。
通常の住居や一般的な不動産投資のために利用される一般定期借地権では、契約期間終了時には建物を解体し、土地を更地にして返す必要があります。契約期間が決まっているうえに、解体費用もかかることから、定期借地権は借地権のなかでも上級者向けの不動産投資手法といえるでしょう。
借地権付き物件のメリット
借地権付き物件は「不動産投資手法としてアリ」かと思えるような、魅力的なメリットが多数存在します。ここでは借地権付き物件のメリットを解説します。
それぞれ見ていきましょう。
価格が安い
借地権付き物件は、所有権を取得する物件と比較すると価格が安いことがメリットです。
一般的な物件と同様に建物の購入費はかかりますが、土地にかかる費用が抑えられます。立地などの条件がまったく同じだと仮定すると、借地権付き物件での土地は、所有権を取得できる土地の価格の６割から８割程度で売り出されることが多いです。
立地の良い物件は高額になりすぎて、富裕層でなければ手が届かないというケースも少なくありませんが、借地権付き物件であれば条件の良い不動産に投資できる可能性が高まります。
高利回りの物件が多い
借地権付きの物件は価格が安いため、結果的に高利回りとなる傾向にあるのもメリットのひとつです。借地権付きの物件は立地の良い場所にあることが多いため、高い家賃を設定しやすく、高収益が見込めます。
所有権がある物件と比べると、２％から３％ほど高い想定利回りになっている借地権付き物件が多いです。
土地の税金がかからない
借地権付き物件では、土地を所有していないため、土地に対する不動産取得税や固定資産税、都市計画税といった税金が課されません。
特に立地の良い物件では土地にかかる税金の負担が重くなる傾向にありますが、借地権付き物件ではその心配は不要です。
所有権を持つ方に土地の税金を納める義務があるため、地主が土地の税金を負担します。借主が負担するのは建物に対する税金に限られます。
ただし、地主に支払う地代には、土地の税金にかかる費用も含まれていることが多いため、税金が上がることを理由に地代の値上げを要求されることもあります。
減価償却費を多めに計上できる
借地権付きの物件は、購入価格に占める建物の比率が大きくなるため、減価償却費を多く計上できます。
自分の持ち物ではない借地権や、経年で価値が下がることがない土地は、減価償却ができません。しかし、建物部分は減価償却が可能です。減価償却できれば、一定の費用として計上できるため税金対策となり、安定した不動産投資を実現しやすくなるでしょう。
土地の所有権付きの不動産投資と比較すると、減価償却可能な建物の比率が大きい分、節税効果が高い投資手法といえるでしょう。
借地権付き物件のデメリット
借地権付き物件には、メリットだけでなくデメリットも存在します。
不動産投資手法として採用するかどうかを判断するために、デメリットもしっかり確認しておくことが大切です。
融資が付きづらい
借地権付き物件は、融資が付きづらいというデメリットがあります。
銀行などの金融機関が融資をするにあたっては、個人の返済能力のほかに、担保となる土地と建物の価値もチェックします。これは、万が一、ローンが返済できなくなったときに、担保にしている不動産を競売にかけて貸したお金を回収するためです。
借地権付き物件は評価額を低く見積もられやすいため、担保としての価値が認められず、ローンが契約できないおそれがあります。
また、同様の理由から、購入した借地付き物件を担保とした融資は受けにくいでしょう。
地代が発生する
借地付き物件を購入後は、地主に毎月地代を支払う必要があるため、ランニングコストがかかります。地代は借地権により様々ですので、不動産会社に確認したほうが良いでしょう。
土地を購入することに比べると、借地権は安く購入できますが、地代にかかる費用も計算に入れる必要があります。
更新料が発生する場合がある
借地権の契約期間が終了して更新する際に、更新料が発生する場合があります。借地借家法において更新料の支払いは定められていないため、必ず支払いが必要な訳ではありません。しかし、地主との関係を良好に保ち、トラブルを避けるために、借主は更新料を支払っているケースが多いです。
更新料の相場は借地権価格の5%程度が目安ですが、場合によっては３％や１０％の更新料に設定されていることもあります。契約の際には更新料の有無と金額も確認しておきましょう。
売却しづらい
借地権付き物件は融資が受けづらいなどの理由から、流動性が低いという特徴があります。借地権付き物件のデメリットを気にする方が多いため、購入を希望する方の数が少ないことも理由のひとつです。
さらに、売却する場合は地主からの承諾が必要なことにも注意しておきましょう。地主からの承諾をもらうためには「譲渡承諾料」として借地権の１０％程度の料金が発生することもあります。なかには地主が売却を認めてくれずにトラブルになるケースもあるため、売却まで地主との関係性を良好に保っておく必要があります。
地主と更新や地代に関するトラブルになり得る
借地権付き物件は、地主と更新や地代に関する以下のようなトラブルになり得るデメリットがあります。
- 契約の更新を拒否された
- 合意のない更新料を請求された
- 地代の値上げを要求された
- 地代の支払い遅れを理由に解約を迫られた
上記のようなトラブルは、法律に沿って対応すれば解決できます。たとえば契約の更新を拒否されたケースでは、借地借家法により「期間満了でも契約が更新される」旨が定められているため、地主による一方的な解除はできません。また双方の合意がなければ、契約書に記載がない更新料の支払いは不要です。
とはいえ法律を盾にした地主との対応を繰り返していると、関係が悪化しこちらからの要望が通らなくなってしまうリスクもあります。やはり地主との関係性は、なるべく良好に保っておかなければいけません。
借地権付き物件での不動産投資がおすすめな人
借地権付き物件での不動産投資は下記のような人におすすめです。
それぞれ理由を詳しく見ていきましょう。
なるべく短期間で利益を獲得したい人
借地権付き物件は、元手となるローンの返済額を短期間で回収したい人に向いています。一般的な所有権物件と比べて、借地権付き物件の利回りは2～3％ほど高くなることが多いためです。
仮に、ある所有権物件の利回りが5％としたとき、同条件の借地権付き物件の利回りは8％ほどとなるのが平均。所有権物件よりも、目安として7～8年早く元手を回収できます。短期間で利益を得たいなら、借地権付き物件のメリットを享受しましょう。
所有権物件と借地権付き物件を組み合わせたリスク分散を狙う人
所有権物件と借地権付き物件を組み合わせることで、不動産投資のリスクを分散できます。なぜなら、所有権物件と借地権付き物件は真逆の性質をもち、下記のようにお互いのメリット・デメリットを補い合えるためです。
| 物件の種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 所有権物件 | ・売却しやすい | ・利回りが低め ・税金が高め |
| 借地権付き物件 | ・利回りが高め ・税金が安め |
・売却しづらい |
たとえば借地権付き物件だけを持っていて、万が一まとまったお金が必要になった場合、売却先が見つからず途方に暮れてしまうリスクがあります。所有権物件も持っておけば、売却してまとまったお金がすぐに手に入る可能性が高いため安心です。
また、すでに所有権物件を持っている人は、借地権付き物件に投資することで、少ないリスクで全体的な利回りを上げられる効果が期待できます。所有権物件と借地権付き物件を組み合わせて、リスクの分散を狙いましょう。
将来の売却を想定した出口戦略を立てられる人
借地権付き物件は購入を希望する人が少ないため、売却しづらいデメリットを抱えています。そのため、このデメリットを払拭できるような出口戦略をしっかりと立てられるかどうか、がひとつのポイントとなるでしょう。具体的には以下のような選択肢があります。
- 普通に売却する
- 地主と交渉し土地の所有権を獲得してから売る
- 建物を取り壊して借地権を地主に返却する
どのような方法が良いかは、物件の条件や地主との関係性によっても異なります。こうした出口戦略を判断できる自信があるなら、高利回りな借地権付き物件に手を出すのもひとつの選択肢です。
コミュニケーション・交渉ごとが得意な人
借地権付き物件での不動産投資を円滑に進めるためには、地主との良好な関係を保つことが不可欠です。もし良好な関係を築けなければ、将来地主が売却を認めてくれなかったり、更新や地代に関するトラブルが起こったりするリスクがあります。
そのため、借地権付き物件への投資に向いているのは「コミュニケーションや交渉ごとが得意な人」です。たとえば営業職の方など、普段から交渉ごとに慣れているなら、借地権付き物件への投資で成功する確率はグンと上がるでしょう。
借地権付き物件での不動産投資をおすすめしない人
反対に、借地権付き物件での不動産投資をおすすめしないのは下記のような人です。
それぞれ詳しく解説します。
これから不動産投資を初めて行う人
これから初めて不動産投資に取り組もうと思っている人は、借地権付き物件に手を出すのはやめておいたほうが良いでしょう。借地権付き物件での不動産投資には、初心者には解決が難しい以下のようなリスクやデメリットがあるためです。
- 融資が付きづらいため金融機関との交渉が必要になる
- 地代や更新料に関する地主との交渉が必要になる
- 将来の売却を見越した綿密なシミュレーションをする必要がある
とくに「売却が難しい」ことは、借地権付き物件において避けては通れないデメリットです。この出口戦略が上手くいかなければ、最悪の場合「売れないうえに、家賃収入がほとんど得られない維持費ばかりかかる物件」を相続してしまうことになります。ある程度経験を積んでおり、リスクを許容した計画を立てられる不動産投資の中級者以上におすすめです。
ハイリスク・ハイリターンよりミドルリスク・ミドルリターンの投資がしたい人
借地権付き物件を選ぶと、どちらかといえばハイリスク・ハイリターンな不動産投資をすることになってしまいます。リスクを減らして、ミドルリスク・ミドルリターンな投資がしたいなら、一般的な所有権物件を選ぶべきです。
ただし、このハイリスク・ハイリターンな傾向を活かし、所有権物件と同時にもつことでリスク分散をしつつ高利回り運用をすることもできます。さまざまなリスクを加味しつつ、最大限に投資の効果を高めたい方は、当社の無料相談で専門の不動産投資コンサルタントに相談してみてください。
借地権付き物件でも融資を受けるコツ
借地権付き物件には「融資を受けづらい」という大きなデメリットがあります。評価額が低く見積もられやすいことから、担保としての効果を発揮しにくいからです。しかし、以下2つのコツを押さえれば、借地権付き物件でも融資を受けられる可能性が上がります。
2つのコツについて順に見ていきましょう。
金融機関の担当者に出口戦略をアピールする
借地権付き物件は所有権物件と比べて価値の安定性や売却のしやすさに不安を抱かれることが多いため、明確な出口戦略を示すことが融資を受けるためのカギとなります。以下3つのポイントに注意して担当者にアピールすることが大切です。
- 過去の借地権更新履歴を説明する
- 物件価値の安定性や将来の収益性を示す
- 売却の際のシミュレーションを示す
過去に滞りなく借地権の更新が行われていること、物件の価値が安定していて将来性があることを資料でアピールできれば、融資を受けられる可能性は格段に上がります。また、将来どのような売却方法を考えているのかシミュレーションを示すと良いでしょう。
とはいえ、何を見てどのように資料やシミュレーションを作っていけばよいかの判断は難しいでしょう。当社の不動産投資コンサルタントはそのような相談も受け付けております。お気軽に無料相談をご利用ください。
地主との関係性が良好なことを示す
書面をもって、地主との関係性が良好であることを示しましょう。とはいえ、これから契約する物件の地主と何度もコミュニケーションを取るのは困難です。そこで、数回だけコンタクトを取り「滞りなく借地権を更新する意思がある」ことを記載した書面をもらうことをおすすめします。
もちろん、もし地主とすでに知り合いであればこの限りではありません。より詳細な推薦書などを書いてもらうことで、さらに融資を受けられるコツは高まるでしょう。
借地権付き物件の購入時に押さえておきたい注意点
最後に、借地権付き物件の購入時に押さえておきたい3つの注意点を紹介します。
失敗しないために、必ずチェックしておきましょう。
「定期借地権」の物件は基本的に避ける
新法の「定期借地権」に該当する物件は、期間満了時に建物を取り壊し、更地にして地主に返還するのが原則となります。長期的な資産形成の効果がほとんど見込めないため、不動産投資において定期借地権の物件は基本的に避けるべきです。
ただし定期借地権の物件は、通常の借地権付き物件よりも高利回りなケースが多いです。「出口戦略が取り壊しに限定される」とはいえ、空室なく運用できればより大きな利益が得られる可能性があります。「もっとハイリスク・ハイリターンな投資にチャレンジしたい」方は、定期借地権の物件に手を出してみても良いかもしれません。
更新料と地代を確認する
更新料および地代の条件は必ず確認しておきましょう。たとえば地代が安くても更新料が割高で、トータルの金額をみると損をしてしまうケースも少なくありません。一度合意してしまうと更新料や地代の減額は難しいため、事前の確認が必須です。
借地権付き物件の実績がある不動産会社を選ぶ
借地権付き物件で不動産投資を始めるなら、借地権付き物件を取り扱った実績がある不動産会社を選ぶのがポイントです。とくに出口戦略の部分など、借地権付き物件への投資は通常の不動産投資では不要といえる知識やテクニックを必要とします。
過去に取り扱い実績がある不動産会社を選べば、ハイリスク・ハイリターンな借地権付き物件への投資が、ミドルリスク・ハイリターンな好条件の投資に変身するかもしれません。なお、当社でも借地権付き物件の取り扱い実績がございますので、お気軽に不動産投資コンサルタントへ無料でご相談ください。
まとめ
この記事では、借地権とはなにか、また、不動産投資手法としての借地権付き物件のメリットとデメリットやおすすめな人・おすすめでない人を解説しました。
借地権付き物件は、土地の所有権付きの物件と比較すると価格が安く、高利回りが期待できるなどのメリットがある一方で、地代などのランニングコストが毎月発生し、売却しづらいために出口戦略が取りにくいなどのデメリットも忘れてはいけません。
このようなことから、借地権付き物件は不動産投資の中級者以上におすすめの投資手法です。まずは所有権付きの一般的な物件から検討を始め、投資手法についての知識を学び、経験を積んでから借地権付き物件に挑戦するのが良いかもしれません。具体的な内容については当社コンサルタントにご相談ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
ブログ等：はやてのブログ
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