金利上昇本格化でマンション価格は下落する？供給数も減少？今後の予測を徹底解説
- 更新：
- 2025/08/29
2025年に入り、日本の金融政策は新たな局面を迎えました。日本銀行が1月に政策金利を0.5%に引き上げたことで、住宅ローンや不動産投資ローンの金利上昇が本格化し、マンション市場への影響が懸念されています。
この記事では、金利上昇がマンション価格や供給数に与える影響について、最新の市場動向をもとに詳しく解説します。不動産投資を検討している方や、マンション購入を考えている方は必見です。
- 目次
- 2025年、政策金利上昇が住宅ローンや不動産投資ローンにも影響
- 2025年以降のマンション供給数予想
- 2025年以降のマンション価格予想｜「価格下落」は本当に起きるのか？
- 2025年以降の狙い目マンションは？
- まとめ
2025年、政策金利上昇が住宅ローンや不動産投資ローンにも影響
日本銀行による政策金利の引き上げは、住宅ローンと不動産投資ローンの両方に直接的な影響を与えています。どのような影響が出ているのか詳しく見ていきましょう。
「固定金利」はすでに0.4％前後の上昇
住宅ローンの固定金利は長期金利の動きに連動するため、日銀の政策変更を先取りする形で上昇が始まっています。三菱UFJ銀行などの主要銀行では、2025年1月～2025年7月の期間で、10年固定金利を0.4％前後引き上げました。
この上昇の背景は、10年国債利回りが16年半ぶりの高水準まで上がったことです。将来の金利上昇が予想されたため、長期金利にもこの流れが織り込まれました。今後さらなる上昇が予想されるため、固定金利を考えている方は早めの検討が必要でしょう。
「変動金利」も徐々に上昇の可能性大
変動金利は「短期プライムレート（信用力のある企業に対し、1年未満の短期融資をする際に適用される金利）」に連動して決定されるため、日銀の政策金利引き上げの影響が直接反映されます。2025年4～5月にかけて、ほとんどの金融機関で変動金利の基準金利が0.25%上昇しました。
既存の住宅ローン利用者は、2025年7月返済分から金利上昇の影響を受け始めています。今後も日銀が政策金利を1%程度まで引き上げる方針を示していることから、段階的な上昇が予想されるでしょう。
なお、固定金利・変動金利の最新動向は、以下の記事でも詳しく解説しています。
参考金利上昇が住宅ローン・不動産投資ローンに直撃！現状と今後の見通しを解説
アメリカ関税政策の影響を懸念し一時停止も、今後の利上げは続く見込み
日銀の金融政策には、アメリカの関税政策による世界経済への影響が関係しています。2025年4～5月の金融政策決定会合では、日銀内部で「関税政策の展開が落ち着くまで、利上げは一時休止局面」との意見が出ました。実際に、政策金利の据え置きが決定されています。
参考テレ東BIZ「日銀 金融政策決定会合の議事要旨公開 利上げ続ける方向性確認」（Youtube動画）
ただし、基本的な利上げ方針は変わっていません。日銀は2025年度後半に政策金利1%程度を目標とし、国内の物価・賃金情勢を踏まえつつ段階的な金利上昇を進める方針です。
つまり一時的な調整はあっても、中長期的には金利上昇の流れが続くでしょう。住宅ローンや不動産投資ローンのコスト増加を通じて、マンション市場にも影響を与えることが考えられます。
2025年以降のマンション供給数予想
金利上昇がマンション市場に与える影響として考えられるのが「供給数の変化」です。デベロッパーの事業計画や消費者の購買行動が変化し、マンション供給量にも大きな影響が出ると予想されています。以下で詳しく見ていきましょう。
三菱UFJ信託銀行の調査では「金利上昇で65％が供給数減少」の予想
三菱UFJ信託銀行が実施した調査によると、金利上昇の環境下では約65％の不動産関係者が「首都圏のマンション供給数の減少」を予想していることが分かりました。
不動産開発には多額の借入金が必要となるため、金利上昇はデベロッパーの事業における採算性に直接影響します。従来なら採算が取れていたプロジェクトでも、金利上昇によりコストが増加し、開発を見送るケースが増えると考えられるでしょう。
「消費者の購買意欲減退」が供給数減の要因
マンション供給数減少の要因として、消費者の購買意欲減退も考えられます。住宅ローン金利の上昇により月々の返済負担が増加することで、マンション購入を延期したり、予算を下げたりする消費者が増加するためです。
とくに影響を受けやすいのは「貯金が少なく、家を買うならローンが前提になる若年層や中間所得層」です。金利変動により月々の返済額が数千円～1万円増えた程度でも、この層は購入意欲を大きく落としてしまいます。また、昨今の物価高騰も相まって使えるお金が減っている現状があり、住宅ローンを組む優先度が下がっているとも考えられるでしょう。
「建築費高騰」もこれに拍車をかけ、とくに郊外物件の供給は減少か
金利上昇に加えて、建築費の高騰もマンション供給数減少に拍車をかけています。人件費の上昇や建築資材価格の高止まり、エネルギーコストの増加などにより、マンション建築費は2022年ごろから継続的に大幅上昇している状況です。建設物価調査会が公開する「建築費指数」のグラフを見ると、明らかに建築費が右肩上がりとなっているのが分かるでしょう。
建築費上昇の影響は、とくに郊外物件で顕著に現れると予想されます。都心部と比較して販売価格を上げにくい郊外では、建築費高騰と金利上昇のダブルパンチにより、マンション事業の採算性が急激に悪化するためです。
結果として、郊外エリアでは新規マンション供給が大幅に減少し、さらなる価格ダウンを発生させる可能性もあるでしょう。
デベロッパーの「マンション素地仕入れ」も駅から15㎞未満の距離帯に集中
市場環境の変化を受けて、デベロッパーの土地仕入れ戦略にも変化が見られます。リスク回避の観点から、「販売の確実性が高い立地」への投資が集中する傾向が強まっているのです。
具体的には、主要駅から15km未満の距離帯に土地仕入れが集中しており、それより遠いエリアでは仕入れを控える動きが目立っています。
この傾向により、都心部や主要駅周辺では開発競争が激化する一方、郊外エリアでは新規供給が大幅に減少する二極化が進むと予想されます。不動産投資の観点では、立地選択がこれまで以上に重要となるでしょう。
2025年以降のマンション価格予想｜「価格下落」は本当に起きるのか？
昨今「金利上昇でマンション価格も下がる」という論調をよく見かけるようになりました。しかし、金利が上がるからといってマンション価格が連動して下がるかというと、必ずしもそうではありません。理論的には金利上昇は価格下落要因となりますが、実際の市場動向はより複雑です。
そこで、ここからは「金利が上がるとマンション価格下落が起きると言われる理由」から、実際の金利上昇後の現状、そして今後の見通しを見ていきましょう。
金利が上がるとマンション価格下落が起きると言われる理由
一般的に金利上昇がマンション価格下落を引き起こすとされる理由は、主に購買力の低下にあります。住宅ローン金利が上昇すると、同じ月々の返済額でも借入可能額が減少し、消費者の予算が実質的に減ってしまうためです。
たとえば月々10万円の返済で35年ローンを組む場合、金利0.5%なら約3,600万円の借入が可能です。一方、金利1.5%の場合は約3,100万円となり、予算は500万円も減少します。この予算の低下、すなわち「消費者の購買力低下」が需要減少を招き、価格下落の要因となるわけです。
しかし金利上昇が始まった今も、マンション価格は「上昇傾向」が続いている
しかし価格下落の予想に反して、実際のマンション価格は金利上昇が始まった2024年以降も上昇傾向を維持しています。この現象が起きている理由として考えられるのは以下です。
- 金利上昇のペースが緩やかである
- 都市部への人口集中が継続し根強い需要がある
- 建築費高騰により新築供給コストが上昇している
- インフレ期待による実物資産への投資需要が増加している
- 海外投資家による日本不動産への資金流入が続いている
急激な金利上昇であれば市場に大きなショックを与えますが、段階的な上昇であればそこまで大きな影響はありません。また、東京23区や大阪市内などの利便性の高いエリアでは、多少の金利上昇があっても根強い需要が存在し、価格上昇の支えとなっています。
物価高騰・建築費高騰が続く間は、金利が上がってもマンション価格上昇の可能性大
現在の市場環境では、物価高騰と建築費高騰がマンション価格の下支え要因となっています。建築費が上昇すれば、新築マンションの価格も自然と上昇。また、インフレ環境下では現金よりも実物資産である不動産を選ぶ投資家が増加し、これが価格上昇の圧力となります。
物価高騰と建築費高騰の傾向がある限り、マンション価格はゆるやかに上がっていくでしょう。とくに都心部の好立地物件は、供給の減少と相まって価格上昇が続く可能性が高いです。
2025年以降の狙い目マンションは？
最後に、昨今の金利上昇の環境において「投資に有利なマンション」の特徴を分析します。すでに物件を持っている不動産投資家はもちろん、インフレ対策としての不動産投資に興味がある方はチェックしてみてください。
東京23区・大阪のような高成長エリアのマンション
世界的な投資マネーの流入が続く東京23区や大阪などの主要都市部は、金利上昇の環境においても安定した投資対象となる予想です。国内外の投資家や富裕層、企業の社宅需要など、金利変動の影響が小さい層の需要が厚く存在します。人口も増加傾向で、マンションの収益性を支える「賃貸需要」も安定しているのがポイントです。
また、これらのエリアでは高齢化の影響も相対的に軽めです。若年層の流入が続くため、長期的な人口減少リスクが低く、資産価値の維持が期待できます。価格上昇の要因となる再開発も積極的に行われているため、将来的なキャピタルゲイン（売却益）も狙えるでしょう。
「都心部に好アクセス」な郊外のマンション
都心部への価格上昇により、好アクセスな郊外エリアに注目が集まる可能性があります。都心部と比較して価格が手頃ながら通勤・通学に便利なマンションは、金利上昇で予算制約が厳しくなった層にとって魅力的です。
目安としたいのが「主要駅から30分以内でアクセス可能」なエリアであること。テレワークの普及により通勤頻度が下がった層にとって、多少の通勤時間は許容範囲となってきています。
ただし、郊外物件は「最寄りのスーパーが閉店した」「近くの大企業の拠点がなくなった」といった要因で、突然大きく需要が減ってしまうかもしれません。単なる価格の安さだけでなく、将来的な開発計画や人口動態も考慮しつつ投資するか判断しましょう。
資産価値を維持しやすい築浅中古マンション
新築価格の高騰により「築浅中古マンション」の人気が高まっています。新築と比較して価格が抑えられている一方、設備や仕様は新築に近く、将来的なリセールバリューも期待できるためです。
そもそも、新築物件の価格が高い理由のひとつに「広告宣伝費の上乗せ」があります。「新築のブランド料」が上乗せされている、と考えても差し支えないでしょう。このブランド料がなくなった築浅中古マンションは、必然的に新築よりも大幅に安くなります。
ただし、市場に出ている築浅中古マンションは「需要がなく、早期に手放された」可能性もゼロではありません。当社の不動産投資コンサルタントは、本当に価値がある物件の「目利き」についてもアドバイスいたします。物件選びに失敗したくない方は、当社の無料相談をお気軽にご利用ください。
まとめ
2025年の金利上昇本格化により、とくに郊外物件の供給減少が予想されます。一方、価格面では金利上昇による下落圧力こそあるものの、物価高騰や建築費上昇などの要因により、都心部を中心に上昇傾向が継続する可能性が高いでしょう。
不動産投資の観点ではこれを踏まえると、東京23区や大阪などの成長を続けるエリアや都心部に好アクセスな郊外物件、築浅中古マンションが狙い目です。
インフレ対策や手取りを増やすための不動産投資をご検討中の方は、当社の無料相談をお気軽にご利用ください。金利上昇の環境下でも収益性・資産価値を維持しやすい物件選びから、将来を見据えた投資戦略まで、経験豊富な不動産投資コンサルタントがトータルサポートいたします。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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