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不動産投資に「72の法則」は当てはまる?計算方法や注意点を解説します!

72の法則, 計算方法, 注意点

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投資に関する用語には専門的なものが多く、特にお金の計算部分については難解で敬遠してしまう方もいるのではないでしょうか。

今回はそうしたお金についての投資用語の中でも、初心者の方が直感的に掴みやすい「72の法則」について解説します。72の法則を簡単に言えば、「お金が2倍になるまで何年かかるか」を計算できるしくみです。72の法則を理解することにより、元手が2倍になるまでの期間を利回りから計算したり、現実的に有り得ない詐欺めいた投資を見分けたりできるようになります。

ただし、72の法則には成立するための条件や、実際の投資に当てはめる上での注意点が存在します。不動産投資におけるお金についての基本的な考え方にも触れますので、特に初心者の方はぜひご一読ください。

不動産投資と72の法則について

この項目では、72の法則についての基礎と不動産投資に当てはめた際の考え方を解説します。

「72の法則」とは

72の法則とは先述のとおり、「お金が2倍になるまで何年かかるか」を計算できるしくみです。計算式は以下のように成り立ちます。

金利 ✕ 年数 ≒ 72
※「≒」は「ほとんど等しい」の意。

例えば年間の金利が4%の場合、投資に用いた元手が2倍になるには約18年という計算になります。金利が5%の場合は約14.4年、6%の場合は約12年です。

注意点として、この場合の金利とは「複利」を指すことが挙げられます。複利とは「利息にも利息がつく状態」を指します。不動産投資の収入として代表的な家賃収入は単利であるため、72の法則は適用できません。単利と複利の違いを詳しく見ていきましょう。

単利と複利の違いについて

単利とは「元本にのみ利息がつく状態」を指します。投資の中で代表的なものは国債や社債といった債券、投資信託の分配金、そして不動産投資の家賃収入が挙げられます。

複利とは「元本と利息の両方に利息がつく状態」を指します。投資の中で代表的なものは定期預金や、積立型の投資信託などが挙げられます。

複利は利息に利息が倍掛けされるため、単利と複利では2年目以降に運用結果に差が生じます。100万円を利息10%で3年間運用した場合、単利と複利ではそれぞれ以下の結果になります。

単利 複利
1年目 110万円 110万円
2年目 120万円 121万円
3年目 130万円 133.1万円

上記の例の場合、単利では1年ごとに元手の100万円に利息の10万円が加算、複利では1年ごとに110%(1.1倍)が乗算されます。

また、単利で得られた利息分を再投資することで、複利として運用することができます。たとえば債券の場合、「クーポン」と呼ばれる単利のインカムで新たに債券を買うことで、手作業ではありますが複利運用が可能になります。一方、家賃収入で不動産をすぐに買うことは難しいため、投資用不動産の複利運用は実質的に不可能と言えます。

しかし、72の法則を単利に適用した計算式である「100の法則」が存在します。次はそちらを見ていきましょう。

「100の法則」とは

100の法則とは、「単利で運用したお金が2倍になるまで何年かかるか」を計算できるしくみです。計算式は以下のように成り立ちます。

金利 ✕ 年数 ≒ 100
※「≒」は「ほとんど等しい」の意。

単利で年間の金利が4%の場合、元手が2倍になるまで約25年かかる計算となります。金利5%の場合は約20年、金利6%の場合は約16.6年となります。

利息分にも利息がつく複利のほうが単利よりも運用効率がよいため、元手を2倍にするための年月は短くなります。以下の比較により、ひと目で分かるのではないでしょうか。

単利 複利
適用される法則 100の法則 72の法則
金利4% 約25年 約18年
金利5% 約20年 約14.4年
金利6% 約16.6年 約12年

では上記の比較から、単利の金融商品よりも複利の金融商品のほうが優れているかというと、必ずしもそうとは言えません。72の法則・100の法則にはそれぞれ現実に当てはめるときの注意点があり、必ずしも計算通りの運用結果にならないことが往々にしてあるためです。怪しげな金融商品を扱う営業マンのセールストークに流されないためにも、72の法則・100の法則への理解をさらに一歩深めましょう。

不動産投資における72の法則・100の法則の注意点

72の法則と100の法則の基礎を理解したところで、この項目では特に不動産投資における各法則の注意点をご紹介します。

72の法則・100の法則はあくまで概算である

まずは大前提として、72の法則・100の法則はあくまで計算をしやすくするための簡易式である点に注意です。

仮に年利72%の金融商品があるとすれば、72の法則に当てはめると1年で元手が倍になる計算になります。しかし、年利は72%であるため1.72倍にしか増えておらず、食い違いが生じています。72の法則は金利8% ✕ 9年 ~ 金利9% ✕ 8年あたりがもっとも正確な値に近似し、年利や年数が離れるごとに誤差が大きくなります。

ではなぜ72という数字が適用されているかというと、72は約数が多く計算がしやすいためです。100も同様に計算がしやすいため、それぞれ72の法則・100の法則として一般化されています。いずれにしても、簡易式での計算結果からはズレが発生することを想定しておき、予算ギリギリでの資金繰りは避けるのが賢明です。

72の法則はREITの再投資などにしか適用しない

不動産投資は先述の通り短期間での再投資が難しいため、基本的には単利での運用となります。そのため、100の法則ではなく72の法則のほうを不動産投資に当てはめるケースは稀と言えるでしょう。

例えばREIT(不動産投資信託)という金融商品では、不動産の運用会社に出資して代わりに物件を運用してもらい、賃貸収入や売却益による分配金を得ることができます。こちらの分配金は単利での収入となりますが、改めてこの分配金を再投資することにより、実質的に複利での運用が実現できます。

ただし、証券会社によっては購入や換金に手数料が発生したり、投資金額に下限が設けられていることがあります。さらにREITへの投資では、一般の不動産投資とは異なり金融機関からの融資が受けられません。想定していた複利運用が実現できない可能性がある点には、あらかじめ注意が必要です。

72の法則・100の法則は利率が一定という前提である

72の法則・100の法則の落とし穴として、利率が一定という前提のもと計算が成り立っていることが挙げられます。

不動産経営の基礎を学ぶと、年ごとの収支に差が生じることが分かります。まず、どれだけ人気の地域でも満室率は95%がマックスと言われています。つまり、家賃収入は毎年必ず満額が得られるわけではありません。たとえば2年ごとの契約更新前に転出が発生し、次の入居者が入居するまでに数ヶ月の期間が空いたりと、どうしても空室が生まれるタイミングがあります。この点から、まず一定の利息が得られるわけではないことが分かると思います。

また、不動産は新築から10年目や築12年周期など、大規模修繕の目安となる時期があります。大規模修繕の際、基本的には平時より区分所有者が積み立てていた修繕積立金から修繕費用が支払われますが、物件の損傷具合によってはオーナーの追加負担となるケースがあります。この場合、その年の支出額はほかの年度と大きく差が開くため、一定の利息が得られるという前提は成り立ちません。

これらの理由から、キャッシュフローに影響を与える要因が多数ある不動産投資では、利率が一定のもと成立する72の法則・100の法則は過信できないと言えるでしょう。

法則を「表面利回り」で計算する営業マンも

不動産投資のセールスマンの営業で、以下のようなことを言われたら注意が必要です。

「こちらのワンルームマンションは利率6%で運用できるため、72の法則から12年で元手が倍になります!」

まず前提として、不動産経営の家賃収入は単利であるため、72の法則ではなく100の法則で考えなければならない点はこの記事を読んでいる方であれば気づけると思います。

次に、ワンルームマンションの実質的な利率は、新築物件であれば2% ~ 3.5%、中古物件であれば4% ~ 5%が相場であることを覚えておきましょう。すなわち、ワンルームマンションが利率6%で運用できるというのは、実質利回りではなく表面利回りで計算している可能性が高くなります。

表面利回りは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割って算出されます。一方で、実質利回りは不動産経営のための諸経費が考慮されて計算されます。先述の通り不動産投資のキャッシュフローには影響を与える要因が多数あるため、諸経費を計算に含む実質利回りのほうがより現実的な数値に近い考え方になります。

これらのことから、不動産投資の営業において100の法則ではなく72の法則を提示し、表面利回りを用いて計算するセールストークは、実際の運用結果とは大きく乖離した「営業マンに都合のいいもの」と言わざるを得ません。先ほどの例において、実質利回り4%で100の法則に当てはめると、元手を倍にするためには25年かかる計算になります。営業マンの提示した12年とは、倍近くの差が開いていることがお分かりかと思います。

ぜひ72の法則・100の法則を頭に入れておき、現実離れした営業に流されないようにしましょう。

72の法則はローンにも当てはまる

単利計算の不動産経営には100の法則が当てはまる一方で、金融機関による不動産ローンの金利は複利であり、72の法則で考えなければならない点に注意です。

不動産ローンの返済が複利であることから、返済期間が長引くほど利息が大きくなり、返済総額が多くなってしまう点を押さえておきましょう。そのため、フルローンで不動産を購入するのではなく、最低でも物件価格の10%は頭金として自己負担することが推奨されています。

実際の収支シミュレーションでは、複利計算でのローンの返済も試算し、投資計画を組み立てていきます。こちらの計算はより複雑なものとなるため、投資のシミュレーションを実施している不動産会社を活用するとよいでしょう。

売却までを含めると「IRR」などの指標が有効

72の法則や100の法則は利率が一定という前提であることを注意点として挙げましたが、不動産投資では物件の売却益が収入として発生するため、良い意味でもこれらの法則による計算から外れた運用結果となります。

そのため、物件の売却までを視野に入れて投資計画を立てるのであれば、72の法則・100の法則よりも「IRR」という指標のほうが理論値として参考になります。

IRRは内部収益率とも呼ばれ、「投資に用いた金額の現在価値と、投資によって得られる収益の現在価値の総和が等しくなる割引率」のことを指します。この言葉だけでは難解かと思いますが、時間軸を考慮した総合的な収益性を計るために有用な指標です。IRRについて、以下の記事でなるべく分かりやすく解説していますので、「不動産投資のお金まわりに強くなりたい!」とお考えの方はぜひご覧ください。

参考不動産投資のIRR(内部収益率)とは?初心者にもわかりやすく意味と使い方を解説!

まとめ

今回の記事では、元手が倍になるための金利と年数を直感的に計算しやすい72の法則・100の法則についてご紹介しました。

記事で解説したように、これらの法則は現実での運用結果の数値とは大きく離れてしまう考え方です。ただし、お金関係の計算に苦手意識のある方にとっては、まず触れておくとよい計算式でもあります。単純な掛け算によって成り立っており、単利と複利の違いも実践的に理解できるため、初心者の方は押さえておきたい内容です。

72の法則を学習の第一歩とした上で、不動産投資において戦略的な指標である「IRR」や「CCR」などの一歩踏み込んだ計算式に触れてみると、投資家としての視点がさらに培われていきます。これらの指標も併せて、ぜひ不動産投資の勉強を進めていただければと思います。

また、不動産投資のトレンド情報やお客様にとって最適な投資プランについては、当社担当者との個別面談にてご案内しております。より一歩踏み出した不動産投資の学びのために、ぜひお役立てください。

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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