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ホテルへの不動産投資はありなのか!?そのメリットとリスクを徹底解説!

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投資は先を読むことが成功の秘訣であることは言うまでもありませんが、不動産投資は経済を中心として世の中の動きに大きく左右されるため、先を読むのが難しいと考える方も多いのではないでしょうか。

特に不動産の種類によっては、新型コロナウイルスの蔓延を境に状況が大きく変わっています。中でも顕著なのはリゾート施設に建てられているホテルやマンションで、インバウンドや国内観光客の減少からかなり厳しい状況と言わざるを得ません。

しかし、「コロナ後は国内外の観光ニーズが再拡大し、ホテルの経営状況も回復するのでは」と考えている方もいます。つまり、経営が厳しい状況下のホテルを今のうちから購入しておき、コロナ後に経営を立て直すという計画のもと、ホテルを不動産の投資先に選ぶという戦略です。

そうした声を踏まえ、この記事では特に不動産投資の初心者の方向けに、ホテル投資の種類やメリット、リスクについて解説いたします。新型コロナウイルスが与えた影響やコロナ後の展望を含め、ぜひ投資のご参考にしてください。

ホテル投資とは?6種類の投資スタイルを解説

物件の取得方法や投資形態からホテル投資は6種類に分かれ、リスク・リターンや求められるスキルに大きな差が見られます。それぞれチェックしていきましょう。

既存のホテルを購入

最もオーソドックスな方法が、すでにホテルとして使用されている物件を一棟購入し、ホテル経営による収益を得る方法です。

ホテルの一棟買いとなるため必要となる資金が多く、宿泊客を確保するためのオーナーとしての経営スキルが問われます。また、物件が売りに出されているということは大規模な修繕や経営難に陥るような事情が隠れている可能性があり、事前の物件の精査が重要となります。

一方、ホテル経営による収益は人件費や維持管理費を差し引きすべてオーナーに入るため、集客が好調であれば収益性の高いハイリスク・ハイリターンな投資と言えます。

別用途の物件をホテルに転用

住宅や寮、オフィスなどの用途で使われている物件をホテルに転用する方法もあります。

すでに経営されているホテルを購入するよりも物件が安く買える傾向にありますが、リフォーム代が掛かるため予想外の出費が生じるリスクもあります。たとえば共同住宅をホテルに改築する際、大規模な部屋のリフォームは必須ではありませんが、フロントや待合スペースなどを新設する必要があります。

ホテル経営のオーナーとなる点はホテルを購入するパターンと同様のため、やはりハイリスク・ハイリターンの投資と言えるでしょう。

ホテルを新規建設

中古物件を購入するのではなく、ホテルを一から建てて新築物件として運用する方法もあります。

こちらは土地や建設費が非常に高く、個人で融資の審査が降りるケースは極めて稀です。基本的には、すでに不動産の運用実績があり、会社の事業として不動産経営をおこなう場合に限られるでしょう。また、デベロッパーとなる不動産会社の選定や綿密な打ち合わせ、年単位での建設期間が必要となるため、収益が発生するまでは多大な時間が掛かります。

ホテルコンドミニアム

ホテルコンドミニアムとは、リゾート地のホテルの一室を所有し、自身で別荘として用いながら不在のときに宿泊施設として貸し出す仕組みのことです。

自身で使用できるというメリットがありますが、運用形態によっては別荘という扱いとなり、不動産所得ではなく雑所得として申告しなければならないケースがあるため注意が必要です。不動産投資というよりは、「普段使っていない別荘を収益化する」という視点からの運用と言えるでしょう。

ホテルリート

ホテルリートとは、ホテルの不動産投資信託のことを指します。複数の投資家による出資で物件を購入し、ホテル経営による収益から諸経費を差し引いた金額が投資家に分配されます。

比較的少額で始められる一方で収益が分散するため、ローリスク・ローリターンの投資スタイルと言えます。

ホテル投資のクラウドファンディング

ホテルリートと似た形で、複数の投資家からホテル経営のための資金をクラウドファンディングで集める仕組みもあります。ホテル経営の収益が投資家に分配される点もホテルリートと同じです。

ホテルリートとの違いは、開業のタイミングでの出資募集が多い点や、基本的に投資対象となる物件が1点となる点です。ホテルリートは投資を第三者に委ねる形式、クラウドファンディングは一口単位でホテルを所有する形式と考えましょう。

新型コロナウイルスによるホテル経営への影響

ホテル投資の基礎に触れたところで、新型コロナウイルスがホテル経営に与えた影響を見ていきましょう。リゾートホテルは基本的に観光用途のため、観光客の増減がホテル経営の収益に大きな影響を与えます。

渡航制限による外国人観光客の激減

新型コロナウイルスの蔓延を受けて世界各国が渡航制限をおこない、外国人の旅行客が激減しました。

日本政府観光局による2022年2月発行の報道発表資料によると、2019年1月の訪日外国人が268万人だったのに対し、2022年1月は17,800人と、99%以上の減少率となっています。

また、2021年1月との比較でも60%以上の減少率となっており、オミクロン株を中心とした蔓延のインパクトが非常に大きいことが分かります。

2021年は2月以降4桁~5桁の外客数を推移していますが、2019年(新型コロナウイルス蔓延前)と比較して全て激減していることが分かります。2021年2月以降の推移は、新型コロナウイルス蔓延前と比べると誤差と言えるレベルでしょう。

この訪日外客数の激減により、インバウンドに焦点を当てた観光事業は大打撃を受け、多くのリゾートホテルが廃業や休業に追い込まれました。

緊急事態宣言による日本人観光客の激減

緊急事態宣言やまん延防止等重点措置により、日本国内の観光客も激減しています。一方で、Go To トラベルキャンペーンによる旅行代金の補助など、政府主導による旅行の促進施策により外国人観光客ほどの減少率には至っていません。

観光庁による2022年2月発行の宿泊旅行統計調査からは、2021年の外国人の宿泊者数が2019年比で約96%減少したのに対し、日本人の宿泊者数は約35%減に留まっています。また、前年比では0.2%減と横ばいの推移を見せています。

また、宿泊施設別の客室稼働率の推移を見ると、リゾートホテルは27%と新型コロナウイルス蔓延前から半減していますが、空室だらけではない点は意外に感じる方もいるのではないでしょうか。

いずれも新型コロナウイルス蔓延前と比較すれば大幅な減少であるため、旅行業者や宿泊施設が大打撃を受けていることには変わりありません。しかし、日本人観光客に絞ってデータを参照すると、リゾートホテルの経営は手詰まりではないことが見て取れます。

観光事業の再生に向けて日本政府は意欲的

Go To トラベルキャンペーンを筆頭に、日本政府は国内の観光事業の保護と促進に力を入れており、現在も旅行業界の再生に向け活発に議論が交わされています。

観光庁の「アフターコロナ時代における地域活性化と観光産業に関する検討会」というページでは、2021年11月から高い頻度で観光産業の推進のための審議会が開かれていることが分かります。

2022年2月8日に開かれた評議会の議事概要では、「観光庁が実施した調査では約3割は破綻懸念先や実質破綻に該当する」と、シビアな数値による現状が記されています。一方で、「アフターコロナに向けた新しい取組をするためには資金が不可欠であり、地域金融機関のリーダーシップの下で政府系金融機関も必要な協力するような政策的な枠組みが必要」と、観光産業の再生に向けた積極的な支援が議題に挙げられています。

現状の観光事業への打撃の大きさを受け止めた上で、日本政府はコロナ後を視野に観光事業の再生に向け意欲的であることが伺えます。新型コロナウイルスの収束時期は定かではありませんが、観光事業の回復に連動する形で、リゾートホテルの稼働率も回復に向かう可能性は大いにあります。

不動産の投資先にホテルを選ぶメリット

新型コロナウイルスによる観光事業への影響と今後の展望をご紹介したところで、ホテル投資のメリットを見ていきます。

リスクリターンの度合いを選べる

ホテル投資には先述の6パターンがあるため、ご自身の資金や収支計画に合わせてリスクやリターンのレベルを選ぶことができます。ホテル物件の一棟買いや別用途の物件の転用はハイリスクハイリターン、ホテルリートやクラウドファンディングはローリスクローリターンといったように、やり方によって投資スタイルが大きく変わるのが特徴です。

好調であれば収益性が高い

ホテルは経営の日数に制限がないため、客室稼働率が高ければ非常に高い収益が見込めます。リゾートのレジャーや保養が目的の宿泊者は客単価も高い傾向にあるため、宣伝やサービスの工夫により富裕層のリピーターを獲得することで盤石な経営状態が築けます。

コロナ後に回復の兆しあり

先述のとおり、コロナ禍の現在では旅行事業に大きな損失が出ていますが、コロナ後には政府主導の援助を含め回復の兆しを見ることができます。経営破綻に陥った物件は競売に掛けられることもあり、平時より安い値段で物件を買い取ることも可能です。

不動産の投資先にホテルを選ぶリスク

ホテル投資には上記のようなメリットがある一方で、見過ごせないリスクも存在します。本来の不動産投資のメリットが失われてしまう要素もあるため、確実に押さえておきましょう。

利益を出すには多額の初期投資が必要

ホテルリートやクラウドファンディングがローリスクローリターンであることをお書きしましたが、少額投資で大きな利益を見込むのはやはり難しいものです。一方で、ホテル経営向きの物件を購入するには数千万円から億単位の資金が必要となり、初心者にとってはオススメし難い規模感での投資となってしまいます。

融資審査が厳しい

不動産投資の大きなメリットに、金融機関からの融資という他人資本で物件を購入できる点があります。高額のホテル物件も他人資本で購入ができれば申し分ないのですが、金融機関の審査は非常に厳しくなります。

当サイトの「2022年は不動産投資の融資が厳しい!金融機関から融資を受けるコツや戦略を解説」という記事でも解説したように、融資審査には物件の収益性も加味されます。ホテル経営の用途で物件を購入するとなると、居住用の物件よりも収益性が不安定であると判断されるため、不動産経営の実績がない初心者の方ではまず融資が降りないと考えてよいでしょう。

節税対策にならないケースがある

先述のとおり、ホテルコンドミニアムとして宿泊施設の貸し出しをする場合、不動産事業ではなく別荘の貸与とみなされ、雑所得に分類されることがあります。雑所得は事業所得等との損益通算ができず、赤字申告による翌年以降の繰越控除も受けられないため、節税対策としての機能を持たなくなってしまいます。

不動産投資のメリットには節税効果が挙げられます。事業所得は損益通算ができるため、減価償却により物件の購入費用を複数の年度にわたり経費計上することで、税金対策をしながら収益を上げることができます。不動産経営が雑所得とみなされてしまうと、税金面でのメリットを享受できなくなってしまいます。

ランニングコストが掛かる

ホテル物件は床面積が大きい上に客室以外のスペースも多く、居住用マンションと比べて維持管理費が非常に高くなります。ランニングコストが大きく掛かるため、空室率が高くなると即座に赤字転落となってしまい、経営難に陥ってしまいます。

また、居住用マンションでは築20年のタイミングで排水設備の交換がおこなわれるなど、大規模な修繕時期の目処を立てることができます。一方リゾートホテルの場合、塩害による柱の傷みなど、予想外の修繕が必要となるケースがあります。多額の修繕費により資金がショートするリスクを踏まえると、余剰のキャッシュがない投資家にはオススメし難い投資対象と言わざるを得ません。

必要な経営スキルのレベルが高い

衣食住に含まれる用途である居住用マンションは、生活において必ず需要が生まれます。コロナ禍でも都内の居住用マンションの収益率が大きく下がっていないのは、「マンションに住む」という需要がコロナ前後でも大きく変わらないためです。

一方で、リゾート施設の用途は娯楽や保養であり、宿泊客を呼ぶためにはニーズを喚起させる宣伝が必要となります。また、リゾートホテルは宿泊費が高いこともあり、利用客は口コミを重視する傾向にあります。そのため、利用客へのサービスの質を高く保つ必要があり、フロントの外国人対応など人材面の確保にも力を入れる必要があります。

高いスキルや経験がなければホテル経営は難しく、初心者が一から手掛けることは避けたほうがよいでしょう。

まとめ

今回の記事では、ホテル投資の種類やコロナ禍での経営状況、メリットとリスクについてご紹介しました。

ホテル投資は不動産投資の中でも上級者向けであることがお分かりいただけたのではないでしょうか。先ほど記載した「2022年は不動産投資の融資が厳しい!」の記事でも取り上げていますが、バブル期のリゾートマンションが管理コストを賄えず「腐動産」化してしまうなど、リゾート施設の目に見えた失敗例が浮き彫りになっているのが現状です。

一方、不動産投資の経験を積み重ねることで経営スキルを磨き、経験豊富な不動産投資家となれば手を出すのもNGではありません。好調なホテル物件は収益性が非常に高いのは事実であり、見た目も相まって不動産事業の華とも言える投資対象です。

初心者の方にオススメの物件はやはり居住用のワンルームマンションです。不動産投資家としてのスキルを磨くお手伝いを、ぜひ当社のコンサルタントが担当できたらと思います。お気軽にご連絡いただければ幸いです。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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