ワンルームマンション投資とは、マンションの一室を区分所有で購入し、入居者からの家賃収入を得る形式の不動産投資です。インターネットでは、「ワンルームマンションの投資に失敗してしまった」「ワンルームマンションの投資はやめておけ」といったネガティブな体験談や解説記事が多く見られます。自分の想定より利益が出なかったことから「儲からない」と結論づける投資経験者もいます。

ワンルームマンションへの投資は初期費用が少なく、投資金額の総額も抑えられます。従って、初めて不動産投資を行う方にぴったりです。適切な情報や正しいアドバイスをもとに物件選びを行えば、最初から利益を出すことも夢ではありません。

本記事では、ワンルームマンションの投資が儲からないと言われる理由を解説。さらに、ワンルームマンションに投資するメリットと、成功のポイントを徹底的に解説します。ワンルームマンションは儲からないという情報を聞いて不動産投資に踏み出せない方は、ぜひご一読ください。

なお、文章を読むよりも専門家の話を聞きたい場合、無料相談もご用意しています。専門家のアドバイスや正しい情報を先に入手することで、ワンルームマンション投資をおすすめする理由について、より理解が深まるでしょう。

• ワンルームマンション投資が儲からないとされる3つの理由
  • 理由①：利益が少ない
  • 理由②：空室時には収入がなくなる
  • 理由③：購入後に資産価値が下がる
• 一棟アパートや戸建の不動産投資をおすすめしない2つの理由
  • 理由①：空室が埋まりにくい
  • 理由②：想定通りの利回りが出ない
• ワンルームマンションから不動産投資を始める4つのメリット
  • メリット①：価格が安い
  • メリット②：好立地の物件が多く入居者が見つかりやすい
  • メリット③：流動性が比較的高い
  • メリット④：管理の手間が少ない
• ワンルームマンション投資で利益を出すポイント4選
  • ポイント①：長期的な視点で投資を行う
  • ポイント②：空室リスクの低い物件を選ぶ
  • ポイント③：新築を避け、中古物件に投資する
  • ポイント④：都心部の駅近物件に絞る
• ワンルームマンション投資を成功させるには専門家のアドバイスが不可欠
• まとめ

ワンルームマンション投資が儲からないとされる3つの理由

書店に並ぶ不動産投資のノウハウ本やインターネットの情報を見ると、「ワンルームマンションの投資にはデメリットがある」と書かれていることも少なくありません。そのような記載を見て「ワンルームはやめた方がいいのだろうか」と心配される方もたくさんいらっしゃるでしょう。

しかし、これらの情報は極端な意見や、著者自身が投資対象とする不動産に誘導するための、いわば「ポジショントーク」であることが多々あります。それでも「ワンルームマンションでの不動産投資は儲からない」と言われるのには理由があります。では、その理由を見ていきましょう。

理由①：利益が少ない

ワンルームマンションでの不動産投資が儲からないと言われる最初の理由は、一棟アパートや戸建の投資と比べて利回りが低く、利益が少ないとされる点にあります。

利回りとは、投資額に対する収益の割合です。確かに、利回りの相場を見てみると、東京23区や大阪などの都心では、ワンルームマンション投資の利回りは4 〜 8％。一方で、地方郊外の一棟アパートや戸建投資では、利回りが20％近くの物件もあります。しかし、実際は、利回り通りの利益が出るとは限りません。

このように、ワンルームマンションの不動産投資は、他の物件に比べると利回りが低く利益が少なく見られることから「儲からない」と言われている現状があります。

参考【2023年最新版】不動産投資の利回りとは？注意したい物件や利回りUP方法まで完全解説！

理由②：空室時には収入がなくなる

ワンルームマンションでの不動産投資が儲からないとされる理由の2つ目は「空室になると一気に収入がなくなる危険性がある」点です。

確かに、ワンルームマンション1室だけで不動産投資をする場合は「部屋に人が住んでいるか、住んでいないか」がすべてとなります。仮に入居者が退去すれば家賃は入らず、家賃収入もゼロとなるからです。

しかし、これだけでワンルームマンションの投資が危険だと断じるのは早計です。ワンルームマンションは、入居者が入りやすいからです。

ワンルームマンションの投資の場合、都心部で駅から近く利便性の高い物件であれば、すぐに家賃収入が見込める状態に戻ります。当社で扱っている東京都内の物件も、退去後早いタイミングで次の入居者が見つかることがほとんどです。

都心部にあり利便性が高いワンルームマンションの場合、一棟アパートや戸建と比べると早期に次の入居者が決まる可能性が高くなっています。従って、空室期間が続き家賃収入がなくなることが考えづらい投資です。

理由③：購入後に資産価値が下がる

ワンルームマンションへの不動産投資は「購入後に資産価値が下がるため危険」であるため儲からないとされています。これは、明らかに新築と中古マンションを混同していることが原因です。

新築マンションの場合、これまで誰も住んだことが無いという事実に付加価値がつきます。「新築プレミアム」と呼ばれる状態です。そのため、購入後すぐに資産価値が急激に下がる可能性もあります。一方、新築後一定の年数が経過した中古マンションの場合、すでにその価格は相場近くに落ち着いていることから、相当な景気変動や災害などがない限り、更なる資産価値の下落は起こりづらいと言えるでしょう。

以上のことから、中古のワンルームマンション投資は、購入後に資産価値が下落するリスクが少なく、安定した投資ができると言えます。

参考「不動産投資なら新築」はホント!?中古マンションとの違いを解説!

一棟アパートや戸建の不動産投資をおすすめしない2つの理由

利回りだけを見ると、一棟アパートや戸建投資の方が高くなっています。しかし、利回りの数値だけを見て「ワンルーム投資は儲からない」と決めつけるのは早計と言えるでしょう。

一棟アパートや戸建投資には、おすすめできない2つの理由があります。ひとつずつ見ていきましょう。

理由①：空室が埋まりにくい

一棟アパートや戸建投資は、空室が埋まりにくいことが多くあります。

利回りが高い地方郊外の一棟アパートや戸建の場合、ワンルームマンションと比べて駅からも遠いことが多く、空室リスクは格段に上昇。一度空室が出てしまうと、次の入居者が決まるのに多大な時間と労力が必要です。さらに、都心部のワンルームマンションと比べると賃貸ニーズに限りがあるため、入居者を募集する際も、仲介会社に多額の広告費を支払う必要も出てきてしまいます。

特に、一棟アパートへの投資は要注意です。複数の部屋が同時に空室になる可能性があり、想定利回り以下の状態が継続する危険性があります。

理由②：想定通りの利回りが出ない

一棟アパートや戸建投資をおすすめしない2点目の理由は、表面利回りと実質利回りとに大きな差が生じることです。一見すると利回りが高いように見えても、想定外の修繕費や広告費が掛かってしまい、最終的な手残りがほとんど残らないケースも多くあります。

ワンルームマンションの場合には管理会社や管理組合に管理を任せられるのに対し、一棟アパートや戸建の場合には自分で管理する必要があるからです。

ワンルームマンション投資では、管理会社によって作成された10年スパンでの修繕計画のもと、計画的に管理費や修繕積立金が徴収されます。そのため、将来必要となるランニングコストも予測可能です。

一方でアパートや戸建投資の場合には、何らかの不備や故障が出てから初めてコストを見積ります。特に、台風や地震などで大きな被害を受けると、建物全体の改修が必要。場合によっては、購入額と同等の費用がかかることさえあります。これでは、当初の想定利回りを満たすことは難しいと言えるでしょう。

「ワンルーム投資は修繕積立金が高いから嫌だ」という方もいらっしゃいますが、実は一棟アパートや戸建の方が、一度の出費は大きくなる傾向にあるのです。

一見利回りが低いように見えるワンルームマンション投資ですが、一棟アパートや戸建投資と比べて収支予測が立てやすく、初心者の方でも安定的に運用することができます。

ワンルームマンションから不動産投資を始める4つのメリット

ワンルームマンションの投資は、一棟アパートや戸建投資に比べると安定的に収益を上げられることをお伝えしました。ここからは、ワンルームマンションから不動産投資を始めるメリットを4点紹介します。

• 価格が安い
• 好立地の物件が豊富で入居者が見つかりやすい
• 流動性が比較的高い
• 管理の手間が少ない

メリット①：価格が安い

ワンルームマンションの不動産投資は、購入価格が比較的安いことが最大のメリットです。地方都市であれば、200万円からスタート可能。東京23区内でも、500万円台から物件があります。

高額なイメージを持たれがちな不動産投資ですが、ワンルームマンション投資であれば、新車を買うくらいの金額で始められます。ある程度まとまったお金を貯蓄している場合、現金一括で購入することも可能です。

一棟マンションや戸建投資の場合は、数百万円の頭金と数千万円の長期ローンが必要になります。これらと比較すると、ワンルームマンションの投資はより低価格で始められることがメリットです。

メリット②：好立地の物件が多く入居者が見つかりやすい

ワンルームマンションは、好立地に建っていることが多くあります。好立地の物件が豊富なことから、ワンルームマンション投資では入居者が見つかりやすいこともメリットです。

マンションを借りる人は、下記のような通勤や通学の利便性を重視します。

• どの路線が利用できるか
• 住まいから駅は近いか

ワンルームマンションは、これらのニーズを満たすため駅から近い好立地に建設されます。つまり、ワンルームマンションの不動産投資は、入居者が見つかりやすい傾向にあるのです。

ワンルームマンションの需要は、自宅利用だけに留まりません。現代では、次のような需要も増加中です。

• 郊外に住む人が長時間通勤を避けるために借りる
• 個人事務所として借りる

このように、ワンルームマンションは需要が高く入居者が見つかりやすいため、不動産投資向け物件であると言えます。

メリット③：流動性が比較的高い

ワンルームマンションは他の物件タイプと比較すると、資産としての流動性が高く、売却して現金化しやすい特徴があります。

不動産自体は、株式や債券などと比べると流動性が低めです。特に一棟マンションや戸建の場合、取引価格が高額になりがち。すぐに買い手が見つからないことが流動性が低い原因です。しかし、ワンルームマンションは価格帯が落ち着いていることから、不動産投資物件や居住用としての購入希望者が多く、現金化しやすい傾向にあります。

不動産投資では、売却計画を「出口戦略」と呼びます。流動性が高いワンルームマンション投資の場合、出口戦略が立てやすいことも外せないメリットです。

参考不動産投資の『出口戦略』！最後に笑うための完全マニュアル

メリット④：管理の手間が少ない

ワンルームマンションは、管理の手間が少ないこともメリットです。平日仕事をしているサラリーマンでも、それほど管理の手間がかからず投資できます。

ワンルームマンションは管理対象が少なく、不動産管理会社に管理を代行してもらうのが一般的です。さらに、きめ細かな対応をしてもらえる管理会社に管理を一任した方が、入居者からの満足度が高くなる傾向にあります。

オーナーが管理業務まで対応するのは、非効率です。所有物件の管理をプロに任せられる点も、ワンルームマンション投資のメリットと言えます。

参考【2023】マンションの耐用年数から考える資産性の維持と購入時のポイント

ワンルームマンション投資で利益を出すポイント4選

ワンルームマンションの投資で利益を出すポイントは、次の4点です。

1. 長期的な視点で投資を行う
2. 空室リスクの低い物件を選ぶ
3. 新築を避け、中古物件に投資する
4. 都心部の駅近物件に絞る

ポイント①：長期的な視点で投資を行う

ワンルームマンションの投資で利益を出すには、長期的な視点で投資を行いましょう。

先述のとおり、ワンルームマンションは表面上の利回りが低いため、一棟アパートや戸建投資と比べると、短期目線では収益性が低く見えます。

しかし、ローン完済後は返済がなくなるため、利益が上昇。利回りも上昇します。ローン返済中は月の利益は数千円程度ということも珍しくありません。しかし、ローン完済後には、返済がなくなることから収益性が格段に上がります。

ワンルームマンション投資は、長期的な視点で収支の流れ（キャッシュフロー）を把握することが大切です。

• どの時点で損益分岐点を超えるか
• どのタイミングでローンが完済できるか

これらを確認することで、前もって収益の推移を把握できるようになります。利回りや売却のしやすさから短期的な収益を追うのではなく、長期的な視点に立つこと。ワンルームマンション投資においては、この点が重要です。

参考不動産投資でのキャッシュフローとは？成功のカギとなる計算方法や必要性を完全網羅！

ポイント②：空室リスクの低い物件を選ぶ

ワンルームマンションの投資では、空室リスクの低い物件を選ぶことも大切です。

ワンルームマンションの投資で失敗するケースとして、物件選びを間違ってしまうことが挙げられます。例えば、物件価格の安さから立地の悪いマンションを選んでしまうケースです。安い物件はローンの審査も通りやすく、長期的な返済プランも不要。そのため、短期的な目線では魅力的に見えますが、空室リスクという落とし穴もあります。

特に、初めて不動産投資をする場合は、物件の価格以上に、空室リスクをなるべく少なくするために、入居者の入りやすさを重視することをおすすめします。もちろん「立地や条件が魅力的であれば割高でも飛びつく」ことはおすすめしません。地域の物件相場をチェックしながら、空室リスクが低くなる人気物件の特徴を押さえておきましょう。

人気の物件には以下の特徴があります。

1. 都市部にある
2. 人口減少率が低い地域にある
3. 駅から徒歩で移動できる
4. 防音性や気密性が高い
5. 建物の管理状態がよい

また、物件だけでなく地域の治安についても確認しましょう。物件のある地域の犯罪発生数や夜間の静かさなどから治安の良し悪しを判断し、なるべく入居者が安心して暮らせそうな地域の物件を選ぶようにしましょう。

警視庁のWebサイトでは、犯罪の発生件数を市区町村の町丁別にまとめたデータが月ごと、年ごとに公開。大阪府警察からも、同様の犯罪統計が出されています。物件の購入を希望する地域をチェックし、周りの地域と比べて治安が良いかどうかの判断材料にしましょう。

参考警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」

参考大阪府警察「大阪府下の犯罪統計」

ポイント③：新築を避け、中古物件に投資する

ワンルームマンション投資のポイント3点目は、新築を避け、中古物件に投資することです。ワンルームマンション投資においては、利回りの点で中古物件の方が新築物件より有利になります。

新築物件は、周辺相場よりも家賃を高く設定できるメリットがあります。いわゆる「新築プレミアム」ですが、実は、家賃の違いは5千円 〜 1万円程度。それにもかかわらず、購入価格は中古物件と比べるとはるかに高くなります。購入価格が高くなるのに家賃はさほど変わらないため、結果として、新築物件の方が利回りが低くなってしまうのです。

ワンルームマンション投資においては、立地条件の方が家賃に大きく反映されます。投資対象としては、新築より立地条件の良い中古ワンルームマンションの方が圧倒的に有利となる点を覚えておきましょう。

ポイント④：都心部の駅近物件に絞る

ワンルームマンション投資においては、東京都23区や大阪市内のような都心部の駅近物件に絞り、人口が減少しない地域をターゲットにしていくことも大切です。

東京都が2019年3月に公表した「東京都世帯数の予測」によると、東京は2040年までは緩やかに人口が増え続けると予測されています。同様に、単身世帯も増加傾向となる予測です。

参考東京都「東京都世帯数の予測」

一方、大阪市は、2020年をピークに2040年まで人口減少の予測。しかし、都心6区と呼ばれる北区・中央区・西区・天王寺区・浪速区・福島区やその周辺3区に関しては、増加傾向と考えられています。

参考大阪市「大阪市人口ビジョン」

以上のことから、不動産投資においては、東京都23区内や大阪市内中心部といった都心部の駅近物件で、単身世帯をターゲットとしたワンルームマンションを選ぶことが大切です。立地条件がいいワンルームマンションを選ぶことは、空室リスクを最大限に抑え利益を出すことにもつながります。

参考【最新マニュアル】東京23区のワンルーム投資で結果を出す

参考【不動産投資】再開発で大注目！ 大阪・梅田駅の特徴や魅力を徹底解説

ワンルームマンション投資を成功させるには専門家のアドバイスが不可欠

上記のポイントは、インターネットでも調べられます。当社への無料会員登録で利用できる「MIKATAイズム™」の活用でも、物件の条件をかなり絞りこむことが可能です。

不動産投資の物件選びでは「この物件がいい！」という直感はとても大切です。とはいえ、自分の直感や家族の意見だけでは、確実に投資を成功させられるとは限りません。自分や家族の感覚を優先してしまい、客観的な判断がしづらくなるからです。

不動産投資で着実に利益を上げるためには、客観的な第三者の目線を入れることが大切。自分や家族ではない第三者の目線で物件を見ることで、自分の直感が正しいか違っていたか判断できるからです。そして、複数の視点から物件を見ることで、より利益が出やすい物件を選ぶことができるようになります。

ここでの第三者は、客観的な目線であるだけでなく、正しい知識と豊富な経験を持つことが求められます。正しい知識と豊富な経験を持つ第三者として存在しているのが、当社のような不動産会社なのです。

まとめ

ワンルームマンション投資は、一棟アパートや戸建投資と比較すると費用が少なく、長期的な目線で見ると低リスクで堅実な投資です。とはいえ、適切な物件を探す時間が持てない方もいるのではないでしょうか。そんなときは、当社の無料相談をご活用ください。

お客様からは「ひとつひとつわかりやすく丁寧に説明して頂いた」「第3者的な投資家視点で、質問や要望に適切に応えてくれた」など、喜びの声をたくさん頂いています。

不動産投資の収支計画や物件選びについて、第三者からの適切なアドバイスが欲しい場合は、一度当社の無料相談をご活用ください。

無料相談では、豊富な経験を持つ当社のコンサルタントが、投資家目線でアドバイスをさせていただきます。どんなことでも構いません。一度、お気軽にご相談いただければ幸いです。