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自分を守る仕組み「不動産取引におけるクーリングオフ」を正しく理解しよう!

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産営業マンとしてお客様とお話していると、「その場の雰囲気に負けて契約書にサインしてしまった」とか「詳細を把握せずに申し込みをしてしまった」という声を聞くことがあります。

その後に続く言葉は皆同じで、「この前の契約って、クーリングオフは使えませんか」という質問です。

最近ではかなり認知度の上がったクーリングオフですが、実は不動産取引においても同様の制度があります。この制度を利用することにより、望まない契約を解除したり、手付金を取り戻したりといったことが可能となります。

皆さんご存知の通り、不動産取引においては非常に多額の金銭がやり取りされています。コンビニでお菓子やジュースを買うのとは違い、一度の失敗で人生を棒に振るリスクも持っているわけです。

ですから、こうした重要な買い物である不動産取引においては、「色々と考えたけれど、やっぱりやめた」というような一種の逃げ道が必要になります。こうした必要性から、不動産取引においてもクーリングオフ制度が不動産取引においても認められているのです。

このように、不動産取引におけるクーリングオフ制度は一般の買主・売主を守るための大切な仕組みであるにも関わらず、多くの方がその内容を詳しく把握していないのも現実です。クーリングオフさえ使えば、気が変わった契約も無条件で解約することができる、というわけではありません。クーリングオフが使えない契約取引というものも存在します。

望まない契約から自身を守るための盾ともなるクーリングオフですから、不動産投資をされたことがある方も初心者の方も、しっかりとその仕組みを学び、実際の取引で活かせるようにしていってください。

本記事では、まずクーリングオフの一般的な考え方について述べたのち、不動産取引におけるクーリングオフ制度の仕組み、利用方法について見ていきます。さらに、こんな場合はクーリングオフができるのか?といった具体的なケースを通して不動産取引におけるクーリングオフを把握できます。

  1. クーリングオフの定義と考え方
  2. 不動産取引でクーリングオフができる5つの要件とは?
  3. こんな場合はクーリングオフできるの?要件をふまえた6つのケースをみてみよう

1.クーリングオフの定義と考え方

一般的に、クーリングオフとは「一定の契約を、一定期間内に無条件で撤回または解除することの出来る権利」のことを指しています。これは、マルチ勧誘やキャッチセールスなどの契約において適用されており、これによって一般消費者を守る役割を担っています。

なぜこの制度が存在するかというと、「やり手の営業マンに早口でまくしたてられ、何も言えず契約書にサインさせられた」とか「絶対に儲かると言われてマルチ商品の申し込みをしたが、後から考えたらおかしいのではないか」といった人々を守るためです。

良く知られているように、クーリングオフという言葉には「頭を冷やす」という意味があり、文字通り契約後に一定期間頭を冷やす期間を与えるものです。ここで注意しなければならないのは、「契約当初から平静状態の場合は、クーリングオフ制度は適用できない」という点です。

例えば「インターネットで服を買ったけど、本当はいらなかったのでクーリングオフ制度を使いたい」といった要望は通りません。なぜなら、その消費者は誰に指図されたわけでもなく、平常心でその服を選んで購入したからです。

このように、クーリングオフの定義において述べた「一定の契約」とは、「訪問販売」のみを指しています。自ら店舗に赴いて購入した「店頭販売」や自宅などで自ら購入した「通信販売」は冷静な心理状態で契約を行えるので除外されているのです。
クーリングオフがある=一定期間なら常にキャンセル可能というわけではありません。クーリングオフの定義にある「無条件で」という単語から誤解している方もいるかもしれません。注意しておきましょう。

まとめ:クーリングオフは契約を無条件で解除できるが、全ての契約に適用できるわけではない!

では次に、不動産取引におけるクーリングオフ制度の適用について見ていきましょう。

2.不動産取引でクーリングオフができる5つの要件とは?

不動産取引においても、クーリングオフ制度の利用が出来ることは先ほど述べました。この章では、その具体的な適用と条件について見ていきましょう。

不動産取引におけるクーリングオフとは、

「一定の契約」の要件を満たす場合、買主はクーリングオフの説明を受けた日から8日以内に契約を撤回する旨の書面を相手方に提出することにより、契約を解除することができる

これが不動産売買における基本的なクーリングオフの仕組みです。
では、「一定の契約」の要件とは何か?それが次の5つになります。

条件①:誰と契約するか

まず一つ目の条件は、「誰と契約するか」という点です。これはそれほど複雑ではなく、「宅地建物取引業者が自ら売主となり、一般の買主と契約する場合」に適用されています。

言葉は少し難しいですが、要するに不動産会社が売主、一般ユーザーが買主となる場合に、買主側からクーリングオフを利用することができる、ということです。

一点注意して頂きたいのは、一般の売主と一般の買主が契約を行い、その仲介を不動産会社が行った場合には、クーリングオフは適用できないという点です。不動産取引における多くが、この「一般売主&一般買主」のタイプなので、その点はしっかりと覚えておいてください。

条件②:契約の売買目的はなにか

2つ目の条件は、非常に単純明快です。ずばり「宅地または建物の売買契約である」ということです。これはある意味当たり前のことでもありますが、要するに不動産会社が売主であっても、宅地または建物以外の商品(例えば建築資材や食料品など)についてはクーリングオフ制度は適用できないということになります。

一点追加で述べておくとすれば、「駐車場や農地、山林」も宅建業法上の「宅地」に当たるので、クーリングオフの適用範囲内になります。これは覚えておいて損はないでしょう。

要件③:取引が完了していないか

クーリングオフは「案内を聞いて8日以内に行える」と期間が定められていますが、買主がすでに宅地建物の引渡しを受け代金全額が支払完了している場合には、契約を解除することができません
取引が完了した場合はその取引の安定を優先すべきである、という考えに基づいてるのです。

要件④:申込の撤回又は契約解除の書面を期間内に発行したか

不動産取引は大きな金額・ものが動くので、当然ながら口頭で「やっぱりやめます」では済まされません。撤回・解除には書面を発行する必要があります。ここでは消費者(買主)保護の観点から、取引相手に書面が到達した日ではなく、書面を発行した日付を有効としています。

条件⑤:どこで契約したか

3つ目の条件は、契約の場所についてです。おそらくクーリングオフの適用条件において、この場所による条件が一番わかりにくいのではないかと思います。以下で説明していきます。

冒頭でも述べたように、クーリングオフには「頭を冷やす」という意味があります。つまり、「頭を冷やさなければならない」状況においてのみ、クーリングオフの適用が認められているのです。逆に言えば、「平静状態でいられる場合は契約の解除ができない」ということです。

例えば、売主である不動産業者の事務所や、モデルルームにおいて契約の締結を行った場合には、冷静であるという判断をされ、クーリングオフ制度の適用がなされません。また、買主が自ら、自宅や勤務先を指定し、その場で契約を行った際にも平常心であったとみなされクーリングオフが適用できないこととなります。

では逆にどのような場合に、クーリングオフが適用できる(=契約を解除できる)かというと、急に自宅や勤務先に押しかけられて契約を締結した場合や、カフェで契約した場合がそれに当たります。

このように一つずつ述べるとわかりにくいですが、要するに「契約時に平常心でいられる状況だったか」によって、クーリングオフの適用ができるかどうかが決まっているという訳です。

クーリングオフが適用される5つの要件 まとめ:
  1. ① 誰と契約するか=売主が不動産業者の場合、一般の買主(個人)側からのクーリングオフ
  2. ② 売買するものが宅地または建物である
  3. ③ 宅地建物の引渡し、および代金全額の支払がされていない
  4. ④ 買主が撤回又は契約解除の書面を発すること
  5. ⑤ 平静な状態でいられない場所での契約だった場合

5つの要件の中でも、ネックになるのはやはり「平常心でいられる場所」かどうかの判断が難しい⑤ではないでしょうか。それでは、5つの要件を踏まえた上で、具体的にいくつかのケースからクーリングオフが適用できるかどうか考えて見ましょう。

3.こんな場合はクーリングオフできるの?要件をふまえた6つケースをみてみよう

ケース①:Aさんの場合

一般の買主Aさんは、不動産売買の契約にあたり、スケジュールの都合上、自分の勤務先を指定して契約を締結しました。
しかし翌日、別のよりよさそうな物件を見つけそちらを購入したくなったのでクーリングオフをすることにしました。Aさんは契約を撤回できるでしょうか。

答え:✕(クーリングオフ適用不可)

不動産業者の事務所ではありませんが、自ら場所(自分の勤務先)を指定したという点で買主は平静な状態にある、と考えられます(要件⑤)。たとえ期間内であっても、クーリングオフで契約解除をすることはできません。

ケース②:Bさんの場合

一般の買主Bさんは、不動産業者が売主の区分マンションを購入することに決めました。Bさんは、契約場所として、自宅近くにある行きつけのカフェを指定し、実際に契約書にサインしました。
その2日後、Bさんは家族と相談し、契約を撤回したいと考えるようになりました。さて、Bさんはクーリングオフ制度を適用して契約の撤回を行えるでしょうか。

答え:〇(クーリングオフ適用可能)

本ケースの場合も要件⑤により判断できます。本件の契約場所は自宅近くのカフェでした。たとえBさん自らが指定したとしても、カフェでの契約はクーリングオフの適用範囲に入ります。したがって、Bさんは無事契約を解除することができます。

ケース③:Cさんの場合

Cさんは、投資用のアパートをポータルサイトで探していたところ、良い物件を見つけて不動産会社Dに問い合わせました。不動産会社によると、この物件の売主は個人の方で、業者Dが仲介に入っているとのことでした。Cさんは物件を気に入り、Dの事務所において契約を締結しました。
ところがその3日後、Cさんは保有していた株が大きく値下がりしたため、契約を撤回したいと考えました。さて、Cさんはクーリングオフを適用できるのでしょうか?

答え:✕(クーリングオフ適用不可)

この場合はクーリングオフを適用することはできない(=契約を解除できない)です。なぜなら、この契約は要件①の「不動産会社が売主の物件」を満たしていないからです。

ケース④:Eさんの場合

Eさんは不動産物件購入時に室内にあったおしゃれな椅子・テーブルも購入しました。
後に気に入った別の家具を置きたくなったので期間内に椅子・テーブルのみはクーリングオフをしたくなりました。購入物件の中にあったものはクーリングオフができるでしょうか?

答え:✕(クーリングオフ適用不可)

これは要件②の「売買する物が宅地または建物である」を満たさないためクーリングオフはできません。

ケース:⑤:Fさんの場合

Fさんは不動産売買の契約をし、その5日後に代金支払・引渡しをする予定です。しかし契約の翌日、別の投資で急遽資金が必要になったため不動産売買の契約を解除することにしました。Fさんはクーリングオフ可能でしょうか?

答え:〇(クーリングオフ適用可能)

このケースは要件③に該当し、代金支払・引渡し前なのでクーリングオフを適用できます。
ただし、5日後、代金支払と引渡しを完了した後では、たとえ期間内であってもクーリングオフすることはできません。クーリングオフは基本的に買主を守る仕組みですが、すでに完了した取引自体を危うくするわけにはいかないからです。

ケース⑥:Gさんの場合

Gさんは不動産売買の契約を締結した6日後、やむない事情によりクーリングオフすることにし書面を作成、売主あてに発送しました。しかし、取引先に書面が届いた時はクーリングオフ期間を1日過ぎていました。はたしてこのクーリングオフの書面は有効でしょうか?

答え:〇(クーリングオフ適用可能)

クーリングオフは書面を発行した日付を有効にしています(要件④)。取引先に届く日付は相手の状況により変わってしまう可能性があるので、このように統一されています。
もちろん、電話など口頭で伝えるのも無効です。不動産取引という契約の重大性ゆえに、書面での発行が求められます。

皆さん分かりましたか?このように、条件をひとつひとつ見ていくことで、クーリングオフが適用できるかどうかを判断することができるのです。

まとめ

ここまで、クーリングオフ制度の定義と考え方、不動産取引における同制度の適用と制限について見てきました。また、実際のケースを想定することにより、クーリングオフの適用可否の判断方法について解説しました。

最初にも述べた通り、クーリングオフ制度は買主を守るための制度です。高額な不動産の取引において自らの身を守るための武器として、しっかりとその仕組みや条件について正しく把握しておくことが大切です。

しっかりと意味・運用方法を理解し、いざ取引本番になった時に困らないように準備しておきましょう。

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