【2025年最新】都心部のオフィス需要が回復傾向に！今後の見通しや不動産投資戦略を解説
- 更新：
- 2025/04/25
2023年以前、コロナ禍による在宅勤務の普及でオフィス需要の先行きが不透明となっていました。しかし2024年には、都心部のオフィス需要が大幅な回復を見せています。空室率は徐々に低下し、平均賃料は上昇傾向にあるなど、オフィス市場は着実に回復する傾向です。
では、この回復傾向にはどのような要因があるのでしょうか。また、今後のオフィス市場の動向も気になるところでしょう。この記事では、都心部におけるオフィス需要の現状分析と今後の見通し、そしてこの流れに乗じた不動産投資戦略について詳しく解説します。市場動向をチェックして、投資の確度を上げたい人はチェックしてみてください。
- 目次
- 2024年以降、都心部のオフィス需要がコロナ禍による低迷から回復傾向に
- 都心部のオフィス需要が回復した理由とは？
- 今後の都心部のオフィス需要の見通しは？
- 都心部のオフィス需要回復を狙った不動産投資戦略
- まとめ
2024年以降、都心部のオフィス需要がコロナ禍による低迷から回復傾向に
2024年以降、東京をはじめとする主要都市では、空室率の低下と平均賃料の上昇が続いています。まずは空室率と賃料の動向から詳しく見ていきましょう。
2024年初頭から2025年2月まで「オフィス平均空室率」は下がる傾向
2024年から2025年初頭にかけて、東京ビジネス地区のオフィス平均空室率は全体として下降傾向を示しています。2024年2月時点で5.86%だった空室率は、徐々に低下し2025年1月には3.83%まで減少しました。2月には若干上昇して3.94%となったものの、1年前と比較すると約2％改善しており、明らかな回復トレンドがみられます。
とくに既存ビルの空室率低下が顕著です。一方で新築ビルの2月時点の空室率は、32.42%と高めに推移しました。しかし、これは一時的にオフィス供給が大きく増えたことが影響しており、徐々に空室率は改善傾向に戻る見込みです。
このように、東京のオフィス市場では全体的な空室率が下がっています。コロナ禍で心配された「オフィス需要の消滅」の懸念はなくなりつつあるでしょう。
一方で、平均賃料は右肩上がりが続く
東京ビジネス地区の平均賃料は、2024年初頭から2025年2月にかけて着実な上昇を続けています。2024年2月時点で19,776円／坪だった平均賃料は、2025年2月時点で20,481円／坪まで上昇。3.6％の上昇幅を記録しました。
もちろん、平均賃料の上昇には昨今の「物価高」などの影響も考えられるでしょう。しかし「空室率が下がり、平均賃料が上がった」状況は、間違いなくオフィス市場が回復傾向に向かっていることを示しています。
特に「ビジネス地区」と呼ばれる東京都千代田区・中央区などのエリアで変動が顕著
東京の主要5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）の中でも、とくに千代田区や中央区といった都心部では、オフィス市場の変動が顕著です。2025年2月時点の地区別平均空室率と平均賃料は以下のようになっています。
| 地区 | 空室率 | 前年同期比 | 平均賃料(円／坪) | 前年同期比 |
|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 2.05% | -0.91％ | 22,180 | +624円 |
| 中央区 | 4.81% | 12-1.99％3 | 18,423 | +432円 |
| 港区 | 5.44% | -3.25％ | 19,976 | +567円 |
| 新宿区 | 3.76% | -0.93％ | 18,821 | +919円 |
| 渋谷区 | 2.93% | -1.90％ | 24,327 | +1,489円 |
コリアーズの報告によれば、東京主要5区の中でも東京駅八重洲口や日本橋周辺の中央区で、2024年からの5年間は新規供給が大きく増加する見通しです。高品質なオフィスの供給と、それに伴う既存ビルからの移転需要が、エリアを活性化しているといえるでしょう。
参考コリアーズ「東京、大阪、福岡のオフィス新規供給量は増加傾向」
大阪はじめ東京以外の都市部でもオフィス需要は伸びている
CBREの最新レポートによれば、東京以外に大阪や地方都市のオフィス市場も回復の兆しを示しています。たとえば、大阪のオフィス市場の動向は以下のとおりです。
- 全体的に空室率が低下
- 全体的に賃料が上昇
- 2024年の年間需要は8.1万坪と過去最大に
参考CBRE「オフィスマーケットビュー（賃貸オフィス相場動向） 2024年第4四半期」
地方都市においても、10都市中7都市で空室率が低下。8都市で賃料も上昇傾向に推移しました。全国的にオフィス市場は好調で、2025年以降も需要の増加が期待できるでしょう。
海外投資家による日本のオフィス投資も大幅な回復を見せる
2024年第4四半期における海外投資家による全投資額は609億円と、前年同期比233%という驚異的な伸びを見せています。オフィス市場の投資額も3,560億円で、前年同期比2.1倍に増加していることから、海外投資家による影響が大きかったと推測できるでしょう。コロナ禍を明けて、日本のオフィスが国際的な投資先として再評価されているようです。
参考CBRE「MARKETVIEW｜JAPAN INVESTMENT｜2024年第4四半期」
都心部のオフィス需要が回復した理由とは？
「コロナ禍」でリモートワークが流行し、一時はオフィス市場の低迷期を迎えました。しかし、現在は大幅な回復傾向に転じています。そこで、都心部のオフィス需要が回復した主な理由を深掘りしていきましょう。
「出社回帰」の動きが強まっている
コロナ禍で広がったリモートワーク。現在は元通りに社員を出社させる企業や、週2〜3日の出社を基本とする「ハイブリッド勤務」を導入する企業が増え、フルリモートから「オフィス回帰」の流れになっています。
とくに新入社員の教育やチームビルディングの観点から「実際に顔を合わせるコミュニケーション」の価値が再認識され始めました。オフィスは単なる「仕事をする場所」ではなく、組織の一体感をつくり新たなアイデアを引き出す場として、その役割が再定義されているのです。
大手企業の新築ビルへの移転・増設の動きが過激化している
近年、IT大手企業を中心にオフィスの移転や増設が加速しています。複数の拠点を統合したり、逆に機能別に分散したりする動きも活発です。2025年にオフィス移転を予定している大手企業をいくつかピックアップしました。
- KDDI
- 本田技研工業
- ユナイテッドアローズ
- コスモエネルギーホールディングス
オフィスの面積を増やし、コミュニケーションスペースや休憩エリアを充実させるなど、働く環境の質向上を目指す傾向も見られます。また、オフィス環境を企業ブランディングの一環と位置づけ、優秀な人材確保のためのアピールポイントとする企業も増えています。
BCP対策の一環として高品質なオフィスを確保する動きがみられる
近年の自然災害の頻発や新型コロナウイルスのようなパンデミックの経験から、企業のBCP（事業継続計画）対策としてオフィス環境を見直す動きも見られます。以下のような特徴を持つオフィスビルへの需要が高まる傾向です。
- 耐震性能が高い新築・築浅ビル
- 非常用電源や防災設備が充実している物件
- 感染症対策として換気システムが優れた物件
- サテライトオフィスと連携しやすい立地の物件
とくに都心部では、今後予測される「南海トラフ地震」などの大規模災害に備え、オフィスの防災機能を強化したい企業ニーズも反映されているのでしょう。安全で働きやすいオフィス環境は、従業員の安心感にもつながり、企業価値の向上にも寄与します。
今後の都心部のオフィス需要の見通しは？
オフィス市場は着実に回復しつつありますが、今後はどのような動きが予想されるでしょうか。ここからは2025年以降のオフィス需要の見通しを解説します。
東京のオフィス新規供給は2026年にいったん落ち着き、2027年から再加速の予想
コリアーズ社のレポートによると、2026年の東京主要5区のグレードA（※）オフィスの新規供給は一時的に減少します。しかし、2027年以降には再び大幅な増加傾向となる見込みです。
※CBREでは以下に該当するビルを「グレードA」として定義しています。
- 貸室総面積が6,500坪以上
- 延床面積10,000坪以上
- 基準階床面積350坪（東京は500坪）以上
- 築年数がおおむね15年未満
新規供給の減少の影響で、2025年から2026年にかけては空室率の低下傾向が続くと予想されます。一方、2027年以降は大量供給の影響で、空室率が一時的に上昇する可能性も考えられるでしょう。ただし、これはあくまで増加するオフィス需要に対応するための動きです。長期スパンで見れば、また空室率は低下傾向に戻るのではないかと考えられます。
オフィス市場の需要・賃料の二極化が進む可能性
オフィス市場は今後、立地や建物のスペックによる二極化がさらに進むと予想されます。具体的には、以下のような傾向が強まるでしょう。
- 「アクセスが良好な一等地」「耐震性能に優れている」「面積が広め」のオフィスは需要が伸びる
- 「駅から遠い」「築年数・設備が古い」「防災・セキュリティ面に問題がある」オフィスは需要が減る
とくに、築30〜40年経過したオフィスビルは、設備の老朽化や耐震性能の問題から需要が大幅に減ってしまうと考えられます。一方で、駅近の新築・築浅ビルや、リノベーションで性能が向上した物件は引き続き需要が高まる予想です。
インバウンド需要回復で「商業オフィス」はとくに伸びる可能性あり
2024年は訪日外国人観光客数が過去最高水準に達し、インバウンド消費も大幅に増加しました。大阪・関西万博の開催もあり、この傾向は2025年も続くと予想されます。
こうしたインバウンド需要の回復は、オフィス市場にも以下のような効果をもたらすでしょう。
- 商業施設に併設されたオフィスの需要増加
- インバウンド関連企業（旅行代理店など）のオフィス需要増加
- 外資系企業の日本進出・拠点拡大に伴うオフィス新設
とくに、東京の銀座や表参道、大阪心斎橋といった大商業地に近接するオフィスは、ブランド価値やアクセスの良さから人気が高まると予想されます。新たな高機能オフィスの建築も進み、需要の高まりを後押しする可能性が高いです。
都心部のオフィス需要回復を狙った不動産投資戦略
最後に、このオフィス需要が回復する現在の市場環境を活かした投資戦略を考えていきましょう。
「賃料増加」のトレンドが続く限り新築・築浅オフィスは狙い目
新築の供給が増加し賃料相場も上がっていく中で、古いビルとの格差は今後さらに広がる見込みです。とくに築30～40年を超えるオフィスは、設備の老朽化や耐震性能の問題から競争力が低下し、賃料の伸び悩みや空室率上昇を引き起こすリスクがあります。
そこで、以下のような条件を満たす「好条件・高機能な新築・築浅オフィス」をターゲットとするのがおすすめです。
- 最寄り駅から徒歩5分以内の立地にある
- 改正耐震診断促進法が施行された「2015年」以降に建てられた
- 面積が広く自由度の高いオフィスレイアウトができる
- 環境認証を取得しており省エネ性能が高い
とくに東京・大阪などの主要都市で駅近の比較的新しいオフィスは、安定した需要が見込まれるでしょう。
「既存オフィスビル」のリノベーションによる差別化もポイント
築年数が経過したオフィスビルでも、リノベーションによって差別化を図る選択肢が残されています。エリアのニーズに合わせて以下のようなリノベーションを施せば、新築には及ばずとも「安くて見た目の良い、高機能なオフィス」として安定した需要が見込めるかもしれません。
- 共用部分の床や壁の張り替え
- 最新のセキュリティシステムの導入
- 省エネ性能の高い設備への更新
- 照明の明るさ改善
ただし、掛けたコストを確実に回収できるとは限らない点に注意が必要です。競合物件の状況から賃料上昇幅を予想し、投資コストに見合うかシミュレーションする必要があるでしょう。
「オフィス需要回復」に乗じた「マンション需要増加」を狙うのも一考
オフィス需要の回復に伴い「通勤時間の短縮」を重視する傾向が強まっています。つまり、いわゆる「ビジネス地区」へのアクセスが良い立地のマンションの需要が高まるわけです。たとえば東京では丸の内・大手町、大阪では梅田・本町などへのアクセスが良いエリアが挙げられます。
オフィス需要を狙ったマンション投資は、賃貸需要が安定するのはもちろん、価格上昇による将来的なリターンにも期待できるのがメリット。また、オフィスよりも初期費用を抑えて、低リスクで取り組めるのもポイントです。
当社では東京23区・大阪の区分マンション情報を4,000件以上保有しており、もちろんこのオフィス需要を狙った物件もご紹介できます。過度な勧誘はいたしませんので、気になる方は無料相談をご利用ください。
まとめ
東京をはじめとする主要都市でオフィスの空室率が低下し、賃料は上昇傾向にあります。この回復には「出社回帰」の動きや、南海トラフ地震の発生を見据えた「BCP対策の強化」など、複数の要因が考えられるでしょう。
今後のオフィス市場は立地やスペックによる二極化が加速する見込みです。駅近の高品質なオフィスは好調を維持する一方、築年数が古く、設備も老朽化したビルは競争力が低下するでしょう。しばらくは、新築または築浅かつアクセスのよいオフィスが狙い目といえます。
またオフィス需要の回復は、働く人の住まい、すなわち「マンション」の需要も押し上げます。区分マンション投資は初期費用を抑えられるため、手が出しやすくリスクも小さいのがメリットです。ご興味がある方は、まずは当サイトに無料会員登録すると見られる、東京23区・大阪の物件情報をお気軽にチェックしてみてください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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