2025年1月、日本銀行は政策金利を0.5％に引き上げ、長らく続いた超低金利時代から脱却する姿勢を明らかにしました。政策金利の上昇は住宅ローンや不動産投資ローンに影響を与えており、借り入れを検討している方や、すでにローン返済中の方にとって見逃せない状況です。

この記事では、金利上昇がローンに与える具体的な影響から、実際のシミュレーション、そして今後の見通しまで詳しく解説します。この金利上昇時代に不動産投資を成功させるために知っておくべき情報もまとめているので、気になる方はご一読ください。

• 目次
• 続く日銀の利上げ！住宅ローンや不動産投資ローンも金利上昇
  • 2025年、ほぼすべての金融機関で「10年固定金利」が0.4％前後上昇
  • 住宅ローン・不動産投資ローンの変動金利も徐々に上昇の見込み
  • 不動産投資ローンの銀行審査は「収益性・返済能力」重視に舵切り
• 金利上昇すると返済額はどれだけ変わる？実際のシミュレーション
  • 金利が「0.25％」上昇した場合
  • 金利が「0.5％」上昇した場合
  • 金利が「1％」上昇した場合
• 不動産投資ローンの変動金利の上昇リスクを抑える3つのコツ
  • 金利上昇のタイミングで繰り上げ返済する
  • 売却時期をある程度決めて長期ローンを組む
  • はじめから固定金利でローンを組む
• 金利上昇が続く今、ワンルームマンション投資はやるべき？今後の見通しは？
  • 金利上昇による返済額増加を打ち消すほどの「物件価格高騰」が起きている
  • 金利上昇＆物件価格高騰で今後ワンルームマンションの参入ハードルが上がる可能性大
  • 「金利上昇＝不動産価格下落」論は必ずしもそうではない
  • 結論：むしろ、ワンルームマンション投資は「やるなら今」！
• まとめ

続く日銀の利上げ！住宅ローンや不動産投資ローンも金利上昇

日本銀行の金融政策転換により、住宅ローンと不動産投資ローンの両方で金利上昇の波が押し寄せています。2024年3月のマイナス金利解除から始まったこの流れは、2025年に入ってさらに加速しており、借り入れ条件は急速に変化している状況です。最近の動きと現状を詳しく見ていきましょう。

2025年、ほぼすべての金融機関で「10年固定金利」が0.4％前後上昇

2025年に入ってもっとも大きな変化が見られたのは固定金利です。大手銀行5行は、2025年1月～2025年6月の期間で、10年固定金利を0.4％前後引き上げています。主要5行の金利上昇率をまとめました。

• 三菱UFJ銀行：0.41％上昇
• 三井住友銀行：0.40％上昇
• みずほ銀行：0.30％上昇
• りそな銀行：0.41％上昇
• 三井住友信託銀行：0.34％上昇

参考ゼロシステムズ（三菱UFJ銀行・みずほ銀行・りそな銀行・三井住友信託銀行）

参考三井住友銀行

※店頭表示金利

この上昇は、2025年1月の日銀利上げに伴う10年国債利回りの上昇が主な要因となっています。1月24日の金融政策決定会合で政策金利が0.25％引き上げられたことで、長期金利も連動して上昇し、固定金利商品に直接的な影響を与えました。

長期金利は市場の金利予想を反映します。今後の追加利上げの動きが強まるほど、固定金利のさらなる上昇も予想されるでしょう。

住宅ローン・不動産投資ローンの変動金利も徐々に上昇の見込み

変動金利も確実な上昇傾向にあります。2024年9月までは各行とも変動金利に動きはありませんでしたが、2025年6月時点でいずれの行も0.4％前後（店頭表示金利）の住宅ローン金利引き上げを実施済みです。

変動金利の仕組み上、日銀の政策金利変更から実際の適用金利変更まで数ヶ月のタイムラグが発生するのが一般的です。2025年1月の利上げについても、多くの金融機関では4～5月の借り入れ分から影響が出始めています。

不動産投資ローンの銀行審査は「収益性・返済能力」重視に舵切り

金利上昇の環境に切り替わったことで、不動産投資ローンの審査基準も変化しています。月々の返済額が増加することで、キャッシュフローが悪化するリスクが高まるためです。銀行としても貸し倒れのリスクを避けるため、より慎重な審査姿勢を取らざるを得ません。

これまで以上に「収益性」と「返済能力」が厳格に審査されるようになり、投資家は借り入れ戦略の見直しが求められています。審査で重視される可能性が高いポイントをまとめました。

• 物件の立地条件と将来的な賃貸需要
• 年収・勤続年数・他の借り入れ状況
• 物件の担保としての価値
• 家賃収入に対する返済比率
• 空室率を加味したキャッシュフローの試算

都市部の中古ワンルームマンション投資では、立地の良さと安定した賃貸需要が評価されやすく、比較的有利な条件での借り入れが可能な傾向です。一方で、地方物件や築古物件については、より厳しい条件を求められるケースが増えています。

金利上昇すると返済額はどれだけ変わる？実際のシミュレーション

金利上昇の影響をわかりやすくするため、具体的な借り入れ条件でシミュレーションしてみます。「借入金額3,000万円」「返済期間35年」「元利均等返済」という一般的な条件で、金利上昇幅ごとの返済額の変化を確認していきましょう。

金利が「0.25％」上昇した場合

まず、金利が現在よりも0.25％上昇した場合の影響を見てみましょう。これは2025年に実際に起きている金利上昇幅で、変動金利で契約中の方はすでに実感しているかもしれません。

〇金利0.5％ → 0.75％に上昇した場合

• 金利上昇前の月額返済額：78,550円
• 金利上昇後の月額返済額：80,933円
• 月額の増加額：2,383円
• 年間の増加額：28,596円
• 35年間の総増加額：1,000,860円

月額では約2,400円、年間では約29,000円の負担増となります。一見少額に思えますが、35年間の総額では約100万円の差が生じます。

この条件で「月額家賃収入8万円」の不動産投資をしていた場合も考えてみましょう。家賃収入8万円の物件の場合、実質的な収益は月額2,400円減少します。利回りで考えると、3,000万円の投資に対して年間約29,000円の収益減少は、実質利回りを約0.1％押し下げる計算です。

この程度の金利上昇なら、立地の良い物件であれば家賃値上げや空室率改善により十分に吸収可能な範囲といえるでしょう。ただし、すでに利益が小さい物件では、売却による撤退や収益性の見直しが必要になる可能性があります。

金利が「0.5％」上昇した場合

次に、金利が0.5％上昇した場合のシミュレーションを確認します。これは日銀が今後さらに利上げを行った場合で、2025年中に実現する可能性があるシナリオです。

〇金利0.5％ → 1.0％に上昇した場合

• 金利上昇前の月額返済額：78,550円
• 金利上昇後の月額返済額：84,686円
• 月額の増加額：6,136円
• 年間の増加額：73,632円
• 35年間総増加額：2,577,120円

金利が0.5％上昇すると、月額返済額は約6,100円増加します。年間では約74,000円、35年間の総額では約258万円の負担増となり、0.25％上昇時と比較して影響は倍以上に拡大します。

「月額家賃収入8万円」を想定した不動産投資では、月額6,100円の収益減少で実質利回りが約0.25％下がります。収支が赤字に転落するケースも十分に考えられるでしょう。ただし、都心部の好立地物件であれば家賃上昇や物件価格上昇により、プラスを維持できる可能性は十分にあります。

金利が「1％」上昇した場合

最後に、金利が1％上昇した場合を見てみましょう。これは今すぐ実現するシナリオではありませんが、市場の動向によっては数年以内にもありうる金利上昇幅です。

〇金利0.5％ → 1.5％に上昇した場合

• 金利上昇前の月額返済額：78,550円
• 金利上昇後の月額返済額：93,096円
• 月額の増加額：14,546円
• 年間の増加額：174,552円
• 35年間の総増加額：6,109,320円

金利が1％上昇すると、月額返済額は約14,500円の大幅増加となります。元の返済額の約18％増に相当し、家計への影響は非常に大きくなるでしょう。

「月額家賃収入8万円」を想定した不動産投資においては、月額14,500円の収益減少で多くの収支が赤字に転落する可能性が高いです。実質利回りは約0.6％低下し、投資としての魅力が大幅に損なわれます。

ただし、このような大幅な金利上昇が発生するときには、物価上昇も同時に進行するのが一般的です。つまり、家賃収入の上昇や物件価格の上昇も期待できます。「金利上昇のペースに対して、収益性がどの程度追いつくか」という点を重視して投資すべきでしょう。

不動産投資ローンの変動金利の上昇リスクを抑える3つのコツ

とくに不動産投資は、一般的に長期間のローン返済が前提となります。対策を知っておかないと、いざ金利が上昇して収益性が悪化したときに対応できません。そこで、不動産投資ローンにおける変動金利上昇のリスクをできる限り抑える3つのコツを紹介します。

• 金利上昇のタイミングで繰り上げ返済する
• 売却時期をある程度決めて長期ローンを組む
• はじめから固定金利でローンを組む

それぞれ見ていきましょう。

金利上昇のタイミングで繰り上げ返済する

もっとも効果的なリスク対策が、金利が上昇するタイミングでの繰り上げ返済です。金利が上がる直前に元本を減らしておけば、その後の利息負担を大幅に軽減できます。

たとえば借入残高3,000万円の段階で300万円を繰り上げ返済した場合、金利1％上昇時の月額返済増加額は約1,500円軽減。年間約18,000円、35年間で約63万円の負担軽減に相当します。月額で見ると微々たるものですが、トータルで見ると大きな金額です。もちろん、繰り上げ返済額が大きくなれば、それだけ金利負担も大幅に減らせます。

日銀の金融政策決定会合や経済指標の発表をチェックし、利上げの兆候が見えたら繰り上げ返済を検討するとよいでしょう。ただし、故障した設備の修繕など、急な支出に備えた資金は確保しておいてください。

売却時期をある程度決めて長期ローンを組む

不動産投資では、最初から売却時期をある程度想定してローンを組むことで、金利上昇リスクを限定的にできます。「30年でローンを組むけど、10年前後で売却することに決めよう。〇円で売却できれば、△円の利益を残して撤退できる」といったイメージです。

ただし、売却時期を固定して考えすぎると市場環境の変化に対応できなくなります。事前の想定を超えた金利上昇や空室の発生が起きてしまったら計画を変更しましょう。

はじめから固定金利でローンを組む

金利上昇リスクを完全に回避したい場合は、最初から固定金利でローンを組む選択肢もあります。ただし、固定金利は変動金利より高く設定されているため一長一短です。いかに固定金利のメリット・デメリットをまとめました。

不動産投資ローンでは、収支計画の安定性を重視する観点から、固定金利を選択する投資家も増えています。「金利上昇リスクよりも確実性を重視したい」場合は、固定金利も選択肢に入れるとよいでしょう。

金利上昇が続く今、ワンルームマンション投資はやるべき？今後の見通しは？

金利上昇が続く昨今の環境下でも、ワンルームマンションには投資チャンスがあります。むしろ、現在の市場環境を総合的に分析すると、「投資するなら今」といえるかもしれない状況です。そこで、現状と今後の見通しを解説します。

金利上昇による返済額増加を打ち消すほどの「物件価格高騰」が起きている

2025年の不動産市場では、金利上昇による返済負担増加を上回るペースで物件価格が上昇しています。以下は東京都および首都圏の中古マンション成約件数および㎡単価をまとめたグラフで、金利が上がっているにもかかわらず右肩上がりの傾向がみられることが分かるでしょう。

価格上昇の理由として考えられるのは以下のようなポイントです。

• 建築費高騰による新築供給の減少
• 相続税対策としての不動産需要増加
• 外国人投資家による投資需要
• インフレヘッジとしての「不動産」の注目度上昇

つまり、多少の金利上昇があっても、キャピタルゲイン（売却益）で十分に補える可能性が高いです。「金利が上がっているから、ローンを使う不動産投資はムダ」と切り捨てる段階とはいえないでしょう。

金利上昇＆物件価格高騰で今後ワンルームマンションの参入ハードルが上がる可能性大

現在進行している金利上昇と物件価格高騰により、今後ワンルームマンション投資への参入ハードルは確実に上がっていきます。金利と物件価格の上昇により必要な自己資金が増え、さらに融資の難易度も上がっていくと考えられるためです。

例えば、3,000万円の物件価格が3,500万円に上昇し、同時に金利が0.5％上昇した場合。投資に必要な自己資金は約100万円増加し、月々の返済額も約1万円増加します。単に返済負担が増えてしまうのはもちろんのこと、投資できる物件の選択肢も狭まるでしょう。

「まだ物件価格が落ち着いていて、金利もさほど上がっていない」今こそ、中古ワンルームマンションを押さえておくチャンスといえます。

「金利上昇＝不動産価格下落」論は必ずしもそうではない

「金利が上がると需要が下がり、不動産価格が下がる」という論調もよく聞きます。しかし、現実の市場ではむしろ物件価格の上昇が起きている状況です。

「金利が上がりすぎる前の駆け込み需要で価格が上がっている」などの要因も考えられますが、物価上昇を続ける環境下において、実物資産である不動産は人気の高まりを見せています。また建設コストなどが上がり続けているため、突然物件価格が急落するリスクも考えづらいでしょう。

ただし、すべての物件で同様の現象に価格が上がっているわけではありません。立地が悪い物件や古すぎる物件は需要がなく、金利上昇の影響をより強く受ける可能性があります。担保価値が認められず、そもそもローンを組めないケースも出てくるかもしれません。投資を成功させるためには、金利上昇に負けない物件選びがこれまで以上に重要となります。

結論：むしろ、ワンルームマンション投資は「やるなら今」！

ここまで解説してきた現状と今後の見通しから、ワンルームマンション投資はむしろ「やるなら今」といえます。以下にその理由を整理しました。

• 東京23区などの人口流入により賃貸需要が落ちていない
• 物件価格上昇が金利上昇を上回るペースで進行している
• 今後の参入ハードル上昇を考慮すると先行者利益が大きい
• 不動産価格が下落する明確な兆しは見られない

東京23区の単身世帯数は2040年頃まで増加が続く見通しで、ワンルームマンションの賃貸需要は比較的安定しています。物件価格の上昇も続いており、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の両取りがまだまだ狙える状況です。

もちろん、将来的に不動産価格下落の兆しが見えた場合は、早めの売却による撤退も選択肢に入れておくべきです。そのためにも、流動性の高い都心部の中古ワンルームマンションを選ぶことをおすすめします。

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まとめ

2024年3月のマイナス金利解除を皮切りに、政策金利は上昇の傾向となっています。今後も、ゆるやかに金利が上昇していく可能性が高く、住宅ローンや不動産投資ローンにも影響を与えるでしょう。

不動産投資においても、金利上昇による返済負担増加は避けられません。しかし、それを上回るペースで進んでいる物件価格上昇を加味すれば、十分に収益を確保することは可能です。

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