特許取得
東京23区・駅近・低価格帯
採用情報

買主を守る仕組み!「自ら売主制限(8種制限)」について~前半~

執筆者:古谷太陽不動産投資コンサルタント

神奈川県小田原市出身、防衛大学校へ入学し、幹部自衛官としての道を志しました。しかし、大学在学中に交通事故に遭い、大学を卒業したものの自衛隊を退職。塾講師の仕事を1年間行った後、ストレイトライドに入社しました。勢いだけの営業ではなく、しっかりとメリット・デメリットを中立的な視点でお伝えできるよう、心がけています。

初回面談で Amazonギフト券
10,000円分をもれなくプレゼント

amazonギフト券 お申し込みはこちら

対象条件

・個人年収500万円以上の方/ご勤務先に2年以上お勤めの方。
・上場企業か、それに準ずる企業(資本金10億円以上)、またはそのグループ会社にお勤めの方、もしくは公務員、医師、弁護士、公認会計士、税理士、看護師、薬剤師として現在お勤めの方。
・ご年齢が40歳未満のお客様で、ご勤務先の名刺と収入証明、及び、身分証明証のご提出が可能な方。
・個別相談会の申込後、2日(48時間)以内に電話対応をいただき、15日以内に面談を行った方。
・弊社オフィス、または都内近郊で打ち合わせを行うことができる方。
・一棟収益物件の所有をしていない方。
・過去に弊社サイトへ会員登録、または各種ポータルサイトからのお問合せを行ったことがない方。
・弊社業務提携金融機関の基準を満たす方。

※上記条件に対する不備、不正、虚偽、重複、いたずら、なりすまし、面談キャンセル、明らかに不動産購入の意思が無い方、キャンペーン以外からのお申し込みに該当する場合は獲得対象となりませんので予めご了承ください。
※お名刺のご用意が難しいお客様は、電話ご確認時にお申し付けください。

期間

先着20名様へ amazonギフト券の配布が完了するまでの間。

※本プロモーションはストレイトライド株式会社による提供です。 本件についてのお問い合わせは Amazon ではお受けしておりません。当サイトのお問い合わせフォームまでお願いいたします。 2. Amazon、Amazon.co.jp およびそれらのロゴは Amazon.com, Inc.またはその関連会社の商標です。

初回面談で Amazonギフト券
10,000円分をもれなくプレゼント

お申し込みはこちら

対象条件
・個人年収500万円以上の方/ご勤務先に2年以上お勤めの方。・上場企業か、それに準ずる企業(資本金10億円以上)、またはそのグループ会社にお勤めの方、もしくは公務員、医師、弁護士、公認会計士、税理士、看護師、薬剤師として現在お勤めの方。・ご年齢が40歳未満のお客様で、ご勤務先の名刺と収入証明、及び、身分証明証のご提出が可能な方。・個別相談会の申込後、2日(48時間)以内に電話対応をいただき、15日以内に面談を行った方。・弊社オフィス、または都内近郊で打ち合わせを行うことができる方。・一棟収益物件の所有をしていない方。・過去に弊社サイトへ会員登録、または各種ポータルサイトからのお問合せを行ったことがない方。・弊社業務提携金融機関の基準を満たす方。
※上記条件に対する不備、不正、虚偽、重複、いたずら、なりすまし、面談キャンセル、明らかに不動産購入の意思が無い方、キャンペーン以外からのお申し込みに該当する場合は獲得対象となりませんので予めご了承ください。※お名刺のご用意が難しいお客様は、電話ご確認時にお申し付けください。

期間 先着20名様へ amazonギフト券の配布が完了するまでの間。
※本プロモーションはストレイトライド株式会社による提供です。 本件についてのお問い合わせは Amazon ではお受けしておりません。当サイトのお問い合わせフォームまでお願いいたします。2. Amazon、Amazon.co.jp およびそれらのロゴは Amazon.com, Inc.またはその関連会社の商標です。

不動産取引には、大きく2種類のパターンが存在します。それは、仲介取引と業者売主取引の2つです。まず、一般的にイメージされている不動産取引は「仲介」と呼ばれていて、個人の売主と個人の買主の間に不動産業者が入って取引を行うという形態です。

一方で、業者売主取引とは不動産業者が保有する物件を個人の買主に対して売却する取引形態のことを指し、仲介とは異なり業者と個人が直接の取引関係に立つこととなります。

この二つの取引には様々な違いがあり、例えば利用できる金融機関が変わってきたり、売主物件の場合には仲介手数料が不要であったり、といったところですが、その中でも最も重要なのが「売主の責任」という点です。取引後に物件に瑕疵(問題やトラブルのこと)があった場合、どこまで売主に責任を問えるのかという面で大きく違いが存在するのです。このことを法律用語で「瑕疵担保責任」と言います。

まず個人対個人の取引形態である「仲介取引」の場合には、当事者同士が不動産取引について素人であることが多いため、売主にそこまで責任を追求することはできません。例えば、「シロアリがいるのを知っているにも関わらず、買主に伝えなかった」など、売主が事前に知っている問題を買主に伝えなかった場合などには当然責任を追求することはできるものの、売主が知らなかった問題については、ほとんどの場合無責任か、責任を問えたとしても数カ月以内という期限があることがほとんどです。

逆に不動産会社売主の取引の場合には、仲介取引とは打って変わって業者に大きな売主責任が課せられています。例えば、瑕疵担保責任は最短でも2年間続き、この期間中は例え業者が気づかなかった問題であっても売主責任を追求することができます。(このことを無過失責任といいます)

というのも、売主である不動産業者が不動産のスペシャリストである一方で買主は個人の方であり、両者に圧倒的な知識量・情報量の差が存在しているからです。この差をカバーするためにも、「宅地建物取引業法(以下、宅建業法)」において不動産業者に大きな責任を課し、素人である買主を手厚く保護しようとしているのです。

このため、宅建業法では売主である不動産業者に対して8つの制限を課しています。これを「自ら売主制限」または「8種制限」と呼びます。内容は以下の通りです。

  1. 自己の所有に属しない宅地または建物の売買契約締結の制限
  2. クーリングオフの適用
  3. 損害賠償額の予定等の制限
  4. 手付額の制限等
  5. 瑕疵担保責任の特約の制限
  6. 手付金等の保全措置
  7. 割賦販売契約の解除等の制限
  8. 所有権の留保等の制限

本記事では、この8つの制限のうち前半の4つの制限について解説をしていきたいと思います。やや難解な法律用語も存在していますが、これらは全て買主である個人の方を不動産業者から守るためのルールです。しっかりと理解するようにしましょう。

①自己の所有に属しない宅地または建物の売買契約締結の制限

自ら売主制限(8種制限)の一つ目は、自己の所有に属しない宅地建物について売買契約を結ぶことを制限する内容となっています。これは法律用語で「他人物売買」とも呼びます。

言葉が長く難しく聞こえるかもしれませんが、簡単に言うと「他の人のものを自分のものとして売ってはいけませんよ」という取り決めにすぎません。

「そんなこと、最初からできないのではないか」と思われるかもしれませんが、実は日本の民法では他人物売買を有効と定めていて、実際に条文にも記載されているのです。(民法第560条)この条文では、他人物売買を行った売主は、その権利を買主に移転する義務を負う旨が定められています。

とはいえ、金額が大きく多くの調査を要する不動産取引においてこの他人物売買を行うことは、何かトラブルに発展する可能性も十分あり得るわけです。したがって宅建業法では、事前に不動産業者に対して他人物売買を行うことを禁止しています。

ただし、一点例外があることは注意しておく必要があるでしょう。それは、例え他の人物であったとしても、売主となる不動産業者が売買契約や予約によって、当該土地建物を取得することが明らかな場合には、他人物取引は禁止されないということです。

つまり、不動産業者が今の所有者と契約を結んでいる場合には、所有権を移転する前であっても個人である買主と売買契約を締結することが可能ということです。とはいえ、他人物を取得することを目的とするこの売買契約になにかしらの条件がついている場合(融資特約など)には、この例外は適用されませんので覚えておいてください。

②クーリングオフの適用

次に二つ目の制限は、クーリングオフの適用です。不動産取引におけるクーリングオフとは、「売買契約締結後8日以内であれば、買主は無条件で当該契約を撤回することができる」という制度です。

クーリングオフには8日間という時間的な条件の他、「不動産業者の事務所で締結した契約は対象外になる」といった場所的な条件も存在します。こちらについては他の記事で詳しく解説を行っていますので、しっかりと理解しておいてください。
(参考記事:自分を守る仕組み「不動産取引におけるクーリングオフ」とは?

なお、仲介取引においてはクーリングオフの適用はできませんので、こちらも注意が必要です。

③損害賠償額の予定等の制限

8種制限の3つ目は、「損害賠償額の予定等の制限」です。これは、買主が契約において債務不履行をした際の損害賠償及び違約金の額について制限を課したもので、具体的にはこれらを合算した額が代金額の10分の2を超えてはいけません。そしてその制限を超えた分は無効となります。(全てが無効となるわけではありません)

具体例で考えてみましょう。A不動産会社と一般の買主であるBさんが、2,000万円の物件の売買契約を締結したとします。その時、債務不履行をした際の損害賠償額及び違約金の額の合計は、2,000万円の10分の2、すなわち400万円を超えてはいけないということです。

もし、売買契約書上違約金の額が1,000万円と定められていたとしても、債務不履行をしたBさんは上限である400万円のみを支払えば良いということになります。

この制限があることによって、契約上強い立場にある不動産業者がべらぼうに高い違約金を設定することを事前に防止し、個人である買主を保護しようとする目的があるのです。

④手付額の制限等

最後に4つ目は、「手付額の制限等」になります。具体的には、売主である不動産業者は代金額の10分の2を超える額の手付金を受領することができない、という取り決めです。

手付金とは、売買契約時に買主が支払う金額のことを意味していて、契約後に支払った手付金を放棄することで買主は契約を撤回することができます。もしこの制限がないと、不動産業者は買主に多額の手付金を要求し、手付の放棄による契約の撤回をしにくくするといった手段を取る可能性があります。

これを防ぐため、宅建業法は事前に手付金の額を代金額の10分の2以内と定めているのです。別の記事で手付金について詳しく解説をしているので、法律上どのような位置付けなのかといった観点からも読んでいただけたらと思います。
(参考記事:どんな意味がある?契約時に出てくる「手付金」とは?

まとめ

ここまで、不動産業者売主の取引における宅建業法上の制限である「自ら売主制限(8種制限)」について、その前半部分を解説しました。法律上の名称こそ難しいイメージがありますが、実際には当たり前の内容であったりと、理解しやすいのではないかと思います。

冒頭でも述べた通り、この自ら売主制限(8種制限)は、不動産取引のスペシャリストである不動産業者と、素人である個人の買主との取引において、できる限り買主を保護しようとする取り決めです。しっかりと内容を理解して、自己防衛のための武器としていただければと思います。

それでは、後半に続きます。

参考記事:買主を守る仕組み!「自ら売主制限(8種制限)」について~後半~

初回面談で Amazonギフト券
10,000円分をもれなくプレゼント

amazonギフト券 お申し込みはこちら

対象条件

・個人年収500万円以上の方/ご勤務先に2年以上お勤めの方。
・上場企業か、それに準ずる企業(資本金10億円以上)、またはそのグループ会社にお勤めの方、もしくは公務員、医師、弁護士、公認会計士、税理士、看護師、薬剤師として現在お勤めの方。
・ご年齢が40歳未満のお客様で、ご勤務先の名刺と収入証明、及び、身分証明証のご提出が可能な方。
・個別相談会の申込後、2日(48時間)以内に電話対応をいただき、15日以内に面談を行った方。
・弊社オフィス、または都内近郊で打ち合わせを行うことができる方。
・一棟収益物件の所有をしていない方。
・過去に弊社サイトへ会員登録、または各種ポータルサイトからのお問合せを行ったことがない方。
・弊社業務提携金融機関の基準を満たす方。

※上記条件に対する不備、不正、虚偽、重複、いたずら、なりすまし、面談キャンセル、明らかに不動産購入の意思が無い方、キャンペーン以外からのお申し込みに該当する場合は獲得対象となりませんので予めご了承ください。
※お名刺のご用意が難しいお客様は、電話ご確認時にお申し付けください。

期間

先着20名様へ amazonギフト券の配布が完了するまでの間。

※本プロモーションはストレイトライド株式会社による提供です。 本件についてのお問い合わせは Amazon ではお受けしておりません。当サイトのお問い合わせフォームまでお願いいたします。 2. Amazon、Amazon.co.jp およびそれらのロゴは Amazon.com, Inc.またはその関連会社の商標です。

関連記事

このエントリーをはてなブックマークに追加

会員登録後にマイページトップから
すぐにお読みいただけます。

会員登録してダウンロード(無料)

経験豊富なコンサルタントが
投資家目線で課題をヒアリングし、
中立の観点でアドバイスを行います。

不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。