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自分を守る仕組み「不動産取引におけるクーリングオフ」とは?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産営業マンとしてお客様とお話していると、「その場の雰囲気に負けて契約書にサインしてしまった」とか「詳細を把握せずに申し込みをしてしまった」という声を聞くことがあります。

その後に続く言葉は皆同じで、「この前の契約って、クーリングオフは使えませんか」という質問です。

最近ではかなり認知度の上がったクーリングオフですが、実は不動産取引においても同様の制度があります。この制度を利用することにより、望まない契約を解除したり、手付金を取り戻したりといったことが可能となります。

皆さんご存知の通り、不動産取引においては非常に多額の金銭がやり取りされています。コンビニでお菓子やジュースを買うのとは違い、一度の失敗で人生を棒に振るリスクも持っているわけです。

ですから、こうした重要な買い物である不動産取引においては、「色々と考えたけれど、やっぱりやめた」というような一種の逃げ道が必要になります。こうした必要性から、クーリングオフ制度が不動産取引においても認められているのです。

このように、不動産取引におけるクーリングオフ制度は一般の買主・売主を守るための大切な仕組みであるにも関わらず、多くの方がその内容について無知であるのが現実です。

望まない契約から自身を守るための盾ともなるクーリングオフですから、不動産投資をされたことがある方も初心者の方も、しっかりとその仕組みを学び、実際の取引で活かせるようにしていってください。

本記事では、まずクーリングオフの一般的な考え方について述べたのち、不動産取引におけるクーリングオフ制度の仕組み、利用方法について見ていきます。その後、クーリングオフを使える条件について詳しく解説し、いくつかのケースをお話したいと思います。

クーリングオフの定義と考え方

一般的に、クーリングオフとは「一定の契約を、一定期間内に無条件で撤回または解除することの出来る権利」のことを指しています。これは、マルチ勧誘やキャッチセールスなどの契約において適用されており、これによって一般消費者を守る役割を担っています。

なぜこの制度が存在するかというと、「やり手の営業マンに早口でまくしたてられ、何も言えず契約書にサインさせられた」とか「絶対に儲かると言われてマルチ商品の申し込みをしたが、後から考えたらおかしいのではないか」といった人々を守るためです。

良く知られているように、クーリングオフという言葉には「頭を冷やす」という意味があり、文字通り契約後に一定期間頭を冷やす期間を与えるものです。ここで注意しなければならないのは、「契約当初から平静状態の場合は、クーリングオフ制度は適用できない」という点です。

例えば「インターネットで服を買ったけど、本当はいらなかったのでクーリングオフ制度を使いたい」といった要望は通りません。なぜなら、その消費者は誰に指図されたわけでもなく、平常心でその服を選んで購入したからです。

このように、クーリングオフの定義において述べた「一定の契約」とは、「訪問販売」のみを指しており、冷静な心理状態で契約を行える「店頭販売」や「通信販売」は除外されているのです。

以上が、基本的なクーリングオフの定義になります。では次に、不動産取引におけるクーリングオフ制度の適用について見ていきましょう。

不動産取引におけるクーリングオフ

不動産取引においても、クーリングオフ制度の利用が出来ることは先ほど述べました。この章では、その具体的な適用と条件について見ていきましょう。

不動産取引の「一定の契約」の条件を満たす場合、買主はクーリングオフの説明を受けた日から8日以内契約を撤回する旨の書面を相手方に提出することにより、契約を解除することができます。

これが不動産売買における基本的なクーリングオフの仕組みです。以下では、「一定の契約」の条件について解説します。

条件①:誰と契約するか

まず一つ目の条件は、「誰と契約するか」という点です。これはそれほど複雑ではなく、「宅地建物取引業者が自ら売主となり、一般の買主と契約する場合」に適用されています。

言葉は少し難しいですが、要するに不動産会社が売主、一般ユーザーが買主となる場合に、買主側からクーリングオフを利用することができる、ということです。

一点注意して頂きたいのは、一般の売主と一般の買主が契約を行い、その仲介を不動産会社が行った場合には、クーリングオフは適用できないという点です。不動産取引における多くが、この「一般売主&一般買主」のタイプなので、その点はしっかりと覚えておいてください。

条件②:契約の売買目的はなにか

2つ目の条件は、非常に単純明快です。ずばり「宅地または建物の売買契約である」ということです。これはある意味当たり前のことでもありますが、要するに不動産会社が売主であっても、宅地または建物以外の商品(例えば建築資材や食料品など)についてはクーリングオフ制度は適用できないということになります。

一点追加で述べておくとすれば、「駐車場や農地、山林」も宅建業法上の「宅地」に当たるので、クーリングオフの適用範囲内になります。これは覚えておいて損はないでしょう。

条件③:どこで契約したか

3つ目の条件は、契約の場所についてです。おそらくクーリングオフの適用条件において、この場所による条件が一番わかりにくいのではないかと思います。以下で説明していきます。

冒頭でも述べたように、クーリングオフには「頭を冷やす」という意味があります。つまり、「頭を冷やさなければならない」状況においてのみ、クーリングオフの適用が認められているのです。逆に言えば、「平静状態でいられる場合は契約の解除ができない」ということです。

例えば、売主である不動産業者の事務所や、モデルルームにおいて契約の締結を行った場合には、冷静であるという判断をされ、クーリングオフ制度の適用がなされません。また、買主が自ら、自宅や勤務先を指定し、その場で契約を行った際にも平常心であったとみなされクーリングオフが適用できないこととなります。

では逆にどのような場合に、クーリングオフが適用できる(=契約を解除できる)かというと、急に自宅や勤務先に押しかけられて契約を締結した場合や、カフェで契約した場合がそれに当たります。

このように一つずつ述べるとわかりにくいですが、要するに「契約時に平常心でいられる状況だったか」によって、クーリングオフの適用ができるかどうかが決まっているという訳です。

それでは、いくつかのケースで、実際にクーリングオフが適用できるかどうか考えて見ましょう。

ケーススタディ

ケース①:Aさんの場合

一般の買主Aさんは、不動産業者が売主の区分マンションを購入することに決めました。Aさんは、契約場所として、自宅近くにある行きつけのカフェを指定し、実際に契約書にサインしました。
その2日後、Aさんは家族と相談し、契約を撤回したいと考えるようになりました。さて、Aさんはクーリングオフ制度を適用して契約の撤回を行えるでしょうか。

答えは、クーリングオフ適用可能です。本ケースの場合、契約場所は自宅近くのカフェでした。たとえAさん自らが指定したとしても、カフェでの契約はクーリングオフの適用範囲に入ります。したがって、Aさんは無事契約を解除することができます。

ケース②:Bさんの場合

Bさんは、投資用のアパートをポータルサイトで探していたところ、良い物件を見つけて不動産会社Cに問い合わせました。不動産会社Cによると、この物件の売主は個人の方で、業者Cが仲介に入っているとのことでした。Bさんは物件を気に入り、Cの事務所において契約を締結しました。
ところがその3日後、Bさんは保有していた株が大きく値下がりしたため、契約を撤回したいと考えました。さて、Bさんはクーリングオフを適用できるのでしょうか?

答えは、クーリングオフを適用することはできない(=契約を解除できない)です。なぜなら、この契約は条件①の「不動産会社が売主の物件」を満たしていないからです。

皆さん分かりましたか?このように、条件をひとつひとつ見ていくことで、クーリングオフが適用できるかどうかを判断することができるのです。

まとめ

ここまで、クーリングオフ制度の定義と考え方、不動産取引における同制度の適用と制限について見てきました。また、実際のケースを想定することにより、クーリングオフの適用可否の判断方法について解説しました。

最初にも述べた通り、クーリングオフ制度は買主を守るための制度です。高額な不動産の取引において自らの身を守るための武器として、しっかりとその仕組みや条件について知っておくことが大切です。

しっかりと意味・運用方法を理解し、いざ取引本番になった時に困らないように準備しておきましょう。

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