近年、年金問題をはじめとした先行きの不安から、資産運用のひとつとして不動産投資への注目度は高まっています。

しかし、いざセミナーに参加したり専門業者に相談しても、投資のメリットばかりに気をとられて不動産独自のよくわからない用語を受け流したまま勢いで契約した結果、大きな負債を抱えてしまうのではないか、という失敗への不安で二の足を踏んでしまっている人も多いのではないでしょうか。

そこでここでは不動産投資初心者の方に、事前に知っておくと便利な不動産投資の専門用語を３項目に分けてご紹介していきます。

• 基本的な専門用語
• 業者や営業マンがよく使う業界用語（隠語）
• 契約の前に知っておきたい用語
• 物件を所有してからかかる費用

ネットで拾える基礎的な知識から一歩進んだ内容です。

物件を検討する時、ここでご紹介する用語と知識は良い物件を選び取る一助になります。業者で通用する隠語もあるので、あらかじめ知っておくと「この人は不動産投資のことを調べてきているな」と営業マンに投資への意気込みをアピールできます。

基本的な不動産の専門用語一覧

不動産に関わると耳にするようになる用語。投資のための大事な情報でもあります。

LDK

リビング（Living）、ダイニング（Dining）、キッチン（Kitchen）の頭文字を組み合わせた間取りを表す用語です。たとえば「2LDK」の場合、居室が2部屋とリビング・ダイニング・キッチンが一体となった空間があることを示します。近年は生活様式の変化により、LDKを中心とした間取りが主流となりつつあります。

坪単（つぼたん）

坪単価の略。家を建てる時の１坪当たりの建築費のこと。建物の本体価格をのべ床面積（坪）で割った数字で、１坪 ＝ ３.０２５平米。およそ畳二枚分。

基準地価

国土交通省が毎年7月1日時点の地価を調査し、9月下旬ごろに公表する価格のこと。都道府県が選定した標準的な土地（基準地）について、不動産鑑定士が周辺の取引事例や土地の利用状況などを考慮して算定します。不動産取引の目安として広く活用されており、実際の取引価格の参考値として重要な指標となっています。

参考国土交通省「都道府県地価調査」

納戸

通常、居室としては使用せず、主に物置として活用される部屋です。和室でいう押入れに相当する収納スペースですが、納戸は独立した部屋として設けられており、書斎や趣味の部屋として活用することも可能。賃貸物件では収納スペースの充実度を示す要素となります。

DOMA

土間（どま）の意味で、家の出入り口から続く、床材を張っていない空間のことを指します。従来の日本家屋では、外の土や雨を直接室内に持ち込まないための空間として機能していました。最近では、玄関やガレージ、アウトドア用品の収納スペースなど、現代的なニーズに合わせた新しい形のDOMAも登場しています。

建ぺい率

敷地面積に対する建築面積の割合を示す指標です。たとえば建ぺい率が60%の場合、100㎡の敷地には60㎡まで建物の床面積を確保できます。建ぺい率は都市計画法によって地域ごとに定められており、物件の建替えや増改築を検討する際の判断材料となります。

容積率

敷地面積に対する延べ床面積の割合を示す指標です。たとえば容積率が200%の場合、100㎡の敷地には200㎡まで延べ床面積を確保できます。建ぺい率と同様に都市計画法で定められており、建物の階数や規模を決める際の基準となるでしょう。なお、都心部では高い容積率が設定され、郊外に行くほど低くなる傾向にあります。

RC造・SRC造

RC造は鉄筋コンクリート造、SRC造は鉄骨鉄筋コンクリート造の略称です。RC造は鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造で、耐火性・耐久性に優れています。SRC造はさらに鉄骨を加えることで、より高い強度と大空間の確保が可能となります。いずれも木造に比べて耐用年数が長く、減価償却期間も長め（RC造・SRC造いずれも47年・木造の場合は22年）に設定されています。

マイソク（販売図面）

不動産広告のこと。「販売図面」と呼ばれることもあります。賃貸会社でよく店頭に張り出されているので、見たことある人も多いのでは。間取り、物件の概要、地図などをまとめた資料の通称で、仲介不動産会社の情報源である。

残債

残存債務の略。住宅ローンなどで、未払いの借入金残高を意味する。
この残高は融資の可否や融資額にも影響するので、すでに住宅ローンなどある場合や複数の物件投資を検討したい時には計画性を持ってローンを組む必要がある。

賃貸管理会社

賃貸の入居募集をはじめとする賃貸管理業務全般を請け負ってくれる会社。入居者に直接関わる管理会社の手際の良し悪しは家賃収入にも影響する。

家賃保証

サブリースともいう。不動産会社が部屋を借り上げ、空室になってもオーナーには家賃が入ってくる賃貸管理契約形態のひとつ。

代行契約

オーナーの代わりにすべてのオーナー業務を代行してくれる賃貸管理契約形態のひとつ。

管理会社

物件の維持修繕を行う会社。賃貸管理会社とは別。

管理費

物件の維持管理を行うための費用。入居者が払う管理費とは別に、管理会社に支払う。

修積

修繕積立金の略。物件の維持修繕を行うための費用。管理会社に支払い、管理組合によって管理する。

管理組合

集合住宅（マンション）を管理、修繕するために設立される組合で、管理会社が運営にあたる。所有者は必ず組合員となる。適時、総会が開催され、現況の管理状況の確認、予算の確認などが行われる。

区分所有

区分所有とは、集合住宅（マンション）など、１棟の建物内で区分された各部分を所有することを意味する。平たくいうと、マンションやアパートの一室を所有することと同義。初めての投資は、一室のオーナーから始める人がほとんど。

専有部分

区分所有権建物において、購入者が自由にできる部分のことで、“住戸部分”とも言われる。具体的には、天井・床・壁などのコンクリート躯体で囲まれた内部空間を指す。

共用部分

集合住宅（マンション）で区分所有者たちが一緒に使っている共有スペースのこと。エントランスやエレベーター、玄関前の廊下などの空間を指す。

管理調査報告書

その建物の修繕履歴や現在の修繕積立金の額などが記載されている、管理会社から取り寄せる書類。

REINS（レインズ）

不動産会社が物件の情報を登録しているネットワークシステム。業者間で物件情報が共有できる、仲介業者のデータベース。

参考一般公開されないレインズの問題点とは？個人で閲覧・利用する方法も解説

専任媒介契約

不動産の売主が物件売却の仲介不動産会社を一社のみにした契約。
仲介手数料が発生する分、不動産会社が積極的に販売を促してくれ、定期的な業務報告もある。自ら買主を見つけて直接取引することも可能（その場合は仲介手数料がかからない）。

専属専任媒介契約

専任媒介と同じく、契約した一社のみを通して不動産売却を行う。
専任媒介とほぼ同じ契約形態だが、買主探しから売却までの取引全て契約した不動産会社を介して行われる。買主との直接取引はできないが、売却を専門業者に一任できる。

一般媒介契約

不動産取引において複数の不動産会社を介することができる契約。
上記２点と異なり業者の拘束力はないが、業者の積極度合いも低く、窓口が複数となるためやりとりが煩雑になりがち。

業者や不動産営業マンがよく使う業界用語（隠語）一覧

直接口にすることはないかもしれませんが、知って損ナシの業界用語です。

ハマる

いくらまでローンが組めるかということ。「罠にはめる」といった悪い意味ではなく、お客様の条件と金融機関の条件をパズルのように「はめる」という意味。ローンが組める条件は金融機関によって異なるので、お客様にハマる金融機関を提供するのも営業マンの腕の見せ所となる。

返比（へんぴ）

返済比率の略。毎月いくらまで返済できるかの比率。金融機関ごとに定めがある。

あて物件

営業対象物件と比較させるために見せる物件。

潰し物件

比較させることを目的として見せる条件が厳しい物件。

両手

不動産会社が売主から物件を仕入れ、買主に販売することで売主・買主双方から仲介手数料を取得すること。片方の仲介の場合は「片手」となる。両手の場合双方から手数料を取得できるので、業者から買主に諸費用の値引きが適用されることもある。

青田売り

建物が完成する前に売買契約を結ぶことです。マンションの場合、完成前に販売されることが多く「分譲前契約」とも呼ばれることも。買主にとっては希望の部屋を確保できるメリットがある一方、実物を見ずに契約するリスクがあります。

居抜き

前の入居者が使用していた設備や内装をそのまま引き継ぎ、売買・賃貸することを指します。たとえば店舗や事務所では既存の設備を活用できるため、新規出店のコストを抑えられるメリットがあります。ただし、設備の経年劣化や修繕履歴には注意が必要です。

客付け

不動産会社が空室物件に入居者を見つけることを意味します。オーナーや管理会社から依頼を受けた不動産会社が、物件の広告を出して入居者を募集する活動全般が「客付け」です。

当て物（あてぶつ）

顧客に比較検討させる目的で用意される、比較的条件の悪い物件を指します。ただし、本命物件の価値や条件の妥当性を示すため、あえて条件の良い物件を見せる場合も。ちなみに「あて物件」とも呼ばれ、営業テクニックの一つとして使用されています。

決め物（きめぶつ）

商談の最終段階で示す本命物件のことです。営業担当者が顧客の要望や条件を踏まえたうえで、最終的に成約させたいと考える優良な物件のことを指します。

事故物件

事故死、自殺、殺人などが発生した物件のこと。心理的瑕疵があるとされ、売買価格や賃料が通常より低くなる傾向があります。宅建業法では重要事項として「告知義務」の扱いとなっており、売買や賃貸の際には、事故物件である旨を買主（借主）に伝えなければなりません。

飛ばし

主に2つの意味を持つ業界用語です。1つは顧客に物件の鍵を渡して一人で内見させることで、物件や鍵の管理上、本来は好ましくない行為とされています。

もう1つは、不動産取引において仲介業者を介さず、売主と買主が直接取引することです。買主が仲介手数料の節約を目的として行うことがありますが、重要事項説明など、法的に宅建業者が行うべき手続きが適切に行われないリスクがあります。

不動産投資の契約前に知っておきたい用語一覧

契約の前に押さえておきたい重要事項や、契約のおおまかな流れもつかめます

耐用年数

資産として利用できる年数のこと。売買価格にも影響する。

減価償却

使用度や年数によって減ってゆく資産価値を損失計上する処理。

キャッシュフロー

お金の流れ。不動産投資の場合、手元に入ってくるお金には、ローン借入額や賃貸家賃による収入だけでなく、自分の属性（配偶者や副業の有無など）が反映される税額や減価償却費が影響する。複雑だが購入前の試算は重要。

瑕疵担保責任

売買物件に「隠れた瑕疵」がある時、売主側が買主に対して負う責任のこと。 シロアリ被害など、契約時に分からなかった場合でも買主が瑕疵に気づいた時点で損害賠償請求や契約解除もできる。ただし、請求の期限や責任範囲が契約時の特約に定められていることもある。

売契（ばいけい）

売買契約書のこと。土地や建物の売買の内容を売主・買主相互間で約束する書面。高額な取引のため「課税文書」という扱いになり、書面に貼る印紙代金も必要になる。

重説（じゅうせつ）

重要事項説明書のこと。取引する宅地建物に関する一定事項が記された書面で、宅地建物取引主任者が相手方に内容を説明しなければならない（宅建業法３５条）。
重要事項の説明は契約を締結する前に行われ、取引する土地や建物についての詳細を確認した上で契約へ、という流れになる。

金消

金銭消費貸借契約の略称です。ローンを組む際に金融機関と結ぶ契約のことで、借入金額、返済期間、金利などの条件が明記されます。住宅ローンや不動産投資ローンでは、この契約が融資実行の重要な手続きとなります。

登記

不動産の権利関係を公的に証明する制度です。また、土地・建物の所有権移転や、抵当権の設定などを法務局に登録する手続きを指します。

団信

団体信用生命保険の略称。住宅ローンや不動産投資ローンの返済中に借入人が死亡または高度障害状態になった場合、残りの借入金が保険金で返済される保険制度です。近年は「がん団信」として、がんによる就業不能時にもローン返済をカバーする商品も登場しています。がん団信は通常の団信に比べて保険料が高くなりますが、働き盛り世代の不安を軽減する選択肢として注目されています。

告知有

不動産取引において、物件に関する重要な事実が開示されていることを示します。たとえば、事故物件や訴訟履歴、建物の不具合など、物件価値に影響を与える可能性のある情報のことです。

再建不

再建築不可物件の略称です。建築基準法の改正により、現行の法規制に適合しない建物を指します。たとえば、接道要件（※）を満たさない土地や、現在の建ぺい率・容積率の規制を超える建物などが該当します。将来的な建て替えができないため、再建不物件の購入は慎重に判断しなければいけません。

※接道要件：幅員4m以上の道路に2m以上接している土地でないと、建物を建てられない規制のこと

手付金

売買契約を結ぶ際に、買主が売主に支払う契約の証である金銭のことです。一般的に売買価格の10%程度が相場とされ、手付金の支払いにより民法で定められた手付解除の権利（契約の取り消し）が発生します。ただし、手付金を放棄して契約を解除できるのは、物件の引き渡し前に限られます。

申込金

物件購入の意思表示として支払う金銭です。申込金を支払うことで優先して交渉する権利が得られますが、この時点ではまだ本契約は結ばれていません。なお、申込金はあとで手付金や売買代金の一部に充当されるのが一般的です。

仲介手数料（仲手）

不動産の売買や賃貸借契約が成立した際に、仲介業者に支払う報酬のことです。宅建業法で上限が定められており、売買の場合は下記のとおりです。

参考国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

なお、2024年6月に策定された「不動産業による空き家対策推進プログラム」により、1年以上誰も住んでいない（または、何の用途にも使われていない）税抜成約価格800万円以下の空き家について、仲介手数料の上限が税込33万円に改定されました。たとえば通常、200万円の物件にかかる仲介手数料は税込11万円でしたが、条件に該当する空き家の場合は上限が税込33万円に引き上げられます。

参考国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラム」

不動産投資で物件を所有してからかかる費用一覧

税金をはじめとした諸費用は、購入時点でしっかり把握しておくことが大事です。

不動産取得税

土地や家屋を購入する、家屋を建築するなど、不動産を所得した年にのみにかかる税金のこと。

固定資産税

土地や家屋など、固定資産の所有者に課税される地方税所有者。毎年かかるものなので、購入する際のシミュレーションに含んでおいたほうがよい。金額の問い合わせなどについては、都税事務署や各市税事務署へ行う。

青色申告

不動産所得のある個人が所得を申告する手続き。事業性の有無で控除額が異なり、１０部屋以上所有していない場合は非事業性に当たる。事前の承認申請書が必要で、複式簿記による正確な申告が義務付けられているが、非事業性であっても最低１０万円控除ができる節税効果や、減価償却費を経費として申告できるなど、税金面のメリットが多い。

白色申告

事前の承認申請が不要で青色申告より手続きが簡易だが、控除や節税の特典が適用されないことがある。

修繕費用

固定資産の修繕にかかる費用。専有部分における設備の修繕、取り替え等はオーナー負担（空調設備、水廻りなど）、また、入居者の退去時にかかる修繕費用も一部オーナー負担となる。

管理費

建物の維持管理をするため、毎月管理会社へ支払う手数料のこと。建物の総戸数が少なかったり、共有スペースが多い場合、管理費はおのずと高くなる。

賃貸管理委託手数料

建物の賃貸管理にかかる手数料。会社ごとにさまざまだが、家賃の約４～５％が目安。

まとめ

以上、不動産投資入門として、知って便利な用語を簡単にご紹介しました。

ここまで読んでいただいたところで、「思ったよりもいろんな費用が発生するな」「税金は具体的にどのくらいかかるんだろう」「こんなに一気に用語を覚えられない」など、疑問点や不安が新たに芽生えた方もいるかもしれません。

そんな時はわからないままにせず、ぜひ不動産投資のエキスパートに相談してみましょう。
「初心者の自分が購入できる物件はどんなものか？」といった素朴な疑問から、「管理費・修繕積立金は安いほうが良いのか？」「気になる物件をローンで購入してみたいが、自分の収入でハマりますか？」など、この記事をきっかけに知りたくなった事があればぜひご相談ください。

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