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不動産投資ローンの審査基準とは?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資ローンはその名のとおり、不動産投資を行う際に利用するローンのことです。アパートローンとも呼ばれ、住宅ローンとは審査基準が異なります。ここでは、不動産投資ローンの審査基準や金融機関ごとの傾向などについて説明します。

不動産投資ローンと住宅ローンとの違い

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何でしょうか?まず異なるのは、購入物件です。不動産投資ローンは投資物件の購入のために利用するローンです。一方で住宅ローンは、自分や自分の家族が住むための物件を購入するために利用するローンです。

そして、ローン返済元である収入源が異なります。不動産投資ローンを利用し投資物件を購入すれば家賃収入が得られ、そこからローンを返済しますが、住宅ローンはその人が働いて得る給与収入などから返済します。

購入物件と返済元収入源の違いから生じる2つのローンの違いは「審査基準」と「金利」です。

審査基準の違い

住宅ローンはあくまでも自分が住む物件を買うためのものです。その物件は収益を生まないので、返済元となるその人の属性情報が重視されます。

属性情報とは、職業、年収、年齢などその方の返済能力の基準となる情報です。サラリーマンや公務員など、安定した収入が得られる人が融資審査では有利です。

一方で、不動産投資ローンでは物件の事業性が重視され、それにプラスして属性も調べられることになります。そのため、一般的な住宅ローンよりも金融機関の審査は細かく、かなりしっかりと行われることになります。

金利の違い

不動産投資ローンと住宅ローンは金利も異なります。住宅ローンの金利は0.5%~2%前後と低めですが、不動産投資ローンの金利は1.5%~4%近くまで上がります。この差は、金融機関が考える返済のリスクによるものです。

住宅ローンは、一定の収入のある安定した職業の人であれば、まず返済は可能だという見込みが立ちます。しかし、不動産投資ローンはあくまでも事業です。思っていた通りに客付ができず、空室が増えれば、それはダイレクトに返済のための収入が減少することを意味します。
どんな事業でも、リスクをゼロにはできません。そのリスクの分だけ不動産投資ローンの金利は高い水準に設定されます。

金利の低い住宅ローンを利用して、不動産投資物件を買えばいいのではないかと思う方もいるかもしれませんが、これは原則として認められていません。住宅ローンはあくまでも自分が住む家を買うために利用するものだからです。

不動産投資ローンの審査基準

金融機関で不動産投資ローンを利用する場合、審査は避けて通れません。金融機関は、金利を含めた融資全額を定められた期間内に返済できるのかどうかについて、細かく審査します。前述のとおり、審査対象はローン利用者の属性情報、購入する物件の資産価値、事業性です。

物件の資産価値・担保評価

投資物件の資産価値は、建物の築年やコンディション、立地によります。都市部では駅に近いと資産価値が上がります。地方では駐車場の有無は都市部より重要です。また、すでに賃貸中のオーナーチェンジ物件であれば、その管理状況や周辺の賃貸需要など、建物や土地だけではなく、その物件の「収益力」を含めて資産価値とみなされます。

そして、物件の資産価値は、金融機関がその不動産投資物件に対し、いくらまで融資できるのかという評価額にも関連します。これは担保評価と呼ばれます。

借入金の有無

借入金の有無は、不動産投資ローンを利用する人の「属性情報」に含まれるものです。
借り入れが無いのが一番有利ですが、あったとしても、それを延滞せず返済している実績があれば、それほど不利には働きません。特に、メガバンクなどから融資を受け、きちんと返済している実績があれば、属性は良好と判断されるケースが多いです。

ただ、借入金が多すぎるのは問題です。不動産投資ローンは金融機関により若干異なりますが、概ね年収の20倍という貸し出しの上限が設定されています。これを超える借入金がある場合は、きちんと返済をしている場合でも、金融機関の審査が通らないことがあります。

自己資金

自己資金は、非常に重要な属性情報のひとつです。不動産投資ローンの返済は投資物件の収益から行われますが、想定以上の空き室の発生や、急なリフォーム費用などに対応できるかどうかも金融機関は気にします。手元にある程度の自己資金をもっている人のほうが、融資先としてリスクが少ないと金融機関は判断します。

年収

年収も重要な属性情報です。意味合いとしては自己資金と近しく、不動産投資物件の収益性が計画通りでなかったときに補てんできるかどうかということが問われます。安定性を確認するため、通常過去3年間の年収が審査対象となります。
金融機関によって、不動産投資ローンを利用するための最低年収が設定されています。これは各金融機関で異なります。夫婦で共働きの場合は、世帯年収が審査対象になることもあります。

金融機関が高く評価するのは、サラリーマンなどの安定した年収です。そのため、不動産投資物件が増えて専業大家として独立すると、年収は増えているのに逆に融資が難しくなるということがあります。

勤続年数

勤続年数は、安定して働いている人かどうかを審査する基準です。勤続年数が少ないと、属性としてマイナスになることがあります。転職を繰り返している場合は、その明確な理由が必要です。ヘッドハンティングのような転職であれば、勤続年数が少なくとも属性審査に影響が出ることは少ないでしょう。

勤務先情報

勤務先は、医師・弁護士・公認会計士など一部の専門職を除けば、上場企業や公務員などが最も高い属性として評価されます。それ以外は、業種・企業規模・業績・業界内での評価など、ほぼ一般的な基準と近しい評価がなされると考えてよいでしょう。
勤務先へ在籍確認の連絡が入ることもあります。

金融機関ごとの不動産投資ローン審査基準

不動産投資ローンは各金融機関が企画しているので、審査基準はそれぞれ異なります。また、金融機関の中には複数の不動産投資ローンを用意しているところもあり、その融資条件も様々です。

都市銀行・メガバンクの審査

都市銀行・メガバンクの不動産投資ローンの審査は最も厳しく、属性情報や購入対象の投資物件に対する評価もシビアです。そして審査が終わるまでの時間も一番かかります。ただ、メガバンクの審査が通った実績は、他の金融機関で高い属性情報として評価される傾向があります。

地方銀行の審査

地方銀行には、不動産投資ローンに積極的なところと、それほど熱心ではないところがあります。

熱心な地方銀行の代表としては、スルガ銀行が挙げられます。非常に審査が早く、他の銀行では審査が通らないような物件でも、鉄骨、鉄筋コンクリート構造でありさえすれば審査を通す傾向があります。逆に木造物件は審査以前に融資対象外となるようです。また、スルガ銀行は、1000万円以下の少額投資向けの審査の緩い不動産投資ローン商品も扱っています。

そして、最近積極的に不動産投資ローンに取り組んでいるのが静岡銀行です。複数の不動産投資ローン商品を用意しています。スルガ銀行が取り扱わない築古の木造アパートでも、審査を通すことがあります。静岡銀行の審査は、物件の事業性・収益性を重視する傾向があると言われています。

逆に、あまり熱心ではない地方銀行は多数あり、そのような銀行は本店の都道府県に居住している人のみを融資対象とし、物件もそのエリア内またはエリアに隣接する外縁までに絞っているという事が多いです。積極的でないということは慎重な審査をするということなので、時間がかかり、メガバンクに準ずるシビアな審査が行われやすいということでもあります。

信用金庫・信用組合の審査

信用金庫・信用組合も、ほぼ地方銀行と同じです。地元への密着度は地方銀行以上に高いです。西武信用金庫など、不動産投資ローンに積極的な姿勢をみせる金融機関もあります。審査は地方銀行と同程度の水準と考えていいと思います。

ノンバンクの審査

ノンバンクの審査は非常に早いです。
スルガ銀行の地位を揺るがすように、積極的な不動産投資ローンの売り込みをかけているのが、オリックス銀行です。不動産投資ローンを受けられる年収の下限設定も500万円で、スルガ銀行、静岡銀行とほぼ同等です。年収が700万円近くあり、借入金がなくこれから不動産投資を初めたいという方であれば、オリックス銀行は審査の通りやすい金融機関といえます。

そして、融資可否を決める下限年収について緩い審査を行う代表が三井住友トラストです。ただ、審査の際には「共同担保物件」といって、購入する不動産とは別の担保価値のある不動産保有が必須になります。これは、不動産投資物件でなく、担保価値があるならば、自宅であっても構いません。

日本政策金融公庫の審査

明確な年収の下限設定が無く、審査の際には属性情報よりも事業性を重視するのが日本政策金融公庫です。国が事業支援を行うという名目で融資しますので、その事業の返済可能性が、審査で一番重視される点といわれます。
そのため、年収500万円以下の方に対し、他の金融機関では絶対に融資しないような築古のアパートに融資することもあります。

日本政策金融公庫は、居住しているエリアの支店に本人が足を運んで融資の相談・申し込みをしなければいけません。他の金融機関であれば、パートナーとなった不動産業者にローン審査の手続きを進めてもらえるのですが、日本政策金融公庫は自分自身がメインで動く必要があります。不動産業者が支店に同席することは可能です。

そして、支店ごとの判断基準がかなり違います。そのため、審査結果は非常に読みづらいです。ただ、審査の敷居が一番低いことは確かであると言えるでしょう。

不動産投資ローンによる住宅ローンへの影響

不動産投資ローンを利用していると、住宅ローンを借りるときに悪影響が出ることがあります。

不動産投資ローンは、あくまでも事業のために購入した不動産です。高い利回りや高稼働率は収益性の良さを示すので、不動産投資ローンの審査にはプラスです。
しかし住宅ローンの審査は属性重視で、所有している投資物件は収益性よりも建物や土地の価値が重視されます。稼働率や利回りが高くても、建物や土地という資産価値も高いとは限りません。住宅ローンの際にはそれがネックとなる可能性があります。

また、資産としての投資物件のプラス評価よりも、不動産投資ローンの借入金をマイナスと判断されることがあります。
これを回避するには、不動産投資を成功させて自己資金を十分に用意するか、不動産投資ローンを返済しきってしまうことでしょう。不動産投資ローンの借入金残高が多い場合は、住宅ローンの融資を受けることが難しいことが多いです。

まとめ

不動産投資で不動産投資ローンを使うのは一般的なことです。そして、どの金融機関でも、ローン審査を行います。その審査の細かさや厳しさ、審査期間の長さは金融機関の規模に比例すると考えればよいでしょう。

これから不動産投資を初めたい人は、まず自身の年収でどの金融機関で不動産投資ローンを受けることができるかを調べるのがいいでしょう。当社では投資物件のご紹介だけでなく、ローンについてもご相談を受け付けています。お気軽にご連絡ください。

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