「2024年から省エネ性能表示制度が努力義務になる」という情報を聞いて、制度の概要や影響について知りたくてこの記事にたどり着いた方が多いのではないでしょうか。そこで今回はこの「省エネ性能表示制度」について詳しく解説していきます。

省エネ性能表示制度はあくまで「努力義務」ではあるものの、2023年に公布された「改正建築物省エネ法」との関連性もあり、実際にはほぼ「義務」といえるような内容です。消費者はもちろん、不動産投資家を含む賃貸・販売事業者にも影響があります。ぜひこの記事を読んで、省エネ性能表示制度の概要や影響をしっかりと押さえておきましょう。

• 省エネ性能表示制度とは？
  • 2024年4月から事業者は「省エネ性能ラベル」の表示が努力義務に
  • 省エネ性能ラベルとあわせて「エネルギー消費性能の評価書」も発行
  • 努力義務の対象となる建築物一覧
  • 努力義務違反の罰則はないが勧告や公表の対象になる可能性あり
• 省エネ性能表示制度における評価方法は2つ
  • 評価方法①：自己評価
  • 評価方法②：第三者評価
• 省エネ性能表示制度がスタートする背景
  • 背景①：2050年のカーボンニュートラル実現のため
  • 背景②：2025年に新築建築物の省エネ基準適合が義務化されるため
• 省エネ性能表示制度の消費者への影響
• 省エネ性能表示制度の事業者への影響
  • 事業者への影響①：省エネ性能の低い物件を敬遠されてしまう可能性がある
  • 事業者への影響②：省エネに力を入れれば周辺物件との差別化ができる
• まとめ

省エネ性能表示制度とは？

省エネ性能表示制度とは、建物の省エネ性能が分かる「省エネ性能ラベル」の表示を事業者の努力義務として定める制度です。住宅や建築物の省エネ化のために、消費者をはじめとする誰もが「省エネ性能」というひとつの基準で家・建物を選べるようにする目的があります。

この省エネ性能表示制度を理解するためには、事業者が発行する「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」の2つについて知っておく必要があります。順に詳しく見ていきましょう。

2024年4月から事業者は「省エネ性能ラベル」の表示が努力義務に

省エネ性能表示制度により、2024年4月から事業者は「省エネ性能ラベル」の表示が努力義務になります。努力義務の対象となるのは、2024年4月以降に建築確認申請を行うほぼすべての新築建築物。省エネ性能ラベルには下記のような建物の省エネ性能に関する要素について記載し、ポータルサイト・チラシなどの広告に掲載します。

• エネルギー消費性能（6段階）
• 断熱性能（7段階：住宅のみ）
• 目安光熱費（住宅のみ）
• 自己評価か第三者評価か
• 建物の名称
• 再エネ設備（太陽光など）ありかなしか
• ZEB水準（※1）を満たしているか（非住宅のみ）
• ZEH水準（※2）を満たしているか（住宅のみ）
• ネット・ゼロ・エネルギーに該当するか（※3）
• 評価日

※1：非住宅の省エネ性能水準のこと。1 ～ 5の星の数で評価する
※2：住宅の省エネ性能水準のこと。1 ～ 5の星の数で評価する
※3：家庭で使う一次エネルギー消費量が0以下になる住宅のこと

「自己評価」「第三者評価」については、この後詳しく解説します。各項目の認定基準・評価基準は非常に細かいので、詳しく知りたい方は国土交通省の「省エネ性能表示制度事業者向け概要資料」の26 ～ 39ページをご覧ください。ラベルの内容は視覚的に分かりやすく、消費者は簡単に建物の省エネ性能を判断できるようになるでしょう。

省エネ性能ラベルとあわせて「エネルギー消費性能の評価書」も発行

省エネ性能ラベルとあわせて、もうひとつ「エネルギー消費性能の評価書」という書類も発行されます。エネルギー消費性能の評価書は下記のような建築物の内容や省エネ性能の評価が記載された保管用の証明書です。

• 建築物の種類
• 自己評価か第三者評価か
• 物件概要
• 評価概要
• エネルギー消費性能
• 断熱性能（住宅のみ）
• 外皮性能（非住宅のみ）
• 目安光熱費（住宅のみ）
• 総合判定

エネルギー消費性能の評価書も、販売・賃貸時に消費者へ提示する資料として活用できます。事業者は消費者に対して省エネ性能を明確にアピールでき、効果的な訴求が可能になるでしょう。

努力義務の対象となる建築物一覧

先ほども軽く触れましたが、努力義務の対象となる建築物は「2024年4月以降に建築確認申請を行ったほぼすべての建物」です。例外として下記のような建築物は対象外となります。

• 販売や賃貸の用途でない建築物（注文住宅など）
• 自社ビル
• 民泊施設

また2024年3月以前に建築確認申請した建物やすでに建っている建物は、今回の努力義務の対象外となっています。ただし申請すれば省エネ性能ラベルやエネルギー消費性能の評価書の取得は可能です。努力義務ではないものの、既存物件でもできれば取得・表示しておくのが望ましいでしょう。

努力義務違反の罰則はないが勧告や公表の対象になる可能性あり

2023年10月31日時点で確認できる情報では、努力義務違反となった場合でも罰金などの罰則はありません。ただし「勧告・公表・命令の対象にはなり得る」という内容の記載があります。

仮に公表となれば、少なからず会社の評判が落ちるのは言うまでもありません。努力義務といえど、事業者は徹底して制度を守る必要があるでしょう。

省エネ性能表示制度における評価方法は2つ

省エネ性能表示制度における「省エネ性能の評価方法」は下記の2種類があります。

• 自己評価
• 第三者評価

結論からいうと、可能であれば第三者評価の方法を選ぶのが望ましいです。それぞれの評価方法の違いについて、国土交通省の「省エネ性能表示制度事業者向け概要資料」の内容をもとに見ていきましょう。

評価方法①：自己評価

ラベルや評価書に記載される省エネ性能は、国が指定するWEBプログラムや使用基準に沿った自己評価が可能です。ただし信頼性に欠ける部分があるため、自己評価の場合は「ネット・ゼロ・エネルギー」の項目が表示されません。年間のエネルギー収支が0以下の優良物件であることをアピールするなら、第三者評価の方法を選択する必要があります。

評価方法②：第三者評価

第三者評価とは、第三者の評価機関に依頼して建築物の省エネ性能を評価してもらう方法。第三者評価の方法を選択すると、ラベルや評価書に第三者評価制度の「BELS」マークを表示して物件の信頼性をアピールできるのがメリットです。

より高い省エネ性能があると第三者機関に評価された場合には、ラベルや評価書に「ZEH・ZEBマーク」の表示が可能になります。ZEH・ZEBマーク付きの評価書は、国や自治体の補助制度を利用する際の証明書類として活用可能です。5万円 ～ の費用（※）と時間がかかりますが、可能であれば自己評価よりも第三者評価を選択したほうが良いでしょう。

参考※株式会社日本確認検査センター「BELS」

省エネ性能表示制度がスタートする背景

省エネ性能表示制度がスタートするのには、下記2つの背景があります。

• 2050年のカーボンニュートラル実現のため
• 2025年に新築建築物の省エネ基準適合が義務化されるため

それぞれ詳しく解説します。

背景①：2050年のカーボンニュートラル実現のため

今回始まる省エネ性能表示制度は、2023年6月17日に公布された「改正建築物省エネ法」の一部です。同法が改正された背景には、日本政府が目指す「2050年のカーボンニュートラルの実現」があります。省エネ性能表示制度のスタートは、カーボンニュートラルを実現するための施策のひとつといえるでしょう。

そもそもカーボンニュートラルとは、二酸化炭素などの「温室効果ガス」の排出量と吸収量を均衡にし、実質的な排出量を0にする取り組みのこと。排出量を抑えるには、実にエネルギー消費の約3割を占める「家庭や事業所」における省エネ施策が必須です。

物件の省エネ性を消費者等が確認できることで「よりエコでお得な物件選び」が推進されます。省エネ性能表示制度により家庭や事業所におけるエネルギー消費量が削減されれば、カーボンニュートラルの実現は大きく近づくかもしれません。なおカーボンニュートラルについては下記の記事で詳しく解説しているので、気になる方は参考にしてください。

参考不動産投資にも影響！カーボンニュートラルに向けた不動産業界の展望を解説

背景②：2025年に新築建築物の省エネ基準適合が義務化されるため

実は2050年のカーボンニュートラルの実現を主な目的として、2025年4月には「新築建築物の省エネ基準適合」が義務化されます。こちらも2023年6月17日に公布された「改正建築物省エネ法」の一部で、原則すべての建築物に「省エネ基準」への適合が義務付けられるというものです。

参考国土交通省「建築物省エネ法が改正されました」

国土交通省はこの「省エネ基準適合義務化」と「省エネ性能表示制度」の関連性について直接は言及していませんが、おそらく適合義務化に伴いラベル表示も努力義務化することで、消費者の省エネ物件利用への意識付けや基準に適合しない新規物件の排除を狙っているものとみられます。

省エネ性能表示制度の消費者への影響

省エネ性能表示制度がスタートすれば、消費者は当然「省エネ性能」を基軸とした物件選びが可能になります。具体的には下記のようなイメージです。

• 同じクラスの物件なら、より省エネ性能の高い家に住みたい
• 少し家賃が高くても、断熱性能が高く快適に過ごせる家が良い
• 二酸化炭素排出が少ないエコな家に住んで、カーボンニュートラルに貢献したい

省エネ性能の高い住宅を選べば光熱費を削減できるのはもちろん、暑い夏も寒い冬も快適に過ごせます。カーボンニュートラルに貢献したい「エコ志向」な方のニーズも満たせるでしょう。そして、希望の省エネ性能を満たさない家はそもそも検討外にできます。

省エネ性能表示制度の事業者への影響

省エネ性能表示制度が始まると、住宅などの物件を販売・賃貸する事業者には下記2つの影響が考えられます。

• 省エネ性能の低い物件を敬遠されてしまう可能性がある
• 省エネに力を入れれば周辺物件との差別化ができる

それぞれ見ていきましょう。

※「事業者」には個人の不動産投資家を含みます。

事業者への影響①：省エネ性能の低い物件を敬遠されてしまう可能性がある

消費者が省エネ性能で物件を選べるようになることは、事業者にとっては省エネ性能の低さから物件を敬遠され得るということでもあります。「同じくらいの家賃なら、省エネ性能が高い方を選んだほうが良いよね」と思われても仕方がありません。つまり事業者は今後、入居者を集めるために下記2つのどちらかの施策を打つ必要があるでしょう。

• 家賃を相場よりも下げる
• 周辺物件と同レベルまで省エネ性能を上げてラベルを取得する

なにも省エネ性能について対策しないなら、家賃を相場よりも下げないとなかなか入居者が集まらないかもしれません。もしくは周辺の物件と遜色ないレベルまで省エネ性能を上げ、省エネ性能ラベルを取得して広告に掲載する必要があります。いずれにせよ、既存物件は何もしないままだと空室リスクが大幅に上がってしまう可能性が高いです。

事業者への影響②：省エネに力を入れれば周辺物件との差別化ができる

既存物件の場合、省エネ性能ラベルの取得・表示は義務ではありません。しかしラベルは申請すれば取得可能です。これを利用して既存物件に省エネ設備を追加しラベルを取得すれば、周辺物件との明確な差別化を図れる可能性があります。立地などの条件も良ければ、多少相場より家賃が高くても入居希望者が集まるかもしれません。

これから投資物件を買う場合も、省エネ性能をチェックして選ぶのがおすすめです。取得要件を満たしていれば、省エネ性能ラベルを取得・表示して差別化が狙えます。「光熱費を抑えたい」「エコな家に住みたい」といった入居希望者のニーズをキャッチして、空室リスクの低い不動産投資を始めましょう。

まとめ

省エネ性能表示制度とは、建物の省エネ性能が分かる「省エネ性能ラベル」の表示を事業者の努力義務として定める制度のこと。省エネ性能ラベルには「エネルギー消費性能」や「断熱性能」などの評価が視覚的に分かりやすく記載され、消費者は省エネ性能で物件選びがしやすくなります。

努力義務とはいうものの、2025年から始まる「新築建築物の省エネ基準適合義務化」の影響もあり、実質的にはほぼ省エネ性能ラベルの表示を義務付ける制度といえるでしょう。また2050年のカーボンニュートラル実現可否は、省エネ性能表示制度の実施状況がひとつのポイントです。

不動産投資家を含む不動産の販売・賃貸を行う事業者にとっては、「省エネ性能ラベル」の表示がない既存物件を消費者に敬遠されてしまうリスクがあります。既存物件もラベルを取得して対抗する必要が出てくるかもしれません。逆手に取って省エネ性能を積極的にアピールすれば、周辺物件と明確に差別化でき高い家賃で入居者が集まる可能性もあるでしょう。

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