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国土交通省が公開!3Dビューで不動産業界はどう変わる?人流データや災害警戒地域まで!

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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新年度といえば新生活が始まるシーズンですね。新しい生活に向け、物件探しをした人も多いのではないでしょうか?物件選びと言えば、最近はコロナの影響もあり、完全にオンラインで内見ができるようになったり、契約も完全にオンラインで完結できたりと発展目覚ましい時代です。しかし、どの街の様子や空気感、道の状況などは現地に行かないとわからないというのが定説でしょう。今回はそんな時勢に国土交通省がオープンデータとして公開した「PLATEAU」に焦点をあて、3Dビューを使った不動産業の新しいサービスやこれからの課題を考えてみたいと思います。街の様子をオンライン上でどこまでリアルに体感できるのかがポイントとなってきそうです。

国土交通省が公開した3D都市モデル「PLATEAU」とは

PLATEAU」とは国土交通省が2021年3月にオープンデータとして一般公開した全国56都市の「3Dビュー」のことです。

データは2500分の1の国土地理院データをベースに空や地上から得た写真やLiDARのデータを利用しバーチャルデータを作成したものになります。現在東京23区を中心に徐々に地域も増えデータはアップデートされ続けています。都市計画基礎調査の情報をベースにしてさらに地形のデータを組み合わせることがコンセプトの一つのため、単なる街や建物の3Dビューではない事と、オープンデータとして誰もが自由にデータを扱える事が既存の3Dビューとの大きな違いと言えるでしょう。

データの形式は国際標準規格「CityGML」、形状に特価した「3D Tiles」形式、「FBX」となっています。

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都市計画のこれから

オープンデータであるPLATEAUの登場により様々な業界での可能性や伸びしろが見えてきました。例えばタワーマンションを購入検討中であれば、「自宅ドアの位置まで車が送迎できるか」を事前に確認できるかもしれません。ちょっと未来の話をするなら、「ドローン配送をした場合にちゃんと玄関まで降りてこれるか」など、スマートシティや街づくりにおいて解決しなければならない課題が浮き彫りになります。また人流データを活用すれば感染対策として人混みを避けながら経済を止めない新しい都市のあり方を提案できるかもしれません。そういった課題の解決にも今後PLATEAUが大いに活躍するでしょう。

一極集中から他拠点に

コロナによって顕在化したリスクの一つに「都市一極集中」があります。都市一極集中はコロナ以前からも叫ばれていた問題ではあったものの、東京への転入超過は納まる気配を見せませんでした。コロナを経験し、都市一極集中のリスクを体感したことで地方移住への関心は高まってきています。しかし関心があったとしても何を基準にどの地方に住むかを思い悩む人も多いはずです。そんな時にPLATEAUのデータを利用できれば、実際に足を運ばずにビジュアルで土地の情報を入手できればイメージがよりしやすくなるでしょう。

未来のハザードマップ

3D化した都市モデルは経済発展だけではなく防災政策の観点からみても活用できると期待されます。これから先、21世紀半ばまでに起こる可能性のある大地震が3つも予測されており、中でも東海地方から首都圏を直撃する「東海地震」が30年以内に起こる可能性は88%とかなりの高確率で予測されていることはご存知の方も多いかもしれません。

これに対応するため、全国各都市では、洪水や津波の浸水想定区域図を3D化し、災害リスクを可視化する事によって社会全体で災害に備える街作りをしていく計画を各自治体が立てています。

中でも有名なものがハザードマップです。近年ますます頻発化する自然災害を背景に、その危険性を地図で示し、避難計画の立案に役立つハザードマップは有効な手段と言えます。しかしハザードマップの認知度は必ずしも高いとは言えないのが現状。検証に用いたデータとして浸水想定地域を水面のみ着色し、表示する事に加え、浸水ランクに対応した色で浸水部分を着色し3Dモデルと合わせて表示する事で直感的に分かりやすく災害リスクを理解することができます。

今までの平面的なハザードマップでは浸水等の状況がイメージしづらくいざという時に住民や企業の具体的な行動に繋がりづらいといった課題をクリアできるものになるでしょう。

またコロナ渦における「三密」回避のため森ビルがPLATEAUを活用した新たな避難訓練が公開されました。「屋内外をシームレスにつなぐ避難訓練シミュレーション」と題しWEB上で閲覧できます。

参考Unity WebGL Player | WebGL Project

PLATEAUを使った付加価値のある内見を

ここまでPLATEAUの特徴などを紹介してきましたが、実際に不動産業がPLATEAUを使った新たな可能性を考えてみたいと思います。

賃貸物件をPLATEAUで3D化して活用すれば、実際に何件も物件をまわる必要もなく営業側、顧客側の双方にとって効率よく内見をすることができます。コロナの影響で、対面接客からオンライン接客のニーズが高まっていることから3D化した内見方法は今後需要が出てくると予想します。付加価値をもたらすためCGでリフォームのイメージや家具などを配置することでより住んだときのイメージもつきやすいでしょう。

今後の不動産業界の課題

また働き方も多様化されたことから、生活の軸となる拠点が一拠点から多拠点に変わることが予想されます。

かつてのような自宅+別荘という考え方ではなく、様々な地域のシェアハウスや賃貸物件などに短期的に住みながら、そこでしかできない体験をするといった暮らし方です。かつては仕事場に依存した働き方が主流でしたが、リモートワーカーが増えた現在だからこそ多拠点居住のハードルも一気に下がったと思います。定額制で全国住み放題のサービスも話題になっていることから今後も体験型の暮らしはニーズは伸ばしていくでしょう。

参考ホテルのサブスクがコスパ最強?賃貸マンションより安くホテルに住める時代が令和のトレンド?

生き方が多様化し、多拠点居住が浸透した社会で不動産業界はこれまで通り物件の売買・仲介情報を提供し、契約の仲介や不動産の管理をするだけでは後退してしまうかもしれません。

では、今後不動産業界はどのような価値を生み出せばいいでしょうか。今後不動産業界に求められるものは、「住まい」の提供ではなく、「住まい」を切り口としたライフスタイル提案ではないでしょうか?

多拠点居住を前提とした住まい✕移動の提供や、住まい✕仕事の提供など生活者のしたい生き方にフィットするシームレスな提供が今後不動産業には求められるかもしれません。

なので「駅近物件」「〇〇沿線」「築年数」というような従来の賃貸サービスページではなく、暮らしや働き方のカテゴリーなどを設けカスタムして提案をするなどUIの変更をすることによってカスタマーサクセスの向上が見込めるかもしれません。

まとめ

PLATEAUは現在56都市で作成されていますが、今後は更に地域が拡大され展開される予定です。今まで統計値やデータでしか見れなかったものがビジュアルとして公開されることは全ての人々にとってわかりやすいものになり、活用方法も無限大だと言えるでしょう。時代とともに暮らし方や価値観も変化していきますが、しなやかに対応していきたいものです。みなさんも是非話題のPLATEAU使ってみてください。

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