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「ワンルームのマンション投資は儲からない」と言われる理由と利益を出すポイントを解説!

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ワンルームのマンション投資とは、マンションの一室を区分所有で購入し、入居者からの家賃収入を得る形式の不動産投資です。

ワンルームのマンション投資は初期費用が少なく、投資金額の総額も抑えられる初心者向けの投資です。しかし、初心者向けとはいえ誰でも投資を成功させられるわけではなく、想定との落差から「儲からない」と結論づける投資経験者もいます。

インターネットで調べると、「ワンルームのマンション投資に失敗してしまった」「ワンルームのマンション投資はやめておこう」といったネガティブな体験談や解説記事が複数見られます。せっかく不動産投資に興味をもったものの、躊躇してしまう方も居るのではないでしょうか。

しかしながら、ワンルームのマンション投資は投資初心者の方には依然としてオススメであり、適切な情報を得てしっかりと物件選びをおこなえば、失敗を避けられるものです。

そこで、この記事では「ワンルームのマンション投資が儲からない」と言われている理由の説明と、ワンルームのマンション投資で利益を出すポイントを解説していきます。

ワンルームのマンション投資は儲からないと言われる3つの理由

ワンルームのマンション投資が儲からないとされるのは、

  1. ①利回りの低さ
  2. ②空室リスク
  3. ③資産価値の低下

といった理由があります。それぞれの内容を見ながら、このように言われている理由を見ていきましょう。

理由①:想定より利回りが低く、短期的なリターンが少ない

まず不動産投資の利回りは「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」に分けられ、実際に賃貸経営をおこなった際の利回りは「実質利回り」で計算します。表面利回りには不動産を購入した際や運営した際にかかる手数料や諸費用が考慮されておらず、想定利回りは満室状態が前提となっているためです。

投資対象の不動産を実質利回りで比較すると、ワンルームマンションの利回りは新築で4%前後、中古で6%前後となっており、利回り6〜8%の1棟マンション投資や利回り8〜16%の戸建て投資よりも低い数値となります。

この利回りの比較から1棟マンションや戸建てよりも収益性が低いという見積もりがされ、短期的なリターンの少なさから「ワンルームマンションの投資は儲からない」という見方がされています。

理由②:空室時には収入がなくなり家賃価格の下落の可能性もある

不動産投資全般に言えますが、空室リスクは無視できないポイントです。不動産投資は家賃収入で収益を得る投資モデルですので、空室の期間は収益がゼロになってしまいます。

不動産の購入時に結ぶ契約の中に、空室保証というサービスが含まれる場合があり、物件の空室時には家賃収入が補填されます。しかし、一般に空室保証は満室時の賃料の80%~90%とされており、必ずしも満額が支払われるわけではないのが注意点です。

複数のワンルームのマンション投資を行っていたり、1棟マンションを投資対象としている場合は、よほどのことがない限りはすべての部屋が空室となる心配はないと言っていいでしょう。しかし、初心者の方がワンルームのマンション投資を1部屋から始めた場合、その部屋が空室になる =(家賃保証がない場合)収入がゼロになるということになってしまうことから、空室リスクが高くなると言えます。

また、現在の家賃では入居者が見つからない場合は、現在の価格よりも家賃を下げる必要があります。新築マンションは「新築プレミア」という形で家賃が地域の相場よりも割高に設定されています。ところが、一度退去者が出たらその物件は中古物件となり、新築プレミアはなくなってしまいます。そのため、家賃を下げる必要があるのです。

家賃を下げると家賃収入も当然下がってしまうため、空室リスクと併せて「ワンルームのマンション投資はリスクがあって儲からない」と言われるのです。

理由③:新築のワンルームマンション購入後に資産価値が下がる

ワンルームのマンション投資に限りませんが、新築物件は購入後に資産価値が下がり、売却価格に購入時の値段と大きく差が出てしまいます。

戸建て投資は短期的な資産売却を出口戦略とし、リフォームや設備投資などにより物件に個性を出すことが出来ます。ところが、ワンルームのマンション投資は間取りや設備で差別化をすることが難しく、物件によっては売却に至る難易度が上がってしまいます。

これらの点から、特に新築のワンルームマンション投資は収益が出る形で短期的な出口戦略を取ることが難しいため、「ワンルームのマンション投資は儲からない」とされています。

ワンルームのマンション投資で利益を出すための3つのポイント

「ワンルームのマンション投資が儲からない」とされる3つの理由をご紹介しました。このように収益性の低下が起こるのは、以下の3つの理由が挙げられます。

  1. ①短期的な目線で不動産投資を考えている
  2. ②適切な物件選びを行っていない
  3. ③新築物件にこだわってしまう

そこで、記事の後半ではワンルームのマンション投資で利益を出すポイントを、

  1. ①長期目線
  2. ②物件選び
  3. ③中古物件

の3つに焦点を当ててご紹介します。

ポイント①:短期目線ではなく長期的な収益を考える

先述のとおりワンルームのマンションは周りの物件との差別化が難しく、短期的な売買には向きません。その上で1棟マンションや戸建てよりも利回りが低いため、短期目線では収益性が低くなります。

しかし、ローン完済後まで視野に入れることで、ワンルームのマンション投資は堅実に収益の上がる仕組みであることがご理解いただけると思います。ローン完済後は家賃収入から諸経費を引いた差額がそのまま純利益となります。例えば家賃を月8万円、諸経費を年間20万円とした場合、年間収入は8万円 ✕ 12ヶ月 - 20万円 = 76万円 となります。ローン完済前は実質的なキャッシュに旨みが少なく、月の利益は1万円程度ということも珍しくありませんが、ローン完済後には収益性がグッと上がります。

ワンルームのマンション投資を行ってから、数十年単位でキャッシュフローを把握しておくようにしましょう。どの時点で損益分岐点を超え、どのタイミングでローン完済が出来るかを確認することで、前もって収益の推移を理解することができるようになります。利回りや売却のしやすさから短期的な収益を追うのではなく、長期的な視点に立つことで、ワンルームのマンションは堅実な投資対象となるのです。

ポイント②:空室リスクを考慮し物件選びをしっかりと行う

ワンルームのマンション投資で失敗するケースとして、物件選びを間違ってしまうことが挙げられます。例えば、物件価格の安さから立地の悪いマンションを選んでしまうパターンです。安い物件はローンの審査も降りやすく、長期的な返済プランを組まずに済むため、短期的な目線では魅力的に映りますが、空室リスクという落とし穴もあります。

初心者の方には、投資対象となる物件の価格がお手頃かどうかよりも、入居者が入りやすい物件かどうかを重視することをオススメします。もちろん「立地や条件が魅力的であれば割高でも飛びつくべき」というわけではありません。地域の物件相場をチェックしながら、人気物件の特徴を押さえておきましょう。

人気の物件には、

  1. ①都市部にある
  2. ②人口減少率が低い地域にある
  3. ③駅から徒歩で移動できる
  4. ④防音性や気密性が高い
  5. ⑤建物の管理状態がよい

といった特徴があります。

また、物件だけでなく地域の住民についても確認することをオススメします。入居者によっては家賃を滞納する可能性があり、家賃が支払われなければ空室と同様に収益が低下してしまうためです。入居者の審査がしっかりと行われることも重要ですが、物件のある地域の犯罪の発生数や夜間の静かさなどから治安の良し悪しを判断し、入居者が家賃を滞納する可能性が低い地域を選ぶようにしましょう。

警視庁のWebサイトでは、犯罪の発生件数を区市町村別にまとめたデータが月ごと、年ごとに公開されています。不動産投資に興味のある地域をチェックし、周りの地域と比べて治安が良いかどうかの判断材料にしてください。

参考警視庁:区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数

ポイント③:築浅の中古ワンルームのマンション投資を狙う

先述のとおり新築物件は「新築プレミア」により割高な価格設定であり、退去者が出た時点で家賃設定を見直す可能性が高い物件です。一方で、築30年~40年といった物件は入居者がなかなか入らず、空室リスクがあります。さらに、設備の故障などにより予期しない修繕費が発生することがあり、安定した家賃収入が見込みづらくなります。

そこで初心者の方にオススメなのが、築5年以内の築浅の中古物件です。購入価格が新築よりも下回るうえ、管理状態がよく大規模な修繕が発生しにくく、物件としても人気なため空室リスクも下がります。新築と中古のいい所取りができる築浅の中古物件は、初心者に優しい投資対象と言えます。

まとめ

ここまで「ワンルームのマンション投資は儲からない」と言われる理由と、ワンルームのマンション投資で利益を出すポイントを見てきました。不動産に限らず、投資というものは失敗談やリスクが取り沙汰されやすく、初心者の方は情報に戸惑い二の足を踏んでしまうことが多くあると思います。

客観的なしっかりとした情報収集と、リスクリターンを加味した投資対象選びが重要です。ワンルームのマンション投資は、1棟マンションや戸建てよりも費用が少なく、株や仮想通貨よりも短期的な値動きの幅が少ないため、リスクの少ない堅実な投資と言えます。綿密なキャッシュフロー計画と適切な物件選びを行えば、「想定よりも儲からなかった」という失敗を未然に防げる可能性が高まります。

とはいえ、初心者の方は収支の計算や物件選びに手間取る人が大半だと思います。適切な物件を探す充分な時間が持てない方もいるのではないでしょうか。

「ワンルームのマンション投資を検討しているものの、収支計画や物件選びのやり方が分からないため、専門的な第三者からのアドバイスがほしい」といった方や、ご不明な点や心配ごとがある方は、ぜひ当社の不動産投資コンサルタントまでお気軽にご相談ください。

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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