【専門家が解説】不動産投資は儲からないと言われる理由は？儲かる割合も紹介
- 更新：
- 2024/12/23
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不動産投資は「儲かる！」という声と「儲からない！」という声がどちらも聞かれます。一体どちらが正しいのでしょうか？
実は、儲かるかどうかと考えること自体あまり意味がありません。というのは「不動産投資って儲かるの？」という質問には「誰でも楽にリスクなく儲かるの？」という意図が含まれていることがほとんどだからです。
「株って儲かる？」「仮想通貨って儲かる？」いずれもそのニュアンスが含まれていることがおわかりいただけるのではないでしょうか。
もちろん、それで儲かるわけがありません。逆に言えば「ちゃんと勉強して情報収集をし、綿密な計画を立てれはリスクを最小限に抑えて利益を得られる」のが不動産投資です。ここでは、不動産投資が儲からないと言われる理由と、儲かっている人たちの考え方、そして儲かる可能性が高い物件タイプについて説明します。
- 目次
- 不動産投資が儲からないと言われる10の理由
- 不動産投資は本当に儲からない？儲かる仕組みや儲かる人の割合
- 不動産投資で儲かっている人の考え方
- 不動産投資で儲かりたいなら中古のワンルームマンションがおすすめ
- まとめ
不動産投資が儲からないと言われる10の理由
「不動産投資なんて儲からないよ」「不動産投資は危険だ」このような言葉は、不動産投資について調べているとかなりの確率で遭遇する決まり文句です。
なぜ多くの人は不動産投資を危険で儲からないと考えているのでしょうか。考えられる理由をあげていきます。
「利回り10%」という言葉の一人歩き
よく広告に掲載されている利回りは「表面利回り」です。表面利回りとは空室率を無視して満室計算し、経費を考えない利回りのことです。
この表面利回りは空室を考えないため、入居者がつきにくいなどの理由から売値を下げている物件ほど高利回りとなります。地方の築古物件など顕著です。このような物件では利回り10%以上などザラにあり、相対的に表面利回り10%を切る優良物件がむしろ悪条件に見えてしまいます。
利回りは最低でも10%、というような言葉はよく聞かれますが、盲目的にその基準で物件選びをすると、都心・駅近の優良物件は「たいして儲からない」、地方の築古は「入居付けが危険」ということになってしまうのです。
「不労所得」という言葉の甘い響き
不動産投資は物件を購入したら放っておけばいいわけではありません。家賃収入は不労所得といっても、不動産オーナーにはその後の不動産管理会社との打ち合わせや、毎月の資金状況の確認、入居人募集の戦略など常にやるべきことが発生します。
いつも順風満帆に物事が運ぶわけではなく、例えば予想しない災害等で、物件が損傷し修繕が必要になったり、入居人とのトラブルに見舞われたりするかもしれません。
「不労所得」という言葉に「何もしなくて良い」というイメージを持っている人には「割に合わない」と感じてしまうのでしょう。
利益が出るまでに時間がかかる
一般的な不動産投資のスタイルでは、短期間で大きな利益が出るケースはほとんどありません。1件あたりの家賃収入からローンや諸費用を引いた金額は、大きくても数万円程度にとどまることが多いためです。このことから、儲からないイメージが先行しています。
とはいえ家賃収入が続く限りは、金額は大きくないながらも安定した利益をキープできるのが不動産投資のポイントです。「空室がほとんど発生しない物件」を複数つかめれば、大きな利益を得ることも夢ではありません。
当社では賃貸需要が非常に高く、空室発生のリスクが低い「東京」や「大阪」の物件をメインに取り扱っています。まずは無料会員登録して、どんな物件があるか軽く目を通してみましょう。
投資物件がすべて一括りに語られる
「不動産投資＝危険」とアレルギー反応のように思い浮かべる人がいるのは、様々な物件の種類や手法、投資スタイルがある不動産投資を一括りで考えているからです。
不動産投資には新築と中古、都心と地方、木造とRC、ワンルームとファミリータイプ、区分マンションと一棟マンションなど、少し挙げただけでもこれだけの種類があり、それぞれのリスクの大きさは全く異なるものです。
例えば1億円クラスのマンションにフルローンやオーバーローンで投資するのと、頭金を用意しつつ600万円の中古アパートに投資するのとでは、リスクの大きさも種類も全く異なります。不動産投資は一括りに語ることはできないのです。
ローン＝借金のイメージがある
「ローンは借金」というイメージが独り歩きしている一面もみられます。たしかに不動産投資はローンを組んで物件を購入するのが一般的です。
しかし通常であれば、ローンの返済月額を超える家賃を設定するため、はじめから収支が赤字になることはありません。仮に赤字が発生した場合でも物件の価値が残っていれば、物件を売却してローンの大半を精算することが可能です。
また万が一大きな事故や病気があった場合に、ローンの返済を肩代わりしてくれる「団信（団体信用生命保険）」の仕組みもあります。家族に負債を残す心配はないため、「ローン＝借金」のイメージはそこまで気にしなくても良いでしょう。むしろ、生命保険のように活用することをおすすめします。
なお「団信」については下記の記事で詳しく解説しているので、気になる方はご参照ください。
投資目的が定まらないまま物件を購入してしまう
税金対策、老後の私的年金、月々の家賃収入。不動産投資には得られるメリットが複数ありますが、投資目的が曖昧なまま不動産投資を始めると「儲からない」と感じやすいです。
例えば、節税目的なら月々の家賃収入は少なくする必要がありますし、時にキャッシュフローがマイナスになることもあります。特に新築のワンルームマンション投資ではその傾向が強いです。本来の目的である節税効果が出ていても「月に1万円しかプラスにならない不動産投資は儲からない」と考える人も出るでしょう。一方で、家賃収入を主目的とするなら、節税効果は期待できません。
このように、目的の定まらない投資は、成功しているのかどうかすらわからなくなるおそれがあります。そして、そんなぼんやりした状態で不動産投資をしている人は、意外にも多いのです。
バブル時代や他の投機と比較している
現代の不動産投資は経営の側面が強く、計画的に安定した家賃収入を得ることが重要です。バブル時代のように土地の値段が上がり続けて売却で大きな利益を生むといったたぐいの投資ではなくなりました。FXや株のデイトレードのように、短期間に高額な利益を出す投資でもありません。
物件購入後に不動産管理会社との対応やキャッシュフローの維持管理、入居人とのコミュニケーションなど沢山の実務をこなしながら、中長期で利益を確保するのが、現代の不動産投資の主流ですから、バブル時代の不動産投資やFX等と比較すると、儲からないように感じる人が出るのでしょう。
成功している人たちがいる事実を受け入れたくない
世の中には自分より成功している人をどうしても受け入れることができない人がいます。そのような人は成功者を妬み「今は儲かってもすぐに破産する」「裏で違法行為をしているのではないか」といったようなネガティブな情報発信を繰り返します。
ネガィブな情報は広まるのが早く、印象にも残りやすいです。芸能のゴシップが広まるのを想像していただくとわかりやすいでしょう。このような人間心理も、不動産投資は儲からないという通説が流れる原因のひとつです。
滞納や事故物件化・災害などのリスクがある
「不動産投資にはさまざまなリスクがある」という点が、儲からないイメージを助長しているようです。事実、不動産投資には下記のようなリスクがあります。
- 入居者に家賃を滞納される
- 入居者が孤独死して事故物件になる
- 地震や台風で建物や設備が破損する
とはいえ入居者による家賃の滞納や孤独死は比較的レアケースです。災害による建物・設備の破損は、火災保険や地震保険でほぼ手出しなしで対応できます。もちろんリスクシミュレーションは必要ですが、実際には不動産投資のリスクを過度に気にする必要はありません。
サラリーマンをカモにする目的の不動産投資勧誘がある
「知らない番号から電話がかかってきて、調べたら聞いたこともない不動産会社だった」という経験をお持ちの方もいるのではないでしょうか。筆者の携帯電話にもときどきこのような電話がかかってきます。実は、これは主にサラリーマンを狙った不動産投資の勧誘です。
すべての業者が悪質、というわけではありません。しかし、このような無差別に電話を掛ける営業スタイルの業者が勧めてくるのは、大半が「売れ残りの悪条件物件」です。将来の資産形成に悩むサラリーマンにつけこんで、空室の発生や資産価値の減少リスクが高い、儲からない物件を勧めてきます。
SNSでも騙されたサラリーマンの嘆きが時折聞こえてくることから、「不動産投資は儲からない」というイメージが定着してしまいました。
不動産投資は本当に儲からない？儲かる仕組みや儲かる人の割合
実際のところ、不動産投資は本当に儲からないのでしょうか？答えは「NO」。物件選びなどのポイントを押さえれば、成功率を格段に上げることが可能です。儲かる仕組みや儲かる人の割合について解説していきます。
不動産投資で儲かる仕組みは「売却益」と「家賃収入」の2つ
不動産投資は「売却益」「家賃収入」の2つで利益を上げていきます。それぞれ、詳しく見ていきましょう。
①売却益（キャピタルゲイン）
売却益（キャピタルゲイン）とは、文字どおり不動産を売ったときに得られる利益のことです。売却時、不動産の価格が購入時よりも上がっていれば、売却益を得ることができます。
国土交通省が不動産の取引価格を統計化しした「不動産価格指数」をみると、区分所有のマンションを筆頭に不動産の価格はほぼ右肩上がりです。
実際には築年数などの要素を加味する必要はありますが、単純に考えれば2010年に買った区分マンションが、2024年には約2倍で売れる可能性があるということ。特に人口が集中する首都圏では、まだまだ不動産価格の上昇が期待できます。売却益を狙った儲かる不動産投資は十分に可能でしょう。
②家賃収入（インカムゲイン）
不動産投資の基本といえるのが、毎月入居者から受け取る家賃収入（インカムゲイン）です。家賃収入がローンの返済額と修繕積立金、およびその他の諸費用を上回っていれば、儲かる不動産投資が実現します。
「それなら、空室が出ない限り不動産投資は絶対儲かるんじゃないの？」と思うかもしれません。しかし、サラリーマンをカモにする一部の不動産業者は、ローンの支払いが終わってから家賃収入が継続して得られることを前面に押し出し「家賃収入＜ローンの返済額＋修繕積立金＋諸費用」の状態で契約させます。つまり「毎月赤字の不動産投資」をさせているわけです。
この「赤字の不動産投資」が、さらに「不動産投資は儲からない」イメージを加速させています。実際には「毎月の収支も黒字で、将来は物件を売ってある程度まとまったお金が手に入る」形でプランを立てることがほとんどですので、ご安心ください。
不動産投資で儲かる人の割合
実データはありませんが、家賃収入を軸とする基本のスタイルであれば、不動産投資で儲かる人の割合はおよそ50～70％といわれています。株で儲かる人が20～30％ほどしかいないといわれている中、不動産投資は比較的儲かる確率が高い投資手法です。
ただし「売却益を狙って短期売買する」や「一発当てるために辺境の地で激安の空き家を買う」といった特殊なスタイルに舵を切ると、不動産投資はたちまちハイリスクハイリターンな投資になります。「安定して入居者がつく地域で、毎月の収入を黒字で推移させる」のが不動産投資の定石です。
正しい物件選びやプランニングで不動産投資は儲かる可能性あり！
不動産投資で儲かるためには、正しい物件選びと細かなプランニングが大切です。具体的には下記のような点をしっかり押さえる必要があります。
- 物件のあるエリアの賃貸需要は高いか
- 将来も継続した賃貸需要が見込めるか
- 地価や物件価格が上がる見込みはあるか（再開発の予定はあるか）
- 家賃収入がローン返済額や修繕積立金・諸費用の和を上回っているか
- 物件をいつ売却または相続するか
- もし事故物件化など何らかの理由で空室が続いたらどうするか
物件を買う前にさまざまなケースを想定しておくのが、不動産投資で儲かるポイントです。とはいえ、知識がない状態では何から手を付けて良いか分からないはず。そこで当社では、専門知識のある不動産投資コンサルタントが無料相談を承っています。疑問点を気軽に相談して、儲かる不動産投資への第一歩を踏み出しましょう。
不動産投資で儲かっている人の考え方
不動産投資で儲かっている人は、経営者の視点で投資を行っています。家賃収入を目的とした投資の場合、中長期的な視野で多くのことを判断していかなければならないため、経営者の視点が必要なのです。
事業として長期的な計画を立てている
成功している不動産投資家は、長期的な「事業」として不動産経営をしています。物件の購入検討時には数年分の収支シミュレーションを行い、物件によっては売却の時期まで考慮して計画を立てます。
入居者をいつまでに、どの程度の数にしてどのように維持管理していくか、キャッシュフローが安定してきたら、次の物件をどうするか、長い期間の間に災害があった場合のリスクヘッジはどのような保険で対応するかなど、あらゆる点を考慮して長期計画を立てるため、突発的な事態にも慌てずに対応することができるのです。
都心・駅近・中古に絞っている
不動産投資において立地は非常に重要です。成功している投資家は、賃貸需要の高い都心の駅近、中古物件に絞っている人が多いです。
都心と地方では、賃貸需要が全く異なります。そして今後さらにその差は開いていくことでしょう。さらに、賃貸物件を探す人は駅から徒歩10分〜15分以内で探すことがほとんどです。そのため、「都心・駅近」の物件に投資するのがよいのです。ただし、物件の価格相場は高くなりますので、新築ではなく中古にすることで利回りを向上することができます。
地方の安い物件で成功している投資家ももちろんいます。ですが、賃貸需要が減っている地方都市で不動産投資を成功させるには、相当な情報収集力が必要です。限られた高いスキルを持つ投資家だからこそできる投資だと考えたほうがよいでしょう。
よく勉強し、自己責任で投資を行っている
不動産投資家において、全て管理会社任せにせず、自分自身で事実を確認して判断することが重要になってきます。大事なのは経営者の視点であり、判断力です。
成功している不動産投資家は、不動産会社や管理会社の意見を参考にしつつも、最終的には自分で判断し、その決定に責任を持ちます。経営者の視点で投資を行うとは、自分で責任ある選択を行っていくということでもあります。
なお、当社では不動産投資の基礎知識から専門知識までくまなく学べる13冊の電子書籍を用意しています。無料の会員登録さえしていただければ、13冊すべてを無料で読むことが可能です。まずは通勤時間などを使って、少しずつ勉強を始めてみましょう。
背負える範囲のリスクを積極的にとる
成功している不動産投資家は自身の対応可能な範囲を把握しています。必要なリスクは積極的に取りますが、自分で対応できる範囲のみです。そのため、万が一のことがあってもリカバリーできます。
例えば、金融機関からの融資を積極的に活用します。投資をする際に何年もお金を貯めて自己資金ですべてを賄うというのは時間がかかり非効率だからです。そして全額を融資で賄うのではなく、必ず自己資金を準備して預金も残しておく、つまり背負える範囲のリスクを取ることで、リスク管理とレバレッジのバランスが取るように心がけているのです。
物件の購入判断も同様です。魅力的な物件があれば、検討期間をおかずに即決します。期間をあけると他の投資家が購入してしまうことを知っていますし、即決できる判断基準を常に持っているのです。
専門家のアドバイスを受けている
先ほど「自己責任で投資を行う」ことが儲かっている人の考え方とお伝えしました。しかし独学のみで知識をつけると、間違った情報を取り入れてしまったときの軌道修正が困難になります。「自己責任」を基本としつつも、定期的に専門家のアドバイスを受ける機会は必要です。
当社では初回の無料相談を承っております。その後、実際に物件を購入し不動産投資をスタートしてからも、専任の不動産投資コンサルタントからアドバイスが可能です。コンサルタントとの相性を確認する意味でも、まずは初回の無料相談をお試しください。
不動産投資で儲かりたいなら中古のワンルームマンションがおすすめ
不動産投資で儲かりたいなら、ズバリ「中古のワンルームマンション」を狙うのがおすすめです。その理由は下記の4つ。
それぞれ詳しく解説するので、「たしかに良さそう！」と感じたら中古ワンルームマンション投資を検討してみてください。
価格が安く低リスクでスタートできる
中古のワンルームマンションは比較的価格が安く、高額なローンを組まずに低リスクで始められます。例として、下記は2023年第2四半期～2024年第1四半期の1年間における、東京都台東区の中古のワンルームマンションと戸建ての平均成約価格です。
| 物件種別 | 平均成約価格 |
|---|---|
| 中古ワンルームマンション | 19,014,285円 |
| 戸建て | 156,045,977円 |
上記のように、台東区のような都市部だと桁がひとつ変わるほど差がつくこともあります。リスクの少ない不動産投資を始めるなら、中古のワンルームマンションが最適でしょう。
過去の運用情報を確認しながら物件を決められる
中古のワンルームマンションは、過去に誰かが運用していたことがほとんどです。下記のような「過去の運用情報」をチェックしながら選べるため、空室などのリスクが高い物件を回避できます。
- 家賃の推移
- 空室の履歴
- 修繕・リノベーション履歴
- 管理費や修繕積立金の目安
当然、新築物件には過去の運用情報がありません。中古戸建ての物件も「自分が住まなくなって売りに出した」ケースが多く、過去の情報を確認できないことがほとんどです。その点、中古のワンルームマンションなら運用情報をチェックしつつ、より確度の高い不動産投資を始められるでしょう。
当社ストレイトライドでは、特許を取得した独自のシステム「MIKATAイズム™」を用いて、物件の情報から投資の妥当性をスコア化しています。まずは無料会員登録して、スコアが高い低リスクの物件を探してみてください。
管理の手間が少なく本業の片手間で運用できる
中古のワンルームマンションは賃貸の募集や入居者対応・簡易的な修繕など、基本的な管理業務をすべて管理会社に任せられます。自分で行うのは、定期的な運用状況のチェックや年1回の確定申告のみ。日常的に入居者対応を行うわけではないので、本業が忙しいあなたでも片手間で運用できます。
成長中の地域を選べば新築に物件価値が押し上げられる
中古のワンルームマンションに対して「安いから将来の物件の価値は低くなる」「家賃相場はどんどん下がっていく」といったネガティブなイメージをお持ちの方も多いでしょう。不動産は経年劣化するので、これは端的にいえば事実です。
ただし、人口増加やそれに伴う開発が進む成長中の地域であれば、新たに建てられた新築マンションに物件の価値が押し上げられます。中古のマンションでありながら、購入時より物件の価値や家賃収入が増えるケースも少なくありません。むしろ広告費が上乗せされている新築マンションよりも、この点においては有利といえます。
当社では人口の集中が進む「東京23区」や、100年に1度といわれる再開発で大きく地価が上がっている「大阪」のエリアを中心に物件を取り扱っています。これらは不動産投資において「成功の確度が高いエリア」ですので、まずは当サイトに無料会員登録して非公開の優良物件情報をチェックしてみてください。
まとめ
説明してきたように、不動産投資は「儲かる」「儲からない」ということを考えること自体が無意味です。儲からない投資家もいれば、儲かる投資家もいます。投資物件や方法によっても儲かる・儲からないは違ってきます。ただし、正しい物件選びやプランニングができれば、不動産投資の成功率はグンと上がるでしょう。
成功している不動産投資は経営の視点を持ち、最小限のリスクで利益を最大化しています。不動産投資で利益を出すためには、「いつまでに黒字化させて」、「この位の家賃収入を得る」、「そのためにはこういった戦略を取る」といったように事業としての明確な目的を定めて計画を立て、現代の環境と自分の資金力に見合った投資方法を取ることが重要です。
とはいえ、知識がなければなかなかできることではありません。そこで、TOKYOリスタイルでは不動産投資の判断に重要な指標を数値化し、投資家に公開しました。この収益物件選定基準『MIKATA（ミカタ）イズム™』と、当社の不動産投資コンサルタントが、透明性のある情報提供と東京23区の投資用不動産選びのご支援をさせていただいています。無料相談をお気軽にご利用ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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