土地の相続税対策9選｜地主必見の「損しない」裏ワザを徹底解説
- 更新：
- 2025/11/27
「広い土地を持っているけど、相続税が心配…」「子どもに土地を残したいけど、相続税で手放すことになったら困る」地主の方にとって、相続税対策は切実な問題です。土地は評価額が高く、相続税の負担も大きくなりがち。しかし、早めの対策で税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
この記事では、地主が知っておくべき土地の相続税対策9選をご紹介。自分に合った方法を見つけて実践し、相続税の不安から解放されましょう。
- 目次
- 地主必見！土地の相続税対策の裏ワザ9選
- 土地の相続税評価額を引き下げる仕組みを理解しよう
- 要注意！損する地主がやりがちな「間違った相続税対策」
- 土地の相続税対策は「TOKYOリスタイル」にご相談を
- まとめ
地主必見！土地の相続税対策の裏ワザ9選
さっそく、地主が活用できる9の相続税対策を紹介します。
アパート・マンション経営
土地にアパートやマンションを建てて賃貸経営をすれば、相続税評価額を大幅に引き下げられます。
賃貸物件を建てると、土地は「貸家建付地」として評価されます。貸家建付地は、一般的に15～30%程度の評価減が期待できるでしょう。計算式は以下の通りです。
- 貸家建付地の評価額=更地の評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
- 借地権割合：地域によって異なるが、都市部では60～70%程度が一般的
- 借家権割合：全国一律で30%
- 賃貸割合：「賃貸していて入居者がいる戸数／保有する戸数」で算出
たとえば、更地の評価額が1億円、借地権割合が70%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%の場合、貸家建付地の評価額は7,900万円。2,100万円の評価減になります。さらに、「小規模宅地の特例」という制度の対象となる場合は、7,900万円の50％にあたる3,950万円も減額されます。
参考国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
さらに、建物側も固定資産税評価額で評価されるため、実際の建築費用の50～70%程度の評価になることが多いです。建築費用が5,000万円なら、評価額は2,500万円～3,500万円程度となります。
そして、アパート・マンション経営のメリットは、相続税対策だけではありません。以下のような利点もあります。
- 毎月の家賃収入が得られ、安定したキャッシュフローを確保できる
- ローンを活用すれば、少ない自己資金で始められる
- 家賃収入でローンを返済しながら、資産を形成できる
- 将来的に売却すれば、まとまった現金を得られる
ただし、空室リスクや建物の維持管理コストもあるため、立地選びや物件設計は慎重に行わなければいけません。賃貸需要が見込めるエリアで、入居者に選ばれる物件を建てることが成功のポイントです。
当社では東京23区・大阪といった「高需要で空室リスクが低いエリア」を中心に、不動産投資・賃貸経営をサポートしています。ユーザー目線に立ち、メリットだけでなくデメリットやリスクも忖度なくお伝えするスタンスが当社の強みです。ご興味の方は、お気軽に無料相談をご利用ください。
駐車場・コインパーキング
駐車場経営を行うと、土地は「貸付事業用宅地」として評価されます。一定の要件を満たす土地における相続税の課税価格を大幅に減額できる「小規模宅地の特例」が適用され、評価額が50％も軽減されます。
参考国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
また、駐車場経営のメリットは以下の通りです。
- 初期投資が少なく、始めやすい（アスファルト舗装や区画線の設置程度）
- 建物を建てないため、将来的に他の用途に転用しやすい
- 管理の手間が少ない
- 毎月の駐車場収入が得られる
ただし、駐車場経営の相続税対策効果は、アパート・マンション経営と比べると小さめです。建物を建てた場合に固定資産税評価額を大幅に軽減する「住宅用地の特例（固定資産税の軽減措置）」も適用されないため、固定資産税の負担は更地と変わりません。
※駐車場上の舗装や建造物の状態により判断が変わる場合があります。
駐車場経営は「すぐに大きな投資はできないが、何かしら土地を活用したい」という地主におすすめの対策です。
貸地（事業用定期借地など）
土地を第三者に貸し出す「貸地」も、相続税対策として有効です。
土地を貸し出すと「借地権」が発生し、所有者が保有するのは「底地」のみとなります。底地の評価額は、更地の評価額から借地権割合を差し引いた金額になるため、一般的に30～40%程度の評価減が期待できます。
- 底地の評価額=更地の評価額×（1-借地権割合）
- 借地権割合：地域によって異なるが、都市部では60～70%程度
たとえば、更地の評価額が1億円、借地権割合が70%の場合、底地の評価額は3,000万円となり、7,000万円の大幅な評価減になります。
また、貸地は初期投資がほぼ不要で、管理の手間もほぼ一切発生しないのがポイント。それでいて毎月の「地代」が得られるので、わずかですが収入アップにもつながります。
ただし、一度土地を貸して「借地権」を発生させてしまうと、地主の都合で返還してもらうのは非常に困難です。将来的に自分で使いたい場合や、売却を考えている場合は、貸地は避けたほうがよいでしょう。
なお、対策として「事業用定期借地契約」を結べば、契約期間満了後に確実に土地が返還されます。
住宅建築
土地に自宅を建てて住むことで「小規模宅地等の特例」を活用できます。
小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす土地について、相続税の課税価格を大幅に減額できる制度です。「特定居住用宅地」の場合、のべ面積330㎡まで80%もの評価減が適用されます。
参考国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
たとえば、評価額が1億円、面積が300㎡の土地に自宅を建てた場合、相続税評価額は2,000万円となり、8,000万円の評価減です。この特例により、多くのケースで不動産にかかる相続税が発生しなくなっています。
また、住宅建築のほかのメリットは以下のとおりです。
- 自分や家族が住む家を持てる
- 賃貸住宅と異なり空室リスクがない
- 住宅ローン控除などの税制優遇も受けられる
「持ち家がない」「相続する家族がいて、家を残してあげたい」といったケースでは、住宅建築が有力な選択肢となるでしょう。
テナントビル
テナントビルを建てると、アパート・マンション経営と同様に「貸家建付地」として評価され、15～30%程度の評価減が期待できます。さらに、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地）を適用すれば、200㎡まで50%の評価減を受けることが可能です。しかも、住宅よりも賃料収入が大きくなりやすく、収益性が高いメリットがあります。
ただし、テナントビルの建設には数億円規模の投資が必要。現金資産に余裕があるケース以外で手を出すのは賢明ではありません。また、景気の影響を受けやすく、空室リスクも住宅より高い傾向があります。立地が良く、テナント需要が見込めるエリアであれば、検討する価値はあるでしょう。
等価交換
等価交換とは、所有している土地を開発業者に提供し、その土地に建設されたマンションやテナントビルの一部を所有する方法です。ややこしいので、等価交換の仕組みを分かりやすくまとめました。
- 地主が土地を無償で開発業者に提供する
- 開発業者が土地にマンションやテナントビルを建設する
- 完成した建物の一部（土地の価値に相当する部分）を地主が取得する
- 地主は建物の所有権を得て、賃貸収入の一部を得られる
等価交換のメリットは以下のとおりです。
- 建設費用を負担せずに賃貸物件を所有できる
- 建物が賃貸用途なら貸家建付地として評価され、相続税評価額が下がる
- 賃料収入を得ながら資産価値を維持できる
- 初期投資が不要
ただし、等価交換では土地の所有権の一部を失うため、将来的に自分で土地を使いたい場合には適しません。また、開発業者との契約内容をしっかり確認しないと、不利な条件で契約してしまう恐れもあります。もし可能であれば、複数の業者の提案を比較するのが得策です。
生前贈与
土地そのものを贈与するのではなく、現金などの他の財産を生前贈与することで、間接的に土地の相続税負担を軽減する方法もあります。生前贈与の活用の仕組みは以下のとおりです。
- 毎年110万円までの贈与なら贈与税がかからない（暦年贈与）
- 相続財産を徐々に減らすことで、最終的な相続税の負担を軽減できる
たとえば、毎年110万円ずつ10年間贈与すれば、1,100万円の財産を相続財産から減らせます。相続税率が30%なら、330万円もの節税効果です。
ただし注意点として、相続開始前3年以内に行われた贈与は相続財産に加算されるため、節税効果がなくなります。できるだけ早めに、そして計画的に進めることが大切です。
売却
土地の評価額によっては、売却益にかかる所得税よりも、相続税のほうが高くなるケースがあります。こうしたケースでは、生前に土地を売却して現金化しておくことで、税負担を軽減可能です。
相続人が複数いる場合に土地を分割するのは難しいですが、現金であれば公平に分けられます。相続トラブルを避けたい場合には、売却も有力な選択肢です。
ただし、土地を一度売却すると取り戻せないため、将来後悔しないよう慎重に判断しましょう。
不動産法人化
個人で所有している土地を法人に移転し、法人名義で賃貸経営をすることで相続税対策できます。不動産法人化の仕組みは以下のとおりです。
- 個人所有の土地・建物を法人に移転する
- 法人が賃貸経営を行い、賃料収入を得る
- 相続時には、法人の株式を相続する形になる
- 個人の財産と法人の財産を分けられるため、各種控除などを差し引いて計算した結果相続税が安くなる
また、所得金額が9,000,000円以上で所得税率が33％以上となっている場合には、法人化して上限23.2％の法人税を支払った方が得をするケースが多いです。ただし、法人になることで新たに発生する税金もあるため、税理士などに相談して判断を仰ぐことをおすすめします。
なお、法人化には以下のようなデメリットもあります。
- 法人設立の手続きが煩雑で、費用もかかる
- 法人の会計処理や税務申告が必要になる
- 法人住民税などのコストが発生する
- 個人から法人への資産移転に、譲渡所得税がかかる可能性がある
不動産法人化は資産のスケールが大きく、複数の土地や賃貸物件を所有している地主に向いている対策といえるでしょう。
土地の相続税評価額を引き下げる仕組みを理解しよう
効果的な相続税対策には「土地の相続税評価額が決まる仕組み」を理解することが大切です。どのように対策すれば相続税評価額が減るのかを押さえて実践してみましょう。
現金で持っているより不動産の方が相続税評価額が低くなりやすい
前提として、現金や預金は、額面通りの金額で相続税が課税されます。一方、不動産は時価よりも低い金額で評価されるため、相続税の負担を抑えられるのがポイントです。
- 土地：路線価方式または倍率方式で評価される。路線価は時価の80%程度に設定されているため、1億円の時価の土地でも相続税評価額は8,000万円程度になる
- 建物：固定資産税評価額で評価される。固定資産税評価額は、建築費用の50～70%程度が目安のため、5,000万円で建てた建物の評価額は2,500万円～3,500万円程度になる
このように、現金を不動産に変えるだけで、相続税評価額を大幅に下げられます。
ただし、現金には「分割しやすい」メリットがあります。相続人が多い場合や相続税の納税資金が必要な場合は、すべてを不動産にするのではなく、ある程度の現金も残しておきましょう。
一般的に「借家権・借地権」など第三者の利用権が加わると評価が下がる
土地や建物に借家権や借地権などの「第三者の利用権」が設定されると、所有者の自由な利用が制限されることから、相続税評価額が下がります。たとえば、以下のようなケースです。
- 土地に賃貸物件を建てると、借家権が発生し、「貸家建付地」として評価される
- 土地を第三者に貸すと、借地権が発生し、「底地」として評価される
相続税対策ではこの仕組みを活用し、意図的に第三者の利用権を設定することで、評価額を下げる方法が多く使われています。
「小規模宅地等の特例」を使えば80%（賃貸は50％）減が狙える
「小規模宅地等の特例」は、相続税対策の中でも非常に効果の高い制度のひとつ。この特例を活用すれば、以下のような評価減が受けられます。
- 特定居住用宅地：330㎡まで80%減額（自宅として使用している土地）
- 貸付事業用宅地：200㎡まで50%減額（賃貸物件の敷地）
- 特定事業用宅地：400㎡まで80%減額（事業用の土地）
参考国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
たとえば、評価額1億円、面積300㎡の土地に自宅を建てた場合、特定居住用宅地として80%減額され、相続税評価額は2,000万円になります。これにより、8,000万円分にかかる相続税を節税できるのです。
ただし、小規模宅地等の特例を活用するには「相続人が配偶者、または同居している親族である」「相続税の申告期限まで土地を保有し続ける」などの条件があります。
要注意！損する地主がやりがちな「間違った相続税対策」
相続税対策として良かれと思って行ったことが、実は逆効果になるケースもあります。地主がやりがちな間違った相続税対策を3つ紹介するので、反面教師として活用しましょう。
「農地への転用」は評価額が下がらない場合がある
「宅地を農地に転用すれば、評価額が下がるのでは？」と考える方がいますが、これは間違いです。
確かに、一般的に農地の評価額が低いのは事実です。しかし、宅地から農地へ転用しても、その土地が「市街化区域」にある場合は評価方法が宅地と同じ扱いとなります。相続税評価額が宅地ベースで評価されてしまうため、結果として相続税対策にならないのです。
なお、市街化区域とは文字通り「現在市街として機能している、もしくは将来的に市街となる予定の区域」のこと。各自治体のホームページに「都市計画情報」「都市計画マップ」などのページがあり、そこから地図で市街化区域かどうか確認可能です。
実際に住んだり事業に使ったりしないと「小規模宅地等の特例」は適用されない
最大で80％も土地の評価額が減る「小規模宅地等の特例」。非常に効果の高い制度ですが、要件を満たさなければ適用されません。
とくに注意したいのは、「実際に居住していること」または「事業に使用していること」が条件になる点です。たとえば、以下のようなケースでは特例が適用なくなってしまいます。
- 自宅を建てたが、実際には住んでいない
- 賃貸物件を建てたが、空室のまま放置している
- 事業用として届け出ているが、実際には使用していない
形だけ整えても、実態が伴っていなければ特例の対象外です。税務署の調査で実態がないと判断されれば、一度適用された特例が否認され、追徴課税を受ける恐れもあります。
需要のないエリアに賃貸開業してムダな費用を発生させてしまう
「相続税対策のためにマンションのような賃貸物件を建てよう」と考えるのは良いでしょう。しかし、需要のないエリアに建ててしまうと、以下のような問題が起きてかえって損をする可能性があります。
- 空室が続き、家賃収入が得られない
- ローンの返済が家賃収入でまかなえず、持ち出しが発生する
- 固定資産税や管理費用の負担だけが増える
- 建物の維持費用がかさむ
相続税対策として評価額を下げることはできても、キャッシュフローがマイナスになれば、結果的に資産を減らすことになります。相続税を節税できても、それ以上にコストがかかっては本末転倒です。
賃貸物件を建てる際は、立地や賃貸需要をしっかり調査し、収益が見込めるかどうかを慎重に判断しましょう。
土地の相続税対策は「TOKYOリスタイル」にご相談を
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お客様と長期的に良い関係を築くことを何よりも大切にしておりますので、まずはお気軽に無料相談で現在のお悩みや希望をお聞かせください。
まとめ
この記事でご紹介した、9種類の土地の相続税対策を改めて整理しましょう。
- アパート・マンション経営：貸家建付地として15～65%程度の評価減、家賃収入も得られる
- 駐車場・コインパーキング：最大50%評価減、初期投資が少なく済む
- 貸地：30～40%の評価減、初期投資も不要だが土地を取り戻すのが困難になる
- 住宅建築：小規模宅地等の特例で80%もの評価減が適用される
- テナントビル：15～65%の評価減、収益性も良いが初期投資のハードルが高い
- 等価交換：建設費用負担なしで賃貸物件を所有し、15～30%程度の評価減が期待できる
- 生前贈与：計画的に毎年最大110万円ずつ相続財産を減らし、最終的な相続税を抑える
- 売却：現金化して分割しやすくする
- 不動産法人化：財産を法人と個人で分けることで控除の適用額を増やせる
一般に、借家権や借地権などの第三者の利用権が加わると相続税の評価が下がります。小規模宅地等の特例を使えば、最大80%の評価減も可能です。
ただし、間違った方法で相続税対策すると、かえって損をする恐れがあります。土地の相続税対策には正しい知識が必要です。TOKYOリスタイルでは、相続税対策としての賃貸開業から管理業務までワンストップでサポートします。お気軽に無料相談をご利用ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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