不動産投資における損益分岐点とは？計算方法や損益分岐点を上回る方法を徹底解説！
- 更新：
- 2023/06/19
不動産投資で利益を出す際は「損益分岐点」の計算が非常に重要です。損益分岐点とは、収入と費用が同じ額になる点を言います。不動産投資においては、単純に費用以上の収入を得るだけでなく、所有するマンションが何室埋まれば利益が出るかという計算が大切です。
本記事では、不動産投資における損益分岐点の概念や計算方法を、実際の計算例を用いて解説します。損益分岐点の活用シーンや利益を出しやすい物件の特徴も紹介するので、不動産投資での利益が出せるか気になっている方は、ぜひご一読ください。
- 目次
- 不動産投資における損益分岐点とは
- 不動産投資における損益分岐点の計算方法
- 不動産投資で損益分岐点を活用する場面
- 不動産投資で損益分岐点を上回る方法５選
- 損益分岐点から見る、不動産投資向き物件とは？
- まとめ
不動産投資における損益分岐点とは
損益分岐点とは、収入と費用が同額で利益や損失がプラスマイナスゼロとなる地点を言います。
利益や損失の計算式は「収入 － 費用」です。費用と同額以上の収入があれば利益が発生し、費用以下の収入であれば損失が発生します。利益が出るか損失が出るかのボーダーラインが、損益分岐点です。
利益を出しやすくするには、損益分岐点の値を下げることがポイントとなります。損益分岐点を下げる方法は、収入を増やすか費用を抑えるかのどちらかです。
不動産投資では、近隣物件の家賃相場が決まっていることから、家賃を上げて収入を増やすことが難しい傾向にあります。そのため、損益分岐点の値を下げるには、費用を減らすことが必要です。
不動産投資における損益分岐点の計算方法
損益分岐点は、運用時と売却時では異なる計算です。ここからは、運用時と売却時の具体例を挙げて、計算式を解説します。実際に計算してみるとより理解が深まるので、ぜひ一度計算してみてください。
運用時の計算方法
運用時の損益分岐点とは、運用時の支出と同額の家賃収入を得た時点です。運用時の損益分岐点計算には、収入と費用の総額を使います。
運用時の収入とは家賃収入です。家賃収入は入居率により変動するため、運用時の支出と同額の家賃収入を得られるだけの入居率が損益分岐点となります。
一方、費用とは、管理費、修繕費、ローンの返済など不動産投資に使用した諸経費です。損益分岐点となる入居率は、年間費用総額と年間収入総額を使った次の式で計算します。
- 運用時の損益分岐点となる入居率 ＝ 年間費用総額（管理費、運営費、ローンの返済額）÷ 入居率が100%だった場合の年間家賃収入総額
運用時の損益分岐点計算例
次のような物件での、運用時の損益分岐点を計算しましょう。
- 年間運営費：２００万円
- 年間のローンの返済額：３５０万円
- 入居率１００％時の家賃収入：７００万円
上記の計算式に数値を当てはめると、次のようになります。
- （200万円 ＋ 350万円）÷ 700万円 ≒ 0.785
損益分岐点は、入居率７８．５％です。１０室のマンションであれば８室、１５室のマンションだと１２室の入居で、利益が発生する計算になります。
売却時の計算方法
不動産投資用物件を売却する場合、総収入額が総支出額を上回ると利益が発生します。総収入額とは、家賃収入 ＋ 売却額です。総支出額は、運用時の経費、不動産購入時や売却時の諸費用を合計して計算します。
投資用物件は、計算時にはいくらで売却できるかわかりません。現時点で総収入額と総支出額が等しくなる金額を知るためには、総支出額から家賃収入を引いて売却額を計算します。
売却額を超えると利益が出て、売却額以下であれば損失が出る計算です。従って、売却時においては、算出した売却額が損益分岐点となります。
- 売却時の損益分岐点（売却額）＝ 家賃収入 － 総支出額（運用時の経費、不動産購入時や売却時の諸費用）
売却時の損益分岐点計算例
投資用物件を売却する際は、物件の価値が購入時より下がることを考慮しなければいけません。
今回は、次の物件を１０年後に売却し価格が１０％下落した例をもとに損益分岐点を計算しましょう。
- 物件価格：３，５００万円
- 借入金額：３，５００万円
- 金利：１．７％
- 返済期間：３５年
- 毎月のローン返済額：約１１１，０００円
- 家賃収入：１２０万円年（１０万円／月）
- 購入時の諸費用：１００万円
- 年間費用：２０万円（管理費、税金など）
まず、１０年間の総支出額を計算します。売却時には、ローン残金の支払いが必要です。
- 購入時の諸費用：１００万円
- 年間費用：２０万円
- ローン返済額：１１１，０００円 ✕ １２ヵ月 ✕ １０年 ＝ １，３３２万円
- ローン残金：２，７０３万円
- 総支出額：１００万円 ＋ ２０万円 ＋ １，３３２万円 ＋ ２，７０３万円 ＝ ４，１５５万円
次に、１０年間の家賃収入を計算します。
- 家賃収入：１２０万 ✕ １０年 ＝ １，２００万円
損益分岐点は、総支出額 － 家賃収入です。計算式に当てはまると、４，１５５万円 － １，２００万円 ＝ ２，９００万円となります。つまり、２，９００万円が損益分岐点となるため、２，９００万円以上で売却すると利益が出る計算です。
今回の例では、売却額と総収入額は次のようになります。
- 売却額：3,500万円 －（3,500万円 ✕ 10%）＝ 3,150万円
- 総収入額：1,200万円 ＋ 3,150万円 ＝ 4,350万円
総収入額から総支出額を引くと、４，３５０万円 － ４，１５５万円 ＝ １９５万円の黒字です。売却額が損益分岐点を上回っているため、１０年後に１０％価格が下落した状態で売却しても損をしない計算となります。
不動産投資で損益分岐点を活用する場面
不動産投資で損益分岐点を活用する場面は、購入時と売却時です。
購入時は、短期間でも空室ができた場合赤字になる可能性があります。赤字を防ぐために、損益分岐点となる入居率の計算が必要です。
入居率は、賃料の設定や費用により変動します。損益分岐点を下げるためには、費用を抑えるか賃料を上げることが必要です。家賃収入は上限を増やしづらいため、費用を抑える方が対策しやすいと言えるでしょう。
売却時は、家賃収入が多くても、売却額と購入額の差が大きいと損失が出てしまいます。売却時の損益分岐点は、売却額です。売却額を事前に計算しておくことで、総収入額が総支出額を上回るタイミングで売却することができます。
不動産投資で損益分岐点を上回る方法５選
先述したとおり、不動産投資で損益分岐点を上回るためには、費用を下げるか収益を増やすかが必要です。不動産投資で損益分岐点を上回る具体的な方法として、次の５つが挙げられます。
- ローンの返済比率を下げる
- 空室を作らず家賃収入を確保する
- 管理費の支出を見直す
- 物件を長く保有する
- 複数のマンション経営を視野に入れる
それぞれ詳しく解説します。
方法①：ローンの返済比率を下げる
「返済比率」とは、家賃収入に対する返済額の割合です。返済比率が高いほど、収益が減るとされています。返済比率の目標は、４０〜５０％以下です。しかし、銀行から融資を受ける場合は、３５％程度の比率が求められます。
返済比率を下げるポイントは、借入時に頭金を多く支払い、ローンの借入総額を減らすことです。途中で繰り上げ返済をしてもいいでしょう。
返済比率は、ローンを組む時も大切です。ローンの返済方法は、元金と利息を均等に返す「元利均等返済」と、元金を均等に返済する「元金均等返済」の２種類があります。元利均等返済で返済する場合、元金均等返済より元金の返済額が少なくなるため、返済利率が高くなる点に注意しましょう。
参考「５０％はウソ!?不動産投資の適正な返済比率を完全解説！」
方法②：空室を作らず家賃収入を確保する
不動産投資で損益分岐点を上回るには、空室を作らず家賃収入を確保することも大切です。この場合、家賃を高く設定するのではなく、満室に近い入居率を保つことで家賃収入を確保します。
家賃収入を確保するためには、ただ家賃を安くすればいいわけではなく、空室にならないような対策が不可欠です。考えられる空室対策として、次のようなものが挙げられます。
- 物件のメンテナンスをきちんと行う
- ペット、楽器OKなど入居条件を緩和する
- 入居者が負担する初期費用を下げる（敷金礼金を無料にする／割引する）
- システムキッチンやオール電化など入居者のニーズが高い設備の追加
- 入居者のニーズに合うよう間取りを変更する
方法③：管理費の支出を見直す
損益分岐点を上回るためには、月々の費用を減らしていくことも大切です。特に管理費は減らしやすいので、すぐに減らすことを検討しましょう。
管理費を減らすには、次のような方法が考えられます。
- 管理会社を見直し、点検費用の安い業者に乗り換える
- 損害保険料は数年まとめて支払うと割引になる場合もある
- 通信費や消耗品費を見直す
方法④：物件を長く保有する
損益分岐点を上回るためには、投資用物件はできるだけ長く保有しましょう。ローンの返済期間が長くなり、残債額が減るからです。
残債額が減ることで、売却価格を安く設定できます。その結果、損益分岐点が下がるため、利益が出やすくなるのです。
方法⑤：複数のマンション経営を視野に入れる
不動産投資で損益分岐点を上回る方法として、複数のマンションを経営して資金や入居率に余裕を持たせる方法もおすすめです。
複数のマンションを経営すると、１棟だけ保有している時と比べて空室が発生した際のリスクが分散されます。収入が増えることで資金に余裕も生まれるため、経営が楽になる可能性も高まるでしょう。
損益分岐点から見る、不動産投資向き物件とは？
損益分岐点が低い物件は、資産価値が高く利益が出やすいため不動産投資に向いています。不動産投資向き物件の特徴は、次の４つです。
- 賃貸需要が高く価値が落ちにくい
- 残存耐用年数が長い
- 耐震基準に沿っていて災害に強い
- 管理が行き届いている
それぞれについて、解説します。
特徴①：賃貸需要が高く価値が落ちにくい
立地がいい建物は、賃貸需要があるため価値が落ちにくい傾向です。「立地がいい」とは、おおむね次のような条件になります。
- 利便性が高い
- 病院やスーパー、駅に近いなど住環境がいい
- ファミリー向け物件の場合、学校や図書館が近くにある
- 地方や駅から離れている場合、料金が安い駐車場がある
好立地の条件は、入居者のターゲット層により変わります。投資用物件を購入する際は、ターゲット層の賃貸需要がある物件かどうかも確認しましょう。
特徴②：残存耐用年数が長い
中古物件を購入する場合、融資期間は物件の「残存耐用年数」により決まります。金利や月々の返済額が増えるといった不利な条件がつくため、残存耐用年数が少ない物件は損益分岐点が高くなる傾向です。返済総額を減らすためにも、購入する際は残存耐用年数が長い物件を選びましょう。
残存耐用年数は、減価償却資産の耐用年数等に関する省令第３条２項ロにより、次の式で計算します。
- 残存耐用年数 ＝（法定耐用年数 － 経過年数）＋ 経過年数 ✕ 20％
特徴③：耐震基準に沿っていて災害に強い
不動産投資においては、地震や火災のような災害によるリスクも考慮しなければなりません。リスクを減らすためには、購入予定の物件が新耐震基準に沿っているかどうか確認する必要があります。
新耐震基準とは、１９８１年（昭和５６年）６月１日以降に確認を受けた建物に適用される基準です。新耐震基準では、震度６強から７程度の地震でも倒壊・崩壊しないことが求められています。
新耐震基準の適用だけでなく、次の点についても確認しておくとより安心です。
- 投資用物件が立っている地盤の強さや海抜の高さ
- 投資用物件が水害に耐えられるかどうか
特徴④：管理が行き届いている
物件を購入する際は、大規模修繕も含めた過去の修繕履歴を確認しましょう。メンテナンスが行き届いている物件ほど、入居率が高くなるため不動産投資に向いています。
トラブルがあったときにすぐ対応してもらえる、管理会社がしっかりしているなど、日常の管理がきちんと行われている物件も不動産投資向きです。物件を購入する際は、メンテナンス面だけでなく、日常の管理が行き届いているかも同時に確認しておきましょう。
まとめ
不動産投資においては、損益分岐点が低く入居率が高いほど利益が上がります。そのため、運用時・売却時とも損益分岐点を明確にすることが非常に重要と言えるでしょう。
損益分岐点を下げ入居率を高めるには、固定費を削りつつ日頃の管理をしっかり行うこと、ターゲット層に合った設備投資や適正な家賃設定を行うことが不可欠です。
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この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
ブログ等：堀乃けいか
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