「タワマン」「億ション」投資の過熱が止まらない！実際、投資価値はどう？徹底解説
- 更新：
- 2025/07/30
東京を中心としたタワーマンション建設ラッシュが止まりません。「億ション」と呼ばれる1億円越えの高額物件市場も急拡大しており、投資家からの注目度も高まっています。しかし、実際の投資価値はどうなのでしょうか。
この記事では、2025年現在のタワマン建設状況から、新築マンション価格の推移、中古マンションの億ション化の現状までデータに基づいて解説。そして、タワマン・億ション投資の実際の価値と、一般投資家でも恩恵を受けられる可能性を解説します。投資チャンスを逃したくない不動産投資家はチェックしておきましょう。
- 目次
- 東京を中心に「タワマン建設」が止まらない！乗じて「億ション化」も進む
- タワマン・億ションの投資価値は実際どうなの？
- タワマン建設が多い不動産投資の狙い目エリア
- タワマンは買えなくても！中古ワンルームマンションで恩恵を受けられる可能性アリ
- まとめ
東京を中心に「タワマン建設」が止まらない！乗じて「億ション化」も進む
都市部、とくに東京圏でのタワーマンション建設ブームが続いています。この建設ラッシュと連動して、マンション価格の高騰も著しく進行しているのが現状です。詳しく解説します。
2032年までに200以上のタワマン建設が予定されている
東京都心部を中心に、2032年ごろまでのスパンで200件を超える大量のタワーマンションが竣工予定となっています。例として、東京都内の主要な建設予定エリアを見ていきましょう。
- 月島・勝どき周辺：複数の大規模タワーマンションで数千戸規模の供給
- 品川駅周辺：高輪ゲートウェイ駅開業に伴う再開発エリア
- 渋谷・大崎エリア：山手線内側での大型開発
参考日本の超高層ビル「建設中・計画中／全国一覧（高さ80ｍ以上）」
たとえば渋谷では「プラウドタワー渋谷」が注目を集め、2025年3月の竣工後すぐに全戸完売となりました。山手線内側でのタワーマンション供給は限られており、立地の希少性により投資家からの引き合いも強い状況です。今後、開発に伴い建設される渋谷・大崎エリアのマンションも人気が高まると考えられます。
また、一般的な住宅機能だけでなく、商業施設やオフィス機能なども併設した「複合タワーマンション」が増えているのが近年の特徴です。単なる住宅供給にとどまらず、エリア全体の価値向上を図る総合的な街づくりが進められており、これが不動産価格の底上げ要因にもなっています。
新築マンション価格はほぼ継続的に上昇傾向
首都圏の新築マンション価格は長期的な上昇トレンドを維持しています。とくに2013年のアベノミクス開始以降、継続的な価格上昇が続いており、2024年も高水準を維持している状況です。2024年の首都圏新築マンション市況を見てみましょう。
- 1戸当たり平均価格：7,820万円（前年比3.5％減も、2020年比で約30％増）
- 供給戸数：23,003戸（前年比14.4％減）
- 東京23区平均価格：1億1,181万円（2020年比約45％増）
参考不動産経済研究所「全国新築分譲マンション市場動向2024年」
2024年の市場は「供給減・価格高止まり」が特徴的でした。供給戸数の大幅減少にもかかわらず価格水準が維持されているのは、需要の堅調さと建設コスト上昇による価格転嫁が背景にあります。
とくに東京23区では平均価格が1億円を大きく超えており、もはや一般的なサラリーマンには手の届かない価格帯となりました。コロナ禍の影響で2020年〜2021年にかけて用地取得が控えられた影響が、2〜3年のタイムラグを経て2024年の供給減に表れていることが、価格高騰の背景として考えられるでしょう。
また、建設コストの継続的な上昇により、デベロッパーは高価格帯の物件でないと採算が取れない状況です。資材価格の高騰に加え、建設業界の人手不足による人件費の上昇も価格転嫁せざるを得ない状況で、価格上昇の傾向は当面続くと予想されます。
都心部では中古マンションすらも「億ション」の状態に
新築マンションの価格高騰に連動して、中古マンション市場でも急速な価格上昇が進んでいます。もはや都心部では、中古物件であっても1億円を超える「億ション」が珍しくない状況です。
この背景には、新築供給の減少と価格高騰により、新築マンションを購入できない層が中古市場に流れ込んでいることが考えられます。また、円安を背景とした海外投資家からの購入需要も価格上昇を後押し。とくに都心部の良質な中古マンションは、海外から見ると依然として割安感があるとされ、投資対象として注目されているのです。
従来なら、ある程度の年収があれば購入できた中古マンションでさえ、一般的なサラリーマンには手の届かない価格帯となってしまいました。商社勤務のような高年収層でも都心部のマンション購入を迷うレベルで、マンション市場の大きな変化が読み取れるでしょう。
タワマン・億ションの投資価値は実際どうなの？
タワーマンションや億ションへの投資熱が高まる中、実際の投資価値はどの程度あるのでしょうか。投資としてのメリットとリスクを分析していきます。
国内では富裕層が増えている！物価高騰の中、意外にも需要は高い
日本国内の富裕層人口は着実に増加しており、タワーマンションや億ションの需要を支えています。野村総合研究所の2025年最新調査によると、純金融資産保有額が1億円以上の富裕層世帯数は過去最高を更新し続けています。
参考野村総合研究所「日本の富裕層・超富裕層は合計約165万世帯、その純金融資産の総額は約469兆円と推計」
日本国内ではこれだけ「不景気」「物価高」と騒がれているのに、なぜ不動産を持つ富裕層が増え続けているのか。その理由としては、以下のような要因が考えられるでしょう。
- 日経平均株価の上昇により、余裕資金を投資に回す層の資産が増えている
- 円安により、海外資産を持つ富裕層の円建て資産価値が上がっている
- 事業承継時の節税や相続対策・インフレ回避のために、現金を持たずに不動産などに投資をする人が増えている
物価高騰が進む中でも、富裕層の購買力は衰えていません。むしろインフレ対策として、現金から不動産などの実物資産への投資を積極化する傾向が見られます。とくにタワーマンションは、住居としての機能に加え相続税対策としても有効なため、富裕層から人気です。
また、海外の富裕層や海外投資家からの需要も止まりません。円安の影響で日本の不動産は相対的に割安となっており、1億円越えのタワーマンションですら手頃な価格帯とされています。こうした需要が、高額物件市場の価格を下支えしている状況です。
資産価値を保ちやすい！値崩れなく売れる可能性大
タワーマンションや億ションは、一般的なマンションと比較して資産価値を保ちやすい特徴があります。資産価値を保ちやすい主な理由は「立地条件の優位性」と「希少性」です。
たとえば東京23区内の主要駅徒歩圏内の物件は、人口が減少を続ける現代においても需要が集中するエリアとなっています。利便性の高さから「高値を出してでも欲しい」層が多く、価格下落のリスクは相対的に低いです。
また、タワーマンションは建物の設備やサービスが一般的なマンションより充実しているため、築年数が経過しても一定の付加価値を維持できます。コンシェルジュサービスや共用施設の充実、セキュリティの高さなどは、時間が経ってもほとんど変わらない価値を提供する要素といえるでしょう。
タワマン・億ションでも「立地条件」には要注意
高い需要を維持しているタワーマンションや億ション。しかし「立地条件」に注意しないと「高い買い物をしたのに、借り手がつかず資産価値も維持できない」という最悪の事態になりかねません。とくに注意すべき立地条件のポイントをまとめました。
- 駅からの距離：徒歩10分を超える物件は価値下落リスクが高い
- 交通アクセス：都心部へのアクセスに乗り継ぎが必要な物件は人気があまりない
- 周辺環境の変化や再開発：眺望や環境が悪化する可能性がある物件は避けられがち
- 災害リスク：津波、液状化、河川氾濫などの自然災害リスクが高い立地は敬遠されやすい
たとえば湾岸エリアのタワーマンションでは、災害リスクと交通アクセスの問題に注意が必要です。東日本大震災以降、津波や液状化に対する不安が高まっており、リスク要素が価格にマイナスの影響を与える可能性があります。昨今は「南海トラフ地震」への不安も高まっていることから、津波のリスクが高い物件は敬遠されがちです。
また、供給過多による価格下落リスクにも注意しましょう。同じエリアに大量のタワーマンションが供給されると、競合との価格競争が起こってしまうリスクがあります。単なるアクセス性などの立地条件だけではなく、先を見越した物件選びがポイントです。
タワマン建設が多い不動産投資の狙い目エリア
タワーマンションの建設が活発なエリアは、将来的な地域価値の向上が期待できる投資の狙い目エリアでもあります。とくにタワマンの建設が多い3つのエリアをまとめました。
各エリアの動向を詳しく見ていきましょう。
東京23区
もはや「言わずもがな」で開発が進む東京23区内。とくに再開発が進む駅の周辺エリアでタワーマンション建設が集中しています。たとえば品川駅周辺では「高輪ゲートウェイ駅」の開業に伴う大規模再開発が進行しており、複数のタワーマンション建設も計画中です。
ほかにも湾岸エリアでは月島・勝どき周辺での大量供給が予定されており、それに乗じて街全体の機能が大幅に向上する見込みです。「供給過多」となるリスクに気をつければ、東京23区は全体的に不動産市場の成長が見込まれるでしょう。
大阪市中央区・北区
大阪市では、うめきた再開発の影響で高額マンションの供給が活発化しています。とくに中央区と北区では、タワーマンションの建設ラッシュが進行中。雇用の増加などを背景として高まる住宅需要に対応するとともに、経済効果を生む富裕層を呼び込むべく地域の高級化が進んでいます。
また2024年には、うめきた再開発の目玉のひとつでもある高層マンション「グラングリーン大阪」の最上階1室が25億円で販売されるなど、関西圏でも億ション市場が本格化しています。
2037年にはリニア中央新幹線の大阪延伸計画も控えており、東京との時間距離短縮によりさらなる住宅需要を生むかもしれません。今のうちに買っておいた物件が、10年～20年スパンで大化けする…という可能性も考えられるでしょう。
福岡市中央区
九州最大の都市である福岡市でも、中央区を中心にタワーマンションの建設が増加傾向です。2025年5月の時点で、福岡県内では8件のタワーマンション建設が予定されています。その多くが天神・博多エリアの大規模再開発「天神ビッグバン」「博多コネクティッド」に伴う高層マンションの供給です。地方都市ながら億ション市場も形成されつつあります。
また、アジアの玄関口としての地理的な優位性や、増え続けるスタートアップ企業によるオフィス需要の増加・経済の活性化も不動産市場の成長を後押し。再開発で「アジアの都市拠点」としての地位を確立できれば、外国人富裕層の入居需要も高まります。東京や大阪に次ぐ不動産市場となる可能性も、あり得ない話ではないでしょう。
タワマンは買えなくても！中古ワンルームマンションで恩恵を受けられる可能性アリ
高額なタワーマンションや億ションには手が届かなくても、中古ワンルームマンション投資によって成長する不動産市場の恩恵を受けることは可能です。市場の価格上昇は、中古物件にも波及効果をもたらしています。以下で詳しく見ていきましょう。
中古マンション価格も上がってきているが、まだ数千万円で買える手頃な物件は多い
タワーマンションほどではありませんが、中古マンション価格も着実に上昇しています。その一方で、ワンルームマンションであれば、東京23区内でも数千万円で購入可能な物件がまだまだ多くあります。
そして都心部を中心に単身者は増え続けており、ワンルームマンションの賃貸需要が大きく減ることはないでしょう。流動性も高く、万が一手放したくなっても売り手がすぐ見つかる可能性が高いです。
そして、購入時には手頃な物件も、タワーマンションや新築マンション価格の上昇に連動した価格上昇に期待できます。購入さえできれば、将来の「キャピタルゲイン（売却益）」を得られる可能性があるでしょう。
タワマン増加＆物価上昇が進むほど物件価格UPの恩恵を受けられる可能性が高い
タワーマンションの大量供給と物価上昇は、中古マンション市場にも良い影響をもたらします。新築タワーマンションが高額化することで、相対的に中古物件の割安感が高まり、需要が流入するためです。
またタワーマンションが供給されるエリアでは、商業施設の充実や交通インフラの整備により、エリア全体の不動産価値が底上げされる効果が期待できます。これは既存の中古マンションにとっても価格のプラス要因となるでしょう。
さらに、昨今のような物価上昇は現金の価値を目減りさせる一方で、実物資産である不動産の相対的な価値を高めることになります。家賃も上昇傾向となり、ローンの返済金額に対する賃貸収入の増加にも期待できるでしょう。つまり、より高い利回りで物件を運用できる可能性があります。
このようにタワーマンション市場の活況は、中古ワンルームマンション投資にとって追い風となる可能性が高いです。
東京23区内で「お手頃＆賃貸需要高＆物件価格UP」の条件を満たす物件を探そう
中古ワンルームマンション投資で成功するためには、以下の3つの条件を満たす物件を選ぶのがポイントです。
- お手頃価格で買える：修繕などの費用も加味したうえで「安くてできるだけ利回りが高い」物件を選ぶ
- 賃貸需要が高い：駅から徒歩10分以内、周辺に商業施設やオフィスが多いなど立地の良い物件を選ぶ
- 物件価格の上昇が期待できる：再開発の予定がある、人口の流入が増えているなど、価格上昇要因が多いエリアの物件を選ぶ
当社では、こうした条件を満たす優良な中古ワンルームマンションを厳選して取り扱っています。タワマン投資には手が届かなくても、中古ワンルームマンション投資で堅実な資産形成と手取り増を実現可能です。無料会員登録すれば非公開の優良物件情報が見られるので、まずはチェックしてみてください。
まとめ
東京を中心に、タワーマンションの建設ラッシュや億ション化が進行しています。富裕層の増加と海外投資家の参入により、こうした高額物件市場はしばらく堅調に推移すると予想できるでしょう。物件価格の上昇への期待も高まります。
「そうは言っても、さすがにタワマンや億ションには手が出せない……」とお悩みの方には、中古ワンルームマンション投資がおすすめです。新築マンション価格の高騰は中古物件の価値向上にも影響しており、早期に購入すれば恩恵を受けられる可能性が高いでしょう。
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この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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