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2021年の不動産投資の流れはJリート最新動向からどうわかる?

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

2020年は、新型コロナウイルスによって、生活に大きな変化がありました。不動産市場も他人事ではありません。まだまだ続くと思われるこの状況下で、2021年を乗り越えるにはどのような運用を行っていけばいいでしょうか。

今回は、2021年の不動産投資の流れを、Jリートの動向を参考に考えていきます。不動産投資とJリートの違いについても改めてまとめているので、不動産投資に関心のある方は、是非参考にしてください。

不動産投資とは?

不動産投資とは、その名の通り不動産に対する投資のことです。具体的にはマンションやアパートなどの不動産を購入し、空室を他人に貸し出すことで家賃収入を得ます。

不動産の購入ローンの返済とその他の経費(管理費、修繕費など)が家賃収入より少ないと赤字になってしまうため、人が住みやすい立地の物件を選ぶことがポイントです。購入ローンが全額返済できた後は、支出は経費のみとなるため、家賃収入により多くの利益を得ることができます。そのため、長い目で見たときに安定して収入を得やすい、比較的低リスクであること、節税対策になることから、株式やFXなどの投資に比べて手を出しやすい投資方法と言えるでしょう。

以上の特徴から、2〜30代の若い世代が老後の年金対策に、また不動産ローンに保険が降りることから生命保険代わりに始める例が多く、年々注目を集めています。最近は少ないですが、購入した不動産を、価値が上がったタイミングで売却して利益を得ることも不動産投資の一部です。

Jリートとは?

Jリートとは、投資家から資金を集めて購入したオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産から得られる賃貸収入を投資家に分配して利益を与える商品です。

もとはアメリカで1960年代に誕生し、1990年代に拡大した仕組みで、「Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)」を略してREIT(リート)と言います。日本では「JAPAN」の頭文字をとって「J-REIT(Jリート)」と言い、2001年9月に証券取引所に上場しました。証券取引所を通して日々の投資口価格で売買することができ、投資先は不動産ですが、法律上、投資信託に分類されます。

一般的には、投資法人が不動産への投資、運用を行います。投資法人とは、不動産の運用だけを目的に作られる特別な法人なので、不動産投資の運用以外は行っていません。また、不動産の開発も行っていないため、不動産投資に比べて収益が安定しやすいのも特徴です。運営は外部の資産運用会社に委託しています。資産運用会社は、投資法人の代わりに不動産選びや資金調達などを行います。

改めて確認しておきたい、不動産投資とJリートの違い

不動産投資とJリート、それぞれの特徴について解説したところで、改めて両者の違いを確認しておきましょう。どちらにもメリット、デメリットがあるので、自分にあった運用法で不動産投資を行ってください。

不動産の所有権の有無

  • Jリートは不動産を所有しない
  • 不動産投資は不動産を所有する

Jリートは不動産を直接所有しないので、不動産を所有する会社の証券を購入するだけで不動産投資の利益を得られますが、不動産投資は実際に不動産を購入して所有権を得る必要があります。

不動産の所有権を得るには法的な手続きが必要となり、所有者名義を変更するための登録免許税、不動産を所有するための不動産取得税などの納税義務が発生する代わり、所得税が控除されたり、不動産担保で金融機関から融資を受けられたり、得をする部分も多いです。

投資後の動き

  • Jリートは証券を購入するだけ
  • 不動産投資は入居者と賃貸契約を結び、物件の運用も行う

Jリートは証券を購入するだけで、年に1〜2回、配当金が得られます。証券を購入するだけのJリートに対して、不動産投資は、不動産を購入した後に他者と賃貸契約を結ぶことで初めて収入が得られます。また、物件維持のための修繕や管理を行う必要もあるので、その分支出が発生します。

利回り

  • Jリートの利回りは証券の銘柄によって異なる
  • 不動産投資の利回りは物件ごとに異なりますが、戦略次第で大きく差が出ることもある

Jリートは購入する証券の銘柄によって利回りが異なりますが、銘柄ごとに大きな差は見られません。不動産投資は、新築で立地条件がいいほど利回りが高くなります。そのため、どの物件を選ぶかで大きく差が出ます。

投資先

  • Jリートはホテルやオフィスビルにも投資できる
  • 不動産投資はマンションやアパートに投資できる

Jリートの場合、個人では投資が難しいとされるホテル、物流倉庫、オフィスビルなども投資の対象となり、不動産投資に比べて選択肢が広がる点がポイントです。個人では経営が難しい大きな物件を選べるので、投資先の幅が広がります。
不動産投資の場合、投資先はやはりマンションやアパート、戸建てなどの居住物件に限られます。ホテルやオフィスビルは高額かつ経営が難しいため、個人ではなかなか購入できないません。

Jリートのメリット・デメリット

では、両者の違いを参考にJリートのメリットとデメリットを確認しましょう。

メリット

  • 証券を保有するだけで配当金が得られる
  • 不動産の選定や運用、管理を行わなくていい
  • 換金性が高い

やはり、不動産投資と違って、不動産の選定や管理を行う手間がかからない点が大きなメリットと言えます。不動産投資にかかるリスクを減り、換金性も高く、投資や不動産に詳しくない方でも気軽に始めやすいのが特徴です。

デメリット

  • 証券先が倒産、上場廃止する可能性もある
  • 金利の変動による影響で、相場が暴落する恐れがある

デメリットは、証券先が倒産、もしくは経営不振のために、上場廃止となる危険があることです。相場の暴落は、返って相場が上がる前兆とも言えるので、運用を任せきりにせず、市場をチェックしておくことをおすすめします。

不動産投資のメリット・デメリット

では、続いて不動産投資のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット

  • 不動産をローン購入できる
  • 生命保険代わりになる
  • 収益コントロールがしやすい
  • ローン完済後は、他の投資にも挑戦しやすい

Jリートに比べて、自分で不動産選定、運用を行う必要があるため、収益やリスクをコントロールしやすい点がメリットと言えます。ローン購入も可能で、万が一ローンの返済を残したまま死亡しても、遺族に保険が降りることから、生命保険の代用にもなります。また、ローン完済後は、不動産収入をもとに他の投資にも挑戦できます。

デメリット

  • 家賃収入が入らないリスクがある
  • 修繕費や管理費の支払いがある
  • 市場が流動しないため換金性が低い

自分で運用を行う分、入居者が入らない空き部屋があると家賃収入が得られないリスクがあります。また、ローンを完済した後も、不動産の維持にお金をかける必要があり、その管理の手間がデメリットと言えるでしょう。

不動産投資にJリートの動向はどの程度影響を与えるのか?

不動産投資やJリートで投資を行っていた方は、新型コロナウイルスによって、今後どのような影響が出るか気になるところではないでしょうか。こちらでは、Jリートの動向から不動産投資に及ぶ影響について見ていきます。

コロナ禍のJリートの動向について

Jリート市場は、2019年後半から上昇傾向にありましたが、新型コロナウイルス影響により、株式市場を下回るほど下落しました。そしていまだに、2019年の水準まで回復する見込みはありません。ただし、不動産の種類ごとに違いがあるので、悪い状況とは一概に言い切れません。不動産の種類ごとの動向とコロナ禍における可能性については以下にまとめます。不動産の種類ごとに、適切な情報を見ていきましょう。

賃貸住宅

コロナ禍でJリート市場は下落したものの、賃貸住宅市場への打撃は低いです。
そもそも賃貸住宅市場は、若者の都内への流入が多いことと、低い賃料の物件需要が高いことにより、都心部全域において需要があります。新型コロナウイルスの影響はあれど、住居は生活に手放せないものであるため、多少悪影響があっても、他の不動産に比べてダメージを受けにくいのです。

オフィスビル

Jリート市場の動向を大きく左右するオフィスビル。しかし、オフィスビルに直接的な影響が出るのは、半年から1年後だと予測されています。仮に半年から1年後に悪化した場合、オフィスビルの空室が増えることが考えられますが、テナントも事務所を構える必要があるため、オフィスビルの需要が大きく下がるとは言えません。オーナーの交渉次第では、空室を埋めることも可能です。テレワークが推奨されている背景を考えると、まだ読めない部分もありますが、すぐに大きな損害が出るとは考えにくいはずです。

まとめ

不動産投資とJリートの違い、そして、Jリートの動向から不動産投資の今後の見通しについて解説しました。2020年に突如として猛威をふるった新型コロナウイルス。こちらの記事で解説した通り、不動産投資の今後を考えるうえで、Jリートの動向を見ることは意味のあることだと言えるでしょう。それぞれの仕組みを理解して、冷静に動向をチェックして危機を乗り越えていきましょう。

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