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不動産投資の物件選び、何を基準に誰と組むべき?

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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老後の2000万円問題や新型コロナウイルスによる経済不安、節税対策や年金・保険変わりなど、様々な理由から投資を始めようと検討している人も多いのではないでしょうか?不動産投資の参入者も年々増加傾向にあります。賃借人がいれば得られる家賃収入は、投資の中では安定しているといえるでしょう。また不動産投資は東京オリンピック後の不況にも、さほど影響がないと言われていることからも人気の投資です。

しかし、いざ不動産投資を始めようと思っても「どの物件を購入すればいいのか分からない」と悩む人も多いと思います。不動産投資は「中古・新築」「一棟・区分」など種類も多く、物件選定の基準がないと購入まで至りません。不動産投資の参入者が増えている分、物件選びは重要なポイントです。ライバルより有利になるためにも、しっかりと利益が出る物件選びをしましょう。今回は不動産投資における失敗しない物件選びについて解説します。

投資用不動産の物件選びで最初に考えること

「良い物件」とはどのような物件でしょうか?結論から言えば「空室が出ない物件」が良い物件です。物件の選定基準として「駅近」「築浅」「耐震性」など様々なものがありますが、それらの条件を踏まえたうえで「空室リスクが少ない物件」を選びましょう

初心者の中には、利回り重視で地方の高利回りの物件を購入したものの、賃借が付かずに損切りで売却してしまったというケースもあります。賃貸に出して家賃収入を得るためには、賃借人を付けるしかありません。利回りより重要すべきは「空室リスクをいかに減らせるか」ということです。

良い物件を見極める力がないために「不動産屋に丸投げ状態」の人も多いのですが、それは危険というものです。丸投げ状態を実業とは言えません。不動産投資は自らが体験しコツをつかみ、知見を広げて成功へと近づく投資です。不動産投資を成功させるためにも「良い物件」の基準や物件選びのコツを掴むことが重要です。

不動産投資は場所の選定が重要

不動産投資の物件選びは「場所」も重要視しましょう。

  • 主要駅に通いやすい立地
  • 高齢化でも人口減少が起こらない地域

オススメは、新宿、渋谷、池袋、東京、品川などの主要な駅に通いやすい立地の物件です。こういった人気エリアは少子高齢化で人口減少が進む中でも、需要の高さは変わらないと予想されています。そのため人気エリアに交通の便が良い立地は需要があります。また高齢化社会を見越して人口減少が減らないエリアを選びましょう。

資産価値が高い物件であるかどうか

物件選びは数字を意識することがコツです。物件選びは「資産価値が高い物件」かどうかを重視しましょう。検討している物件の資産価値は知っておくべきです。この資産価値は「収益価格」を参考にしましょう。

資産価値の計算方法を理解しよう

収益価格について解説します。収益価格とは「購入物件が生み出すと予測された収益」です。収益価格は、「購入する不動産が将来生み出す純利益」と「現在価格から相対して算出された不動産価格」の2つを合計して算出された価格を言います。

収益価格の計算方法を2つ紹介します。

  • 直接還元法
  • DCF法

それぞれの特徴について解説していきましょう。

直接還元法

直接還元法とは、通常一年間における純利益を還元利回り(表面利回り)で割って、収益価格を求める方法です。計算方法は「一年間の純収益÷還元利回り=対象不動産の収益価格」です。これによって収益価格が導き出されます。

DCF法

DCF法は投資物件の所有時期の「純収益」に関する価値と、所有期間が終了した際の売却価格と現在価格の収益を出す方法です。お金の価値は毎年変化するため、その変化予測も将来の予想利益に追加すべき、という考えで計算します。

またツールを使って収益価格シミュレーションを行うこともオススメします。

ツールを活用する。収益物件選定システム『MIKATAイムズ』がオススメ

弊社が独自開発した収益物件選定システム『MIKATAイムズ』をオススメします。これは徹底した現地調査から導き出された物件を紹介しています。『MIKATAイムズ』は実際に投資家の要望から生まれた実用性の高い分析ツールで、検討物件に投資する妥当性について5段階のスター(星)で表現され、収益性、安定性、リスク回避性の3つから総合評価を算出します。物件選びの参考の一つとして活用してみてください。

参考「プロの目利き」情報を数値化!当社が独自開発した収益物件選定システム『MIKATAイズム™』

 

資産価値の高い物件とは

不動産投資は「資産価値」が高い物件を選ぶことが重要です。資産価値が高い物件とは、例えば下記の条件を持つ物件です。

  • 空室リスクが少ない物件
  • 交通に関して利便性が良い物件
  • 物件の管理状態が良い

物件を購入する際は「空室リスクが少ない物件を選ぶべき」と何度も書いていますが、再度しっかりと頭の中に入れてください。交通の良さも空室リスクが減る条件の一つです。特に都心部の主要駅に通いやすい立地の物件は賃借人が付きやすいと人気です。
物件の資産価値により融資金額も決まるので、融資額を得るためにも資産価値がどれくらいあるのか、エリアなどからしっかりと導き出しましょう。

誰と組んで話を進めていくべきか

不動産投資を始める際、どのような人と組めばいいのでしょうか。結論から言えば「信頼できる不動産屋」がベストです。

信頼できる不動産が一番

物件選びの際、インターネットの情報を重視する人も多いのですが、インターネットの情報ではなく、良質な人間関係から得られる情報の方が有益といえます。特に売買に関する良い情報は、インターネットに公開されず、不動産屋にまわってくるからです。

不動産屋として、これまでの経験から不動産屋の話よりもインターネットの情報を鵜呑みし過ぎているお客さんが多いように思います。しかし、あくまでインターネットは過去の取引事例を基にした数値を算出している場合も多いため、インターネット上の評価価格で売れるとはいえません。むしろ価格帯がズレている印象があるのでインターネットの情報は参考程度にしておくべきだと思っています。

投資物件を増やすためにも信頼できる不動産屋と信頼関係を結びましょう。不動産投資は物件数を増やしていく手法のため、信頼できる不動産屋と組み、まず「1件目を購入する」というはじめの一歩を踏み出すことが大切です。不動産屋と上手く組めれば2.3年で一気に物件を増やすことも可能です。不動産屋にとっては、何度もヒアリングしているお客さんは理解も深いため、その人にあう物件を提案しやすくなります。お互いにウィンウィンの関係であれば、共に事業を伸ばすことも可能。このようなパートナシップの考え方を持ちながら不動産屋と信頼関係を構築してみてください。

参考信頼できる不動産会社の見分け方

物件選びでよくある質問①「一棟?区分?」

不動産投資を購入する際、よくある質問の一つに「一棟」「区分」のどちらを選ぶべきかという質問があります。結論からいえば「区分マンション」がオススメです。もちろん一棟購入の方が家賃収入が得やすく利益が出やすいのですが現実的には購入のハードルはかなり高いです。

  • 預貯金で2000万円以上
  • 最低年収は800万円

一棟マンションを購入するには、このような最低条件があります。ハードルとしてはかなり高いと思います。また一棟マンションは都心部の良い物件はほとんど出回っていません。駅近、主要駅へのアクセスも良い、など好条件の一棟マンションはほとんどないのが現実です。また初めて購入した投資物件が一棟マンションの場合に、もしもこけてしまった場合の損失は甚大なものです。そのため初心者にはオススメできません。区分マンションであれば条件を選ぶことも可能です。

空室を未然に防ぐための対策を打つことも出来ますので、不動産投資はあくまでもコツコツと物件数を増やして資産を増やしていくことが重要です。そのため区分マンションからはじめて知識と経験を養うことをオススメします。

物件選びでよくある質問②「新築?中古?」

不動産投資の初心者は、新築に惹かれやすい傾向にあります。特に、新築の綺麗な物件を内見すると「新築で綺麗だから賃借も付くだろう」と思う人も多いのですが、不動産投資は「数字」で行うものです。安易な考えでは後々痛い目を見ることもあります。新築はそれだけリスクもあることを理解しましょう。

弊社はあくまでも「数字」からその物件の良し悪しを定めて提案しています。リスクがある物件を購入するより数字的に良いと判断した物件を購入したほうが良いと思います。
新築と中古のマンションに関しては下記の記事で詳しく解説しています。メリットとデメリットを理解して購入を検討してください。

参考中古どっちがお得?投資用ワンルームマンションのメリット比較

インターネット上の情報より現場の不動産屋に聞くべし

これまでの経験上、インターネットで情報収拾している人の中にはインターネット上の情報を鵜呑みにしている人も多いです。しかしこれは危険だと思っています。インターネット上には様々な物件価格が提示されていますが、これは「過去の販売価格の相場」で参考にはできません。

成功している不動産投資家にとってはインターネットの情報はすでに知っている情報であり鵜呑みにしている人はほとんどいないと思います。例えば、今の売値が2000万円の物件でもインターネット上で検索をかけると1700万と出ることもあり、価格の乖離があります。正直に言ってしまえば、販売相場に関して検索をかけて出てくるページを見る必要はありません。

インターネットの情報はあくまでも過去の情報を参照している場合が多いので、実際に物件を見る方が大切です。物件の相場を知りたい場合は、同じような物件の販売価格を見た方がリアルな値段感がわかるというものです。相場を理解したいのであれば、現在の販売価格を参考にした方が良いといえるでしょう。不動産屋に出向いて販売価格を聞いた方が参考になります。

 

AI、即ち「ディープラーニング手法」の欠点は「未来予想が出来ないこと」

インターネット上の相場価格は「ディープランニング手法」を用いて算出されます。ディープラーニングとは、膨大なデータを機械に渡し、機械が自動的にデータから特徴を抽出する機械学習の手法です。不動産業界では、この手法を用いて膨大な過去の取引データから相場価格を提示しています。しかし、最大の欠点は「未来予測が出来ないこと」です。

ディープラーニング手法は過去のデータを参照し、これまでの取引に基づいて数字を算出しています。しかしあくまでも過去の取引データから予測値を算出するので、現在の相場に沿っているものもあれば、かけ離れているものもあります。インターネット上の相場に関しては鵜呑みにしない方が良いというのが不動産屋として言えることです。

東京リスタイルの家賃表記は「重回帰分析」を活用

弊社は「重回帰分析」を用いて家賃を算出しています。重回帰分析は、統計的データを使った分析手法の一つで、その歴史は古く、Microsoft Excel に機能として存在する程、信頼できる分析手法として確立してます。ある結果を説明するために、そこに関わる複数の変数が、それぞれの結果にどの程度の影響を与えているかを数値化します。重回帰分析に関しては以下のページで詳しく解説しているので一度ご覧ください。

参考Excelで誰でも簡単に適正賃料を算出する方法~重回帰分析~

弊社が表示している価格は「重回帰分析」により導き出した数値です。弊社ではディープラーニング手法より重回帰分析の方が、統計的な実績があるため信頼できると思っています。相場に関しても物件選びの重要な指標ですので様々な角度から物件選びをしましょう。

まとめ

物件選びについて解説してきました。失敗しない不動産投資は良い物件を選ぶことはもちろんのこと誰と組むべきかも重要です。初心者によくありがちな「インターネット上の情報を鵜呑みにする」ことは危険です。
それよりも不動産投資の現場にいて日々情報を得ている不動産屋と組むこと。これが不動産投資を成功に導くコツといえるでしょう。これから不動産投資を始めるみなさんの参考になったら幸いです。

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