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マンションは買った値段で売ることができる?売り方や買い方を解説

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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マンションを購入する際、居住することを目的とする場合は、将来的にどの程度の金額で売れるかどうかまで考えた上で購入する人はあまり多くありません。
マンションを購入するときには、長期的な居住を目的として購入されます。
しかし不動産投資の場合は、売却も視野に入れた上で購入を検討するでしょう。
どちらにしろ基本的に、マンションを購入しても長期的に保有した場合、建物自体の価格は金額が下がっていると考える人が大半です。
では、実際にマンションは買った値段で売ることもできるのでしょうか?
この記事では、マンションを買った値段で売ることが可能なのか?買った値段で売れるならどのような買い方や売り方をすればいいのか?といった点について解説します。

マンションは買った値段以上でも売れる

マンションを買った値段以上で売ることが可能かという点が気になる方も多いでしょう。結論から述べると可能です。
しかし、どのマンションでも買った値段以上で売れるというわけではありません。
例えば新築マンションを購入する場合、購入時にはだれも住んでいないマンションという付加価値がつき、相場の金額よりも高値で売り出されているケースも多いです。
購入後、すぐに売却したとしても値下がりしてしまっているケースも散見されます。
逆に購入後長期間にわたって保有した後に売却したとしても、マンション自体の価値は老朽化するためにどんどん下がってしまうというのが一般的な考え方です。
基本的に、購入したマンションをただ保有しているだけでは、買った値段以上の金額で売却するのはほとんどのケースでは難しいといえます。
つまり、買った金額以上で売却するためにはいくつかの要因が重なった結果といえます。

マンションを売るタイミングはいつ?

先ほども述べましたが、時間が経過すればするほど、マンション自体の価値は下がります。下がり幅が少ない状態で売却するためには、築年数が新しいうちに売却した方がいいでしょう。
築年数が経過して長期保有していても買った値段以上で売却できるケースがありますが、さまざまな要因が重なった結果であり、まれなケースです。
買った値段以上で売却するには築年数が大きな影響を及ぼします。

築年数でどのくらい価格は下がる?

では、実際に築年数でどのくらいマンションの価値は下がるのでしょうか?築年数に見るマンションの下落率を表にまとめました。

築年数 マンションの㎡単価 下落幅
~築5年 76.97万円
築6年~10年 65.53万円 14.8%
築11年~15年 58.65万円 10.5%
築16年~20年 49.67万円 15.3%
築21年~25年 34.95万円 29.6%
築26年~30年 29.49万円 15.6%
築31年~ 31.19万円 −5.7%

出典公益財団法人 東日本不動産流通機構 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」

上記表は、中古マンションが成約した情報のうち、1㎡あたりの価格を算出した資料です。
上記表を見るとやはり築年数が経過すればするほど価値が下がっていくことがわかります。
先ほど、新築購入後すぐに売却しても価値が下がると述べましたが、約15%程度下落するとみなされているといえるでしょう。
築年数だけの観点で見ると、築年数が浅い方が買った値段に近い金額で売却できるといえます。
他に注目点として築26年から築30年よりも築31年以降の物件の価格が上昇している点です。
これは、築30年をめどに全体改修工事などを行うケースが多く、マンションにお金をかけたために、価格が上昇しているといった点が原因として挙げられます。

買ってすぐに売るのは高値で売れる?

買ってすぐに売る方がより買った値段に近い金額で売却できると述べました。買った値段に近い金額で売れるというだけで、買った値段若しくは買った値段以上で売却できるというわけではありません。
しかし、新築時に購入したマンションがあっという間に完売になるほどに大人気だと、築年数が浅いうちから売却するとプレミアが付き、買った値段以上の売却も可能です。
ほかにも、新築時に購入したマンションの近くに大型の商業施設ができて、人気の街となり、価格が上がるケースも考えられます。
つまり、地域の環境や人気の度合いにより、売却の金額が上がることはあるのですが、築年数が経過すると下落幅が拡がります。下落幅以上の上昇が見込めない場合は、いくら地域の環境が良くなっても買った値段では売れないということに繋がるのです。
下落幅の少ない築年数が浅いときに売却した方が、買った値段以上で売れる可能性が高くなります。

経済状況にも大きく影響する

マンションの価格は、地域の環境だけではなく、経済状況にも大きく影響します。不動産の価格は、ずっと同じ金額というわけではありません。経済の状況とリンクして推移しています。
経済が好転していると不動産の売買は活発になり、不動産の価格は上がりやすい、つまり不動産投資市場の状況も好転している状況といえるのです。

地価が5%上昇することによりマクロ経済下においてGDPが上昇する効果があると示しています。
地価が上がると不動産の価格は上昇するので、マンションを購入した際の地価よりも大幅に地価が上昇していると、買った値段以上の価格で売却できる可能性が高まります。

マンションを高く売るときの注意点は?

ここまでは、買ったマンションを売却するときに買った値段以上の金額で売れる場合がある理由などについて解説してきました。
他にもマンションの売却は売り方によって金額に大きく影響する場合があります。
ここからは、マンションを高く売りたいときにやってはいけないこととやった方がいいことについて解説します。

売り急がない

マンションの売却は決して売り急ぎせずに余裕をもって売却するという点がポイントです。
緊急で売却しなくてはいけないときには、どうしても購入者側の値引き交渉や、要求を受け入れざるを得なくなってしまいます。
例えば、新たに購入する住まいとの支払いが重なってしまう場合などは、早く売却して二重払いを解消したいと思うでしょう。
このようなケースでは、早く売りたいので、購入者の交渉を受け入れて、少しくらい安くても売却しようと思うかもしれません。
そうなると、買った金額で売却するということも難しくなってしまいます。希望の金額で売れなければ、売らなくてもいい環境下で売却の手続きを進めましょう。

不動産一括査定サービスを利用する

マンションの売却価格を決定するときには通常、不動産会社にマンションの価格を査定依頼して売却価格を決定します。
今までは、1社のみに依頼して、査定金額に不満があればほかの不動産会社に依頼するといった方法で査定価格を決定していました。
不動産会社ごとに対応しなければいけませんでしたので、非常に手間がかかります。
しかし、本当に1社若しくは2社程度に依頼した査定額が正しいかどうかが、いまいちわかりません。
そこで、近年利用されている査定方法が不動産査定一括サービスです。
ネット上で必要な情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定金額が届きます。
わざわざ不動産会社に出向く必要がなく査定金額がわかり、複数の会社から金額が取れるので相場や適正な価格もわかりやすいといえるでしょう。
売却価格をきめるときには不動産査定一括サービスがおすすめです。

内覧のために部屋は常にきれいにしておく

売却価格が決定するといよいよ市場で募集するということになります。募集を見て内覧したいという人が出てくるでしょう。内覧の際は必ず部屋をきれいにしておくことをおすすめします。
荷物が乱雑に置いてあったり、部屋自体が全体的に汚かったりする場合は、購入希望者もいいイメージを持たずに購入を控えるか値引き交渉したうえでの購入を検討するでしょう。
そうなると、買った金額以上の値段で売却するというのは非常に難しくなります。
売却金額で購入するのはお得だと思わせるためにも内覧に備えて部屋の中はきれいにしておきましょう。

良い点も悪い点も正直に掲載する

良い点も悪い点も正直に記載しておくことも大切なポイントです。
マンションの売却に関する募集を行う際、インターネットへの掲載や、物件のパンフレットを不動産会社が作成し店頭に掲示しておくなどの募集方法があります。
物件の中には良い点ばかり書いてあり、逆に悪い点を隠しているのではないかと感じてしまうこともあるので、基本的に気になる点は隠さずに掲載した方がいいでしょう。
アピールポイントが多すぎると、売りとなる部分にスポットが当たりにくくなる点や、悪い点を隠していると思われるかもしれません。
募集にとってマイナスとなる要素もきちんと掲載することでかえって好感を呼ぶこともあります。

買った値段で売れるマンションの買い方

ここまでは、マンションの売り方について解説してきましたが、どのマンションも買った値段で売れるわけではありません。
購入時に買った値段で売れるようなマンションを選ぶということも重要な点です。
ここからは買った値段で売れるマンションの買い方について解説します。

駅近など利便性が良い物件を選ぶ

値段が下がりにくい物件の条件として利便性が良い物件が挙げられます。
特に駅に近い物件などは常時人気があり、購入時の値段も高い物件が多いのですが、値段が下がりにくいといえるでしょう。
先ほど、築年数において価格の下がり幅などを述べましたが需要があるような地域においては価格が下がりにくい点も利便性が良い物件の特徴です。
更に、いろいろな施設や人が集まりやすい点からもさらに発展が見込め地価が上がりやすく、不動産価値が上昇しやすいといったメリットも考えられます。
駅近等の利便性がいいマンションを選びましょう。

単価が高いエリアは堅い

不動産の売買単価が高い地域は、人気であることを示していますので、基本的に単価が下がりにくく堅い傾向にあります。
価値が高いということは、それだけの魅力があるということにも繋がり、地域の魅力が不動産価格に跳ね返っているから単価が高いのです。
あえて、単価が高いエリアの立地の良いマンション選びが大切といえます。

価格交渉は必ず行いなるべく安く購入する

購入時には必ず価格交渉を行い、購入コストを下げる動きをしましょう。
買う時のポイントとして最も大切なポイントです。
買った値段以上で売るということは買った値段が安ければそれだけ売却時に有利になるということに繋がります。
適正価格以下で購入し、適正価格で売却すれば、それだけ高い金額で売却できるということになります。

新築と中古の価格差に注目する

買おうとしているエリアの新築と中古の価格差もチェックしておきましょう。
新築時の価格と中古の価格に広がりがあるとすると、それだけ価値が下がりやすいエリアだといえるのです。
新築時と中古時の価格差があまりなければ値段が下がりにくいということなので、中古になっても高い金額で売れやすいということになります。
エリアによっては前述した築年数による下落率以上の下落幅になっていることもありますので新築と中古の価格差は要チェックです。
例えば、不動産のポータルサイトで、知りたいエリアの新築マンションと中古のマンションの価格が掲載されていますので価格を比較することで価格差が分かります。
他のエリアでも同じように比較すると、価格差の違いがわかるでしょう。

マンションを買うときにかかる税金は?

マンションを購入するときにはマンションの価格だけではなく、いくつか発生するコストがあります。
その中でもわかりにくいのが税金関係です。
ここからは、マンションの購入時にかかる税金関係について解説します。

不動産取得税

マンションや土地といった不動産を所有した場合課せられる税金が不動産取得税です。
購入した都道府県から請求されます。この税金の計算は、下記の通りです。

固定資産税評価額 ✕ 税率 = 不動産取得税

不動産取得税の本来の税率は4%ですが、住宅に関しては2020年現在3%に軽減されています。
他にもいくつかの軽減措置がありますので、前もってどの程度の不動産取得税になるかを確認しておきましょう。
軽減措置は、マンションが所在する自治体のHPで確認が可能です。

登録免許税

不動産を取得するときには、自分の権利として所有権を保存する必要があります。一般的に、司法書士に依頼して登記を行い、その時に支払うことで登記が可能になります。
計算式は下記のとおりです。

固定資産税評価額 ✕ 税率 = 登録免許税

税率は登記の内容により異なり、0.4%〜2%の税率です。
登録免許税の税率も、軽減措置が取られていますので、購入しようとするマンションの登録免許税がどのくらいになるのかを前もって試算しておきましょう。

印紙代

マンションを購入するときに売買契約書を締結し購入しますが、契約書に必要なものが印紙税を支払う印紙代です。
売買契約書には必ず印紙を貼って契約書を交わします。
印紙代は契約書に記載されている金額によって異なります。

マンションを買った値段以上で売ることはできる

マンションを買った値段以上で売ることができるかについて解説してきましたが、結論としては、買った値段以上の金額で売ることは可能だといえるでしょう。
しかし、売り方にも買い方にも注意するポイントがあり、きちんと実行することで、買った値段以上の金額で売却できる可能性が高まります。
この記事を参考にマンション選びに役立ててもらえれば幸いです。

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