不動産投資TOKYOリスタイル

特許取得

不動産投資を投資家目線でアドバイス
東京23区・駅近・低価格帯

「儲からない」はホント?ワンルームマンション投資の全貌と勝つためのポイントを徹底解説!

本記事は動画コンテンツでご視聴いただけます。

ワンルームマンション投資とは、マンションの一室を区分所有で購入し、入居者からの家賃収入を得る形式の不動産投資です。

ワンルームのマンション投資は初期費用が少なく、投資金額の総額も抑えられる初心者向けの投資です。しかし、初心者向けとはいえ誰でも投資を成功させられるわけではなく、想定との落差から「儲からない」と結論づける投資経験者もいます。

インターネットで調べると、「ワンルームのマンション投資に失敗してしまった」「ワンルームのマンション投資はやめておこう」といったネガティブな体験談や解説記事が複数見られます。せっかく不動産投資に興味をもったものの、躊躇してしまう方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかしながら、ワンルームのマンション投資は投資初心者の方には依然としてオススメであり、適切な情報を得てしっかりと物件選びを行えば、失敗は避けることができます

そこで、この記事では「ワンルームのマンション投資が儲からない」と言われる理由を見ていくとともに、ワンルーム投資のメリットと、成功のためのポイントを徹底的に解説します。

ワンルーム投資が儲からないと言われる3つの理由とは?

書店に並ぶ不動産投資のノウハウ本やネットの情報を見ると、「ワンルーム投資にはデメリットがある」と書かれていることも少なくありません。そのような記載をご覧になって「ワンルームはやめた方がいいのだろうか」と心配される方も多いようです。

しかしながら、その詳細をしっかりと見てみると、極端な意見であったり、著者自身の投資対象の不動産に誘導するためのポジショントークであることが多々あります。そうした偏った意見に一喜一憂しないためにも、自身の核となる考え方を持つことが大事であると言えるでしょう。

では一体、「ワンルーム投資は儲からない」という意見はどのような根拠に基づいているのでしょうか?そのように言われる3つのポイントについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

理由①:利回りが低く、投資リターンが少ない

ワンルーム投資に批判的な主張の1つめは、アパートや戸建投資と比べて利回りが低く、得られる投資リターンが少ないのではないかというものです。

確かに、利回りの相場を見てみると、都心のワンルーム投資の利回りが4~8%となっている一方で、地方郊外の一棟アパートや戸建投資では、利回りが20%近く出ている物件もあります。利回りだけを見て、アパートや戸建投資の方が「儲かりそう」と思われるのも、ある意味仕方がないのかもしれません。

しかしながら、これだけを見て「ワンルーム投資は儲からない」と決めつけるのは早計でしょう。実は2つの点で、一棟アパートや戸建投資には大きな問題点が存在しているのです。

アパート・戸建投資の問題点①:空室が埋まりにくい

1点目の問題点は、立地の問題が大きく関わっています。都心のワンルームマンションの場合には、駅からも徒歩圏内で人口も多いことから、例え空室になったとしても比較的短期間で入居付けすることが可能です。当社で管理している物件でも、都内の物件であれば退去後早いタイミングで次の入居者が見つかることがほとんどです。

一方で、利回りが高い地方郊外のアパートや戸建の場合、一度空室が出てしまうと、次の入居者が決まるのに多大な時間と労力が掛かってきます。都心部のマンションと比べて賃貸ニーズに限りがあるため、結局1度募集するのにも仲介会社に多額のAD(広告費)を支払う必要も出てきてしまうのです。

アパート・戸建投資の問題点②:想定通りの利回りが出ない

アパート・戸建投資の2つ目の問題点は、表面利回りと実質利回りとに大きな差が生じるという点です。一見すると利回りが高いように見えても、実際に運用を始めてみると、想定外の修繕費や広告費が掛かってしまい、最終的な手残りがほとんど残らない、というケースも多くあります。

なぜこのような問題が生じるのでしょうか。答えはとてもシンプルで、ワンルームマンションの場合には管理会社や管理組合が存在しているのに対し、アパートや戸建の場合には自己責任で管理する必要があるからです。

購入時から管理費や修繕積立金が徴収されるワンルーム投資の場合、10年~20年後までの収支計画が管理会社によって作成されているため、必要となるランニングコストは概ね予測可能です。

一方でアパートや戸建投資の場合には、何らかの不備や故障が出てから初めて、それらのコストを見積り、都度対応する必要が出てきます。「ワンルーム投資は修繕積立金が高いから嫌だ」という方もいらっしゃいますが、実はアパートや戸建の方が、一度の出費は大きくなる傾向にあります

特に、台風などの被害を受けると、建物全体の改修を行う必要が出てくるため、購入した金額と同じくらいの費用がかかることさえあります。これでは、当初の想定利回りを満たすことは到底難しいと言えるでしょう。

このことからも、一見利回りが低いように見えるワンルーム投資ですが、アパートや戸建投資と比べて収支予測が立てやすく、初心者の方でも安定的に運用できることがお分かりいただけたかと思います。

理由②:空室時には収入がなくなり、家賃下落のリスクもある

ワンルーム投資が儲からないという主張の2つ目は、「空室になると一気に収入がなくなるという危険性があり、家賃が下落するリスクもある」というものです。

確かに、ワンルーム投資である以上、その1部屋だけを見れば「住んでいるか、住んでいないか」という2つの状態のどちらかであることは間違いありません。仮に入居者が退去すれば、当然のことながら家賃は入ってきません。

しかしながら、このことをもってワンルーム投資が危険だと断じるのは、誤っていると言わざるを得ません。

ワンルーム投資の場合、駅からも近く、都心部の利便性高い物件であれば、空室期間が長期にわたって続くということは考えづらく、直ぐに家賃収入が見込める状態に復帰します。仮に空室となったとしても、アパートや戸建と比べて早期に次の入居者が決まる可能性が高いのです。

むしろ、ワンルームと比べて駅からも遠いことが多く、なかなか入居者の付きづらいアパートや戸建の方が、空室リスクは格段に高くなります。特に、同時に複数部屋が空室になる可能性のあるアパート投資の場合、想定利回りの半分以下の状態が継続してしまうという危険性があるため、要注意と言えるでしょう。

理由③:ワンルームマンションは購入後に資産価値が下がる

ワンルーム投資に批判的な主張の3つ目は、「ワンルームマンションは購入後に資産価値が下がるため危険だ」というものです。

この批判は、明らかに新築と中古マンションを混同した議論であると言わざるを得ません。

確かに、新築マンションの場合、誰も人が住んだことがないという付加価値に対しての「新築プレミアム」があるため、購入後直ぐに資産価値が下がる可能性は十分に考えられます。

一方で、既に一定の年数が経過した中古マンションの場合、相当な景気変動や災害などが無い限り、資産価値が急激に下がることはほぼありません

以上のことから、ワンルーム投資の中でも、特に中古マンションであれば、購入後の資産価値下落リスクを受けることなく、安定した投資ができると言えます。

参考「不動産投資なら新築」はホント!?中古マンションとの違いを解説!

ワンルームから不動産投資を始める5つのメリット

前章では、「ワンルーム投資は儲からない」という主張がどういった根拠に基づいてなされているのかについて見ていきました。そして、確かに気を付けなければいけないポイントはあるものの、必ずしもワンルーム投資が劣っているということはなく、むしろアパートや戸建投資に比べて、安定的に収益を上げられることをお伝えしました。

では次に、ワンルームから不動産投資を始めることのメリットについて見ていきましょう。
ワンルームから不動産投資を始める場合、「価格が安い」「好立地の物件が豊富にある」「入居者が見つかりやすい」「流動性が比較的高い」、「管理の手間が少ない」という5つのメリットがあります。

メリット①:価格が安い

ワンルームマンションの不動産投資は比較的、価格が安いです。地方都市であれば200万円から300万円でスタートが可能で、東京でも600万円からの物件は探せばいくらでも見つかります。

高額なイメージを持つ人も多い不動産投資ですが、実はワンルームマンション投資は新車を買うくらいの金額で始めることができます。ある程度まとまったお金を貯蓄している人であれば、現金一括で購入することも可能です。

ファミリーマンションや一棟マンションを買うとなると、頭金を数百万円用意し、数千万円の長期ローンを組んで取り組んでいく必要があるため、資金力や経験も必要になります。このような投資と比較すると、ワンルームマンションの投資は低価格で始められることがおわかりいただけるのではないでしょうか。

メリット②:好立地の物件が豊富にある

マンションは電車の沿線のような好立地に建っていることが多いです。

マンションは通常の自宅としての賃貸需要はもちろんのこと、例えば自宅が郊外にある人が長時間通勤を避けるためにワンルームマンションを借りるといったケースや、個人事務所でワンルームマンションを借りるというニーズも現代では増えています。
不動産投資において立地は非常に重要です。マンションを借りる人が重視するのは、どの路線・駅が近くにあるか、最寄り駅から自宅マンションへの通勤通学の利便性です。そのためマンション建築にあたっては、これらのニーズを満たすため「駅から近い」というのは必須条件であり、マンションは好立地が多いのです。

メリット③:入居者が見つかりやすい

先に説明した通り、ワンルームマンションは、通勤時の利便性の理由からの利用する人、オフィス代わりとして使用する人、住居として使用する人といった様々なニーズがあります。
また、マンション自体が駅付近など利便性の高い所に既に建築されているため入居者のニーズを満たしています。
入居対象者が多くニーズが高いことから、ワンルームマンションは入居者が見つかりやすいと言えます。

メリット④:流動性が比較的高い

ワンルームマンションは他の不動産と比較すると、資産としての流動性が高いです。つまり、売却して現金化しやすいということです。
一般的に、不動産自体は株式などの投資債権に比べると流動性が低いです。特に一棟マンションや一軒家などは取引価格が高額になるため、買い手は投資家に限られ、すぐに買い手が見つからないことが多いためです。
しかし、ワンルームマンションであれば、不動産投資の中でも比較的少額であること、立地条件が良いことから入居者が見つかりやすいため、不動産投資物件として購入したいと考える人がたくさんいます。投資家のみならず、居住用で購入したいという買い手がつけば短期での売却も可能です。

参考不動産投資の『出口戦略』!最後に笑うための完全マニュアル

メリット⑤:管理の手間が少ない

ワンルームマンションは管理の手間が少ないです。そのため平日仕事をしているサラリーマンでも問題なく投資を行うことができます
手間が少ない理由は、区分マンション一部屋のみの所有のため、マンション一棟所有などと比較すると管理対象自体が小さいこと、またその管理は不動産管理会社に代行して貰うのが一般的であることなどによります。
不動産の管理は管理会社に代行してもらう方がきめ細かな対応ができ、賃借人からの満足度が高い傾向にあります。オーナーがいちいちクレーム対応や家賃事務管理など雑務をしていては非効率なため、プロに任せるのがおすすめです。

ワンルーム投資で成功するための4つのポイント

前章では、ワンルーム投資のメリットについて解説をしました。次に本章では、ワンルーム投資で成功を収めるために必要な4つのポイントについて、1つずつ解説していきたいと思います。

ワンルームのマンション投資で利益を出すポイントは、

  1. ①長期的な視点で投資を行う
  2. ②空室リスクの低い物件を選ぶ
  3. ③新築を避け、中古物件に投資する
  4. ④東京23区の駅近物件に絞る

の4点です。

ポイント①:長期的な視点で投資を行う

先述のとおりワンルームのマンションは表面上の利回りが低いため、アパートや戸建投資と比べて、短期目線では収益性が低くなります。

しかし、ローン完済後まで視野に入れることで、ワンルームのマンション投資は堅実に収益の上がる仕組みであることがご理解いただけると思います。ローン完済後は家賃収入から諸経費を引いた差額がそのまま純利益となります。例えば家賃を月8万円、諸経費を年間20万円とした場合、年間収入は8万円 ✕ 12ヶ月 - 20万円 = 76万円 となります。ローン完済前は実質的なキャッシュに旨みが少なく、月の利益は1万円程度ということも珍しくありませんが、ローン完済後には収益性がグッと上がります。

ワンルームのマンション投資を行ってから、数十年単位でキャッシュフローを把握しておくようにしましょう。どの時点で損益分岐点を超え、どのタイミングでローン完済が出来るかを確認することで、前もって収益の推移を理解することができるようになります。利回りや売却のしやすさから短期的な収益を追うのではなく、長期的な視点に立つことで、ワンルームのマンションは堅実な投資対象となるのです。

ポイント②:空室リスクの低い物件を選ぶ

ワンルームのマンション投資で失敗するケースとして、物件選びを間違ってしまうことが挙げられます。例えば、物件価格の安さから立地の悪いマンションを選んでしまうパターンです。安い物件はローンの審査も降りやすく、長期的な返済プランを組まずに済むため、短期的な目線では魅力的に映りますが、空室リスクという落とし穴もあります。

初心者の方には、投資対象となる物件の価格がお手頃かどうか以上に、入居者が入りやすい物件かどうかを重視することをオススメします。もちろん「立地や条件が魅力的であれば割高でも飛びつくべき」というわけではありません。地域の物件相場をチェックしながら、人気物件の特徴を押さえておきましょう。

人気の物件には以下の特徴があります。

  1. 都市部にある
  2. 人口減少率が低い地域にある
  3. 駅から徒歩で移動できる
  4. 防音性や気密性が高い
  5. 建物の管理状態がよい

また、物件だけでなく地域の住民についても確認することをオススメします。入居者によっては家賃を滞納する可能性があり、家賃が支払われなければ空室と同様に収益が低下してしまうためです。入居者の審査がしっかりと行われることも重要ですが、物件のある地域の犯罪の発生数や夜間の静かさなどから治安の良し悪しを判断し、入居者が家賃を滞納する可能性が低い地域を選ぶようにしましょう。

警視庁のWebサイトでは、犯罪の発生件数を区市町村別にまとめたデータが月ごと、年ごとに公開されています。不動産投資に興味のある地域をチェックし、周りの地域と比べて治安が良いかどうかの判断材料にしてください。

参考警視庁:区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数

ポイント③:新築を避け、中古物件に投資する

ワンルームマンション経営において、中古物件の方が『利回り』の点で新築物件より有利です。

新築物件は周辺相場よりも家賃を高く設定できるというメリットがあります。これは新築プレミアムと言われるのですが、実は中古物件に比べると5,000円~10,000円多くとれる程度なのです。そして、それ以上に購入価格は高くなります。

新築か中古かよりも、駅に近いなどの立地条件の方が家賃に大きく反映されるため、投資対象としては「立地条件の良い中古物件」の方が圧倒的に有利になります。

ポイント④:東京23区の駅近物件に絞る

最後に、東京都23区の駅近物件に絞り、不動産経営において人口が減少しない地域をターゲットにしていくのがポイントです。

東京23区は日本で最も人口が増え続けている地域です。これは主に他地域からの引っ越しが要因という東京都の統計データがあります。

出典東京都総務局統計部

日本全体の人口が減り、地方での空き家問題が顕著になる中でも、東京都はこの先も緩やかに人口が増え続けると予測されています。また、東京都の調査結果では、若年層、単身世帯が増え続けている地域でもあります。

参考東京都「都内世帯数の予測」

以上のことから、東京都23区内の駅近物件で、若年層、単身世帯をターゲットとしたワンルームマンションを選ぶことは、空室リスクを最大限に抑えることにつながります。

まとめ

ここまで「ワンルームのマンション投資は儲からない」と言われる理由と、ワンルームのマンション投資で利益を出すポイントを見てきました。不動産に限らず、投資というものは失敗談やリスクが取り沙汰されやすく、初心者の方は情報に戸惑い二の足を踏んでしまうことが多くあると思います。

客観的でしっかりとした情報収集と、リスク・リターンを加味した投資対象選びが重要です。ワンルームのマンション投資は、1棟マンションや戸建てよりも費用が少なく、株や仮想通貨よりも短期的な値動きの幅が少ないため、リスクの少ない堅実な投資と言えます。綿密なキャッシュフロー計画と適切な物件選びを行えば、「想定よりも儲からなかった」という失敗を未然に防げる可能性が高まります。

とはいえ、初心者の方は収支の計算や物件選びに手間取る人が大半だと思います。適切な物件を探す充分な時間が持てない方もいるのではないでしょうか。

「ワンルームのマンション投資を検討しているものの、収支計画や物件選びのやり方が分からないため、専門的な第三者からのアドバイスがほしい」といった方や、ご不明な点や心配ごとがある方は、ぜひ当社の不動産投資コンサルタントまでお気軽にご相談ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

電子書籍13冊無料開放中

会員登録後にマイページトップから
すぐにお読みいただけます。

会員登録してダウンロード(無料)

経験豊富なコンサルタントが
投資家目線で課題をヒアリングし、
中立の観点でアドバイスを行います。

不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。