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不動産投資におけるイールドギャップの目安と使い方

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

イールドギャップという言葉を聞いたことがあるでしょうか?不動産投資におけるイールドギャップは、投資物件の収益性を判断するための重要な指標です。基準となるイールドギャップと比較して物件選びをしている投資家もいます。

そこで、この記事ではイールドギャップの意味や目安、使用するうえでの注意点などについて説明します。

イールドギャップとは

イールドギャップとは、投資における利回りと金融機関の長期金利との差のことです。不動産投資では、借入金の金利と投資している物件の利回りの差となります。

イールドギャップの計算式は【投資物件の実質利回り(%) − 不動産投資ローンの金利(%)】です。
実質利回りとは、家賃収入から必要経費を差し引いた、実際の手取り収入額をもとに計算した利回りです。これに対し、必要経費を考慮せず、家賃収入額だけをもとに計算した利回りは表面利回りと言います。

具体例で見てみます。家賃収入から経費を差し引いた年間収入が500万円、物件価格が6,000万円であれば、実質利回りは【500万円 ÷ 6000万円 = 約8%】です。ここで不動産を取得するための資金を銀行が金利3%で貸してくれるとすると、イールドギャップは【投資利回り8% − ローン金利3% = 5%】となります。

高い利回りの物件でも、ローンの金利が高ければイールドギャップの数値は低くなります。イールドギャップの数字が低ければ、空室による家賃収入の減少やローンの金利上昇時に赤字になる可能性が出てきます。このように、イールドギャップは利回りだけでは見えてこない収益性を見るための指標となります。

イールドギャップの目安は1.5〜2.0%

イールドギャップの目安は、おおよそ1.5%〜2.0%以上です。この数字を上回っていれば、投資物件としての収益性が比較的良好だと判断できます。

ただし、イールドギャップはあくまでも収益性を判断するための「相対的な」数値なので、この数値以下は絶対に購入すべきではないというわけでも、これを超えたら購入すべきというものでもありません。あくまでも指標のひとつととらえ、他の観点とあわせて総合的に判断する必要があります。

超低金利時代のイールドギャップは高くなる

イールドギャップが相対的な数値であることを示す一例を挙げます。

現在日本は長期金利を低下させるマイナス金利が導入されたことにより、記録的な低金利時代となっています。そのため、イールドギャップは高くなり、それだけ手元に残るお金が多くなります。

例えば、4,000万の不動産をフルローンで購入する場合、実質利回り8%、借入金利3%だとすると、イールドギャップは5%です。30年ローンの場合、月当たりの家賃収入が26.6万円、返済額が約16万8千円になり、約9万円のプラスとなります。

もし金利が3%ではなく5%だとすると、イールドギャップは2%です。月々の収入が約21万5千円になり、収支は約4万1千円のプラスとかなり下がってしまいます。

同じ利回りの物件でも金利によってイールドギャップは変わり、収益も変わります。先ほどあげた目安の数値はいつの時代でも変わらないものではなく、相対的なものなのです。

イールドギャップで投資判断をする時の注意点

イールドギャップは目安の数値なので、これだけを頼りに不動産投資を行うのは危険です。一番の注意点は「融資期間が考慮されていない」という点です。

イールドギャップは融資期間が考慮されていない

イールドギャップの計算式である【投資物件の実質利回り(%) − 不動産投資ローンの金利(%)】には融資期間の概念が含まれていません。融資期間によって年間の返済額が変わり、手取り金額も変わってきます。

具体例を出して説明します。物件価格1億円、実質利回り6%、(年間手取り家賃収入600万円)を金利2%のフルローンで購入したとすると、イールドギャップは4%です。

融資期間25年の場合、年間の返済金額は508万円となりますので、家賃収入から返済を差し引くと600-508=92万円です。
融資期間40年の場合、年間の返済金額は363万円となりますので、家賃収入から返済を差し引くと600-363=234万円です。

イールドギャップが同じでも、融資期間25年と40年とでは、234万円−92万円=142万円もの年間収入の差が出てしまうのです。このように、イールドギャップには融資期間の概念がないため、イールドギャップだけを投資の指標にしてしまうのは危険だと言えるでしょう。

融資期間の概念を入れたイールドギャップの計算式

融資期間の概念を入れたイールドギャップの計算式は下記の通りになります。

【イールドギャップ(%) = 投資物件の実質利回り(%) - K(%) 】

この式の「K」はローン定数と呼ばれ、【年間ローン返済額 (利息+元本) ÷ 借入残高総額】で計算されます。この「年間ローン返済額 (利息+元本)」は融資期間が短ければ大きく、長ければ小さくなりますので、融資期間を考慮したイールドギャップを確認することができます。

まとめ

イールドギャップは借入金利も考慮して物件の収益性を確認することができる指標です。利回りだけで物件を比較するよりもずっと優れた判断基準と言えるでしょう。

ただし、イールドギャップでは借入金の融資期間が考慮されていないので、期間が短ければイールドギャップがよくてもキャッシュフローが赤字になることもありえます。おおまかに物件の良し悪しを見る際には利回りやイールドギャップのほうが使い勝手がよいでしょうが、より正確に収益性を評価するためには、期間も考慮して計算をすることをお勧めします。

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