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不動産投資の3つの種類を分かりやすく解説

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資には、対象となる物件や方法などにいくつかの種類があります。不動産投資を検討している方にとって気になるのは、「いちばん儲かるのはどの種類なの?」ということだと思いますが、まずはどんな種類があるのかを理解してそれぞれのメリットやデメリットを考慮しながら自分に合った投資方法を探すことが大切です。
今回は、個人の投資家に人気の不動産投資の3つの種類と特徴について詳しく説明していきたいと思います。

不動産投資の種類は大きく分けて3つ

細かく分ければもっとたくさんの種類があるのですが、基本的な不動産投資の種類は「一棟投資」、「区分投資」、「戸建投資」の3つです。
まずはこの基本の3つの特徴を順にみていきましょう。

1.区分投資

区分投資は、マンションの一室を購入して賃貸に出す投資方法で、基本の3つの中でもっともメジャーです。
少ない資金ではじめられて管理や清掃を委託できることから、手軽にできる投資としてもっとも人気があるのが区分投資です。 マンションにはいろいろなタイプの部屋があるので選択肢の幅が広く、単身者向けのワンルームや家族向けのファミリータイプなど、物件によって入居者の層が異なるのが特徴です。
標準的な年収のサラリーマンの方でも複数の物件で投資をおこない、本格的に収益を上げている方がたくさんいらっしゃいます。

メリット

  • 物件価格や初期費用が低いので初心者でもはじめやすい
  • 鉄筋コンクリート造の建物なので耐久性が高い
  • 複数の物件を所有して分散投資することができる
  • 流動性が高く売却しやすい

デメリット

  • 空室や家賃の滞納が発生すると収入がゼロになる
  • 建て替えや修繕の意思決定が管理組合に委ねられているので自分の意志で決められない
  • 土地を所有しないので資産価値が下がると回復しにくい

区分投資はどんな人におすすめ?

不動産投資の中でも比較的ハードルが低い区分投資は初心者向けの投資といえるでしょう。
エリアによっては数百万円で中古のワンルーム物件を購入することもできるので、平均的な年収の方も参入しやすいのが魅力です。 エリアによっては継続して高い入居率を維持できることもあるので、優良な物件を見極めれば長期にわたって収益をあげることができます。
空室のリスクはありますが、いざとなったら自分が住むこともできるのも区分マンションの良いところです。
資金は少ないけど効率よく収益を上げたいというサラリーマンの方には区分マンションがおすすめです。

参照記事

2.一棟投資

一棟投資は、アパートやマンションを一棟丸ごと購入して全室を賃貸する投資方法です。
ひとつの建物を購入することで大きな資産を形成することができるのが特徴です。
管理に手間がかかって大変そうなイメージを持たれることが多い一等投資ですが、管理会社から賃料が支払われる一括借り上げシステムや、賃貸管理を委託できる家主代行システムを利用することで管理に手間をかけずにアパート経営をすることもできます。
マンションと比較してアパートは安価なので、個人の投資家の一棟投資はマンションよりアパート経営のほうが取り組みやすいといえるでしょう。

メリット

  • 複数の部屋があるので家賃収入がゼロになるリスクが低く安定性が高い
  • 中古の一棟アパートの場合、物件価格に対して家賃収入の割合が高い
  • 土地と建物を所有するので建物が老朽化しても土地の資産価値が残る
  • 木造建物は減価償却期間が22年なので節税効果がある

デメリット

  • 多くの初期費用が必要
  • 地震や火災が発生した際に甚大なダメージを受ける可能性がある
  • アパート自体の集客率が低下すると空室率がはねあがる
  • 修繕やリフォームなどの費用負担が大きい

一棟投資はどんな人におすすめ?

建物を丸ごと買うというとものすごく高額なイメージを持たれるかもしれませんが、地域によっては6部屋程度の規模で3,000万円台の一棟アパートもたくさんあります。
すでに土地を持っている方はそこにアパートを建てることで節税になるので、一棟投資は土地を所有している方に適しています
節税したい、生命保険代わりになる資産が欲しい、といった方にもおすすめです。

3.戸建て投資

戸建て投資は、一軒家を購入して賃貸に出す投資方法です。
中古の一軒家を購入するケースと、新築して賃貸経営をするケースがありますが、一戸建ては本来マイホームとして建てられるため、投資の中心となるのは中古の一戸建てです。
一戸建ての入居者の主なターゲットは子どものいる家族ですが、ペットを飼ったり楽器の練習がしたいといった希望や、子供の声や生活音が気になるから賃貸の一戸建てに住みたいというニーズは常にあります。
そのニーズに対して賃貸物件の多くは集合住宅であるため、入居者を募集するとすぐに決まる傾向があるのが特徴です。

メリット

  • 希少性が高く入居者が決まりやすい
  • 多くの入居者が長期間住んでくれるので更新料が得られる
  • 中古の戸建ては投資目的の価格設定になっていないため高利回りに期待できる
  • 共用スペースがないので管理しやすい

デメリット

  • 退去時の修繕費やリフォーム費用の負担が大きい
  • 地域によっては長期間空き家になる場合がある
  • 維持・管理の費用の負担がある

戸建て投資はどんな人におすすめ?

戸建て投資はその他の投資と比較してそれほど多くの人が参入しているわけではありませんが、どの地域やどの年齢層にも賃貸の一戸建てに住みたいという需要があります
中古の戸建て物件は物件価格が安いので、多額のローンを組まずに始めることができます。
リノベーションの幅が広いので、DIY好きな方や自分のアイデアを活かしてみたい方に向いています。
地価の安い郊外や地方では高利回りが期待できるので、都心部より地方で地道にコツコツ利益を増やしたい方にもおすすめです。

他にもこんな不動産投資があります

基本の3つ以外にも、事業性の高い不動産投資には以下のような種類があります。

①駐車場経営

狭い土地や変形地でも取り組みやすい不動産投資の代表が駐車場経営で、立地によっては2~3台しか駐車できないような土地でも収益を上げることが可能です。建物いらずで初期費用がほとんどかからない駐車場経営は、相続した土地を所有している人に人気の投資方法になっていると言えます。
駐車場には月極駐車場と一時利用が前提のコインパーキングがありますが、月極駐車場は舗装した土地にラインを引いて車止めを設置するだけで良いので借り入れせずに始める方もいらっしゃいます。コインパーキングは精算機の設置などの費用がかかりますが、管理はすべて業者に委託できるので手間がかかりません。
月極駐車場にするのが良いかコインパーキングにするのが良いかは立地条件や周辺施設によってかわるので、地域の特徴を見極めることが大切です。

参考記事:駐車場経営の成功ポイントまとめ

②民泊

外国人観光客が年々増えている現在、非常に注目されているのが民泊ビジネスで、今後、法整備が進み合法化されたらますます規模が拡大するでしょう。東京都大田区や大阪市で条例による合法化が進められていますが、まだグレーゾーンの部分も多いのが現状です。

民泊経営も区分投資と同様、管理や運営は業者に委託するかたちになると思いますので、管理の負担はほとんどありませんので、民泊経営に興味がある方は、今のうちに法整備に関する情報を集めて勉強しておくと良いでしょう。

③トランクルーム

トランクルーム投資はすでにアメリカではメジャーになっている投資方法です。屋内トランクルーム、屋外コンテナタイプがあり、事業形態も個人運営や業者に貸し出すリースバック、細かい業務のみ業者にお願いする業務委託方式など多様です。

まとめ

今回は不動産投資の種類についてまとめてみました。
物件の形態だけでもこれだけの種類があるのですが、物件の用途に関しても、住居、事務所、店舗などいろいろあります。
こんなに種類が多いとややこしくて面倒だと思われるかもしれませんが、多様であるということは選択肢が多いということでもあります。

メリットやデメリットを踏まえて、準備できる資金や投資の目的、どの程度自分で管理したいかといった細かい希望を明確にすると、自分に合った投資の種類が掴みやすくなるのではないでしょうか。

区分投資、一等投資、戸建て投資のどれを選択するにしても、重要なポイントになるのは物件選びです。
確実に収益をあげるためには、人気エリアのリサーチやどのような物件が求められているかといった情報を集めて事前に勉強しておくことが大切です。

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