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不動産投資は儲かる?儲からない?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資は「儲かる!」という声と「儲からない!」という声がどちらも聞かれます。一体どちらが正しいのでしょうか?

実は、儲かるかどうかと考えること自体あまり意味がありません。というのは「不動産投資って儲かるの?」という質問には「誰でも楽にリスクなく儲かるの?」という意図が含まれていることがほとんどだからです。
「株って儲かる?」「仮想通貨って儲かる?」いずれもそのニュアンスが含まれていることがおわかりいただけるのではないでしょうか。

もちろん、それで儲かるわけがありません。逆に言えば「ちゃんと勉強して情報収集をし、綿密な計画を立てれはリスクを最小限に抑えて利益を得られる」のが不動産投資です。ここでは、不動産投資が儲からないと言われる理由と、儲かっている人たちの考え方について説明します。

不動産投資が儲からないと言われる理由

「不動産投資なんて儲からないよ」「不動産投資は危険だ」このような言葉は、不動産投資について調べているとかなりの確率で遭遇する決まり文句です。
なぜ多くの人は不動産投資を危険で儲からないと考えているのでしょうか。考えられる理由をあげていきます。

「利回り10%」という言葉の一人歩き

よく広告に掲載されている利回りは「表面利回り」です。表面利回りとは空室率を無視して満室計算し、経費を考えない利回りことです。

この表面利回りは空室を考えないため、入居者がつきにくいなどの理由から売値を下げている物件ほど高利回りとなります。地方の築古物件など顕著です。このような物件では利回り10%以上などザラにあり、相対的に表面利回り10%を切る優良物件がむしろ悪条件に見えてしまいます。

利回りは最低でも10%、というような言葉はよく聞かれますが、盲目的にその基準で物件選びをすると、都心・駅近の優良物件は「たいして儲からない」、地方の築古は「入居付けが危険」ということになってしまうのです。

「不労所得」という言葉の甘い響き

不動産投資は物件を購入したら放っておけばいいわけではありません。家賃収入は不労所得といっても、不動産オーナーにはその後の不動産管理会社との打ち合わせや、毎月の資金状況の確認、入居人募集の戦略など常にやるべきことが発生します。

いつも順風満帆に物事が運ぶわけではなく、例えば予想しない災害等で、物件が損傷し修繕が必要になったり、入居人とのトラブルに見舞われたりするかもしれません。

「不労所得」という言葉に「何もしなくて良い」というイメージを持っている人には「割に合わない」と感じてしまうのでしょう。

投資物件がすべて一括りに語られる

「不動産投資=危険」とアレルギー反応のように思い浮かべる人がいるのは、様々な物件の種類や手法、投資スタイルがある不動産投資を一括りで考えているからです。

不動産投資には新築と中古、都心と地方、木造とRC、ワンルームとファミリータイプ、区分マンションと一棟マンションなど、少し挙げただけでもこれだけの種類があり、それぞれのリスクの大きさは全く異なるものです。

例えば1億円クラスのマンションにフルローンやオーバーローンで投資するのと、頭金を用意しつつ600万円の中古アパートに投資するのとでは、リスクの大きさも種類も全く異なります。不動産投資は一括りに語ることはできないのです。

投資目的が定まらないまま物件を購入してしまう

税金対策、老後の私的年金、月々の家賃収入。不動産投資には得られるメリットが複数ありますが、投資目的が曖昧なまま不動産投資を始めると「儲からない」と感じやすいです。

例えば、節税目的なら月々の家賃収入は少なくする必要がありますし、時にキャッシュフローがマイナスになることもあります。特に新築のワンルームマンション投資ではその傾向が強いです。本来の目的である節税効果が出ていても「月に1万円しかプラスにならない不動産投資は儲からない」と考える人も出るでしょう。一方で、家賃収入を主目的とするなら、節税効果は期待できません。

このように、目的の定まらない投資は、成功しているのかどうかすらわからなくなるおそれがあります。そして、そんなぼんやりした状態で不動産投資をしている人は、意外にも多いのです。

バブル時代や他の投機と比較している

現代の不動産投資は経営の側面が強く、計画的に安定した家賃収入を得ることが重要です。バブル時代のように土地の値段が上がり続けて売却で大きな利益を生むといったたぐいの投資ではなくなりました。FXや株のデイトレードのように、短期間に高額な利益を出す投資でもありません。

物件購入後に不動産管理会社との対応やキャッシュフローの維持管理、入居人とのコミュニケーションなど沢山の実務をこなしながら、中長期で利益を確保するのが、現代の不動産投資の主流ですから、バブル時代の不動産投資やFX等と比較すると、儲からないように感じる人が出るのでしょう。

成功している人たちがいる事実を受け入れたくない

世の中には自分より成功している人をどうしても受け入れることができない人がいます。そのような人は成功者を妬み「今は儲かってもすぐに破産する」「裏で違法行為をしているのではないか」といったようなネガティブな情報発信を繰り返します。

ネガティブな情報は広まるのが早く、印象にも残りやすいです。芸能のゴシップが広まるのを想像していただくとわかりやすいでしょう。このような人間心理も、不動産投資は儲からないという通説が流れる原因のひとつです。

不動産投資で儲かっている人の考え方

不動産投資で儲かっている人は、経営者の視点で投資を行っています。家賃収入を目的とした投資の場合、中長期的な視野で多くのことを判断していかなければならないため、経営者の視点が必要なのです。

事業として長期的な計画を立てている

成功している不動産投資家は、長期的な「事業」として不動産経営をしています。物件の購入検討時には数年分の収支シミュレーションを行い、物件によっては売却の時期まで考慮して計画を立てます。

入居者をいつまでに、どの程度の数にしてどのように維持管理していくか、キャッシュフローが安定してきたら、次の物件をどうするか、長い期間の間に災害があった場合のリスクヘッジはどのような保険で対応するかなど、あらゆる点を考慮して長期計画を立てるため、突発的な事態にも慌てずに対応することができるのです。

都心・駅近・中古に絞っている

不動産投資において立地は非常に重要です。成功している投資家は、賃貸需要の高い都心の駅近、中古物件に絞っている人が多いです。

都心と地方では、賃貸需要が全く異なります。そして今後さらにその差は開いていくことでしょう。さらに、賃貸物件を探す人は駅から徒歩10分〜15分以内で探すことがほとんどです。そのため、「都心・駅近」の物件に投資するのがよいのです。ただし、物件の価格相場は高くなりますので、新築ではなく中古にすることで利回りを向上することができます。

地方の安い物件で成功している投資家ももちろんいます。ですが、賃貸需要が減っている地方都市で不動産投資を成功させるには、相当な情報収集力が必要です。限られた高いスキルを持つ投資家だからこそできる投資だと考えたほうがよいでしょう。

よく勉強し、自己責任で投資を行っている

不動産投資家において、全て管理会社任せにせず、自分自身で事実を確認して判断することが重要になってきます。大事なのは経営者の視点であり、判断力です。

成功している不動産投資家は、不動産会社や管理会社の意見を参考にしつつも、最終的には自分で判断し、その決定に責任を持ちます。経営者の視点で投資を行うとは、自分で責任ある選択を行っていくということでもあります。

背負える範囲のリスクを積極的にとる

成功している不動産投資家は自身の対応可能な範囲を把握しています。必要なリスクは積極的に取りますが、自分で対応できる範囲のみです。そのため、万が一のことがあってもリカバリーできます。

例えば、金融機関からの融資を積極的に活用します。投資をする際に何年もお金を貯めて自己資金ですべてを賄うというのは時間がかかり非効率だからです。そして全額を融資で賄うのではなく、必ず自己資金を準備して預金も残しておく、つまり背負える範囲のリスクを取ることで、リスク管理とレバレッジのバランスが取るように心がけているのです。

物件の購入判断も同様です。魅力的な物件があれば、検討期間をおかずに即決します。期間をあけると他の投資家が購入してしまうことを知っていますし、即決できる判断基準を常に持っているのです。

まとめ

説明してきたように、不動産投資は「儲かる」「儲からない」ということを考えること自体が無意味です。儲からない投資家もいれば、儲かる投資家もいます。投資物件や方法によっても儲かる・儲からないは違ってきます。

成功している不動産投資は経営の視点を持ち、最小限のリスクで利益を最大化しています。不動産投資で利益を出すためには、「いつまでに黒字化させて」、「この位の家賃収入を得る」、「そのためにはこういった戦略を取る」といったように事業としての明確な目的を定めて計画を立て、現代の環境と自分の資金力に見合った投資方法を取ることが重要です。

とはいえ、知識がなければなかなかできることではありません。そこで、TOKYOリスタイルでは不動産投資の判断に重要な指標を数値化し、投資家に公開しました。この収益物件選定基準『MIKATA(ミカタ)イズム™』と、当社の不動産投資コンサルタントが、透明性のある情報提供と東京23区の投資用不動産選びのご支援をさせていただいています。是非ご利用ください。

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