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マンションの耐用年数から考える資産性の維持と購入時のポイント

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

マンションの購入を検討されている方、所有されているマンションの売却や賃貸を検討している方にとって、マンションの耐用年数がどのくらいなのかは気になるポイントの1つだと思います。

法律上の耐用年数は鉄筋コンクリート造で47年と定められていますが、1929年竣工の「同潤会上野下アパートメント」は築84年目の2013年に取り壊し・建て替えが行われました。取り壊し直前まで居住者がいたという実態とは乖離があります。

この記事では、マンションの耐用年数を資産性の観点から考え、実際に購入する際のポイントについて解説していきます。

所有しているもしくは今後所有する予定のマンションの耐用年数とメンテナンスについて把握し、資産性維持のポイントを理解しましょう。

建物の耐用年数とは?

建物の耐用年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められた年数で、木造住宅なら22年、マンションのような鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造などは47年と定められています。

この省令は、減価償却の目安にするために設定されているもので、鉄筋コンクリート造の場合、47年で価値が0になるという税法上の考え方になります。

ただし、築年数が48年以上の住宅を所有もしくは居住することが法律で禁止されているわけではありませんし、そういったマンションは実在します。

では、建物の実際の耐用年数はどのくらいなのでしょうか?

マンションの耐用年数は68年(国交省調査)

国土交通省がまとめた「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」(2013年)によれば、RC系住宅の耐用年数は68年とする調査結果が出ています。

この調査は、固定資産台帳の滅失データを基に、残存率が50%になる期間を推計しています。

新築から68年経つと、マンションの半数が建て替えや取り壊しを行っていると言い換えることができます。

これらの数値から、マンションは適切なメンテナンスを施せば、数十年 〜 100年近く居住することが可能と言えるでしょう。

日本最古の分譲マンション「宮益坂アパート」の事例

日本最古の分譲マンションと呼ばれた東京都渋谷区の「宮益坂アパート」は、2016年に築65年で取り壊し・建て替えとなりました。

1956年に竣工した「四谷コーポラス」も築61年の2017年に取り壊し・建て替えとなっています。

物理的な建物の寿命という意味では、いずれも居住可能な状況ではありましたが、社会情勢の変化や再開発・区画整理などのインフラ整備などを理由とした建て替え・取り壊しによって、いずれのマンションも取り壊し・建て替えとなりました。

いずれの建物も旧耐震基準ではあったものの、管理会社・住人の維持管理の努力があったからこそ、長期間の居住が可能だったと言えるでしょう。

法定耐用年数と資産性の相関

次に、法定耐用年数を超えたマンションと新築マンション、それぞれの購入のメリット・デメリットと資産性について考えてみましょう。

法定耐用年数と住宅ローン

金融機関の多くは、法定耐用年数を住宅ローン貸し付けの判断基準としています。

そのため、法定耐用年数を大幅に超えた物件の購入に対して、金融機関からの借り入れは難しくなる傾向にあります。

住宅ローンの審査では、耐用年数と築年数の差分で借入期間が設定されるため、築年数の経過したマンションの場合、借入期間が短くなるケースがあります。

また、仮に購入時に住宅ローンの借り入れができたとしても、売却時は同じ理由で買い手が付きづらくなってきます。

購入・売却のいずれにおいても、法定耐用年数を大幅に超えた物件はデメリットがあることを注意しましょう。

新築物件の資産性

法定耐用年数のデメリットを考えると、新築を購入した方がメリットが大きいと考える方も多いと思います。

新築の場合、築20年程度の中古マンションと比較すると資産価値(購入時価格 - 売却時価格)の目減り幅が大きくなることがデメリットとなります。

中古・新築ともに一長一短がありますので、耐用年数と資産性の観点では一概にどちらが良いとも言い切れないのが実態と言えるでしょう。

修繕・リノベーションによる再生の可能性

ここからは、建物の価値を維持するための方策としての修繕やリノベーションについて考えてみたいと思います。

修繕で耐用年数は伸びるのか?

修繕によって建物の適切なメンテナンスが行われることで、実際の耐用年数を伸ばすことは可能です。

しかし、それは新耐震基準のマンションで、かつ定期的に構造躯体や防水・配管などのメンテナンスが適切に行われていることが前提条件となります。

「マンションは管理を買え」が常套句となっていますが、そのように言われる所以はここから来ています。

しかし、適切に手厚い管理が施されていたとしても、劣化が0になるわけではありませんし、年数を重ねるほどにメンテナンス費用が大きくなっていきます。

ある時点で、メンテナンスを継続するよりも、建て替えた方が安上がりになる分岐点に到達することになります。

長期修繕計画の課題

築年数が経過しているマンションの中には、長期修繕計画が存在しないものもあります。

従前は、劣化や不備が出てから修繕を行っていたため、竣工時から長期的な修繕計画を組んでいないという物件もあるのです。

そういったマンションは、適宜修繕を行うという体制だったため、修繕時の各戸の負担額が大きくなってしまい、適切な修繕が実施できなくなっていました。

そのため、長期修繕計画を組んだ上で、修繕積立金を少しづつ定期的に徴収する現在の方式が採用されることになりました。

築年数が経過しているマンションを購入する際は、そういった点にも留意する必要があるでしょう。

リノベーションによる資産性の担保

マンションの専有部に限った話ではありますが、リノベーションによって付加価値をつけることで資産性を高められる可能性があります。

リノベーションとリフォーム違い

近年では、リノベーションとリフォームの定義は曖昧になっていますが、リノベーションは、既存建物の間取り、水道管、排水管、冷暖房換気設備の変更など大規模な工事を指すことが一般的です。

リフォームは設備の変更や修理、システムキッチンやユニットバスの入れ替えから壁紙の張替え程度の比較的小規模な工事を指すことが多くなっています。

また、リノベーション工事は、新築時以上の性能にすることを目的にしていますが、リフォームは新築時と同等もしくは以下になるかどうかといった違いもあります。

リノベーション実施時の注意点

マンションを購入してリノベーションを行う場合、新耐震基準に適合していて、管理が行き届いたマンションを選ぶことが重要です。

専有部分は居住者の意思でリノベーションを行うことができますが、共有部は躯体・構造、エントランス・廊下など、居住者の意思だけではどうにもならない部分があるからです。

リノベーションを行ったからといって、建物全体の耐用年数が伸びるわけではありませんので、購入時には法定耐用年数はもちろんのこと、実際に建物が長持ちするかどうかについての見極めが重要になります。

長期修繕計画や修繕工事の履歴などの確認、修繕積立金の現況などを確認するようにしましょう。

耐用年数と資産性の観点から考える中古マンション購入のポイント

中古マンションを購入する時に気をつけたいのが、売却する時の価格が購入価格をできるだけ下回らないようにすることです。

ここでは、マンションの資産性を維持するために、購入時に確認しておきたいポイントをご紹介します。

新耐震基準を選択する

耐震基準とは、建築基準法によって定められたもので、建築物が最低限の耐震能力を有しているかどうかについて保証するものです。

新耐震基準は、旧耐震基準から大幅に改正されたものとして1981年に定められました。

旧耐震基準の物件に比べて、新耐震基準物件の方が基本的な耐震性が高く設定されていますので、購入時に確認するようにしましょう。

なお、マンションの建設には時間がかかるため、竣工が1981年以降であっても旧耐震のものもあります。また、1981年以前のマンションであっても耐震診断を受けた上で、耐震補強工事を行って基準をクリアしているマンションもありますので、併せて確認するようにしましょう。

メンテナンスが行き届いているかどうかを確認する

建物の寿命に大きな影響を与えるのは、建物自体の性能以上にどのような管理が行われているかです。

管理組合の修繕に関する計画や履歴は、管理組合が保管している議事録に記載されていますので、事前に確認するようにしましょう。

管理組合によっては、ホームページで公開しているところもありますが、閲覧できないケースも多いので、その場合は修繕積立金の負担額でおおよその見当をつけることができます。

この修繕積立金ですが、あえて低めに設定しておいて、実際の修繕工事の際に不足金を追加徴収するケースもありますので、注意しましょう。

ホームインスペクション(住宅診断)の活用

ホームインスペション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が住宅の劣化状況・欠陥の有無・改修が必要な箇所や時期ならびにその費用などを見極めてアドバイスしてくれるものです。

ホームインスペクターは、住宅の専門家で、かつ第三者的な立場から客観的なアドバイスを提供してくれます。

診断の方法は、目視で屋根・外壁・室内・屋根裏・床下などを診断するほか、機材を使用するケースもあります。

近年では、不動産仲介業者が物件の状態を消費者に把握してもらうために利用するケースもありますので、相談してみるのも一つの方法です。

また、ご自身でもエントランスの掲示物が適切に更新されているかどうか、駐輪場の整頓状況などからも管理のおおよその状態は推測できますので、確認するようにしましょう。

マンションの居住者の年齢層や空室率

マンションの居住者の年齢層や空室率を把握することで、管理の状態・今後の管理体制などについて大まかな予測が可能です。

空き部屋が増えることで、管理費や修繕積立金が減少し、建物の劣化が進む・管理組合の運営が滞るなどの可能性が高まります。

また、高齢者が多いマンションであれば、将来の修繕積立金の計画が不透明になる可能性が高まり、結果として修繕に影響が出るということも考えられます。

マンションは共同住宅であり、居住者全体で建物の維持を考えていかなければなりませんので、マンション全体の居住者の年齢層や空室率を把握しておくことも重要です。

築25年以上のマンションと住宅ローン控除

住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、年末の支払い残高に応じて所得税からの控除が受けられます。

1あたりの控除額は、ローン残高の1%で、残高の上限は4,000万円なので、最大40万円の控除が受けられます。

しかし、住宅ローン減税の要件は「専有面積50㎡以上、築25年以内、もしくは耐震基準適合証明書の取得」となっています。

検討されているマンションが要件にあてはまっているかどうかを事前にしっかり確認しておくようにしましょう。

まとめ

ここまで、マンションの耐用年数と資産性の維持という観点でポイントをまとめました。

マンションの資産性においては、管理の良し悪しによって大きく変わってくるということがご理解いただけたかと思います。

中古マンション購入は、新築マンション購入と異なり、実際にどのような管理がされているか、されてきたかを確認できることがメリットの一つでもあります。

所有しているもしくは今後所有する予定のマンションの耐用年数と管理については、その見極めも含めてポイントを把握・理解し、実際に購入・売却する際にお役立てください。

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