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どこが違う!?マンション投資で失敗するシミュレーションとは?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資では、他の投資に比べて長期的な視野が必要だと言われています。FXや株式投資などは最短で数十分~数日、長くても半年~数年単位での投資となるため、状況が大きく一変することはそれほど多くなく、結果として近い将来を予測することはそれほど難しくはありません。実際、多くの投資ファンドや金融機関が、今後の株式市場の展望についてのレポートなどを出しています。

一方で不動産投資においては、短くても数年、長いと30年~40年以上にも渡って物件を保有することもあります。その理由は、不動産の耐用年数が長く、長期間の融資が引けるためです。特にマンションの場合は、構造が鉄筋コンクリートと言い、木造アパートに比べて非常に強固で、修繕状態によっては100年以上住むことができるとも言われています。

こうした数十年に及ぶ不動産投資において、未来を完璧に予測することはほとんど不可能と言っても差し支えないでしょう。物件の周辺エリアの家賃相場は今後どう変動するか、数十年後の修繕状況はどうかなど、不確定要素があまりにも多いのが不動産の世界なのです。

とはいえ、これまでのデータや統計をしっかりと把握することで、完璧ではなくとも限りなくリアルに近い予測を行うことは可能です。そしてそのシミュレーションこそが、あなたの不動産投資を成功に導く鍵となるでしょう。

しかしながら、このシミュレーションを間違えたばかりに失敗してしまう不動産投資家は意外にも多いです。また、不動産会社や営業マンから提示されたシミュレーションを十分に検討することなく、鵜呑みにしてしまうという人々も存在しています。

言うなればシミュレーションは、不動産投資における武器にも、自らを失敗に陥れる落とし穴にもなり得るということです。本記事では、不動産、特にマンション投資において失敗するシミュレーションについて解説していきます。

失敗するシミュレーションとは

では、マンション投資において失敗するシミュレーションにはどのような特徴があるのでしょうか。それは、大別すると以下の通りです。

(1)空室率を考慮していない
(2)家賃の下落を考慮していない
(3)固定費の変動を考慮していない

(1)空室率を考慮していない

失敗するシミュレーションの一つ目の特徴は「空室率を考慮していない」という点です。不動産投資における第一のリスクといえば「空室リスク」と答える人も多いくらい、空室というのは大きな危険性を含んでいます。

例えば、シミュレーション上毎月のキャッシュフローが+1万円だとしても、1ヶ月空室が続けば7万円~8万円の出費になるということも稀ではありません。それが数ヶ月も続くと、毎月の返済が重くのしかかるだけでなく、「家賃を下げてでもいいから入居させたい」という気持ちになり、結果として投資を失敗に導くことにもなりかねません。

このように、空室リスクというのは不動産投資において最も起こりやすく日常生活にダイレクトに影響してきますので、必ずシミュレーションに組み込む必要があります。しかし、投資初心者の方のシミュレーションを見ると、この空室リスクが反映されていないことが多々あるのが現状なのです。

では、この空室リスクをどのようにしてシミュレーションに組み込むべきでしょうか。その答えが、「空室率の考慮」です。空室率とは、ある部屋が一定期間の中でどのくらい空室かどうかを表した値になります。例えば空室率が50%なら一年間のうち半年が空室であることを表し、逆に0%なら一年間満室が続いていることを意味しています。

マンション投資では、人が入居しているか否かの2択しか無いわけですから、現実には空室率0%(入居中)か100%(空室)のどちらかなのですが、シミュレーション上その値を調整することが大切です。例えば都心のワンルームマンションの場合、入居率が高いので空室率は5%程度を見込んでおくのが妥当でしょう。

そしてこの空室率を、実際の家賃収入に反映させることで、よりリアルなシミュレーションを行うことが可能となります。例として、家賃8万円、空室率5%の部屋の場合、8万円×5%=4,000円を空室控除として家賃から差し引くことで、空室率を考慮した実質的な賃料収入を導くことができるのです。

このような空室率の計算は一見地味ではありますが、数年~数十年先の将来を見据える際に非常に大切となってきます。購入しようとしている物件のシミュレーションを作成する際には、その物件の周辺エリアの空室率をしっかりと調査し、より現実に即した数値で計算するようにしてください。

(2)家賃の下落を考慮していない

失敗するシミュレーションの特徴の二つ目は、「家賃下落リスクが考慮されていない」という点です。こちらも、毎月の収支にダイレクトに響いてくるにも関わらず、無視されることが非常に多いです。

機会があれば、不動産の営業マンが提示してくるシミュレーションを見てみてください。10年後の家賃収入額はどうなっているでしょうか。もしこの額が、新築時と変わっていないのであれば要注意です

【参考記事】:新築・中古どっちがお得?投資用ワンルームマンションのメリット比較

皆さんもご存知の通り、不動産は必ず老朽化していきます。新築時は外観もきれいで高い家賃が取れたとしても、数十年後には建物も古くなり、どうしても家賃を下げざるを得ません。また、周辺に新しいマンションができると入居者がそちらに流れてしまうため、家賃を下げて賃貸ニーズを高めるといった対策が必要となります。このような理由から、家賃下落リスクをシミュレーションに組み込む必要があるのです。

ではどのようにシミュレーションに反映させるのが良いのでしょうか。それには、毎年の家賃収入を少しづつ下げていくことがより現実的です。例えば、通常の賃貸借契約期間は2年間ですから、2年間ごとに賃料を1%づつ減らしていくというのも一つの手でしょう。

ある部屋の購入時の家賃収入が8万円とした場合、2年後の家賃は79,200円(80,000円×99%=79,200円)とします。こうして2年ごとに家賃を少しづつ下げていくことで、より現実に即したシミュレーションを作れるようになるでしょう。

(3)固定費の変動を考慮していない

三つ目の特徴は、「固定費を考慮していない」という点です。固定費というのは、毎月の返済額や管理費、修繕積立金や賃貸代行手数料などですが、この中でも変動しやすいのは返済額と修繕積立金の2つです。

まず、返済額については金利上昇リスクと深く関連しています。例え購入時に低金利で融資を引くことができたとしても、変動金利の場合は将来的に金利が上昇し、毎月の返済額が増える可能性も十分あります。ですから、5年ごとに返済金利を0.1%ずつ上昇させるといったシミュレーションを作ることも十分考えられます。とはいえ、金利については不確定要素も多く、現実に即したシミュレーションを作るのは難しいのが実際のところです。

一方で、修繕積立金については将来的な変動が読みやすく、長期的なシミュレーションにも反映しやすいという特徴があります。一般的に新築時のマンションは修繕積立金が非常に安く、1戸あたり1,000円前後しか取っていないというケースも散見されます。しかし、10~15年後には大規模修繕工事を行う必要があるため、徐々に積立金を上げていき、高いところでは毎月1万~2万円もの徴収を行う物件も存在します。

こうした修繕積立金の変動リスクを考慮するためには、物件の「重要事項調査報告書」を取得するようにしてください。そこに記載されている修繕積立金の総額が少なかったり、管理組合が借り入れを起こしている場合には、将来的に積立金の改定を行う可能性があります

その場合には、シミュレーション上の修繕積立金額を高めに設定することで、修繕積立金の大幅増額のような不測の事態に対しても、対応できるようになるでしょう。

まとめ

これまで、失敗するマンション投資シミュレーションの特徴について説明してきました。いずれも、空室リスクや家賃下落リスク、固定費の上昇リスクといった将来の危険性を数値として組み込んでいないという共通点があることがお分かり頂けたと思います。

これらを考慮したシミュレーションを作ることは、より現実に即した数値を導くことができるというメリットのみならず、「常にリスクを見込んでおく」という投資家としてのマインドを養うことにも繋がります。

是非一度、ご自身のシミュレーションを振り返って頂き、より良い不動産投資の糧にしてもらえればと思います。

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