本記事では、不動産投資の観点から、賃貸ニーズと相場価格のバランスが取れたエリアである板橋区についてご説明するとともに、板橋区内の筆者おススメ駅３選として、「大山駅」「本蓮沼駅」「東武練馬駅」をそれぞれご紹介したいと思います。

不動産投資を行うにあたって重要な要素の１つに、物件のエリアがあります。皆さんもご存じのように、良いエリアに不動産を持つことが出来れば、高い賃貸ニーズの存在によって、出来るだけ空室リスクを抑えることが出来ます。

特に、近年少子高齢化や労働人口の減少が進んでいる日本の現状において、なるべく人気のエリアの物件を見つけることが出来れば、それだけで投資の成功可能性は大きく向上すると言えるでしょう。

とはいえ、賃貸ニーズの高いエリアというのは、必然的に地価も高く、結果として物件価格が高額になってしまうのは避けようのない事実です。もし仮に全国の物件価格が均一であれば、全員がニーズの高い都心物件を購入するでしょう。

そこで重要となるのが、「出来るだけ空室リスクを抑えつつ、比較的価格の相場が落ち着いているエリアの物件を購入する」というバランス感覚です。

実は私自身も、不動産営業マンとしてお客様とお会いしたり、実際に物件の見学などに同行させて頂く中で、いくつか「ココは良い」と思えるようなエリアに出会うことが出来ました。その一つが、本記事の主題でもある板橋区エリアなのです。

それでは早速、板橋区が不動産投資を行うエリアという観点においてどのように優れているのか、その全貌をご説明したいと思います。まずは板橋区の概要についてご説明をしたうえで、おススメの駅やスポットについてご説明できれば幸いです。

板橋区について

まず本章では、板橋区の全体像についてお話をしていきたいと思います。

概要

板橋区は、東京２３区の北西部に位置しており、北側は埼玉県に面しているほか、東は北区、西は豊島区、そして南は練馬区に囲まれた場所にあります。また、人口は約５７万人で、２３区では杉並区に次ぐ第７位にランクインをしています。

冒頭でも述べた通り、日本の総人口が徐々に減少している状況の中、この板橋区では平成以降継続的に人口が増加しています。それだけでなく、少子高齢化が進んでいる現状にもかかわらず、板橋区では２０－３０代の若者の人口比率がほかの都市と比べて高いため、若いエネルギーがみなぎる、活気あふれる街であると言えるでしょう。

加えて、板橋区は単身者の数が多いというのも特徴です。区内の全約３０万世帯の内、５０％超が単身世帯なのです。これは、特に区分マンションの不動産投資を行うにあたって非常に大きな強みであり、それだけ単身者向け賃貸物件のニーズが高く、空室リスクが抑えられていることを意味しています。

次に、板橋区の交通アクセス面について解説をしたいと思います。

交通アクセス

都内に住んでいる方でも、近隣に住んでいるなどの事情がない限り、なかなか板橋区に行く頻度というのは多くはないのではないでしょうか。実際筆者も、特別な用事がない限りなかなか板橋区に足を運ぶことはありません。

ですので、板橋区というと、なかなか「アクセスが便利」というイメージも少ないかもしれません。しかしながら、実際には複数路線が利用可能であり、非常にアクセス環境の良い街であると言えるのです。

具体的にお伝えをすると、板橋区内で利用できる路線には、JR埼京線や東京メトロ有楽町線・副都心線、都営三田線、東武東上線などがあります。また、特に主要駅でもある板橋駅は、池袋駅まで直通４分で出られるほか、新宿駅まで９分、渋谷駅まで１６分など、各ターミナル駅までのアクセスは抜群です。

また、板橋区はバスが非常に充実しているため、電車では微妙に行きづらいような場所へのアクセスも非常に小回りが利くというメリットがあります。

不動産投資を行うにあたって、エリアが重要になるというのは先ほどもお伝えをしましたが、その主要な要素の一つとして「交通アクセス」が存在するのはいうまでもありません。どれだけ人気のスポットや多くのお店が並んでいたとしても、そこに行くまでに多くの時間と労力が掛かってしまうようでは、賃貸ニーズという点でやや不安であると言わざるを得ません。

逆に、多少駅前が質素であったり、チェーン店がそれほど多くなかったとしても、都心部へのアクセスが抜群であったり、非常に利便性の高いエリアであれば、それだけで空室リスクをぐっと下げることに繋がるのです。

それでは次に、板橋区内で不動産投資におススメの駅を３つ程ご紹介したいと思います。

板橋区のおススメ駅３選

不動産投資を行うにあたって、おススメの駅を３つご紹介していきます。

おススメ駅①：東武東上線『大山駅』

まず一つ目のおススメ駅は、東武東上線の大山駅です。大山駅は、各駅停車のみ利用可能ではあるものの、それでも池袋まで５分、新宿まで１６分、渋谷まで２５分と非常に高い利便性を誇ります。にもかかわらず、それほど知名度が高くないこともあり、物件価格が比較的安い、単身者からのニーズが高いといった点が大きな特徴です。

とはいえ、大山駅の特徴は、やはり何といっても北口と南口それぞれに存在する、２つの商店街でしょう。まずは南口側からご紹介をすると、ここには「ハッピーロード大山商店街」という、都内では珍しいアーケード商店街があります。

ハッピーロード大山商店街は、何と５６０ｍもの長さを誇っており、そこには約１７０もの店舗が立ち並んでいます。１日の平均利用者数は約２.５万人とのことで、非常に賑やかな商店街であることがお分かりいただけるのではないでしょうか。

実はこのハッピーロード大山商店街ですが、その歴史は意外に古く、１９７８年に誕生しています。周辺に暮らす人々のために役立ちたいという思いから「一生づきあいします」というスローガンを掲げているそうです。

そこからというもの、このハッピーロード大山商店街は数多くの先進的な取り組みを行っており、例えばポイントカードの導入にもいち早く取り掛かっています。立ち並ぶ店舗も、一般的なチェーン店から昔懐かしい個人商店までバラエティ豊かであり、仕事の忙しい単身者の方であっても、日用品の調達や食事など、非常に利便性が高いと言えるでしょう。

次に、大山駅北口の商店街についても見ていきたいと思います。こちらの商店街の名称は「遊座大山商店街」です。

この遊座大山商店街も、南に位置するハッピーロード大山商店街に引けを取らない規模であり、全長は約５５０ｍにもなります。また、店舗のラインナップも非常に現代的で、スーパーやコンビニ、有名チェーン店や、カラオケなど様々です。商店街の雰囲気も、南のハッピーロードが昔懐かしいような印象を与える一方、こちらの遊座大山商店街はかなり現代的な印象を受けます。

この遊座大山商店街の大きな特徴は、「遊座小判」というシステムの存在です。遊座小判は、商店街内のスタンプとの交換や、イベントの景品という形で手に入れることが出来、何と小判取扱店にて500円分の商品券として利用することが出来るのです。このような仕組みの存在は、地域に住む人々が何度も足を運びたくなるような、ユニークな工夫であると言えますね。

このように、大山駅の南北口それぞれに位置する商店街の存在は、そこに住む人々に対して利便性や生活の充実を提供しているだけでなく、常に多くの人通りがあることによって治安の維持を図ることが出来るなど、住環境の向上に大きな役割を担っているのです。

また、先ほども述べたように、これだけ高い利便性を誇りながらも、それほど知名度が高くないがために、投資用物件の金額も、他と比較して安価で購入することが可能です。これまで大山駅をご存じなかった投資家の方も、是非一度注目されてみてはいかがでしょうか。もしかしたら、掘り出し物件が見つかるかもしれません。

おススメ駅②：都営三田線『本蓮沼駅』

筆者がおススメしたい板橋区内の２つ目の駅は、都営三田線の本蓮沼駅です。こちらも、先ほどの大山駅に引けを取らない知名度の低さであるにも関わらず、非常に単身者に人気の高いエリアであるため、投資用物件のエリアとしては非常に魅力的だと思います。

本蓮沼駅の１日平均輸送人員は約２６，０００人で、利用者数も多い駅であると言えます。また、これまで都営三田線の混雑率は１５６％と高く、特に通勤時間には車内が混みあっているような状況でしたが、東京都交通局の発表によると、２０２２年度から一部車両をこれまでの６両編成から８両編成に変更する計画で、これによって混雑率も約１２０％に低減されるとのこと。今まで以上に快適なアクセスが期待できそうです。

主要駅へのアクセスは、日比谷まで直通２５分で行けるほか、池袋までも乗り換え１回で１９分で到着するなど、都心部へのアクセスは非常に良好であると言えるでしょう。

また、駅周辺の飲食店は少ないものの、スーパーやドラッグストアなどの便利な施設も多く点在していることから、単身者の方々にとっても住みやすいエリアです。更に、幹線道路が通っているため夜間でも車が行き交っており、夜でも比較的明るいことから、１人暮らしの女性であっても、自宅から駅までの往復が安心できるというのは大きなメリットではないでしょうか。

先ほどの大山駅の商店街と比べると、日用品の購入や利便性の面ではやや劣るものの、その分、購入物件の相場も比較的落ち着いているため、なるべく購入する物件の価格帯を抑えたい方にとっては、かなり穴場ではないかと思います。

是非この本蓮沼駅にも、着目してみてください。

おススメ駅③：東武東上線『東武練馬駅』

それでは、最後に筆者おススメの３つ目の駅についてご紹介したいと思います。それはずばり、東武東上線の東武練馬駅です。

東武練馬駅と言うと、おそらく多くの方がある疑問を抱かれるのではないでしょうか。それは「板橋区内のおススメ駅なのに、なぜ「練馬」という名前がついているのか」というものです。

実際、駅自体は板橋区内にあるものの、非常に練馬区に近い場所に位置していて、駅周辺の東武東上線の線路が、板橋区と練馬区の境界線になっているほどです。このように、練馬区との境界線に位置するこの東武練馬駅ですが、どのような点がおススメといえるのかについて、解説をしていきたいと思います。

東武練馬駅は、１つ目のおススメ駅としてご紹介した大山駅と同じく、東武東上線の駅の１つです。主要駅へのアクセスについては、池袋まで直通１５分、新宿まで乗り換え１回で３０分のほか、埼玉県の川越駅までも乗り換え１回の３０分で到着することが可能です。

また、駅周辺には深夜まで営業している店舗が多く、人通りが多く賑やかなため、比較的治安が良いと言われています。実際、駅周辺の犯罪件数も少ないことから、女性の一人暮らしでも安心して生活することが出来そうです。

やはり東武練馬駅をおススメしたい一番の理由は、駅前に存在する、板橋区内で最大のショッピングセンターの「イオンスタイル板橋」があるためです。

このイオン板橋は、施設面積が４万３，５００㎡と板橋区最大であり、単身者から子連れのファミリーまで様々な人々で賑わっています。また、このイオン板橋には映画館も併設されており、利便性や生活環境の充実さという面では、非常に高いと言えるでしょう。

不動産投資という観点で見ても、こういった大きなショッピングモールの存在はかなり大きく、単身者の賃貸ニーズもかなり高いことが予想されます。また物件価格についても、周辺区内の物件と比べても安価であることが多いため、比較的高い利回りを期待することが可能です。

一点留意点があるとすれば、駅周辺の坂道の存在です。この周辺は地面の隆起があるため、物件によっては駅との行き来が非常に辛いというケースもあります。また、駅からの所要時間についても、８０ｍ ＝ １分という機械的な計算がされている場合もあるため、実際に歩いてみるともっと時間がかかってしまった、という場合もあります。

ですので、もし駅周辺の物件を検討される際には、しっかりと現地をご覧になって頂き、駅から物件まで実際に歩いてみることをお勧めいたします。この点が解決できれば、それ以外には非常にお勧めできる駅です。

まとめ

本記事では、不動産投資を検討するにあたって重要となるエリアという観点から、比較的相場観が落ち着いており、かつ賃貸ニーズの底堅い「板橋区」について解説をするとともに、筆者のおススメ駅として大山駅、本蓮沼駅、東武練馬駅の３駅をご紹介しました。

もしかすると、読者の方々の中にも「この駅はこれまで知らなかった」というものが１つはあったのではないでしょうか。それだけ、板橋区は利便性が高いにも関わらず知名度の低い、いわゆる穴場といわれるようなスポットが多いのです。

冒頭でも述べたように、不動産投資におけるエリアの選定にあたっては、賃貸ニーズと相場とのバランスが非常に重要になります。どれだけ賃貸ニーズが高くても、物件自体が高ければ投資のうまみがあるとは言えないからです。このようなバランスを常に意識していただければ、きっと素晴らしいエリアに出会えることと思います。

今回ご紹介した３駅以外にも、それぞれの駅に強みや弱み、隠れた魅力などが存在しています。是非読者の皆様も、投資先となるような穴場スポットを見つけて頂ければと思います。