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中古マンション購入時の注意点と、確認しておくべきポイント3選

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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中古マンションは新築よりも安く手に入れることができますが、その分リスクも伴います。特に築古の場合には、様々なチェックを念入りにすべきでしょう。単純に築年数はもちろんのこと、管理方法・耐震性・周辺地域の状況など、様々なことを加味して物件を選ぶ必要があります

今回の記事では中古マンションを購入する際に確認すべきことや、注意点を解説します。中古マンションを購入検討中の方はぜひご覧になってください

新築と中古マンションのメリット比較

まず新築マンションと中古マンションのメリットから比較していきます。新築派にも中古派にもそれぞれの言い分があるため、最終的にはどちらの価値観に自分が合っているかを見極めてください。

価格

新築 購入にかかる諸経費は物件本体価格の5%以内
中古 新築に比べて安く、購入後の価格下落幅が狭い

税金

新築 住宅ローン控除・所得税および固定資産税の軽減措置がある
中古 ・住宅ローン控除・所得税の軽減措置がある
・個人から購入すると消費税はかからない

設備・構造

新築 ・最新の設備が導入される可能性大
・完成後10年間の保証制度もある
中古 物件価格にお金がかからない分カスタマイズにお金を使える

管理

新築 ・コンシェルジュや24時間ゴミ出しなど、快適なシステムがある
・管理費や修繕積立費が低く設定されている
中古 管理状態を確認してから購入できる

選択の幅

新築 オプションの選択肢が多く、カスタマイズも可能
中古 事前に部屋の様子(日当たり・眺望など)が確認でき、運用のイメージが湧きやすい

立地

新築 駅近の好条件の立地が多い
中古 希望するエリアから選べる

このようにそれぞれ良さがあります。更に中古マンションに関しては、意外に資産性も高いのもおすすめのポイントです。ただ、中古マンションの購入を検討している方は、以下の注意点をクリアした物件を選ぶようにしましょう。また最近では、中古の湾岸タワマンの価格高騰もあるため、都内での物件選びをする際には注意深い相場チェックや物件チェックがより重要となって来ています。

参考新築・中古どっちがお得?投資用ワンルームマンションのメリット比較

中古マンション購入時に確認しておくべきポイント3選

中古マンションを購入する上で特に確認しておくべきポイントは大きく分けて3点あります。

  • 物件の確認
  • マンションの環境確認
  • 住みやすさの確認

それぞれに関して解説していきます。

参考中古ワンルームマンション購入の注意点まとめ

物件そのものの確認

立地の確認

立地選びは住みやすさに直結する最も重要なポイントになります。
住みやすさ = 資産価値ともいえ、将来的な収益性の要にもなるでしょう。

地域の属性や、物件の周辺環境もしっかりリサーチすることが大切です。元々、土地勘のある地元やその付近での購入であれば、ある程度相場観が信用できます。もし、全く知らない土地を検討する場合には、賃貸などで「暮らし」を体験してからの購入も視野に入れるとよいでしょう。

築年月日の確認

住宅ローン控除を利用する為には、耐用年数が過ぎていない物件であることが条件になります。鉄筋コンクリートのマンションであれば築25年以内。木造マンションであれば築20年以内が条件です。

古くても綺麗にリノベーションされている中古マンションは多いですが、築年月日が古すぎると住宅ローンが控除されず、逆に高くなるリスクもあります。最近、都内の住宅地では50年前後のスケルトン工事を行った物件がよく出ていますが、表面の美しさだけに惑わされないように気をつけましょう。

床面積の確認

同じく住宅ローン控除の条件に「床面積が50平米以上・240平米以下」というものがあります。ただし、契約時の書類に記載されている面積と、登記簿謄本に記載されている面積が異なる場合もあります。住宅ローン控除の条件に当てはまるか心配な場合は、登記簿謄本でしっかり確認しましょう。

参考不動産投資で登記簿謄本が必要になった時の取得/閲覧方法まとめ

所有権物件かどうかの確認

所有権物件と借地権付き物件の2種類がありますが、特別な事情がなければ、所有権物件を選ぶようにしましょう。所有権があることで自由度が高まりますし、期間終了後に使えなくなる心配もありません。所有地物件のメリットは、土地の価格の上昇とともに売却することで高い利益を得られることです。

反対にデメリットは、土地の固定資産税や都市計画税の負担があることや、借地権付きマンションより価格が高いことです。

災害リスクの確認

災害リスクは、耐震基準とハザードマップを確認しましょう。地震が多い日本では、大きな災害が起こるたびに建築基準法を改正してきました。1980年6月以前に建築された物件は旧耐震基準、それ以降の建物は新耐震基準とされます。自身が狙っているマンションの「確認申請」の日付が1980年6月1日以降であるか、チェックしましょう

また、新耐震基準であるかは住宅ローン控除を受ける条件にもなります。河川の氾濫や崖崩れなどは地元の人しか把握できていないケースもあるため、気になる場合には住民に直接話を聞くなど、念入りな確認が必要です。

参考不動産投資をする前に知って起きたい!地震のリスクとその対応方法

管理会社(管理体制)の確認

マンションは管理体制こそが最も重要といっても過言ではありません。管理体制がしっかりしていると、修繕積立金が潤沢にあり、定期的に大規模修繕を行ったりメンテナンスすることもできます。

ここを見極めるために、必ず管理会社の修繕積立金の残高・滞納の有無・大規模修繕計画の実施状況などを見てみましょう。また、あまりに安い修繕積立金の場合には、途中で金額がどんどん上がって行くケースもあるので、注意が必要です

マンションの口コミ情報の確認

マンションの口コミを見れば、不動産会社が把握していない情報も手に入ります。生の声なので、周辺地域や立地から見た住みやすさや、設備による満足度も分析することができます。よりリアルな一次情報を取得したい場合には、付近の住民と直接コミュニケーションをとるか、もしくは実際に近くに住んでみるのが一番です。

死亡事故の確認

過去に死亡事故(自殺、殺人、事件や事故)があった物件は「心理的瑕疵物件」とよばれ、敏感な人は避けますし、口コミにも悪影響を及ぼします。しかし業者側は空室リスクを避ける為に、隠していることもあります。そこで事故物件の情報が開示されている「大島てる」というサイトが有名です。

参考事故物件の注意点!気をつけるべき借り方、売り方、買い方の最新情報

マンションの環境確認

次にマンションの環境確認もしっかりと行いましょう。

掲示板や共有施設の確認

マンションの共用部分にある掲示板を見ると、管理会社からの情報や住民同士の注意喚起など様々な情報が得られます。この掲示板がずさんだと、管理会社に対する不安が生まれます

マンションの清潔さを確認

ゴミ置き場・エントランス・メールボックス・エレベーター・廊下は清潔感があるか?非常に大切なポイントです。マンション住民のマナーだけでなく、管理人や清掃員の質も確認することができます。共有部分の清掃などが定期的に行われているかどうかもよく確認しておきましょう。

エレベーターの数

エレベーターの数が少ないと、混雑につながりストレスになります。同時に、エレベーターの寸法や共用部分の廊下の幅も確認しましょう。昨今のタワーマンションでは、比較的多く発生する問題です。家具家電が運べないトラブルなどを避ける為です。

バリアフリーは考えられているか

ベビーカーや車椅子を使う人にとって優しい設備か、事前に確認しておきましょう。物件を購入する場合には、老後のことや両親との同居のことなども整理しておくと便利です。

外壁などの確認

外壁・バルコニー・廊下など、タイルや塗装にひび割れや浮きがないか確認しましょう。雨漏りなどの二次被害だけでなく、将来売るときに不利になる可能性も高いので、半投半住を検討している場合などにも要チェックです。

日当たりや風通しの確認

日当たりの良さは間取りや物件の向きによっても異なりますが、非常に重要なポイントです。日当たりが悪い部屋は洗濯物が乾かないなど不便ですし、湿気によるカビの被害なども起こります。

防犯面の確認

エントランスにオートロックが完備されている物件は、防犯効果がかなり高いです。その他にも駐車場やメールボックス、ゴミ置き場に不審者が入らないよう、防犯カメラがあると安心です。監視カメラを設置することで、自転車の盗難被害が減ったという事例もあります。

最寄駅の確認

最寄駅までのルートや時間等、自身のライフスタイルに大きな影響を与えるものは事前に確認しておきましょう。

住みやすさの確認

住みやすさもしっかりと確認しましょう。内見だけではわからない部分も多いので、なんども足を運ぶ労力が必要になります

電気の容量の確認

物件のアンペア確認は必須です。
アンペアとは同時に使える電力量を示す単位

クーラーをつけながらドライヤーをかけるというシチュエーションは当たり前にあります。

2人暮らしなら30アンペア、ファミリー向けなら40アンペア以上は必要
※ただしオール電化ならもっと必要となります。

ニーズに合わせた調整が必要になりますが、電気の容量を増やせないマンションもある為、事前に確認することが必須です。

テレビの配線の位の確認

テレビを置く位置に配線が来ているか?
同時にインターネット環境の設備にも注目しましょう。間取りと配線が合っていないと常に使いにくいです。

コンセントの位置と数

コンセントを1番多く使う場所はキッチンです。
炊飯器・冷蔵庫・電子レンジ・トースター・ジューサー等、たくさんのコンセントを使っても問題ないか、使いやすい場所にコンセントはあるか確認しましょう。

エアコンの設置場所と取り付けの際に不具合がないかの確認

エアコンの設置場所は最適でしょうか。また、場合によってはエアコン設置の器具のサイズが合っていないなどのケースもありますので、長さを測っておきましょう。また、備え付けのエアコンがある場合いつ取り付けたか確認(10年程度)古いエアコンを使っていると衛生面だけでなく、消費電力が高くなる等デメリットが大きくなります。

キッチンの高さの確認

キッチンや洗面所の高さは、以前の住民に合わせて作られている場合が多く、自分には合わないこともあります。毎日使用していると、体に負担がかかるものなので自分に合っているかは大切なポイントです。キッチンのリフォームは生活の質を大きく改善することのできるポイントなので、気に入らない場合には全面リフォームも検討しましょう。

騒音問題の確認

マンション内の騒音問題はトラブルの原因になります。
小さい子供の有無や、生活リズムの違いによって気になるポイントは様々です。狙っている部屋には、同じ時間ではなく朝・昼・夜・平日・休日とずらして内覧すると良いでしょう。遮音性を高める二重床・二重天井・二重サッシなら安心です。

ペット可の場合には犬や猫の音なども確認しましょう。

窓やバルコニーのセキュリティーの確認

窓やバルコニーから人が侵入しないか、周りの人に見られる位置にないか等、セキュリティー面の確認も必須です。周りが空き地の場合にも、工事予定などがないか把握できる範囲で調査しておくとよいでしょう。

駐車場や駐輪場の空きの確認

駐車スペースの空き状況はもちろん、明かりが付いているかなどの、防犯面や使いやすさも確認しましょう。また、自転車を見ると住民の年齢層や、子供の有無なども予測できます。こちらもゴミ置き場同様、住民のマナーを確認することができます。

近くの施設の確認

近くに24時間営業のお店が多い繁華街ですと、光や騒音が気になります。昼間は思ったより子供が多く、うるさいかもしれません。 これらは一回ではわからないことなので、様々な時間帯に内覧することで確かめることができます。

また、病院や消防署が近くにあるとサイレンの音などで騒がしくなりますし、暴力団の事務所が近くにあるのも不安です。特殊な例としては近くに匂いや音を発する工場や施設があるのも要注意で、窓を開けられなくなる恐れがあります。

築古物件を購入する際に特に注意すべきこと

築古物件を購入する際に、特に注意すべきことを解説します。目に見えない部分も多いので、専門業者の力を借りるなどして確認しましょう

給湯器

給湯器の寿命は12〜15年程なので、取り替え時期の確認は必須です。
後から不備が出て取り替える場合、20〜30万もかかってしまいます。

害虫被害

特に空室期間が長いと、ゴキブリなどの害虫被害が広がっている恐れもあります。建物の劣化と共に確認しておきたいポイントです。

住宅ローン以外の費用も確認が必要

マンションの内覧を済ませたところで、購入後にかかる費用面を事前に確認しておきましょう。営業直後はテンションが上がってしまっているため、細かい経費を見落としがちです。

①修繕費・管理費

毎月のローンに加え、いくらの管理費や修繕費が足されるのか?
支払い計画を立てる上でも必要な情報です。

② 修繕費一時支払金

大規模な修繕の為に一時金として支払う場合があります。(マンションによる)
予想外の出費として驚く方が多いので、事前に管理組合に確認しましょう。

③駐車場料金

マンションの駐車場料金だけでなく、万が一満車だった場合は、近隣の駐車場を借りる為料金を把握する必要があります。

④リフォーム料金

マンションを買ったらリフォームしたいという人もいるでしょう。
大規模なリフォームだとローンを組める場合もありますが、いずれにしてもリフォーム会社に見積もりを出してもらうと安心です。

⑤固定資産税・都市計画税

物件を購入すると必ずかかる税金です。売り主に直接確認することもできますが、売り主からの委任状により市町村の役所で聞くこともできます。

⑥引越し費用

引越し費用や、新たに買い足す家具家電の料金も洗い出しておくことをおすすめします。

⑦購入諸経費

購入諸経費は、物件価格の7〜10%もかかるものです。

  • 不動産仲介手数料(物件価格 ✕ 3% + 6万円以内)
  • 印紙税(5,000万円以下の物件なら3万円)
  • 登録免許税
  • 不動産所得税
  • 司法書士報酬

以上の費用を全て計算すると、意外に高額になります。
漏れなく事前にチェックしておくことで、予想外の出費に慌てる心配もありません。

購入後のアフターケアも確認しよう

マンションは購入してからが始まりです。
買った後に問題が起きて慌てないよう、アフターケアについて調べておきましょう

その際に重要なのが瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)です。中古マンションを購入した後、専用部分(部屋)において事前に聞かされていない不具合が起きた場合、売り主は買い主に対して修繕対応をしなければいけないという決まりです

不動産会社から物件を購入した場合は、不動産会社の保証もあるので要確認です。事故や事件による人の姿や隣人トラブルは「心理的・環境的瑕疵」とされ、物件の個人売却期間について相談することもできます。
※まれにこうした責任を持たない「瑕疵担保責任免責」が契約書に記載されていることもあるので、しっかり確認しておきましょう。

瑕疵担保責任について知識を得ていないと、自分が損する可能性が高いです。

まとめ

物件そのものの価格は安い中古マンションですが、物件の状態や周辺環境によっては逆に高くなる恐れもあります。自分が居住することだけを考える場合にもチェック項目は山ほどありますから、その確認作業を楽しむようにしましょう。また、投資観点も含めて中古物件を購入する場合には今後の世相を判断する必要も出てきます。

不動産という大きな買い物は、知識不足による損失も多く見られます。間違っても、営業マンの言いなりで後悔するような決断をしないようにしましょう。事前に知識をしっかり持ち、リサーチを怠らず満足の行く中古マンションを手に入れましょう。

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