IRR（内部収益率）とは！？その全貌やNPVとの違いまで徹底解説！
- 更新：
- 2023/07/12
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不動産投資を検討している段階で不安になるのは、「本当に収益が出るのだろうか」という点ではないでしょうか。また、「不動産投資は中長期の投資と言われるけれど、ではいつ投資した金額が返ってくるのだろうか」と考えている方もいると思います。
しかし、収益の割合を示す「利回り」だけでも複数の種類がある上、空室率の変動や修繕費用の発生を考えると、利益についてよく分からなくなってしまうのが初心者に立ちはだかる壁です。不動産投資は銀行などの機関から融資を受けて「他人資本」を利用するため、ほかの投資よりも大きな金額が動きます。収益性の面で慎重になるのは当然でしょう。
そこでこの記事では、「投資・運用・売却」という一連の流れを考慮できるIRR（内部収益率）という指標について、不動産投資のプロの目線から解説いたします。言葉の解説だけでなく、物件を選ぶ際のIRRの使い方までご紹介しますので、投資初心者の方はぜひご一読ください。
投資におけるIRR（内部収益率）とは
この項目では、IRRとは何かについて解説します。IRRの意味を見ただけでは理解が難しく、思わず目を逸らしてしまうような計算式も登場します。しかし、最後までこの項目に目を通せば理解できるように解説していますので、安心して読み進めてもらえればと思います。
IRR（内部収益率）の意味について
IRRとは「投資に用いた金額の現在価値と、投資によって得られる収益の現在価値の総和が等しくなる割引率」のことを指します。これだけでは意味が分からないと思いますので、一つずつ見ていきましょう。
「投資に用いた金額」とは、投資家が投資のために支払う金額のことを指します。株であれば株の購入費用、不動産であれば不動産の購入費用を指します。
「現在価値」とは、金銭における時間的価値を考慮し、現在の時間軸で換算した価値のことを指します。馴染みのない概念だと思いますので、例を用いて説明します。
投資の世界においては、「今もらえる１００万円」と「１０年後にもらえる１００万円」では価値が異なります。今もらえる１００万円を投資として運用すれば、将来的に価値を高めることができるためです。１００万円を年利３％で運用すれば、１０年後には約１３４万４，０００円になります。すなわち、「年利３％で運用する」という前提であれば、「今もらえる１００万円」と「１０年後にもらえる１３４万４，０００円」が同じ価値となります。
つまり、投資によって将来得られるお金は、現在価値に直して評価する必要があります。では、５年後・１０年後・２０年後……のような、さまざまな時間軸での時間的価値を考慮して、現在価値を導き出すにはどのようにすればよいのでしょうか。この計算に用いられるのが、「割引率」という考え方です。
割引率の意味と計算式について
割引率とは、「将来得られるお金の価値を現在価値に換算するための利率」のことです。文字だけではピンと来ないと思いますので、まずは年利を用いた将来価値の計算式をご紹介します。
- 【現在価値 ✕（1 ＋ r）^n ＝ 将来価値】
※r：年利 n：年数 ^：累乗
先ほどの例で言えば、１００万円を年利３％で運用した際、１０年後には１００万 ✕（１ ＋ ０.０３）^１０ ≒ １３４万４，０００円となります。「^」は累乗を指し、同じ数を何回か掛け算することを表します。「２^３」は２を３回掛けることを表しており、２✕２✕２＝８となります。なぜ年利の計算で累乗を用いるかというと、年利には利子にも利子がつく「複利」というしくみがあるためです。
こちらの計算をもとに、将来価値から現在価値を求めてみましょう。左辺から右辺への移行により、以下の計算式となります。
- 【現在価値＝将来価値／（1 ＋ r）^n】
※r：割引率 n：年数 ^：累乗
さり気なく登場しましたが、この計算式における「r」のことを割引率と呼びます。将来価値を現在価値に換算するための利率として用いられるのが割引率であり、年利などの利子と同義と考えると分かりやすいでしょう。
さて、冒頭にお書きしたとおり、IRRとは「投資に用いた金額の現在価値と、投資によって得られる収益の現在価値の総和が等しくなる割引率」のことを指します。それぞれの単語の意味を踏まえると、何となくでも最初よりは意味がつかめてきたのではないでしょうか。
IRRの計算式について
IRRの意味合いをさらに理解するために、実際にIRRを導き出す計算式をご紹介します。見た目は複雑に見えますが、わかりやすく解説しますのでご安心ください。
※C０：投資金額 C１〜Cn：１〜n年目の収益 r：IRR
C０について、投資をすることで金銭は一度出ていくことになりますので、必ずマイナスになります。C１〜Cnにはn年目までの収支をそれぞれ表記します。それぞれの項目を（１ ＋ r）の累乗で割っているのは、将来価値を現在価値に直す作業をおこなっているためです。「１年目の収支は現在価値に直すとこう、２年目の収支は現在価値に直すとこう……」と、それぞれの年ごとに計算を繰り返していると考えれば理解しやすいと思います。
右辺が「０」となるのは、初期投資でマイナスとなったC０と、年度ごとの収益を現在価値に直した１年目〜n年目の総額が等しくなるからです。すなわち、「投資に用いた金額の現在価値と、投資によって得られる収益の現在価値の総和が等しくなる」状態です。
繰り返しになりますが、IRRとは「投資に用いた金額の現在価値と、投資によって得られる収益の現在価値の総和が等しくなる割引率」のことを指します。上記の式で「１年目の収支は現在価値に直すとこう……」と、ひたすら割り算のために駆り出されていた「r」がこの割引率、すなわちIRRです。これでIRRの意味合いがお分かりいただけたのではないでしょうか。
IRRをExcelで計算する方法
さて、不動産投資は空室率や修繕費用の発生などにより、毎年の収益が上下します。上記の式で言うところのC１〜Cnが大きく変動することになりますので、IRRを求めるための計算は非常に複雑になります。そもそも累乗や割り算を繰り返すため、手計算では限界があるでしょう。そこで計算に役立つのが、ExcelのIRR関数です。
IRR関数はExcel上で「＝IRR（範囲）」を入力することで用いることができます。下記の例では、B８のマスに「＝IRR（B２:B７）」と入力することでIRR約１.９％を導き出しています。
注意点としては、初期投資額はキャッシュフローにおいてマイナスとなりますので、「−」をつけて数値を入力することです。また、各年度の収支でも支出が収入を上回った場合は「−」をつけましょう。
参考成功のカギ！キャッシュフローを完全理解して、周りに差をつける！
IRRが不動産投資に役立つポイント
ここまでIRRとは何か、IRRを計算するにはどうすればよいかといった「IRRの意味合い」についてご紹介しました。そこで、「IRRは不動産投資にどう役立つのか」という効能をご紹介します。
IRRの不動産投資における役割を理解するために、まずは「利回り」について簡単にご紹介します。不動産投資で利益率を算出する際、よく用いられる指標が利回りです。利回りは表面利回りと実質利回りに分かれます。
表面利回りは「年間の賃料収入／物件取得価格」という計算式で導かれます。単純でわかりやすい計算式ですが、不動産経営における仲介手数料や契約書の印紙代、修繕費用や税金などが考慮されていません。実質利回りは「（年間の家賃収入－年間の経費と税金）／物件取得価格」で導かれます。年ごとの諸経費や税金を加味しているため、より現実的な利益率につながります。しかしながら、実質利回りでは「物件の売却までを考慮した利益率」や「年度ごとの収益の時間的価値」が考慮されていません。
IRRの計算によって、お金の時間的価値を考慮し、不動産投資における出口戦略までをふまえた収益性を導くことができます。「年度ごとにどれだけ利益になるのか」は大事な指標ですが、「最終的にどれだけの利益になるのか」も非常に重要な指標です。IRRが高い物件は、売却までを考慮して利益率が高い物件となります。より現実性の高い指標ということがお分かりいただけるのではないでしょうか。
IRRのメリット・デメリット
ここではさらに一歩踏み込んで、IRRを指標として用いるメリットとデメリットについて解説します。
IRRのメリット
復習となりますが、IRRは将来的に得られる価値を現在価値に直して評価する指標です。すなわち、IRRの大きな特徴として、投資期間全体を通した収益性を現在価値の基準で算出できる点が挙げられます。
投資期間全体を現在価値に直せるということは、投資期間が異なる複数の投資対象を比較検討できることになります。
例えば築年数や減価償却期間の観点から、売却まで１０年が推奨される物件Aと、売却１５年が目安の物件Bがあったとします。考えやすいように、物件AとBの実質利回りに大きな差はないこととします。
投資期間が長いのは物件Bのため、発生する家賃収入の総額は物件Bのほうが多くなります。収支の面だけに注目すると、初心者ほど物件Bを購入しがちです。しかし、先述のとおり投資の世界では「今もらえる１００万円」のほうが「１０年後にもらえる１００万円」よりも価値が高まります。
同様の収益性をもつ物件を１５年持ち続けるよりも、１０年後に売却し、金融機関からの信頼度の向上によってさらなる融資を得て、より収益性の高い物件を購入するほうが投資戦略としてはベターとなります（他にも検討するべき諸条件は存在します）。
そこで、IRRを指標として用いることで、投資期間の異なる物件Aと物件Bを同じ現在価値として算出できます。不動産投資の収支計算には複数の条件や変数が絡むため、IRRのみで判断するのは早計ではありますが、収益の総額のみを見て物件Bを選ぶことは避けられるようになります。
また、複数の変数が絡むと書きましたが、不動産投資の収支は空室の発生や新規入居募集の広告、修繕・リフォーム費用などによって大きく変化します。年ごとにキャッシュフローにバラつきがあると、総合的な収益性を評価することが困難になりますが、「投資によってられる収益の現在価値の総和」を考慮するIRRを用いることで収益性の判断が可能になります。
加えて、IRRは不動産投資以外の投資対象でも等しく用いることのできる指標のため、不動産投資・投資信託・積立型保険など複数の金融商品の収益性を比較検討できるのが大きな強みです。金融商品を跨いでポートフォリオを組む場合にも有用で、収益性とリスク・リターンのバランスを取った堅実な投資計画に役立ちます。
先述のように、期間が異なる投資対象でも比較できるのがIRR活用の大きなメリットとなります。どのような金融商品でも上記のExcel関数を用いることで計算ができるため、IRRは計算式自体は難しいものの、汎用性が高い指標と言えるでしょう。
IRRのデメリット
IRR活用のデメリットには、あくまで収益性の判断に留まる点が挙げられます。投資総額を考慮しないため、例えば１年間で１万円が１.２万円になる金融商品と、１００万円が１１０万円になる金融商品では前者の方が評価されます。
前者は金融商品として魅力的に映るかもしれませんが、規模の拡張性が見込めないケースが大半です。極端な例で言えば、新規上場時に公開される株式である「IPO（新規上場株式）」が挙げられます。IPO株は購入時点の価格よりも上場後の初値のほうが高くなることが大半であり、短期間で高い収益性となるため、IRRとしては高評価となります。しかし、IPO株は抽選によって保有できるか否かが決まるため、すべてのIPO株を買い占めることは原理的に不可能です。
IRRによる評価が高い金融商品であっても、収支総額・キャッシュフローを考慮すると効果的ではないケースがある点を押さえておきましょう。対照的に、「手元資金があれば際限なく買える」不動産投資は、金融機関からの融資という他者資本の活用による規模の拡張性の観点からも、他の金融商品にない魅力があると言えます。
また、先述のようにIRRは投資金額（マイナス）と収益の現在価値の総和がゼロになる計算式となるため、収益の総和がマイナスになるケースではIRRが導き出せません。「IRRをExcelで計算する方法」で用いた例でも、不動産の売却価格を含めた計算によってIRRを導いています。
投資期間全体での収益性を考慮するため当然ではあるものの、不動産の売却価格は投資０年目の時点では正確に算出できません。そのため、IRRを用いた事前算出の収益性と、物件売却後の最終的な収益にはどうしてもズレが生じます。IRRは未来予知のためのツールではなく、あくまで購入の有無や比較検討の判断材料の指標として位置づけるようにしましょう。
NPV（正味現在価値）とは？
IRRと比較される評価指標に、NPV（正味現在価値）があります。IRR同様に「現在価値」を見る指標のため、NPVとIRRはしばしば混同されています。この項目ではNPVについて簡単に触れ、IRRとNPVの違いについても解説します。
NPVの概要
NPVはNet Present Valueの頭文字で、「正味現在価値」と呼ばれる指標です。「投資対象から将来的に得られる収益の現在価値の合計額から投資金額を引いた差額」がNPVとなります。
将来的な価値を現在価値に直す点ではIRRと同様の考え方ですが、IRRはその差額がゼロになる収益率に焦点を当てている一方で、NPVはその差額自体にフォーカスしているのが特徴です。
NPVの計算方法や活用方法
NPVを求めるために、ある年度の収益を現在価値に変換するための計算式が用いられます。NPVにおいて現在価値は「PV」と呼ばれ、以下の計算で求められます。
- 【PV＝（n年後のお金）／（1＋r）^n】
※r：割引率 n：年数 ^：累乗
お気づきの方も居るかと思いますが、「n年後のお金」とは「将来価値」のことであり、「割引率の意味と計算式について」の項目で紹介した計算式と同じ形になります。つまり、IRRでもNPVでも計算に用いられる式自体は同じということです。
ただし、IRRは最終的に、投資によって得られる収益の現在価値と初期投資費用の差額をゼロにする割引率（r）を求めました。それに対し、NPVはその差額自体を求めます。すなわち、NPVとは以下のように算出されます。
- 【NPV ＝ PVの総和 － 初期投資額】
NPVは収支の総額を算出するため、「その投資によって具体的にどれだけ収益を得られるか」を判断するのに有用な指標となります。特に、自己資金と他者資本の総額が大きい中級者以上の不動産投資家にとって役立つ指標と言えるでしょう。
IRRとNPVの違い
ここまで見てきたとおり、IRRとNPVは将来価値を現在価値に直す考え方や、その現在価値を算出する計算式は同様です。ただし、IRRは収益性・NPVは総額（差額）にフォーカスしている点で異なります。
復習ですが、IRRのメリットは投資期間の異なる金融商品の比較検討に役立つこと、IRRのデメリットは投資規模を考慮できないことです。NPVは投資総額を考慮するため、IRRのデメリットを解消できる一方で、収益の総和に評価軸が流されがちです。すなわち、IRRとNPVの用途（得意分野）の違いは以下のようになります。
| IRR | NPV | |
|---|---|---|
| 金融商品の汎用的な比較検討 | ○ | × |
| 投資規模と収支総額から検討 | × | ○ |
投資に使える金額に限りがある投資家が「どれに投資しようか」と考える際にはIRR、投資に多額の資金を使える投資家が「この金融商品はどれだけ価値があるか」を見込む際にはNPVが効果的です。大きく分けると、ワンルームマンションを部屋単位で購入するような初心者投資家向けの指標はIRR、一棟買いレベルの投資規模をもつ中級者以上の投資家向けの指標はNPVと言えるでしょう。
IRR（内部収益率）を用いた投資計画の立て方
ここまでIRRの意味合いと不動産投資における有用性をご紹介しました。次に、この項目では「どのようにIRRを投資計画に活かせばよいのか」をご紹介します。
IRRの高さを重視すべきか検討する
ここまでの解説を覆す形になるかもしれませんが、「IRRが高い物件を絶対に購入するべき」とは言い切れないのが実情です。IRRは時間軸を考慮した「収益性」を計る点では優れていますが、「収益総額」を度外視してしまうためです。
IRRの計算方法では、長期目線での収入は過小評価されます。「今もらえる１００万円」と「１０年後にもらえる１００万円」は価値が異なるという考え方のため、３０年後に得られる収益は「１ ＋ r」を３０乗して割り算する形で過小評価してしまうのです。すなわち、IRRが高い物件は短期的に利益が見込める物件となる傾向が強く、IRR重視は短期売却を視野に入れた戦略となることが多くなります。短期売買は当然、ギャンブル性が高くなります。
一方で、IRRが低い物件は長期的な運用戦略となり、物件価値の下落や災害リスクなど、投資初期には考慮しきれない変数が多数生じるため、結果的に想定の収益と異なってしまう可能性が高まります。IRRは高ければよいというわけではなく、高すぎても低すぎてもメリット・デメリットがあることを考慮しておきましょう。その上で、ご自身の投資スタイルと照らし合わせ、「どこまでIRRの高さを重視すべきか」を検討しておくことが重要になります。
物件のIRRの高低を比較する
どこまでIRRの高さを重視するかを考えた上で、物件のIRRの高低を比較しましょう。IRRの計算には不動産の取得や経営、売却に至るまでの費用や収入をすべて考慮する必要があるため、多数の物件でIRRを計算しようとすると途方もない時間がかかります。
そのため、投資する物件候補を２〜５件程度に絞った上で、IRRを比較することをお勧めします。IRRを計算する過程で物件の所有期間や売却額を具体化する必要があるため、必然的に具体的な投資計画となるでしょう。
IRRはあくまで指標の１つ
ここまでIRRについてご紹介しましたが、IRRはあくまで不動産投資に用いられる指標の１つであることを頭に入れておきましょう。ROI（投下資本収益率）やCCR（自己資本収益率）など、考慮するとよい指標はほかにも存在します。
「IRRは高くないけれどCCRが最もよい物件が自身の投資計画にうってつけだった」といったケースもあります。それぞれの指標の導き方やメリット・デメリットを理解した上で、皆さんの物件選びに役立てるようにしてください。
参考【完全版】グッと成長！差がつく不動産投資の勉強法を徹底解説！
NPVを用いた投資物件の比較法
利用可能な資金に余裕のある中級者以上の投資家向けに、NPV を用いた投資物件の比較方法も解説します。
まずはIRRと同様、投資する物件候補を２～５件程度に絞りましょう。その上で、予想される各年度の収益額と売却価格をもとに、割引率を２％とし、以下の形でExcelに入力していきます。
上記の例では、NPV（正味現在価値）の下のマスには、「=NPV(B２,C４:C９)」というNPV関数が用いられています。IRR関数が割引率自体を求めるものだったのに対し、NPV関数は現在価値の総和と初期投資額の差額（正味現在価値）を求めている点に注意しましょう。
このNPV関数を用いた計算を各物件で行うことで、NPVによる投資物件の比較検討が行えます。売却までの投資期間に大きな差がある場合はIRRによる比較検討が推奨されますが、投資期間にそこまで差がない場合や、投資期間が同条件の物件の比較検討をしたい場合はこちらの方法を活用しましょう。
まとめ
今回の記事では、IRRの意味合いや計算式、不動産投資での活用方法についてご紹介しました。当初、専門的な単語や数式に尻込みしてしまったという方も、大まかな内容を把握していただけたのではないでしょうか。
一方で、IRRはあくまで指標の１つであると申し上げたことで、「ではどの指標を考慮して物件を選ぶべきなのか」と新たな疑問が生じるかと思います。そのような疑問にお答えするのが、不動産投資のエキスパートであるコンサルタントです。ぜひ当社の不動産コンサルタントまでお気軽にご相談ください。
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