不動産投資の地震リスクを解説！軽減する方法や災害時対応など全まとめ
- 更新：
- 2025/01/19
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地震大国といわれる日本で不動産投資を検討する際に、購入物件の倒壊や被災者の退去といった地震のリスクを考える方は多いのではないでしょうか。
日本では小さなものも含めると地震は頻繁に発生していると言われており、完全に避けることはできません。しかし、不動産投資における地震リスクや実際の被害を知って対策すれば、影響を最小限に抑えられます。
本記事では想定されるリスクや地震に備えた資金計画、リスクを軽減するための具体策を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
- 目次
- 不動産投資で想定される地震のリスク
- 地震による建物被害の実態
- 不動産投資で地震のリスクを軽減するための具体策
- 地震に備えた投資物件の資金計画
- 実際に地震が起きたときの不動産オーナーの対応
- 不動産投資の地震リスクには知識を持って備えよう
不動産投資で想定される地震のリスク
まずは不動産投資で想定される地震のリスクをご紹介します。
これらリスクをそのままにしておくと、キャッシュフローが破綻して不動産投資に失敗しかねません。具体的にどういったリスクなのか、それぞれ詳しく見ていきましょう。
家賃収入が見込めなくなるリスク
地震による物件損傷で人が住めなくなると、退去者が相次ぎ家賃収入が途絶える可能性があります。退去までいかなくとも、入居者の被災による家賃滞納や物件損傷に応じた家賃減額などで収入が下がることが考えられます。
震源地に近いエリアでは、余震への不安やインフラの回復遅れによる退去も懸念材料です。賃貸需要が下がると次の入居者が見つかりにくく、状況によっては長く空室が続いてしまうかもしれません。
不動産価値が低下するリスク
地震の被害を受けた物件は、被害状況によっては不動産価値が低下してしまいます。
特に土砂崩れや地盤沈下などで周辺環境にも被害が出ている場合は、復興に時間がかかることや賃貸需要の低下が想定されます。
その場合、建物を修繕しても買い手が現れず、物件を手放したくても手放せないという状況も考えられます。
建物の修繕費用がかかるリスク
地震による物件の損傷は不動産オーナーが修繕費用を負担します。損傷の度合いにもよりますが、一棟マンション経営の場合、数百万から数千万の負担になることもあります。
家賃収入が下がっても、ローンの返済といった毎月固定の支出は変わりません。そこにさらに高額な修繕費用が加わると、一気にキャッシュフローが悪化する可能性が高まります。建物の損傷による賠償リスク
壊れた家財の修理費やけがの治療費は入居者本人の負担です。ただし、物件に瑕疵があった場合、損害に因果関係があれば不動産オーナーが賠償責任を負う可能性があります。
阪神・淡路大震災にて、マンションの１階部分が倒壊して入居者が死亡し、不動産オーナーに１億２，９００万円の損害賠償責任が命じられた事例があります。
当時を基準としても通常の建物に求められる安全性が不足していたと判断された結果です。そのうえで、大地震の影響を考慮して５割減額された１億２，９００万円の支払いとなりました。
「知らなかった」ではすまされないこともあるため、定期的な点検とメンテナンスを実施して物件価値を維持しましょう。
地震による建物被害の実態
続いて、過去の地震で実際にどの程度の被害があったのかをお伝えします。大規模な地震があった際に、どれくらい建物の倒壊リスクがあるのかを確認してみましょう。
東日本大震災と熊本地震の建物被害を以下の表にまとめました。
| 発生時期 | 地震名 | Ｍ | 最大震度 | 全壊 | 半壊 | 一部破損 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011年3月 | 東日本大震災 | 9.0 | 7 | 121,996 | 282,941 | 748,461 |
| 2016年4月 | 熊本地震 | 7.3 | 7 | 8,667 | 34,719 | 163,500 |
東日本大震災での住居被害は約１２万棟が全壊、約２８万棟が半壊でしたが、これらの多くは津波によるものでした。そして、被災したのは木造住宅や耐震基準が古い建物が多く、新耐震基準の建物や適切に耐震補強された建物は大きな被害を免れています。
熊本地震では新耐震基準の木造住宅が倒壊するも、その原因の多くは接合部の仕様が不十分だったことでした。
また、上記の全壊・半壊などの区分は、「住家被害認定」といって建物の被害具合を判定するものです。被災した建物に住み続けられるかは、以下の「被災度区分判定」で判定されます。
| 崩壊 | 構造体に甚大な被害があり、建物全体または建物の一部が崩壊している |
|---|---|
| 大破 | 構造体、非構造体共に大きく損傷し、本格的な修繕または取り壊しが必要 |
| 中破 | 構造体の損傷と非構造体の不具合があり、修繕しなければ住めない |
| 小破 | 構造体にわずかな損傷があるが、そのまま住み続けられる |
| 軽微 | 構造体にほとんど損傷がない |
※構造体：柱・梁・壁・基礎・屋根などの建物を支える部分
※非構造体：仕切り壁・天井・窓・床材などの利便性に影響する部分
地震後に退去につながるのか、不動産投資の対象となりやすいマンションに絞って被災状況を見てみましょう。それぞれの地震で被害の大きかった地域のマンションの被害は以下のとおりです。
| 東日本大震災 （東北6県） |
熊本地震 （九州7県） |
|
|---|---|---|
| 大破 | 0（0.00％） | 1（0.02％） |
| 中破 | 26（1.58％） | 5（0.08％） |
| 小破 | 283（17.24％） | 151（2.53％） |
| 軽微・損傷なし | 1,333（81.18％） | 5,763（96.48％） |
出典九州地方における会員受託マンションの被災状況の概要について｜一般社団法人マンション管理業協会
出典東日本大震災 被災状況調査報告｜社団法人 高層住宅管理業協会
熊本地震で大破したマンションは旧耐震基準の物件です。旧耐震基準では震度６以上の地震は想定されていません。新耐震基準を満たしていれば、建物の倒壊はまず起こらないと考えてよいでしょう。
ただし、構造体に被害がなく住み続けられる状態でも、設備に不具合が出た場合は家賃を減額する必要が出てきます。
過去の地震では、具体的に以下のような被害が出ています。
【具体的な被害例】
- 玄関扉の破壊
- タイルの剥離や建物の損傷
- 立体駐車場や機械式駐車場の破損
- 屋上にある水槽タンクの破損
- 液状化による配管破損や浮き上がり
- エレベーターの破損による閉じ込め
- 下水道の停止
- 電気系統の不具合
- 津波による水害
地震があると大なり小なり何かしらの影響は受けてしまいます。不動産投資において地震による建物倒壊のリスクはそこまで高くありませんが、建物の損傷から起こりうる退去や家賃減額といったリスクには対策を用意しておくほうが安心です。
不動産投資で地震のリスクを軽減するための具体策
不動産投資における地震リスクを軽減するためには、物件の耐震性やエリアの特性を考慮する必要があります。
ここからは、以下の具体的なリスク軽減策について解説します。
また資金計画も対策のひとつです。ただ、資金計画に関しては保険や修繕費など幅広い知識が必要になるため、後の見出しで詳しく説明します。
すぐに知りたいという方は、地震に備えた投資物件の資金計画をご覧ください。
１．地震に備えがある物件を選ぶ
地震リスクを軽減するには、耐震性に優れた物件を選ぶことが重要です。新耐震基準を満たし、地震対策がしてある建物なら被害を最小限に抑えられます。
「地震に備えがある物件とは？」という方に、具体的な見分け方のポイントを３つ解説します。
１－１．新耐震基準を満たしている
先に触れたとおり、新耐震基準を満たしていれば、建物の倒壊はまず起こりません。新耐震基準は、旧基準と比べて大幅に耐震性能が強化されました。
| 旧耐震基準 | 震度5程度の中規模の地震で大きな損傷を受けないこと |
|---|---|
| 新耐震基準 | 中地震では軽微なひび割れ程度の損傷にとどめ、 震度6程度の大規模な地震で建物の倒壊や損傷を受けないこと |
新耐震基準は、震度６～７の地震にも耐えられることを目指して設計されています。
物件選びの際は、建築確認済証の交付日を確認してください。耐震基準の新旧の境目は１９８１年６月１日です。着工時に必要な建築確認済証の交付日がそれ以降なら、新耐震基準で建てられています。交付日がそれ以前の場合、耐震補強が必要な可能性があるため注意しましょう。
１－２．耐震等級３に認定されている
耐震等級３は、耐震性能の最高ランクです。耐震基準が地震に対する最低限の基準を示すのに対し、耐震等級は地震に対する耐久性を表します。
耐震等級１は新耐震基準と同等で、その１．２５倍の強度で等級２、１．５倍で等級３です。
等級３に認定されている建物は地震の揺れによる損傷が少ないため、大規模修繕のリスクを軽減できます。また、入居者にとっても安全性の高い物件として魅力が増すため、長期的な収益の安定化が期待できます。
耐震等級については以下の記事でも詳しく紹介していますので、あわせてご覧ください。
参考耐震等級とは？１・２・３の違いやメリット・デメリット・不動産投資との関係を解説
１－３．耐震・免震・制震などの地震対策がされている
建物には、耐震・免震・制震といった３つの地震対策があります。
耐震は建物そのものを強化する技術です。具体的には、接合部を金具で補強したり柱と柱の間に斜めに補強材を入れたりして、地震に耐えられる構造にします。
対して免震と制震は、揺れの影響を抑える地震対策です。建物と地面を切り離して免震装置を設置し、地盤の揺れが建物に直に伝わるのを防ぐのが免震。重りやダンパーで揺れを吸収・抑制するのが制震です。
これらの地震対策が施されていると、倒壊や損傷といった被害を抑えられます。
２．災害リスクの高さを見極める
地震に備えるには、物件自体だけでなく周辺環境の災害リスクを理解することが重要です。地盤の強さや液状化の可能性、洪水リスクなどを総合的に判断して物件を選びましょう。
確認すべき項目は「地盤の強さ」「ハザードマップ」の２つです。
２－１．地盤の強さを確認する
地震リスクに備えるうえで、地盤の強さは重要な要素です。硬い地盤は液状化を起こしにくく、地震の揺れが弱まりやすい特徴があります。一方で、柔らかい地盤や埋立地では、揺れが増幅されることがあります。
地盤の性質は、不動産業者や専門機関から情報を入手するほか、「地震ハザードステーション（Ｊ-ＳＨＩＳ）」や「あなたの街の揺れやすさは？」などのオンラインツールで調べられます。
２－２．ハザードマップを確認する
災害で被害が想定される箇所や、災害発生時の避難場所を記したものを「ハザードマップ」と呼びます。地震によって地盤の液状化現象や津波による浸水が起こる可能性のある地域は、ハザードマップに記されています。
物件の購入を検討している地域のハザードマップを確認し、危険度が高くないエリアか確認するようにしましょう。
液状化やハザードマップについては当サイトのこちらの記事もご確認ください。
参考液状化ハザードマップ作成の手引きを確認しよう！地震、洪水、大雨、自然災害と共にある日本のハザードマップ
３．地震保険に加入する
地震リスクを軽減する最も基本的な対策が、地震保険への加入です。地震被害にあった場合、入居者に対する支援制度はありますが、賃貸オーナーに対する公的支援はほぼありません。
貸付制度を利用できるケースもありますが、いずれは返済が必要です。そのため、地震保険は被害時の修繕費用や収益減少の補填に必須だといえます。
また、地震保険は火災保険の特約のため、単独での加入はできません。必ず火災保険とセットで加入する必要があります。
【火災保険で補償できることの一例】
- 火災による損害
- 落雷による建物損傷
- 排水設備の故障などによる水漏れ
- 大雨などによる床上浸水
- 強風によるベランダや屋根・窓ガラスの損傷
- 窃盗や盗難による建物損傷
【火災保険で補償できないことの一例】
- 地震が原因の火災
- 地震による建物損傷や津波などの被害
- 噴火による火災や建物損傷
- 故意に建物を破壊した場合
上記のように、火災保険だけでは地震の被害をカバーできません。火災保険と地震保険のセット加入で、想定されるさまざまな損害を補償してもらえます。
また、地震保険は政府が補償の一部を負担する官民一体の制度です。大地震が起こった際に保険会社だけで補償できず破綻してしまうことを防いでいます。
４．滞納保証・空室保証制度を利用する
地震被害による退去や家賃滞納などのリスクに備えるためには、滞納保証や空室保証制度の利用が有効です。これらの制度は、家賃収入が途絶えた場合に家賃の８０～９０％程度を保証会社が補填してくれます。
保証制度は完全な補填ではありませんが、突然の地震による収益減をカバーできます。保証料をオーナーまたは入居者が負担するため、いざというときの補償と毎月支払う保証料を比較して利用を検討しましょう。
５．投資エリアを分散する
地震大国と呼ばれる日本でリスクを軽減するなら分散投資が有効です。一棟マンション経営や１つのマンションで複数の部屋を購入する不動産投資は、管理の手間を抑えることができる一方で地震へのリスクが偏ってしまいます。投資エリアを分散することで地震リスクも分散できます。
また、地震に限らず台風や噴火などの自然災害においても、投資エリアが集中していると同時期に同じような被害を受けるかもしれません。エリアの賃貸需要の影響も同様に受けるため、複数物件で一気に収益が低下する可能性もあります。
管理の手間や入居需要を考慮して、各種リスクを比較したうえで戦略的に投資物件を選びましょう。
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地震に備えた投資物件の資金計画
不動産投資を成功させるためには、地震リスクを考慮した資金計画が欠かせません。
本章では、保険で補償される範囲の確認や補償額の設定、修繕費用を含む予算計画の具体的な方法について解説します。
保険加入で補償される範囲の確認
地震保険は火災保険に付帯する保険で、保険金額は火災保険の３０〜５０％の範囲内に制限されています。建物の保険金額は上限５,０００万円です。
保険の対象となる建物が「全損」「大半損」「小半損」「⼀部損」のいずれかの損害を受けた場合に保険金が支払われます。支払われる保険金は保険金額の割合から、以下のように算出されます。
| 損壊の度合い | 支払われる保険金 |
|---|---|
| 全損 | 保険金額の100% |
| 大半壊 | 保険金額の60% |
| 小半壊 | 保険金額の30% |
| 一部損壊 | 保険金額の5% |
例えば、火災保険額が１，５００万円だった場合、地震保険額は３０〜５０％にあたる４５０万〜７５０万円の範囲です。そして、実際の損害が小半壊なら、地震保険金額の３０％の１３５万～２２５万円が支払われます。
地震保険で修繕費全てを賄えると考えるかもしれませんが、大規模な損害の場合、保険だけでは補填しきれない可能性が十分にあります。
災害リスクをカバーするための補償額の設定
被災時に建物の修繕費用や損害賠償リスクなどをカバーできるよう、地震保険と火災保険、そして保証制度を適切に組み合わせて補償額を設定しましょう。
しかし、毎月払う保険料が高すぎるのも負担になるため、補償額は保険料とリスクのバランスを考慮して決めることが重要です。例えば、購入物件が沿岸部で津波の影響が気になるなら、水害を手厚くカバーできる特約をつけることも検討しましょう。火災保険金額の１００％が保障される地震上乗せ特約も選択肢のひとつです。
また、地震保険には住宅の免震・耐震性能に応じた割引制度があります。
| 割引 | 対象 | 割引率 |
|---|---|---|
| 建築年割引 | 1981年6月1日以降に新築された建物 | 10％ |
| 耐震等級割引 | 品確法に基づく耐震等級を有している建物 | 等級3:50％ 等級2:30％ 等級1:10％ |
| 免震建築物割引 | 品確法に定められた免震建築物の基準に適合する建物 | 50％ |
| 耐震診断割引 | 地方公共団体等による耐震診断または耐震改修の結果、 改正建築基準法における耐震基準を満たす建物 |
10％ |
割引の併用はできませんが、物件によっては最大５０％まで費用負担を抑えられます。耐震性の高い物件を選ぶことでリスクと保険料の両方を最小化できます。
修繕費や地震対策費用を事前に予算に組み込む
不動産投資の際には、災害時の修繕費用や対策工事費用を事前に計画するようにしましょう。
年間家賃収入の５～１０％を修繕費用としてあらかじめ見積もっておけば、不測の事態にも備えられます。流動性の高い資金を確保しておくと、緊急時に柔軟な対応ができるだけでなく、魅力的な物件が出たときは購入資金に回して投資チャンスを逃さずにすみます。
実際に地震が起きたときの不動産オーナーの対応
地震リスクを軽減できたとしても、天災が起こること自体は防げません。もし地震が起きたときには、できるだけ影響を抑えられるよう行動しましょう。
ここからは、地震発生時に不動産オーナーが対応することを解説します。
１.管理会社に連絡して指示をあおぐ
地震が発生した場合、まず管理会社に連絡しましょう。管理会社と契約している場合、震災後の対応は管理会社の指示に従って進めます。
投資物件が近くの場合は現地に向かいたくなるかもしれませんが、有事の際には単身で行動せずに管理会社と連携を取ることを推奨します。不動産のプロに指示をお願いすることで、抜け漏れなく被災時の対応を進められます。
自身の安全確保のためにも、まずは落ち着いて管理会社に連絡し、自分が何をすべきかを確認しましょう。
２.被害状況を確認する
入居者への連絡は基本的に管理会社が対応します。管理会社が状況を確認したら、入居者の安否や物件の被害状況を共有してもらいましょう。
- 外壁や屋根など、地震で破損した箇所
- 浴室やトイレ、壁など室内の破損箇所
保険の支払いや修繕の手配に関わるため、上記２点は把握しておきたいところです。安全が確認できた入居者から室内の状況を聞ければ、退去や家賃減額などこの先の対応を想定しやすくなります。
被害状況の確認や災害対応は「入居者－管理会社－物件所有者－保険会社」の情報伝達が円滑だとうまく回ります。
３.保険会社に相談する
地震保険や火災保険に加入している場合は、ある程度の被害状況を把握できたら保険会社に対応を相談します。入居者の安否や被害状況の概要を伝え、保険会社の指示を仰ぐようにしてください。
建物の損傷具合で、物件の修繕費用や地震保険によって支払われる金額が変わります。損傷度合いの把握や修繕依頼の段取りについて、管理会社や保険会社と連携を取って進めていくようにしましょう。
保険金の申請手続きでは、保険会社の指示に従い必要な書類や写真を準備します。保険金の支払いには被害の詳細な記録が求められるため、損傷箇所の写真や管理会社の報告書などを用意しておくと手続きがスムーズです。
４.罹災（りさい）証明書を申請する
自然災害によって損害を受けた際に、支援を受けるためにもまずは「罹災（りさい）証明書」を取得しましょう。証明書の発行は無料で、この証明書はさまざまな被災者支援を受ける際に必要です。
罹災証明書の発行には１ヶ月程かかる場合もあるので、その際はひとまず「罹災届出証明書」を活用します。こちらは即日発行で、罹災証明書の代わりにもなるので同時に取っておくと良いでしょう。
また、建物以外の損傷がある場合は「被災証明書」も活用してください。
不動産投資の地震リスクには知識を持って備えよう
不動産投資における地震リスクは、物件の損傷や収益の減少など深刻な影響を及ぼします。しかし、過去の大地震のたびに耐震基準が見直され、今は新耐震基準を満たしていれば建物の倒壊はまず起こりません。被災して数千万円規模の修繕費がかかる可能性が低いのは、安心材料だといえるでしょう。
ただし、被害の程度によっては修繕費用が発生や退去が相次ぎ、次の入居者がなかなか決まらないことは十分にあり得ます。
地震による被害を完全に防げなくとも、対策を講じることでリスクは軽減できます。どのようなビジネス・投資にもリスクが伴うため、投資エリアの分散や保証制度の活用といったリスクヘッジが重要です。
地震リスクも踏まえた投資家目線でのアドバイスが必要な場合はぜひ当社にお声かけください。
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