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不動産投資は生命保険の代わりとして優秀?団信の効果的な活用方法とは

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

不動産投資に興味がある方は、家族への相続を考えると不動産投資が生命保険の代わりになるのか気になりますよね。不動産投資と生命保険の違いは理解できても、実際に代用できるかどうかは判断が難しいことと思います。

こちらの記事では、不動産投資が生命保険の代わりになるかどうかについて、それぞれの特徴を踏まえつつ解説します。その他、不動産投資を行う上で入っておくべき保険にいついても紹介していますので、不動産投資を生命保険の代わりにして運用したいと考えている人は参考にしてください。

不動産投資が生命保険の代わりになる理由3個

不動産投資には、生命保険としての要素が含まれているため、生命保険の代わりになると言って良いでしょう。こちらでは、不動産投資が生命保険の代わりになる理由について3つ述べています。不動産投資と生命保険の違いを意識しながら、見ていきましょう。

家族に家賃収入が入るから

家賃収入は、例え物件を購入した投資家本人が亡くなったとしても、そこに入居者がいる限り手元に入り続けます。好立地の良い物件であれば絶えず入居者がいると考えられるため、遺族には安定して家賃収入が振り込まれるでしょう。また、入居者が少ない場合でも物件を売ってお金に変えることもできます。このような理由から、遺産として不動産物件を遺し、安定した家賃収入を遺すことは、家族にとって大きな意味のあることです。

団体信用生命保険に加入しているから

家賃収入が絶えず入るとはいえ、ローンの完済を待たずして亡くなってしまった場合、家族に借金を背負わせるのは心配です。しかし、ローンを組む際、団体信用生命保険に加入していることがほとんどなので、安心して大丈夫です。

団体信用生命保険とは、不動産側が返済リスクに備えるために加入することを条件として提示していることが多く、仮に投資家本人が死亡したり高度な障害を負ったりして、ローンの返済ができなくなってしまったとしても、保険会社が残債を全額負担する仕組みとなっています。そのため、万が一投資家本人が亡くなってしまったとしても、借金のない状態で家族に物件が相続され、家賃収入は引き続き手元に入り続けるのです。もちろん、現金で一括購入している場合は団体信用生命保険には加入していませんが、支払いを終えているので借金を背負わせることはありません。

がん団信も有効

団体信用生命保険は投資家本人が死亡、もしくは高度障害を負った場合に残債がゼロになる保険ですが、がんをはじめとする11個の疫病に診断された時点で負債がゼロになる「がん団信」も存在します。初期のステージ1のがんであっても、診断が降りた時点で負債がゼロになる保険となっているため、がんと診断された場合でも資金を治療費に専念させることができます。

がんの他の8大疫病10種類の生活習慣病も対象となっており、180日以上の入院が確定すると負債がゼロになります。現代人が陥りやすい生活習慣病や、日本人の多くがかかっているがんに特化した保険で、一般的ながん保険よりコストが低いことから注目を集めており、不動産投資の生命保険的要素であると言えるでしょう。

しかし、子宮頸がん0期、食道上皮内がんなどの上皮内がんは対象外となり、過去にがんを経験した人や健康状態に不安のある50代以上の人は加入できないケースもあるため注意が必要です。また、がん団信に加入することで返済額が増え、結果的に収益が減ることから、入るべき保険とは言い切れません。そのため、手持ちの資金や健康状態をよく精査して、必要であれば加入しておくと良いでしょう。

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不動産投資を生命保険代わりにする場合の注意点

不動産投資が生命保険としての役割を果たすことは先に述べた通りですが、やはり生命保険とは異なるため、不動産投資を生命保険代わりに考えるのであれば以下のことを注意する必要があります。

健康でないと団体信用生命保険に加入できない

不動産投資でローンを組む際、団体信用生命保険に加入していることが条件となっていることが多いと先に述べましたが、団体信用生命保険は健康でなければ加入できないという条件があります。

団体信用生命保険への加入申請時、下記のことを申告する必要があります。

  • 3ヵ月以内に治療(指示・指導含む)や投薬歴があるか
  • 3年以内に手術や2週間に渡る治療(指示・指導含む)歴があるか
    (脳卒中・精神病・喘息・ガン・糖尿病など)
  • 手足の欠損や障害、また背骨・視力・聴力・言語・咀嚼機能の障害はあるか

全ての項目で「なし」と記入できれば問題なく団体信用生命保険に加入できますが、一つでも該当するものがあれば詳しく説明を行う必要があります。また、3ヶ月以内、3年以内の治療や手術歴があった場合でも、現在問題なく完治していることが認められれば保険に加入できるので、正直に説明するようにしてください。

仮に嘘の申告を行い、嘘がバレてしまった場合、保障開始から2年以内だと保険契約が解除されます。2年を超えていた場合は保険契約が解除されるほか、保険金が支払われない可能性もあります。保険金が支払われないと家族にローン返済のしわ寄せがいくため、不動産投資用に団体信用生命保険に加入したいからといって、嘘の申告は絶対にやめましょう。

また、同様の理由で生命保険の加入を断られた場合、代わりに不動産投資を生命保険代わりにしようといった考えも持つべきではありません。健康状態が悪い場合は、現金で一括購入できない限り、不動産投資は難しいと考えてください。

自然災害や事故が発生すると物件を損失する恐れがある

不動産投資の一番のネックは、自然災害や事故によって物件を損失する恐れがあることです。生命保険を目的とするしないに関わらず、不動産投資で賃貸経営を行っていくうえで避けては通れないリスクと言えます。仮に地震や大雨・台風で物件が甚大な被害を被った場合、家賃収入が途絶えてしまうだけでなく、物件を再建・入居再開させる手続きや撤去にかかる費用を負担しなければなりません。

自然災害や事故は投資家本人が防げるものではないため、起こってしまったことは受け入れるしかありません。物件を失わないために、また被害を被った場合のリスクを最小限に抑えるために以下のことを注意ましょう。

その他保険の加入

近年の自然災害の多さから、不動産投資は保険の加入もセットで行われるケースが増えています。最も多いケースは、火災保険に加入し、付随して加入できる地震保険に加入するといったケースです。地震保険は単体で加入できないので、火災保険をセットに加入するほかありません。

マンションへの不動産投資の場合、地震によるリスクは低いと考えられますが、万が一に備えて加入しておくことをおすすめします。各保険の詳細については記事の後半で改めて解説していますので、そちらもチェックしてくださいね。

立地にこだわる

不動産投資を行うにあたり、好立地で人気のある物件を選んで常に入居者がいる状態を保つことは大切なことです。人気のあるエリアは地震に強いと言われていることが多い傾向にありますが、地盤の強さに焦点を当て、地震に強い地域かどうかで立地を判断することも大切です。仮に、比較的地震に強いとされているマンションでも、地盤が弱ければ崩れてしまう可能性もあるでしょう。

また地震に限らず、過去の自然災害データに目を通して、建物の被害がどれくらいあったかを分析することも大切です。なるべく災害に合わない物件を選ぶよう心がけましょう。

分散投資

投資資金に余力がある人は、分散投資を行うと安心です。来る自然災害に備えて、離れたエリアに複数の物件を保有する不動産投資方法です。ただ、自然災害のリスクばかりを気にして立地を選んでいると、入居者がおらず、投資の意味を為さない可能性もあります。複数物件を保有する際は各エリアの特徴を抑え、自然災害の視点で安全性が高く、人気のあるエリアを選んでください。

不動産収益に絶対の保障はない

不動産投資は、保有している物件に空室があると家賃収入が減少します。そのため、立地や物件次第では安定した収益が得られるとは限りません。そのうえ、不動産を所有していることで管理費や修繕費、委託手数料などを支払い続ける必要があります。人気物件であれば入居者がいなくなることは考えにくいですが、価値の低い物件だとかえって遺族に負担を与えてしまいかねません。

また、空室の多い物件を売り払うにも、築年数が経っている物件は購入時より価値が下がっているため、低価格でしか売れないでしょう。もし高く売り払いたければ、修繕やリフォームを行う必要があり、費用がかかります。安くても良いから売り払いたいと思っても、購入者がいなければ売り払うことはできません。売り払うまでに期間を要する可能性があり、その間、費用を払い続けなければならないことを覚えておきましょう。

物件購入時と遺族に相続した時とでは状況や景気が変化するため、簡単に未来のことまで予測はできませんが、遺族の負担になる可能性を考慮して、相談のうえ購入することをおすすめします。

団体信用生命保険と死亡保険の違いとは

不動産投資について調べていると、団体信用生命保険という言葉をよく目にすることでしょう。実際、当記事でも生命保険の代用として団体信用生命保険について触れています。では、団体信用生命保険とは普通の生命保険と何が違うのでしょうか?

まず、団体信用生命保険も普通の生命保険と同様に「生命保険」としての機能を担っています。しかし、団体信用生命保険は不動産購入時に限り加入できる保険であり、民間の生命保険のようにいつでも加入できるわけではありません。また、団体信用生命保険は途中解約も難しく、民間の生命保険に比べて柔軟度の低い保険と言えるでしょう。

団体信用生命保険は、今まで死亡時の保障のみでしたが、最近は前述したがん団信のように、あらゆる病気や障害が対象に追加されています。そのため、より民間保険との明確な違いが薄れてきた印象はありますが、大きな違いは不動産購入時の保険であり、不動産購入を考えていない人には無縁の保険であるということです。

不動産投資家が考えるべきそのほかの保険

最後に、不動産投資を考えている人が、団体信用生命保険やがん団信以外に入るべき保険についてまとめます。物件を所有する上で重要な保険となっていますのでチェックしてください。

火災保険

火災保険はその名の通り、建物が火災によって被害を被った場合に適用される保険です。ただ、火災以外にも落雷や雪災、水災、盗難などによる被害に対する補償もあります。

不動産投資において最もスタンダードな保険である火災保険。その理由は対象被害の範囲が広いことも一つですが、火災に関しては、特に住宅密集地帯だと隣の住宅から火が燃え移る可能性もあり、自ら防げない被害だからです。火災の賠償責任は、出火の原因となった人物に重過失がない限り問うことができないことも理由の一つと言えるでしょう。

不動産投資を行うにあたり、物件の焼失は大きな損害になります。そのため、火災保険は不動産投資において重要な保険なのです。

地震保険

火災保険とセットでしか加入できない地震保険。地震や地震による津波で物件が倒壊したりや家財の破損があったりした場合に適用されます。しかし、対象は物件の主要構造部のみなので、地震によって門や塀など物件の一部が破損した場合、地震保険は適用されません。物件が全壊となった場合も、再建費用が全て支給されるわけではなく、地震発生後の生活をサポートする程度の保険であることを理解しておきましょう。

また、地震によって発生した火災は、火災保険では適用されません。地震の多い日本だからこそ、万が一に備えて火災保険とセットで加入することをおすすめします。

施設賠償責任保険

投資物件の不備や欠陥によって、入居者や建物内の人に怪我を負わせてしまった場合に適用される保険です。人だけでなく、所有物にも適用されます。これは、物件を所有する者の責任として加入しておくべき保険と言えます。

まとめ

不動産投資は生命保険の代わりになる要素がありますが、生命保険の代用として不動産投資を行いたいのであれば、両者の違いや特徴について理解しておくと良いでしょう。

こちらの記事では、不動産投資を生命保険の代わりにして運用する人に向けた情報をまとめました。あくまで代用であること、また、物件を所有するにあたりさまざまな保険への加入が必要であることを理解した上で、不動産投資を行ってください。

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