不動産投資における返済比率とは？計算例からメリット・デメリットまで完全解説！
- 更新：
- 2025/01/12
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不動産投資における返済比率とは、物件を購入して得られる家賃収入に対して、毎月発生する融資の返済額がどれくらいかを計算した数値です。キャッシュフローを適正に保つために、運用中は常に考慮したい数値になります。
適正な返済比率は、総収入の40～50％。しかし銀行で融資を受ける場合は、35％前後とされています。この記事では、不動産投資で重要な返済比率についてシミュレーションを交えつつ解説。加えて、返済比率が高いときのデメリットや低くしたときのメリット、返済比率を下げる具体的な方法を紹介します。不動産投資における返済比率の基準を知りたい方や、返済比率を減らす方法を知りたい方は、ご一読ください。
- 目次
- 不動産投資における適切な返済比率は40％～50％程度
- 不動産投資における返済比率の計算方法
- 不動産投資における返済比率の計算シミュレーション
- 返済比率が高い場合に起こりうるデメリット
- 返済比率が低い場合のメリット
- 返済比率を下げる4つの方法
- 不動産投資の返済比率は変化するので「目安」として捉える
- まとめ
不動産投資における適切な返済比率は40％～50％程度
返済比率とは、不動産投資で得られる収入額の中からどれだけ金融機関へ返済しているかを示す値です。不動産投資における返済比率の目安は、40％～50％。返済比率が低いほど、安定した不動産経営といえます。
物件購入時には、収入と支出から、物件へ投資した際のキャッシュフローをシミュレーションします。そこで一緒に返済比率を算出し、収支バランスが健全であるかを判断しましょう。
銀行から借り入れる場合は35％が目安
銀行から借り入れする場合の返済比率は、35%以下が目安です。
比率が高くなるに連れて、年間の収入に対する返済の割合も増加します。金融機関が求めるのは「利益を出すこと」よりも「確実な返済」です。返済比率が増加した状態で融資を申し込むと返済能力を疑われて、融資を受けづらくなる可能性があります。そのため、問題なく返済が進む基準として、返済比率を35%に設定している金融機関がほとんどです。
返済比率を抑えることで収支バランスが安定する
返済比率が50％だからといって「家賃収入の半分が手元に残る」わけではありません。金融機関へ返済した後の金額から、さらに諸経費を支払う必要があるからです。加えて、空室が出て収益が減ったり、急な修繕が発生したりした場合に使う資金も残しておかなければなりません。返済比率が高いと、これらの資金が不足する可能性が生じます。不足した結果、貯金を切り崩したり借金をしたりして、不動産投資が続けられなくなるケースも考えられるでしょう。つまり、不測の事態が起こっても安全に不動産投資をするために、返済比率を50%以下に抑えることが大切です。
では、具体的にどうすればいいのでしょうか。物件購入時には、必ず収入と支出をベースにキャッシュフローのシミュレーションをします。シミュレーションの際に返済比率も計算し、収支バランスが健全に保てるかを確認しましょう。
実際の投資では、いつも満室を保てるとは限りません。特に複数の部屋を持っている場合、満室にならないケースも多々あります。不動産投資を行う際は空室リスクも考慮し、どのような場合でも返済比率を50％以下に保てるよう、常にシミュレーションをしておくことが欠かせません。
不動産投資における返済比率の計算方法
返済比率は、以下の方法で求められます。
- 年間のローン返済額 ÷ 満室時の年間家賃収入額 ✕ 100 ＝ 返済比率(％)
空室があると家賃収入が減るため、返済比率は高くなります。年ではなく月を算出期間としても、同じ返済比率です。なお、この式で求められるのは、満室時の比率になります。
不動産投資における返済比率の計算シミュレーション
例として、満室時の年間家賃収入を1千万円、金融機関への年間返済額を450万円とした場合の返済比率を見ていきましょう。計算式は以下になります。
- 450万円 ÷ 1,000万円 × 100 = 45％
つまり、この場合の返済比率は、45％です。
家賃を値下げした場合
上記の例で、入居者がなかったため、賃貸金額を1万円下げたとしましょう。値下げした部屋は3室です。年間の家賃収入は、1万円 × 3室 × 12ヵ月 ＝ 36万円減少。この場合、返済比率の計算式は以下になります。
- 450万円 ÷（1,000万円 - 36万円）× 100 ≒ 46.7％
満室時の返済比率と比べ、1.7％の上昇となりました。
どれだけ利回りが良い物件でも、家賃収入が減少したり返済比率を高く設定したりしている場合は、赤字経営になり得ます。そのため、金融機関の基準である35％を目指しながら、40％〜50％の返済比率で返済額を見ておくのが安全です。
返済比率を60％にした場合
借り入れを少しでも早く完済するため、返済比率を高く設定したい方もいらっしゃるでしょう。理想の返済比率は40％～50％です。では、なぜ50％以上の返済比率がいけないのでしょうか。ここからは、返済比率を60％に設定した例をベースに、返済比率を高くするとどのようなことが起こるのか解説します。
先ほどと同じく満室時の年間家賃収入を1千万円とし、以下の割合で収入を割り振ります。
- 年間の必要経費：20％
- 空室リスク：15％
- 返済比率：60％
空室リスクとは、本来は入居者がいるはずなのに空室となり、家賃収入が減少する危険性のこと。万が一空室ができて家賃収入が減った際に、補てんに使うお金になります。上記の割合で1千万円を割り振ると、年収はわずか50万円。月収にすると、約4.2万円です。
返済比率を60％にすることで、確かにローンは早く減らせます。しかし、家賃収入が1千万円あるのに実際の年収が50万円になってしまうのは、事業の利益として少な過ぎともいえるでしょう。もしも想定以上に費用が必要となった際に、資金不足で対処が難しくなることも考えられます。
誰もがローンを早く完済させたい気持ちを持っています。しかし、それ以上に目指すべきは「安全な投資」です。キャッシュフローの余剰分（利益）は必要以上に返済に回さず、万が一の時に備えてなるべく多めに残しておくことを心がけましょう。
返済比率を30％にした場合
先ほどと同じく、満室時の年間家賃収入を1千万円としましょう。ここでは、以下の割合で収入を割り振ります。
- 年間の必要経費：20％
- 空室リスク：15％
- 返済比率：35％
上記の割合だと、手元に残る金額は300万円です。返済比率が60％のときは、50万円でした。比較すると、手元に残る金額に大きな差があることがわかります。返済比率を抑えた方が手元にお金が多く残るため、想定外の修繕や退去への対応もしやすくなるでしょう。
このように、返済比率を35％に設定すると、キャッシュフローに余裕が生まれます。余裕ある不動産投資を行うためにも、なるべく返済比率を35％～40％程度に抑えられる物件を選びましょう。
返済比率が高い場合に起こりうるデメリット
返済比率が高い場合、上記で挙げた他にもデメリットが考えられます。もしも手元に資金が少なく、かつ本業の収入と合わせてもギリギリの状態となってしまった場合、どのような事態が考えられるでしょうか。想定されるのは、以下のような状況です。
いずれも、返済比率が高い場合に起こりうるデメリットです。ひとつずつ見ていきましょう。
デメリット①：予想外の費用に対応できない
返済比率が高いと手持ち資金が少なくなるため、予想外の費用が発生したときに対応できません。不動産は、経年劣化による修繕が必須です。経年劣化に限らず、想定外の修繕が必要となることもあります。
想定外の修繕として想定されるのは、オーナーが費用を負担する以下のケースです。
- 急にエアコンが壊れた
- 排水管の不調が起きた
- 賃借人が退去してクリーニング費用が発生した
返済比率を高くして手元に残る金額が少なくなると、上記のような急な費用発生に対応できなくなる可能性があります。
デメリット②：空室リスクへの対処ができない
手持ち資金が少ないと、入居者が退去した時の空室リスクへの対応も難しくなります。返済比率を上げて手持ち資金が少ない状態でキャッシュフローを回している場合、予想外の空室により経営状態が赤字になるかもしれません。赤字の状態が長く続いてしまうことで資金が底を尽き、金融機関への返済が滞る場合もあります。金融期間への返済が滞ると、信用情報に傷がつくばかりか、物件を手放さなければならないケースも考えられます。
デメリット③：金利が上昇したときの影響が大きい
返済比率が高いと、金利が上昇したときの影響を受けやすくなります。特に変動金利型の不動産投資ローンを利用している場合、金利が上昇すると返済額が増加。金利上昇による返済額の負担増に耐えられないため、キャッシュフローが厳しくなってしまいます。
キャッシュフローが厳しくなったことで返済が滞ると、最終的には物件を売却せざるを得なくなるかもしれません。さらに返済不能が続くと差押えや破産など、不動産投資を続けられなくなるリスクが生じます。
返済比率が低い場合のメリット
反対に、返済比率が低いときはメリットがあるのでしょうか。考えられるメリットは、次の3点。
返済比率が低いと、ゆとりある返済ができるだけでなくさまざまなメリットが考えられます。
メリット①：キャッシュフローに余裕ができ資金繰りが楽になる
返済比率を低くすると、手持ち資金が増えキャッシュフローに余裕ができる点が大きなメリットです。急な修繕にも対応できる資金を持てるため、余裕ある投資ができるでしょう。
キャッシュフローに余裕を持たせることで、複数の物件を買い増しするための資金を作ることも可能です。キャッシュフローに余裕を持たせるには、物件を選ぶ段階で、返済比率が40％〜50％になるよう計算して購入しましょう。
参考不動産投資でのキャッシュフローとは？成功のカギとなる計算方法や必要性を完全網羅！
メリット②：空室リスクにも耐えられる
返済比率を下げることで、空室リスクにも耐えられる可能性が高まります。キャッシュフローに余裕があれば、家賃を一時的に値下げして入居者を確保する必要がある場合も、無理なく対応可能です。以下は、家賃を一時的に下げなければならないケースの例になります。
- 学生向けアパートで学校が移転してしまい、入居者が減った
- 立地の地価が下落して、周囲が急激に値下げを始めた
このような不測の事態になったとしても、手持ち資金があれば、急いで家賃を値上げせず入居需要が高まる時期まで待つ余裕が生まれます。資金と気持ちに余裕を持った結果、必要以上に家賃を上げず適正な家賃設定を維持しやすくなる点も、返済比率を低くするメリットです。
メリット③：将来的な投資判断の選択肢が広がる
返済比率を下げると余剰資金が生まれ、将来的な投資判断の選択肢も広がります。不動産投資の幅を広げる場合、以下の手法が考えられます。
- 2軒目・3軒目のワンルームマンション投資を行う
- 一棟マンションを購入する
- 駐車場への投資を行う
- 現存物件をリフォームして価値を高める
不動産投資を増やすことに加えて、NISAやiDeCoなど別の投資に目を向けるのも良いでしょう。
どこにどう投資するかは、ライフプランとつなげて考えることがおすすめです。ライフプランについては、下の記事をお読みください。
参考ライフプランはどう立てる？立て方や投資との関係性も合わせて解説！
返済比率を下げる4つの方法
返済比率は低い方が好ましいことを理解したところで、返済比率を下げる方法をいくつか紹介します。本記事で取り上げるのは、次の4つです。
どれも難しい方法ではありません。返済比率を下げたいときに、取り組みやすい方法から試してみましょう。
方法①：自己資金を増やして返済金額を減らす
返済比率を下げる王道の方法は、自己資金を増やして返済金額を減らすことです。自己資金は、物件を購入する際の頭金として使われます。自己資金を増やすと融資額が減るため、月々のローン返済額を減らすことが可能です。
しかし、この方法は、想定外に起こる補修・修繕に対応できる自己資金を残している場合に限られます。キャッシュフローに余裕が少ない状態で自己資金を返済に投入するのは、残念ながら賢明な判断とはいえません。
自己資金を増やして返済金額を減らす方法は、不測の事態に対応できる金額は残しつつ、それでも余剰資金がある場合におすすめします。
方法②：繰り上げ返済を行う
前倒しでローンを返済する繰り上げ返済も、返済比率を下げる方法のひとつです。こちらも、自己資金の投入と同様に、余剰金がある状態でのみ使えます。
繰り上げ返済により月々のローン返済額を減らすことで、返済比率を抑えることが可能。しかし、繰り上げ返済は手数料がかかる場合があります。手数料を支払った結果そこまでお得にならないかもしれません。繰り上げ返済で損をしないために、手数料を支払って返済してもお得かどうか、事前に確認しておきましょう。
方法③：返済期間を延長する
返済期間を延ばすことで、返済比率を下げる方法もあります。返済期間を延ばすことで、月々の返済額が減るからです。しかし、返済期間の延長可否は、購入した物件を金融期間がどう評価するかで決まります。確実な方法とはいえませんが、相談する価値はあるでしょう。
方法④：金利が低い金融機関を選ぶ
できる限り金利が安い金融機関を選ぶことでも、返済比率を抑えられます。金利は、月々の返済額に大きく関わる要素です。複数の金融機関でローンの金利を比べ、一番低いところに申し込みましょう。
また、金融機関で金利交渉を行う方法もあります。交渉材料として、預金額も重要なポイント。金利交渉を有利に進めるために、ローンを借りた銀行で口座を開設し、計画的に貯金しておきましょう。
不動産投資の返済比率は変化するので「目安」として捉える
返済比率は、金利や家賃、入居状況により変化します。以下は、返済比率が変動する例です。
- 物件購入前に算出した返済比率と実際に購入する時の返済比率に差が出る
- 返済比率を計算した後で金利上昇や家賃の下落がある
- 予想外の空室が発生する場合
そのため、当初計算していた数値と現在計算した数値が大きく変わることも考えられます。
返済比率は、あくまでも計算した時点での参考値です。想定外のことが起こると、すぐに変動します。金利や入居状況が変わるごとに返済比率を計算し直して、安全かつ健全な不動産投資を目指しましょう。
まとめ
返済比率を計算することで、物件を購入してから売却までの出口戦略が非常に立てやすくなります。とはいえ、返済比率は、状況に影響されて変動する数値です。あくまでも返済比率は目安であり、返済計画の中で変わることも十分考えられます。まずは安全な返済計画を立て、確実に完済することを目標にしましょう。不動産投資では、安全な返済計画を立てた上で返済比率を活用して、よりよい返済計画を見つけていくことが大切です。
不動産投資ローンは、早期の返済よりも、安全で確実な返済が最優先。安全で確実な返済を行う指標として、この記事で紹介した返済比率を役立てていただければ幸いです。
当社の無料相談では、返済比率に関する相談も承っております。返済比率に関する不安がある場合、ぜひ無料相談でお話を聞かせてください。ささいな不安でも構いません。経験豊富なコンサルタントが、中立の立場で不安を解消するお手伝いをさせていただきます。
この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
ブログ等：堀乃けいか
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