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マンション投資の失敗事例と失敗しないための5つの心得

マンション投資, 失敗事例

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ワンルームのマンション投資は不動産投資の初心者の登竜門とも言われており、仕組みを理解し条件が揃えば、複数の部屋を所有したり、1棟マンション全体に投資を行ったりといったステップも踏めるため、初めての方にも安心してご利用いただける投資です。

しかし、マンション投資には初心者の方には思いもよらないような落とし穴があります。不動産会社の言うことを鵜呑みにして物件を購入した結果、収支のマイナスや急な費用の発生、無理な返済プランによる自己資金の圧迫といった想定外の事態に陥るパターンもあります。

不動産コンサルタントを日々仕事として行っていると、お客様の中には「以前の不動産投資で失敗をしてしまい、今からでもやり直したい」とのご相談をされる方もいらっしゃいます。一度の失敗で負債や属性の悪化を招き、融資が降りずにお力になれないこともあります。リカバリーが効くケースももちろんありますが、不動産投資で初回から失敗をしないに越したことはありません。

そこで今回の記事では、マンション投資の失敗に関する具体例を6つご紹介し、その失敗例から学べる教訓をもとに、失敗回避の心得を5つ解説いたします。

成功事例は投資の一歩を踏み出すために背中を押してくれる効果もありますが、その人の資金力や返済計画、そのマンションだからたまたま上手くいったというパターンがあり、再現性に期待すると思わぬ失敗につながることがあります。失敗事例を見ると投資をためらってしまう方もいるかもしれませんが、「失敗事例と失敗回避の心得」をセットで見ることで、的確な投資判断をおこなう能力を培っていくことができます。ぜひご参考ください。

マンション投資の失敗事例

マンション投資に失敗してしまうケースは、費用面の失敗と物件選びの失敗の2つに分けられます。

数ある不動産会社の中には、1件でも多く契約を取るために、実態とかけ離れた利回りで投資家を募り、入居者が見つかりづらい物件を購入させるような悪徳な会社もあります。こうした会社の勧めを鵜呑みにしてしまうと、費用面と物件面で二重に失敗してしまうことになります。失敗事例を参考にすることで、そうした会社がどのような情報を意図的に伏せて投資家を勧誘しているのかを知り、同じような失敗をしないように心がけましょう。

失敗事例その1:購入後に初期費用が掛かりすぎてしまった

築20年の中古の1棟マンションを購入したKさんは、空室を埋めて収益を増やし、物件の価値を高めるためにハウスクリーニングやリノベーションを行いました。また、不動産会社の勧めるがまま、収支が合うはずが無い高額な広告費を掛け入居付けを行いました。

結果的に入居者は増えたものの、購入後の初期投資は数百万単位と想定以上の負担となってしまい、費用を回収し利益を出すまでに長期間を要する形となってしまいました。

失敗事例その2:予想外の修繕費用によって利益が飛んでしまった

上記の例に続き、Kさんは購入から3年後、想定外のトラブルに見舞われることになりました。排水管の詰まりや不具合による換気扇の騒音などから、予期しない設備の修繕費用が発生するようになってしまったのです。

ワンルームマンションの区分所有とは異なり、1棟マンションは所有者である自分1人で修繕費を負担することになります。Kさんの場合は排水管や換気扇といった、小規模な設備の修繕だったため、ギリギリ費用を賄うことができました。ところが外壁が剥がれ落ちたり雨漏りが発生したりといった大規模な修繕が必要となる場合は、費用負担額が1千万前後になってしまうこともあります。

失敗事例その3:思った以上の節税効果にならなかった

とある不動産会社が提案する「節税効果」に魅力を感じて、マンションのワンルームを購入したSさんは、物件購入時の見込みよりも節税効果が得られなかったとのことです。

不動産所得は給与所得と損益通算ができるため、賃貸経営で赤字が出た場合は給与所得から差し引きする形で節税することができます。しかし、Kさんの例と同じく購入直後に初期費用が掛かるため、1年目は一定の節税効果を得ることができたものの、2年目以降は充分な節税ができず、当初想定していたような結果にはなりませんでした。

失敗事例その4:誤った返済プランにより自己資金に負担が掛かった

マンション投資を開始して8年が経つTさんは、投資計画の見直しのためにご相談をいただきました。Tさんは自己資金に余裕がなく、返済プランが正しいかどうかのセカンドオピニオン(第2の意見を別の専門家に訊くこと)を求めていました。

返済プランを伺ったところ、ローンの完済を急ぐあまり無理な繰り上げ返済を行っていることが分かりました。住宅ローンを早く返すことで金利の負担を抑えることができ、家賃収入をそのまま利益とすることができる、との勧めにそのまま流されてしまったようです。マンション投資は経営です。意図しない急な出費のためにある程度の蓄えは必要です。

失敗事例その5:入居者が見つからず家賃を下げることになった

Tさんに自己資金が少ない理由を伺ったところ、無理な返済プランだけではなく家賃を下げたことも原因のひとつであることが分かりました。

Tさんが投資していたマンションは郊外の住宅街にあり、物件購入当時は某大学へのアクセスがよいため、地方から越してきた学生に人気のマンションでした。しかし、大学が移転するとともにマンションの入居者も少しずつ引っ越しをするようになり、新たな入居者を探すことが困難になってしまったとのことでした。。

企業や大学は都心や地方都市の中心部へ集中する傾向にあり、郊外にあった大学が移転するケースは珍しくありません。空室リスクに見舞われたTさんは家賃を下げる形で対応することになり、キャッシュフローの悪化に至ってしまったのです。

失敗事例その6:サブリース契約に油断してしまった

区分マンションを所有しているOさんは、サブリース契約により空室時の家賃保証に安心していたところ、満額が支払われずに損失が出てしまいました。

不動産投資におけるサブリース契約とは、毎月の家賃の一定額を保証してくれるのと同時に、賃貸物件を不動産管理会社に管理してもらう契約のことです。サブリース契約をしておけば空室時の家賃収入がゼロになることがないためリスクを軽減することができます。しかし10%から15%を代行手数料として取られますので当然ですが、賃料の満額は支払われません。

また、不動産管理会社の経営状態によっては家賃保証額や家賃自体が引き下げられるケースがあることも覚えておいてください。30年間の家賃保証と10年間の家賃の不変を謳う管理会社のX社は、リーマンショックによる経営悪化により物件所有者に家賃の減額を求めたことで、集団訴訟に発展した事例があります。サブリース契約の安心感に溺れ管理のすべてを管理会社に一任していると、思わぬ収入低下に見舞われることがあるのも事実です。

マンション投資に失敗しないための5つの心得

ここからは、上述の失敗事例を教訓として、マンション投資に失敗しないための心得を5つご紹介します。失敗例に学び失敗をケアする視点を持っておくことで、不動産投資が成功に至るための判断力が養われていきます。ぜひひとつひとつチェックしてください。

失敗回避の心得その1:初期投資金額は抑える

初期費用と修繕費用の失敗例から学べる教訓として、初期に掛ける費用は抑え、いざというときの出費に備えて手元に資金を残しておきましょう。不動産投資は株などの証券と比べてリスクの少ない手堅い投資ではありますが、修繕費用の発生など想定外の出費が生じることもあります。物件を決めて購入が完了したらゴール、というわけではない点に注意してください。

多くの初期投資を掛け物件の価値を大きくすることで、大きな収益を得ることは不可能ではありません。しかし、1棟の場合は、ただでさえ投資総額が大きくなるので、さらに多くの初期投資額を割いてしまうのはリスクが大きくなりリターンと釣り合わないのは当然のことでしょう。

現在の不動産投資はバブル期とは異なり、長期目線で堅実な投資対象です。ハイレバレッジを効かせて一攫千金を狙うような不動産会社の勧めには乗らないようにすることが賢明です。

失敗回避の心得その2:節税ではなく収益の獲得を主目的にする

節税に関する失敗事例からは、節税効果に期待しすぎないようにすべきことが学べます。

購入時に諸費用が発生する1年目と比べて2年目以降は赤字計上になりづらいことは先述しましたが、減価償却による経費計上で節税効果を見込むことは不可能ではありません。償却期間の計算は以下のように行うことができます。

物件が耐用年数を超えていない場合

償却期間 =(法定耐用年数-築年数)+ 築年数 ✕ 0.2(端数は切り捨て)

物件が耐用年数を超えている場合

償却期間 = 法定耐用年数 ✕ 0.2(端数は切り捨て)

これをもとに計算すると、法定耐用年数47年で築10年のマンションの減価償却期間は「47年 - 10年」+10年 ✕ 0.2 = 39年となります。この計算から分かるように、減価償却期間は思ったよりも長く、1年あたりの経費計上額が少なくなります。減価償却の仕組みがあったとしても、節税効果には限界があることを覚えておきましょう。

また、不動産投資の主目的はあくまで収益の獲得であり、節税ではないことに注意しましょう。投資によって利益を出すために不動産会社に相談したところ、巧みなトークで節税効果にフォーカスが当てられ、節税という目的にすり替わる形で不動産を契約してしまったというケースは意外と多いものです。目的がブレないことが重要であり、適切な不動産会社選びもまた重要です。

失敗回避の心得その3:自己資金を圧迫する返済プランを組まない

「誤った返済プラン」により自己資金に負担が掛かってしまった事例からは、無理な繰り上げ返済はしない、ということが学べます。現在の収入から見れば安全な返済プランであったとしても、転職を控えていたりなど自分の年収が安定しない見込みがある場合は、資金面にその変動を加味した余裕を持たせておく必要があります。

特に不動産投資の場合、金融機関から融資をうけるためにご自身の属性が重視されます。属性は勤続年数も含まれるため、不動産会社によっては顧客が転職をする前に、急いで不動産を購入させようとするところもあります。無理な返済プランを組まないようにすることも大事ですし、直近で収入の変動の可能性がある場合は、無理に契約をしないことも大事なポイントとなります。

失敗回避の心得その4:空室が出ないように物件選びをする

当然ではありますが、空室が出ない物件を選ぶことが失敗の回避につながります。入居者に需要がある立地を選ぶことも肝心ですが、1つの大学に通う大学生や、1つの企業による社宅としての借り入れに依存するような物件を避けることも重要です。

特定の大学や企業に依存した物件かどうかの判断は、立地と空室率の比較によって行うことができます。都市の中心部から離れているにも関わらず空室率が低い物件は、土地の値段の低さから大学や企業が周辺にキャンパスやオフィスを構えていることがあり、家賃の低さとアクセスのしやすさから学生や社員に人気の物件となります。

一方で、特定の大学や企業に依存した物件は、それらが移転した際に一気に空室が生じるリスクがあり、新規の入居者の獲得に悪戦苦闘することになります。物件価格の安さと空室率の低さから飛びついてしまうのではなく、その立地が幅広い層に需要があるかをチェックすることで空室リスクを抑えるようにしましょう。

失敗回避の心得その5:不動産会社のサービスに一存しない

不動産会社の中には契約を獲得するために不利になる情報を伏せ、顧客にとって聞こえの良い情報のみを提示する会社もあります。サブリース契約に一存し、空室時に満額が支払われないことを知らなかった失敗例は、まさにサブリース契約の内容が伏せられていた事例となります。

不動産投資全体に言えることですが、不動産会社に物件や収支計画をすべて一任するのではなく、自分自身での下調べや学習をしたうえで契約を進めることをお勧めします。特に不動産会社への相談時に聞き慣なれないサービス名や専門用語が出てきた場合は、そのワードを知らないままにせず、担当の方に聞いたり自身で調べたりすることで、分からないことを無くしていきましょう。

まとめ

本記事では、マンション投資に失敗してしまった事例6点と、その事例から学べる心得5点をご紹介しました。基本的に、焦って契約をせず、自分にとって都合のよすぎる想定をせず、非現実的な収支計画を立てないようにすることで、大失敗を未然に防ぐ確率が高くなります。

失敗例を知り、失敗しないための対策を心得た上で、不動産投資の成功が実現します。「不動産投資への第一歩を踏み出したい」とお考えの方は、ぜひ当社までお問い合わせください。

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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