外国人が自由に土地売買できるのは日本だけ！？4つの問題点や取引規制の動向を徹底解説
- 更新：
- 2024/08/14
「外国人が日本の土地を買い占めようとしている！」という噂を聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。もともと外国人による日本の土地売買はある程度活発に行われていましたが、ここ数年で加速度的に伸びを見せています。さらに最近話題となった関連ニュースがいくつかあったため、このような噂が聞こえてくるようになったのでしょう。
記事内で詳しい理由を解説していきますが、実はほとんど制限なく外国人が土地を売買できる国は、世界のどこを見ても日本以外にありません。最近になって自治体など各方面からいくつかの問題点を指摘されており、徐々に規制の方向へ動き出しています。
そこで今回は外国人による日本の土地売買の現状や問題点、最近の規制動向を詳しく解説していきます。最後には「外国人による土地売買は本来どうあるべきか」という観点から見た意見も紹介。不動産関連の国内情勢が気になる方や、諸外国と日本の差を知りたい方はぜひ最後まで読んでみてください。
- ほぼ制限なしで外国人が土地売買できたのは日本だけ！
- 外国人による日本の土地売買で指摘されている問題点
- 外国人による日本の土地売買への規制動向
- 外国人による土地売買は本来どうあるべき？
- 外国人の土地売買に関するよくある質問
- まとめ
ほぼ制限なしで外国人が土地売買できたのは日本だけ！
そもそもほとんど制限なく外国人が土地を売買できたのは、世界196か国の中でなんと日本だけです。まずは日本における外国人土地売買の現状と、諸外国との違いを見ていきましょう。
重要土地等調査規制法の指定区域を除き自由に売買できる
日本では現在、2022年9月20日施行の「重要土地等調査規制法」で指定された自衛隊の基地や原子力発電所などの重要拠点周辺を除き、外国人が自由に日本の土地を売買できる状態です。重要土地等調査規制法の施行以前は、ほとんど制限なく外国人が日本の土地を売買できました。これには、日本が1994年に署名した「GATS」という世界貿易機関（WTO）の協定が関係しています。
「GATS」とは、ざっくりいうと貿易の自由化を約束する国際協定。ほとんどの諸外国で「外国人は条件付きでのみ土地取引ができる」という内容でGATSの署名をしている中、日本だけは「外国人は無条件で土地取引ができる」という内容で署名してしまいました。そのため、約30年経った今でも外国人はほぼ無条件で日本の土地を売買できるのです。
本来であれば、日本も諸外国と同様の内容でGATSに署名をするべきだったといわれています。最近になってようやくいくつかの地域から「もっと制限をかけるべきだ」という声が上がっており、今後は外国人による土地の売買取引が制限される方向に進んでいくかもしれません。
2020年には中国人が沖縄の屋那覇島の51％を購入し話題に
2020年には、ある中国人がSNSで「沖縄本島から約20キロの無人島を買った」と投稿し話題となりました。購入した本人は「ただ美しい景色を共有したかった」と発言しています。しかし中国のSNSでは「領土が増えた！」と喜びの投稿が多くあったため、日本では物議を醸すこととなりました。
実際には「日本の領土の所有権を中国人がほんの一部持っている」という状態であり、この中国人の購入により日本の領土が中国の領土になるわけではありません。しかし日本人はこの状態にネガティブなイメージを持っているのも事実で、今後はより制限に向けた運動が加速するものとみられます。
「オーバーツーリズム」で話題のニセコ町も外国人の土地購入が多い
観光客が増えすぎて「オーバーツーリズム」の問題が起きている、と昨今話題の「北海道ニセコ町」も、外国人の土地購入が非常に多いエリアです。実はニセコ町にあるホテルや観光施設の多くは、外国資本の企業が土地を購入して経営しています。
一見「問題こそ起きているものの、ニセコ町の観光産業が活発になるのは良いこと」と感じるかもしれません。しかし、先述したようにニセコ町のホテルや観光施設の多くは、外国資本の企業が経営しています。つまり「観光に来た外国人が落としたお金を、外国資本の企業が回収している」のがニセコ町の現状です。
さらに「外国人の接客をする」ために「外国人を雇う」動きもみられています。すなわち日本人の雇用が大きく増えているわけでもありません。このように観光産業やそれによるインバウンド収入を乗っ取られてしまうのは、日本において外国人の土地売買の自由度が高すぎることの弊害でしょう。
なおニセコ町の「オーバーツーリズム」問題については、下記記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
参考オーバーツーリズムの問題点とは？ニセコ町など日本の事例や3つの対策を紹介
諸外国の大半が土地売買に厳しい制限をかけている
先ほど軽く触れたように、諸外国の大半が「外国人は条件付きでのみ土地取引ができる」という内容でGATSの署名をしており、実際の土地売買には厳しい制限がかかっています。アメリカ・フィリピンの例を見てみましょう。
アメリカの例
アメリカでは軍事基地・施設の周辺エリアについての土地売買・利用を、自国民・外国人問わず厳しく制限しています。さらに2022年には「外国投資リスク審査現代法」の審査対象に不動産投資が追加されました。
外国投資リスク審査現代法では、軍事施設やハブ空港などの周辺エリアへ投資したい外国人に対し、個人情報や外国政府の関与などを記載した書類を事前に提出させます。そして「対米外国投資委員会」がその投資のリスクを評価し、問題がある場合には大統領の指示で取引を停止させるというものです。本法により、アメリカの土地売買にさらに強固な制限がかかったといえるでしょう。
フィリピンの例
フィリピンでは、外国企業や外国人による土地の所有を完全に認めていません。土地を所有できるのは、フィリピン国籍の個人やフィリピン法人のみと定めています。もしフィリピンで不動産投資をするなら、対象は「コンドミニアム」と呼ばれる日本のマンションに相当する物件に限られるでしょう。
なお多くの発展途上国は通貨が安いため、土地売買を解禁すると国土の大部分を通貨の高い外国人・外国法人に購入されてしまう可能性があります。資源を奪われないよう、フィリピンのように厳しい制限がかけられているケースがほとんどです。
外国人による日本の土地売買で指摘されている問題点
外国人による日本の土地売買は、下記の4点が問題点として指摘されています。
しかしこれらの問題点の中には、そこまで問題ではないのに拡大解釈され騒がれているものもあります。「本当に問題なのか」という点も含めて詳しく見ていきましょう。
問題点①：取得した土地の使途が自由すぎる
1つ目の問題点は、取得した土地の使途の自由度が高すぎること。日本は外国人の所有している土地に対し、使途をほぼ制限していません。たとえば下記のようなエリアを購入した場合も、外国人は自由にその場所の資源を使えます。
- 水源：水資源
- 森林：木材（※）
- 鉱泉地：温泉
※森林法により事前申請は必要
極論、山や森などの大部分を外国人に購入されてしまえば、日本の限りある資源を大きく奪われてしまう可能性があるということです。実際に森林・水源等の外国人による購入が激しい地域では、使途に制限をかける条例を定めているケースも増えてきました。これは日本が向き合わなければいけない大きな問題のひとつといえるでしょう。
問題点②：トラブル時に日本の法律を適用できない可能性がある
2つ目の問題点は、購入した外国人が何らかのトラブルを起こした際に、日本の法律を適用できない可能性がある点。しかし実際のところ、日本の領土には日本の法律がしっかりと適用されるため、外国人が所有しているからといって法的なトラブルは起こりえません。そのため、この問題点は間違った解釈をされているといえるでしょう。
ただし、購入した外国人が身元不明となった場合などはこの限りではありません。まだ大きく問題となっているケースはみられませんが「相続が発生した場合に被相続人と連絡がつくのか」という点が指摘されています。基本的には日本の法律によりしっかりと守られますが、守り切れないケースはあり得るかもしれません。
問題点③：国土の大部分が外国人所有になるリスクがある
3つ目の問題点は、国土の大部分が外国人所有になってしまうリスクがある点。林野庁の調査によれば、平成18年から令和4年にかけて9,466ヘクタールもの森林が、外国人や外国法人と思われる人物・法人に購入されています。
参考林野庁「外国資本による森林取得に関する調査の結果について」
ただし先ほども触れたように、外国人所有の土地であっても日本の領土である限り日本の法律が適用されるので、実際に「国土を奪われる」わけではありません。問題なのはその使途が自由である点や、公共工事などの対象区域となった際に円滑に進行できない可能性がある点。こうした懸念があるため、ほぼ際限なく外国人による土地売買ができる日本の現状は、必ずしも良い状態とはいえないでしょう。
問題点④：「外国人自治区」を作られる可能性がある
繰り返しますが、日本の土地は外国人が購入した場合でも使途に制限がありません。万が一「東京ドームでいうと数個分にわたるような、とてつもなく広い森林や山などの土地」を買われたらどうなってしまうでしょうか。
もし外国人がこのような広大な土地を手にしたら、そこにひとつの「外国人自治区」を形成してしまうかもしれません。土地の「使用権」だけでなく「所有権」が認められるので、たとえば行政の関係者や警察官であろうと、所有する外国人と許可された人以外が勝手に入れない領域を作られてしまうリスクがあります。
極端にいえば「日本を内側から侵略する」ような動きも、現行の法律では不可能ではないわけです（それだけの広さの土地が売りに出されるケースはめったにありませんが）。こうした側面からも、土地の売買はともかく「土地の使途」には制限をかけていくべきでしょう。
そもそも日本の土地が外国人に人気なのはなぜ？4つの理由
「そもそも日本の土地がこれだけ外国人に売買されるのはなぜ？」と疑問に思う方もいるでしょう。その理由としては、主に下記の4つが考えられます。
それぞれ詳しく解説します。
人気の理由①：円安の影響で「圧倒的なお得感」がある
日本はいま、これまでにないほどの「円安傾向」をたどっています。2020年頃まで「100円～110円台」だった米ドル/円の為替レートは、2024年7月11日現在161円にまで変わりました。
円安になれば、外国人は土地をはじめとした不動産を安く購入できます。ここ数年で社会問題化するほど外国人の土地売買が話題になっているのは「円安の影響で土地を買う外国人が増えたから」と推察できるでしょう。
人気の理由②：カントリーリスクが低い
日本は「カントリーリスク」が非常に低いため、突然土地の価格が暴落するようなことはめったに起こりません。カントリーリスクとは「社会情勢の変化による投資対象の価値が変動するリスク」のこと。日本は戦争や紛争がなく、独裁的な政治も行われていないことから、もっともリスクが低いとされる「Aランク」に位置しています。
一度に数千万円を取引するのが当たり前の不動産取引は、誰しも慎重になるのが当然でしょう。そのため、多くの外国人投資家・投資法人がリスクの低い日本の土地や建物を選んでいます。
人気の理由③：物件運用したときの利回りが比較的高い
日本の土地が外国人に人気な理由のひとつとして「物件を運用したときの利回りが高い」ことが挙げられます。たとえば中国における都心部の物件利回り平均は1.7％。それに対して日本は2.2％です。
参考Numbeo「Property Prices Index by Country 2024（英文）」
同資料をみると利回りがはるかに高い「キューバ（23.5％）」や「南アフリカ（10.3％）」などの国もありますが、これらは外国人の不動産購入が大きく制限されています。たとえばキューバでは建物の購入すら基本的に不可能です。そのほか円安・カントリーリスクなどの要因もあり、日本が格好の投資フィールドとして注目されています。
人気の理由④：使途に制限がない
外国人が購入しても、日本の土地は使途の制限が少なく、活用の自由度が高いです。そのため、下記のようにさまざまな用途で活用できます。
- 森林資源・水資源の活用
- メガソーラーなどの発電施設開発
- マンション等を建てて賃貸として提供
- ホテルや観光施設を建てて観光産業へ活用
ここまで使途が自由なのは日本だけです。思い思いのスタイルで活用するために、外国人は日本の土地を積極的に購入しています。外国人にとっては魅力的な一方で、日本では問題が顕在化しているため、やはり使途の制限は必要でしょう。
外国人による日本の土地売買への規制動向
いくつかの問題点が指摘されている外国人による日本の土地売買は、ここ数年で規制の動きを見せ始めています。直近の下記ふたつの規制について見ていきましょう。
それぞれ詳しく解説します。
2022年9月20日：重要土地等調査法の施行
記事前半の「重要土地等調査規制法の指定区域を除き自由に売買できる」でも軽く触れていますが、2022年9月20日に「重要土地等調査法」が施行されました。同法では下記施設・島の周囲約1㎞の区域内について、外国人を含めた個人・法人の土地利用状況を国が定期的に調査するとしています。
- 重要施設（防衛関係施設・海上保安庁施設・原子力発電所・空港など）
- 国境離島等（有人・無人問わず国境付近にある離島）
たとえば沖縄県の「石垣海上保安部」や東京都の「八丈島」などが上記の区域に含まれます。重要土地調査法の施行により、土地利用の自由度の高さを原因とする安全保障上の懸念がある程度払拭されたといえるでしょう。
2023年5月11日：国民民主党による外国人土地売買の規制法案提出
2023年5月11日には、国民民主党により「外国人土地売買の規制法案」が提出されました。「国内の土地が外国人に自由に売買されるのは問題だ。重要土地調査法だけでは不十分だ」として、外国人による土地の取得・利用実態を5年以内に調査することを政府に義務付ける内容です。
さらに同年6月16日には、日本維新の会と協議し内容を修正した法案（外国人土地取得規制法案）を再提出。この再提出された法案には下記のような内容も盛り込まれています。
- 水源地なども規制する
- 土地だけでなく建物も規制する
- 国が集中的に施策を策定・実施する責務を有する
- 地方公共団体が国の施策に協力する
- 取引前に事前届出をさせ、事前審査・立ち入り調査を行う
参考国民民主党「我が国の総合的な安全保障の確保を図るための土地等の取得、利用及び管理の規制に関する施策の推進に関する法律案要綱」
日本国内でこうした外国人による土地売買・利用に対する規制を求める動きが強まってきていることから、同法のような規制は今後間違いなく必要になってくるでしょう。
2024年3月25日：岸田首相が「外国人の土地取得規制の検討を進めたい」旨を発言
2024年3月25日には岸田首相が、外国人土地利用規制法に触れながら「外国人の土地取得規制の検討を進めたい」という内容の発言をしています。
参考産経新聞
岸田首相も、世間から外国人による土地取得の規制を求める声が出ているのは把握しているとのこと。とはいえ、あくまで今は「検討」の段階のため、外国人土地利用規制法が成立するかは未確定です。今後の情報に注目しましょう。
外国人による土地売買は本来どうあるべき？
ここまで読んで「結局、外国人による土地売買は規制すべきなのか？」という疑問が湧く人もいるのではないでしょうか。そこで「外国人による土地売買は本来どうあるべきか」という点に着目して解説します。
取引自体を全面的に禁止する必要はない
実際のところ、外国人による日本の土地売買取引そのものを全面的に禁止・制限する必要はないでしょう。ごく一部の特殊なケースを除き、外国人所有の土地でも日本の法律が適用されるので、安全保障上の問題はほとんどありません。万が一今の法律をすり抜けるようなトラブルが起きたとしても、やろうと思えば法改正により強制的に解決できます。
むしろ、外国人による不動産投資で日本にビッグマネーが流れてくるのは、日本経済にとって大きなメリットです。デメリットこそ0ではないものの、外国人に日本の土地売買を続けてもらったほうが、総合的なメリットが大きいと考えられるでしょう。
規制すべきは「土地の使途」
多方面から指摘されているように、まったくの制限なく外国人に土地売買の取引をさせ続けても良いかというと、そういうわけではありません。取引そのものは大きく規制せずに「土地の使途」をしっかりと規制していくことが、日本にとって重要なポイントだと考えられます。具体的には森林・水源などの資源をみだりに使われないよう制限をかけるべきです。また、広大な土地を購入され自治区を形成されないように、購入面積の上限を設ける必要があります。
たとえば外国人による森林・水源の土地購入が多い北海道では、すでに「北海道水資源の保全に関する条例」で土地の適正利用を促しています。また北海道の中でも特に外国人による土地の売買が激しいニセコ町では「ニセコ町景観条例」を制定し、景観を損なうほどの開発行為を制限。トラブルが起きた例が聞こえてこないため、土地の使途の制限にある程度の効果があると推察できるでしょう。
外国人の土地売買に関するよくある質問
外国人の土地売買に関するよくある質問と、その回答をまとめています。気になる質問がある方は確認しておきましょう。
2024年に外国人土地取得規制法は成立した？
2024年7月11日時点で、外国人土地取得規制法は成立していません。2023年6月16日に国民民主党および日本維新の会が同法案を提出してから大きな動きはなく、岸田首相が「検討を進めたい」と発言したのみとなっています。
とはいえ昨今ニセコ町などの問題が顕在化していることから、SNSなどでも外国人の土地取得について物議があがりはじめました。またアメリカ等でも「中国を中心とした外国人による不動産購入規制」がここ数年で大幅に強化されており、日本もこの流れに乗じるかもしれません。
外国人が土地を買える国は日本以外だとどこ？
日本のように「ほぼ無条件で外国人が土地を買える国」はありませんが、比較的条件がゆるいのは「マレーシア」です。マレーシアでは「原則RM（※）60万（約2,000万円）以上」などの条件はあるものの、土地付きの戸建て住宅を購入できます。
※RM：マレーシアの通貨「マレーシア・リンギット」
またアメリカでも外国人が土地を買うことが可能です。ただし、アメリカはここ数年で安全保障などの観点から土地取引の規制が大幅に強化されました。そのため実質的には、外国人がほぼ制限なく土地を買える国は「日本」と「マレーシア」のみになったといえるでしょう。
日本が外国人の土地購入を禁止にしなかったのはなぜ？
日本が外国人の土地購入を禁止にしなかった理由は明確には分かっていませんが、おそらく「外資の呼び込みを優先した」ものと考えられます。外資系企業の誘致を促進することで、ノウハウや技術を国内に取り入れ、生産性や雇用を拡大する狙いがあったのでしょう。
実際に日本はこのGATSにより、中国・韓国を中心とした経済的な結びつきを獲得しました。このことから、外務省や経済産業省は「GATS」の見直し（土地売買の規制）に消極的とされています。
近年は「円安」の傾向が続いており、さらに外資を呼び込むチャンスともいえる状況です。とはいえ一方で、日本の土地が「買われすぎた」ことによる問題も顕在化してきています。やはりこの状況を打破するには「全面的な土地売買規制」をするよりも、「土地の使途」に制限をかけるべきではないでしょうか。
日本の土地のうち、外国人が持っている割合は？
「森林」に限ったデータですが、林野庁によれば平成18年から令和4年の17年間で「9,466ヘクタール」が外国人または外国資本の企業により購入されています。9,466ヘクタールは、日本の森林面積の約0.038％です。
参考林野庁「外国資本による森林取得に関する調査の結果について」
これはあくまで平成18年から令和4年の17年間の累計のため、実際には「それ以前に購入された土地」も多くあると推察できます。日本は国土の約67％が森林となっていることを考慮すると、実は日本の0.1％前後はすでに外国人のものになっているかもしれません。
まとめ
ほぼ制限なく外国人が自由に土地を売買できるのは、世界の中で日本だけです。2022年9月に「重要土地等調査法」が施行され一部地域の土地取得・利用に制限がかかりましたが、該当地域以外は現在も自由に取引ができる状態となっています。
外国人による日本の土地売買の最大の問題点は「取得した土地の使途が自由すぎる」こと。これでは山や森などの大部分を外国人に購入されてしまうと、日本の限りある資源を大きく奪われてしまう可能性があります。外国人が取得した土地の使途については、北海道・ニセコ町のようにある程度の制限をかける必要があるでしょう。
とはいえ、取引そのものを全面的に禁止にする必要はないと考えられます。今後もある程度の自由度を保つことによって、外国人投資家によるビッグマネーが日本に流れ込み、経済を活発化させる効果に期待できます。外国人（海外）投資家による日本への不動産投資については、当社の下記記事でも解説しているのでぜひチェックしてみてください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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