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重要指標!不動産投資のCCRがあなたを成功へと導く!

不動産投資, CCR, 自己資金配当率

不動産投資には多数の指標があり、どの指標を参考に物件を選べばよいか分からない方も多いのではないでしょうか。

不動産投資の指標の中で、「投資効率」にフォーカスを当てたものがCCR(自己資金配当率)です。ROIなどと異なり他の投資では用いられない用語であるため、聞き慣れない方が大半だと思います。

今回の記事では、不動産投資ならではの投資効率を示す指標「CCR」について、用語の意味や計算方法、活用のメリットなどをご紹介します。関連のある他の指標についても解説しますので、金銭面から不動産投資への理解を深めたい方はぜひご覧ください。

CCR(自己資金配当率)とは

この項目では、不動産投資初心者の方にはあまり馴染みがない指標である「CCR(自己資金配当率)」についてご紹介します。指標の意味合いや計算方法は難しくありませんので、一つずつ確認していきましょう。

CCRの意味について

CCR(自己資金配当率)は"Cash on Cash Return"の略で、物件の購入時に支払った自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合を指します。

CCRの値が高いほど投資効率がよいことを示しており、「投資した自己資金をいつ回収できるか」という予測にも役立ちます。

CCRの特徴として、金融機関からの借入金を計算に用いない点です。借入金を含めた計算は後述の「ROI」という指標に用います。CCRはあくまで「自己資金の運用効率」を示す指標のため、自己資金と年間のキャッシュフローのみを用いて計算をおこないます。

CCRの計算方法について

CCRの計算方法は以下になります。

年間のキャッシュフロー / 物件購入に用いた自己資金 ✕ 100

キャッシュフローとは、家賃収入から物件の運営費・税金・融資返済額を引いた値を指します。分かりやすく、「手元に入ってくるお金」と考えてよいでしょう。また、空室や家賃の滞納が発生した場合にも、本来の家賃収入から差し引いてキャッシュフローを算出します。

例えば年間のキャッシュフローが200万円、物件購入に用いた自己資金が800万円だった場合、CCRは「200万 / 800万 ✕ 100 = 25%」となります。

また、CCRからは「投資した自己資金を回収するまでの期間」を算出できます。「100 / CCR」で導くことができ、上記の例では4年間で自己資金を回収できる見通しが立つことが分かります。

CCRが不動産投資独自の指標の理由

CCRという指標が不動産投資でしか用いられない理由は、不動産投資が金融機関からの融資という「他人資本」を用いた投資であるためです。

例えば株式投資であれば、基本的に自己資本の範囲で株券を購入します。FXなどではレバレッジをかけて運用することもありますが、変動性が高く短期での売買戦略となるため、年単位での指標を用いることはほぼないと言えます。

他人資本を活用し、かつ中長期目線での投資計画を立てて運用するのが不動産投資の特徴です。そして、「自己資本がどれほど効果的に運用されているか」という指標は、不動産投資の効率のよさを計る重要な目安となります。

CCR(自己資金配当率)を活用するメリット

CCRについての概要を理解したところで、不動産投資においてCCRを活用するメリットを見ていきます。「効率よく他人資本を用いることで投資金額を早めに回収すること」が不動産投資のひとつの成功戦略と考えると、メリットが理解しやすいと思います。一つずつ見ていきましょう。

レバレッジ効果の高さを知ることができる

CCRが高いということは、すなわち「少ない自己資本で大きな利益を得ている」という状態を指すため、効率のよい投資に繋がります。

他人資本を用いて利益を得ることを、投資では"てこ"の意味をもつ「レバレッジ」と呼びます。「レバレッジ効果こそが不動産投資の魅力である」といっても過言ではありません。以下に、レバレッジ効果の重要性を示す具体例をご紹介します。

物件Aの価格が2,000万円で、自己資金2,000万円・借入金額0万円で購入し、年間のキャッシュフローを200万円得たとします。この場合のCCRは「200万 / 2,000万 ✕ 100 =10%」となり、自己資本の回収までは100 / 10 = 10年となります。

一方、物件Bの価格が4,000万円で、自己資金1,000万円・借入金額3,000万円で購入し、年間のキャッシュフローを400万円得たとします。この場合のCCRは「400万 / 1,000万 ✕ 100 = 40%」となり、自己資本の回収までは100 / 40 = 2.5年となります。

物件A 物件B
購入価格 2,000万円 4,000万円
自己資金 2,000万円 1,000万円
借入金額 0万円 3,000万円
年間キャッシュフロー 200万円 400万円
CCR(自己資金配当率) 10% 40%

物件の利回りを「キャッシュフロー / 購入価格 ✕ 100」として計算すると双方10%となりますが、自己資金の回収効率では4倍もの差が開いていることが分かると思います。この自己資金の回収効率の差は、借入金という他人資本を活用して不動産投資をおこなったことで生じています。つまり、物件購入にレバレッジを効かせたことで投資効率が上がったのです。

投資金額を早めに回収する計画を立てられる

自己資金の回収期間が短くなることで、さまざまなメリットが発生します。

まずは手元キャッシュが多いことで、新たな物件の購入を検討することができる点です。不動産投資は災害や家賃変動の可能性を踏まえ、物件や地域を分散させたポートフォリオを組んでリスクヘッジをおこなうのが成功の秘訣です。

ポートフォリオを組んで不動産投資をおこなうためには、当然ながら複数の物件の購入が必要となります。しかし、投資初心者の方では金融機関からの信用度が少なく、融資される金額には限度があります。そのため、投資実績のない状態から一棟マンションの経営や複数の物件の所有はなかなか難しいのが実情です。

そこで、1件目の物件購入に用いた自己資本をいち早く回収し、手元キャッシュをストックしつつ投資用不動産の運用実績をつくることで、2件目・3件目の購入に効率よく踏み出すことができます。

先述の物件Aの購入例では、すべて自己資金で物件の購入をおこなった結果、ローンの返済こそ発生しないものの自己資金の回収までは10年かかる計算になります。10年かけて自己資金を回収し2件目の物件購入に着手するよりも、物件Bの例のように2.5年で自己資金の回収と2件目の購入に至るほうが、より効率よく、かつリスクヘッジのためのポートフォリオも組みながら不動産経営ができます。

「いかに自己資本を早く回収するか」が不動産投資の肝であることがお分かりいただけたのではないでしょうか。この自己資本の回収期間を算出できるのが、CCRという指標です。

表面利回りよりも現実的な収支を算出できる

投資用の不動産物件で公示されている運用利回りは、基本的には表面利回りを指します。表面利回りは「年間の家賃収入 / 物件の購入価格 ✕ 100」で計算され、物件の費用対効果を簡易的に知るために役立つ指標です。

しかし、表面利回りは空室リスクが考慮されていないだけでなく、ローン返済額をはじめとする不動産経営の諸費用が考慮されていないことが難点として挙げられます。CCRの算出には先述のように「キャッシュフロー = 家賃収入 - 物件の運営費・税金・融資返済額・空室や家賃滞納時の損失額」という計算が用いられます。特に他人資本を用いる不動産投資において、融資返済額が指標に組み込まれていることの重要性はお分かりいただけるのではないでしょうか。

CCR(自己資金配当率)とLTV・ROIの関係

ここまでCCRの概要と活用のメリットをご紹介しましたが、CCRのみを指標として物件の購入やキャッシュフロー計画を立てることにはリスクが生じます。まずはCCR重視により発生しうるリスクをご紹介し、併用するとより効果的なLTV・ROIという指標について解説いたします。

CCRのみを過信するのは禁物

自己資本の回収効率を示す指標としてCCRが効果的であることは先述のとおりですが、一方でCCRのみを指標とすることができないケースもあります。

例えば2,000万円の物件を自己資金0万円・借入金額2,000万円、すなわちフルローンで購入した場合、CCRの計算は年間のキャッシュフローを0で割ることになるため、CCRが無限の数値となってしまいます。

CCRは自己資金の回収効率を表すため、自己資金を用いない投資の場合は指標として活用できないことを押さえておきましょう。

また、CCRを用いて算出できるのは「投資した自己資金をいつ回収できるか」という"予測"である点にも注意です。物件の修繕費の発生や家賃変動により、年間のキャッシュフローは年ごとに変化する可能性があります。つまり、「自己資金の回収期間(年)= 100 / CCR」はあくまで目安・予測であるということを見過ごさないようにしましょう。

加えて、CCRが高いことにより金利リスクが生じることもあります。金利リスクとは、金利の変動によって収支が大きく変わることを指します。CCRが高い投資は他人資本の割合が大きいことが多く、借入金額の多さからローン返済額の多さに繋がります。ローン返済額が多いということは、少しの金利の変動でキャッシュフローに大きな影響を与えるということです。

以上のことから、CCRの高さのみで物件を選び収支計画を立てることはオススメしません。CCRと関連する指標である「LTV」と「ROI」の2点と併用し、物件の購入を検討することが肝要となります。それぞれを簡単に解説いたします。

CCRと組み合わせて考えたい指標・LTVとは

LTV(融資比率)とは”Loan To Value”の略で、不動産の購入価格に対する借入金額の割合のことです。LTVの計算方法は以下になります。

借入金額 / 物件購入価格 ✕ 100

CCRを高く運用することを考えると、他人資本の活用によるレバレッジを高く、すなわちLTVを高くする投資計画に偏りがちです。しかし、先ほどご紹介したように借入金額の多さは金利リスクにつながります。

リスク・リターンを踏まえて自己資本と他人資本の割合を定める際に用いる指標が、このLTVとなります。一般的に、LTVは80%以下(自己資本の割合が20%以上)であることが理想とされます。

CCRと組み合わせて考えたい指標・ROIとは

ROI(投資利益率)とは"Return On Investment"の略で、不動産の購入総額に対する年間のキャッシュフローの割合を指します。ROIの計算方法は以下のとおりです。

年間のキャッシュフロー / 物件購入総額(購入価格+諸費用)✕ 100

CCRと異なる点は、自己資本だけでなく他人資本(借入金額)を含めての利益率を計算している点です。CCRのみを追求すると金利リスクが発生するため、「CCR25%以上、ROI5%以上」といった形で基準を設けることで、CCR偏重にならない物件選びをおこなうことができます。

CCR・LTV・ROIを組み合わせることで、自己資本と他人資本のバランスを考え、他人資本頼りにならない安定した投資計画を立てることができるようになります。

また、物件の売却までを考えて収益を計算する「IRR(内部収益率)」という指標も不動産投資に役立ちます。物件の短期的な売買はリスクが高いため推奨しませんが、数年後にも高額での売却が見込める物件は、CCRが低くても検討の余地があります。IRRについての解説は以下の記事をご覧ください。

参考不動産投資のIRR(内部収益率)とは?初心者にもわかりやすく意味と使い方を解説!

まとめ

今回の記事では、不動産投資における重要な指標であるCCR(自己資金配当率)について、概要とメリット、リスクや関連する指標をご紹介しました。

IRRの解説記事と比較すると、言葉の意味合いや計算方法は平易であったものの、「自己資金の運用効率」という指標の尖り具合から、メリット・リスクの理解がやや難しかったかもしれません。また、実際に投資用不動産を選ぶにあたり、具体的に何%までを許容ラインとすべきか、他の指標との優先順位をどうすべきかについては想定が難しいと思います。

結局の所、どの指標をどこまで重視するかといった投資計画はお客様によってケースバイケースであるため、記事で網羅的には解説しきれないものです。あなたならではの投資計画の作成は、ぜひ当社の不動産コンサルタントがお力添えできればと思います。お気軽にご連絡いただければ幸いです。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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