大阪など近畿圏・愛知・福岡で不動産供給が増加中！？理由に迫る＆首都圏と比較
- 更新：
- 2025/07/30
近年、不動産市場において大きな変化が見られるのが、大阪をはじめとする近畿圏、愛知県、福岡県での供給動向です。首都圏一極集中が続くなか、これらの地域では独自の成長戦略や再開発プロジェクトが進み、オフィス・マンション・戸建てなど各物件タイプで供給量増加や価格上昇などの変化が現れています。
「なぜ今、これらの地域で不動産供給が活発化しているのか」「首都圏と比べた投資メリットはどこにあるのか」といった疑問を持つ方も多いはず。この記事では、各地域の現状と将来予測を詳しく解説します。不動産投資の観点から見た今後の展望も見ていきましょう。
- 目次
- 大阪など近畿圏・愛知・福岡の不動産供給動向｜マンション・戸建て・オフィスなど
- 【物件タイプ別】首都圏や近畿圏・愛知・福岡、投資に向いた将来性のあるエリアは？
- まとめ
大阪など近畿圏・愛知・福岡の不動産供給動向｜マンション・戸建て・オフィスなど
以下3エリアに分けて、大きな変化があった不動産供給の動向を解説します。
現状の供給状況と将来予測、その背景にある理由をエリア別に詳しく見ていきましょう。
大阪など近畿圏｜オフィス・マンション中心に供給＆価格UPが加速
近畿圏ではオフィスとマンションを中心とした供給増加と価格上昇が同時進行しています。2024年度の大阪市では新築マンション価格が大幅上昇を記録し、近畿圏全体でも価格上昇傾向が続いている状況です。物件タイプ別に詳しく見ていきましょう。
オフィス動向｜2025年に供給は落ち込むが需要は依然として高い
大阪のオフィス市場では、2025年に一時的な供給減少が見込まれる一方で、需要は高水準を維持する見通しです。2024年は非常に高いオフィス需要から梅田を中心に大規模ビルの供給ラッシュが続きました。昨今よく話題に上がる「災害対策」「BCP」の観点から、良質なオフィスを求める層が増えてきたと考えられます。
一方で、2025年のオフィス供給は一時落ち込む見込みです。2025年3月時点で、年内の新築オフィスビル供給は36,500坪。2024年の86,400坪と比較し半分以下となっています。しかし、現在進められている「うめきた2期」の大規模再開発やインバウンドの増加など、人口増・オフィス需要増の要因が多く、今後もしばらくは高い需要を維持すると考えられるでしょう。
参考CBRE「大阪 - 市場動向と賃料相場 2024年12月期」
関連うめきた2期「グラングリーン大阪」が2024年9月に先行まちびらき！概要をわかりやすく紹介
マンション動向｜新築発売数・㎡単価ともに大きくUP中
近畿圏のマンション市場では、2025年4月の実績で新築発売戸数と㎡単価が大幅に上昇しています。発売戸数は1,369戸で前年同月比25.0％増となり、4ヶ月連続で前年同月を上回る好調な推移を見せました。
価格面でも顕著な上昇が見られ、1戸当たり価格は5,634万円（前年同月比9.2％アップ）、㎡単価は103.3万円（前年同月比27.5％アップ）を記録しています。とくに㎡単価は、4月としては調査開始（1973年）以降の最高値です。
この価格上昇は、大阪市内・神戸市内の大規模タワーマンションが発売を開始し、価格・単価を大幅に押し上げたことも要因として考えられます。
また、地域別の動向は以下のとおりです。
| エリア | 発売戸数 | 平均価格 | ㎡単価 |
|---|---|---|---|
| 大阪市部 | 749戸（288.1％増） | 6,174万円（19.4％増） | 125.8万円（44.8％増） |
| 京都市部 | 157戸（33.2％減） | 4,365万円（3.5％増） | 98.3万円（3.4％増） |
| 神戸市部 | 102戸（43.7％増） | 6,322万円（13.1％増） | 97.8万円（16.6％増） |
大阪・神戸エリアに押し上げられる形で、近畿圏全体の価格が上がっている現状が確認できます。いずれも市街地の大規模再開発が進んでいることから、今後もしばらくは同様の傾向が続きそうです。
参考株式会社不動産経済研究所「近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2025年4月」
戸建て動向｜マンションほどではないが上昇傾向
近畿圏の戸建て市場では、マンションと比べると小幅ながらも着実な価格上昇が続いています。2024年の新築一戸建て住宅の平均価格は3,794万円で、前年の3,680万円と比べ3.1％上昇しました。
しかし供給面では明らかな減少傾向が見られ、2024年の新築供給戸数は15,495戸で前年比7.0％減少しています。大阪府でも前年比3.6％減となっており、京都府を除いて近畿圏全体で連続減少が続いている状況です。
また、新築においては狭小住宅化の傾向も顕著。50㎡以上80㎡未満の土地面積帯が22.9％から26.2％へと増加する一方、100㎡以上の面積帯はすべてシェアが縮小しました。建築資材費や人件費の値上がりにより、限られた予算内で住宅を手に入れるため、面積を縮小せざるを得ない状況が浮き彫りになっています。
一方の中古一戸建て市場は、流通戸数22,223戸で前年比9.7％増加と活発な動きを示しています。価格高騰するマンション・新築戸建ての代替需要として、中古戸建てが注目されている状況です。
参考東京カンテイ「一戸建て住宅データ白書2024（近畿圏）」
愛知県｜オフィスと「郊外マンション」の成長が目立つ
愛知県では名古屋駅地区再開発を軸としたオフィス供給増加と、郊外マンションの人気上昇が同時進行しています。以下で詳しく見ていきましょう。
オフィス動向｜「名古屋駅地区再開発計画」はじめ順調な供給が進む見込み
名古屋のオフィス市場では、「名古屋駅地区再開発計画」が本格始動し、大規模なオフィス供給が予定されています。2027年度の新築着工を皮切りに、2033年度には第1期工事が完了し、オフィス・商業施設・ホテル・バスターミナルが開業予定です。
南北約400mにわたる低層部分の一体化と、高さ約170mの高層ビル2棟という西日本最大級のオフィス空間が誕生します。投資額は約5,400億円にのぼり、愛知県経済に与える影響は計り知れません。
この再開発により、2030年代以降は名古屋がリニア中央新幹線の中間拠点として機能し、東京・大阪に次ぐ第三の拠点都市として発展することが期待されます。オフィス需要は中期的に大きく伸びる可能性が高いでしょう。
マンション動向｜「郊外の好立地マンション」人気が高まる
愛知県のマンション市場では、名古屋市中心部ではなく郊外エリアの好立地マンション供給が注目されています。「戸建て王国」といわれていた愛知県ですが、2024年に分譲マンションの着工戸数が戸建てを上回りました。
都心寄りや駅近といった立地よりも、広々とした居住空間や周辺の住環境を優先した住宅が選ばれる傾向があります。そのため、駐車場完備で広い間取り、そして名古屋市への通勤に便利な郊外マンションが人気を集めている状況です。
ただし、愛知県全体で見るとマンション価格が大幅に伸びているわけではありません。むしろ中古マンション成約物件の㎡単価は、2024年5月～2025年5月の1年で33.0万円から32.4万円に下がってしまいました。
ただし成約物件数が増加傾向にあることも読み取れるため、価格の安い中古マンション人気が大きく高まっている見方もできます。需要の高まりから、キャピタルゲイン（売却益）を狙うのではなく、インカムゲイン（家賃収入）をメインとした投資が安定するかもしれません。
戸建て動向｜新築は明らかな供給減、割安な中古や分譲マンションにシフト
愛知県の戸建て市場では、新築供給の明らかな減少が続いています。2025年4月の住宅着工統計によると、新設住宅着工戸数は2,789戸で前年同月比45.8％減となりました。
この大幅な供給減少の背景には、建築資材費や人件費の高騰による新築戸建ての価格上昇があります。多くの購入者が新築戸建てから割安な中古戸建てや分譲マンションに流れている状況です。前述のとおり分譲マンションの着工数が戸建てを上回っていることからも、「戸建て→マンション」へのシフト傾向がうかがえるでしょう。
福岡県｜「天神ビッグバン」エリアの福岡市は成長、他エリアは供給減か
福岡県では大規模再開発「天神ビッグバンプロジェクト」が進む福岡市中心部と、その他エリアで明暗が分かれています。再開発により2040年まで人口増加が継続すると予想されている、福岡市の成長ポテンシャルが高い状況です。以下で詳しく見ていきましょう。
オフィス動向｜「天神ビッグバン」の影響で2025～2026は供給過多に、以降は落ち着く見込み
福岡市のオフィス市場では、天神ビッグバンプロジェクトの影響で2025～2026年に一時的な供給過多が見込まれています。2025～2026年頃は空室率が高く、一見「オフィス需要がない」ような状態となるかもしれません。
しかし大規模なプロジェクトにより、中長期的には雇用創出と企業誘致が進む見込みです。2027年以降は供給が一段落し、新規雇用や企業移転による需要増加で需給バランスが改善されていくと予測されます。とくに直近は九州エリアをメインに商圏とする企業の本社機能集約や、スタートアップ企業の成長により、質の高いオフィス需要が高まる可能性が高いでしょう。
マンション動向｜人口増加で高需要だが、価格高騰が要因で供給量は減少中
福岡市のマンション市場では、1年間で平均販売価格が1,400万円も上昇しました。市中心部に多い富裕層向けの物件を除き、とくに価格の高い新築では買い手がつかない物件が増えています。その影響もあって、新築マンションの販売戸数は、2024年に前年比マイナス18％程度まで減少しました。
とはいえ、福岡市では人口が増加しており、さらに単身世帯の割合が50％を超えているのが特徴です。そのため、新築マンションや戸建て住宅より、価格が安いワンルームマンションの需要が根強くあります。「福岡市中心部へのアクセスが良い、郊外エリアの中古ワンルームマンション」が狙い目となる可能性が高いでしょう。
参考日経新聞「福岡のマンション販売急減 24年18%減､価格高騰の逆風」
戸建て動向｜新築供給は落ち込み。若年層流入が多く安価な中古が人気
福岡県の戸建て市場では、新築供給の大幅な落ち込みが見られる一方で、中古戸建ての人気が高まっています。購買力に限りがある若年層が、新築マンションや新築戸建てより、価格が手頃な中古戸建てを選択するケースが増えているのが主な要因です。以下に、エリア別・福岡県内トータルの、直近3年間の中古戸建て成約件数推移をまとめました。
| エリア／年 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|
| 福岡都市圏エリア | 611 | 639 | 715 |
| 北九州エリア | 489 | 423 | 430 |
| 筑豊エリア | 160 | 174 | 158 |
| 筑後エリア | 330 | 364 | 420 |
| 福岡県トータル ※カッコ内は前年比 |
1,590 （13.8％） |
1,600 （34.9％） |
1,723 （1.9％） |
※単位：件
参考福岡県宅地建物取引業協会「2024年版ふれんず市況レポート」
とくに福岡市近郊の春日市や大野城市などのベッドタウンで、リノベーション前提の中古戸建て購入が活発化しているようです。今後は立地と価格のバランスを重視した物件選びが最大のポイントとなるでしょう。
【物件タイプ別】首都圏や近畿圏・愛知・福岡、投資に向いた将来性のあるエリアは？
不動産投資の観点から、物件タイプ別にどのエリアの将来性が高いかを分析してみましょう。それぞれの地域特性や市場動向を踏まえ、投資に適したエリア選択のポイントを紹介します。
オフィスはこれから大量供給がある愛知（名古屋）にチャンスあり
オフィス投資の観点では、愛知県（名古屋）がもっとも有望なエリアといえるでしょう。名古屋駅地区再開発計画に約5,400億円の大規模投資が実行されており、2030年代にかけて西日本最大級のオフィス街が誕生します。
そしてリニア中央新幹線開業により、名古屋は東京・大阪間の重要なハブ拠点として機能することはほぼ間違いありません。現在はまだオフィス賃料水準が首都圏・近畿圏に比べて割安な状況にあるため、先行投資による大きなリターンが期待できます。
とくに名古屋駅周辺の既存オフィスビルや、再開発エリア近隣の中規模オフィス物件は、開発完了後の賃料上昇や稼働率向上が起こる可能性が高いです。オフィス市場全体として中長期的な成長が期待できるでしょう。
マンションは首都圏・大阪や愛知（名古屋）が安定感高で狙い目
マンション投資では、首都圏・大阪・愛知（名古屋）の3エリアが安定性と成長性を兼ね備えた狙い目です。
首都圏はいうまでもなく日本最大の人口集積地で、安定した賃貸需要が見込めます。価格水準は高いものの、資産価値の維持・向上の確実性はもっとも高いエリアです。
大阪は関西圏の中心都市としての長期的な安定性を兼ね備えています。うめきた2期エリアの開発により、労働人口・居住人口が増え賃貸需要は高まる一方です。また、首都圏より価格が手頃で、利回りも確保しやすい魅力があります。
愛知（名古屋）は若年層流入が多くなっていることから、戸建てから中古区分マンションへのシフト傾向が見られはじめました。首都圏・大阪に比べるとリスキーな部分があるのは否めませんが、大幅な成長の可能性もあり、早めに投資しておけば恩恵を受けられるかもしれません。
戸建ては全体的に落ち込みの可能性大。買うなら中古で「立地」最重視が◎
戸建ては全体的に新築供給が減少し、さらに昨今の価格高騰により投資の「うまみ」が薄れている状況です。各地域とも新築戸建ての価格上昇が激しく、利回りの確保が難しくなっています。
投資を行うなら中古戸建てで立地を最優先に選ぶのがポイントです。具体的には、以下の条件を満たす物件を狙うとよいでしょう。
- 主要駅から徒歩15分以内、またはバス便でも本数が多い
- 周辺にスーパーや学校などの生活施設が充実している
- 将来的に再開発計画がある、または人口増加が見込める
とくに愛知県や福岡県の郊外エリアでは、車社会の特性を活かした戸建て需要が根強くあります。ただし、人口減少のリスクを考慮し、都市部へのアクセスが良好なエリアを選ぶのがおすすめです。
戸建ては現在の価格が高騰しており将来の価格上昇への期待値も低いことから、キャピタルゲイン（売却益）よりもインカムゲイン（家賃収入）重視の投資戦略が現実的です。とくに、長期保有を前提として、築浅中古物件をリノベーションする方法が有力でしょう。
まとめ
大阪は「うめきた2期開発」に向けた期待感、愛知はリニア中央新幹線と名古屋駅再開発、福岡は天神ビッグバンプロジェクトといった要因で、首都圏以外の各地でも不動産の供給増加や価格上昇の傾向がみられています。オフィス投資なら愛知（名古屋）、マンション投資なら首都圏・大阪・愛知の3エリア、戸建て投資なら立地重視の中古物件がとくにおすすめです。
当社では東京23区内および大阪市内、また各地方都市の中古マンションをメインに取り扱っています。昨今の不動産価格上昇のトレンドに乗った投資戦略を立案し、あなたの不動産投資の成功を徹底的にサポートすることが可能です。お気軽に、当社不動産投資コンサルタントへの無料相談をご利用ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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