相模原駅北口エリアの返還された米軍基地跡地が再開発！不動産への影響はある？
- 更新：
- 2025/10/24
相模原駅北口エリアの返還された米軍基地跡地の再開発は、神奈川県相模原市の将来を大きく左右するプロジェクトです。長年にわたって利用が制限されていた約15haの土地が、ついに本格的な街づくりの舞台となります。この再開発により、相模原駅周辺は商業・居住・業務機能が融合した新しい都市空間へと生まれ変わる予定です。
この記事では、米軍基地跡地の再開発計画による相模原駅北口エリアの変化を詳しく解説します。地域の不動産市場にも大きな影響を与えることが予想されており、住民はもちろん不動産投資家にとって注目すべき動きといえるでしょう。
- 目次
- これから再開発される、相模原駅北口エリアの「米軍基地」跡地とは？
- 相模原駅北口エリアは再開発でどう変わる？「相模原駅北口地区土地利用計画」から見る
- 相模原駅北口エリアの再開発による不動産への影響
- まとめ
これから再開発される、相模原駅北口エリアの「米軍基地」跡地とは？
相模原駅北口エリアの再開発対象地は、かつて「米軍相模総合補給廠」の一部として使用されていた土地です。長期間にわたって民間の土地利用が制限されていたこの地域が、ついに本格的な街づくりの対象となります。
相模総合補給廠は戦後から長らく米軍施設として機能しており、周辺地域の発展を制約する要因のひとつでもありました。基地の存在により、相模原市は計画的な都市開発や税収確保に課題を抱える状況が続いていたのです。
2017年9月に、総面積約214haの米軍基地の一部（17ha）が返還され国有地となっていた
2017年9月30日、米軍相模総合補給廠の一部約17haが日本政府に返還されました。これは相模総合補給廠全体（約214ha）の約8%に相当する規模です。
相模原市は長年の課題であった駅前の土地利用制限から解放され、本格的な都市開発への道筋が開かれました。返還地は国有地として管理されており、今後の開発に向けた準備が進められています。
返還された土地はイベント会場などに活用中
返還後の土地は、本格的な再開発が始まるまでの間、暫定的に活用されていました。「相模原フェスタ」など地域のイベント会場として利用されており、市民にとって身近な交流の場となっています。
そのため、近隣の住民にとってこの土地は「なじみのある場所」と化してきているのが特徴です。なじみのある場所が大きく再開発され生まれ変わることに対し、期待感も高まってきています。
道路・鉄道用地2haを除く15haが「相模原駅北口地区」として大規模再開発へ
返還された17haのうち、道路や鉄道用地として確保される2haを除いた約15haが、相模原駅北口地区として大規模な再開発の対象となります。
この15haは、相模原駅に隣接する極めて立地条件の良い土地です。相模原市では、この土地を活用した「グリーン×ライフ×イノベーション シティ」の実現を目指しており、脱炭素型の持続可能な街づくりを進める方針を掲げています。
再開発により、相模原駅周辺は神奈川県内でも有数の複合都市エリアとして発展することが期待されるでしょう。
相模原駅北口エリアは再開発でどう変わる？「相模原駅北口地区土地利用計画」から見る
相模原市が令和7年8月に策定した「相模原駅北口地区土地利用計画」では、返還された15haの土地を活用した大規模な複合都市開発の詳細が示されています。
計画の核となるのは「グリーン×ライフ×イノベーション シティ」というまちづくりコンセプトです。環境配慮と先端技術、そして豊かな生活環境の融合により、持続可能で魅力的な街づくりを目指しています。
再開発では、米軍基地の跡地を大きく以下の4エリアに分ける予定です。
- 交流ハブ機能エリア
- 居住優先エリア
- 業務優先エリア
- 商業優先エリア
それでは、再開発の方向性を詳しく見てみましょう。
交流ハブを兼ねた公園と周辺道路の整備により、アクセス性・回遊性が大幅に向上
再開発の中心に配置される「交流ハブ機能エリア」は、単なる公園ではなく、地域の交流拠点としての役割を担います。このエリアでは以下のような開発が予定されています。
- 駅前から相模原スポーツ・レクリエーションパークへの連続した歩行空間の確保
- 地域を盛り上げるイベント開催スペースの設置
- 地域防災機能を兼ねた多目的広場の整備
あわせて周辺道路についても大幅な改善が計画されており、都市計画道路宮下横山台線の4車線化や、相模原愛川線との接続強化が検討中です。実現となれば、車でのアクセス性が格段に向上し、広域からの集客が期待できるでしょう。
また、地区内では新たなモビリティサービスの導入も検討されています。モビリティは20km未満で走行する電動車などが候補となっていますが、未確定のため続報を待ちましょう。導入となれば、人々がよりエリア内を快適に移動・回遊できる環境が実現される予定です。
800～1,000戸ほどの中層住宅整備により、大規模な人口流入を狙う
北西側に配置される「居住優先エリア」では、800～1,000戸規模の中層集合住宅の建設が計画中です。これは人口約72万人の相模原市にとって非常に大規模な住宅供給で、人口増加に大きく寄与することが期待されています。
スーパーマーケット、クリニック、保育所、福祉施設などとの複合化も視野に入れており、計画通りとなれば住民の利便性は大きく向上するでしょう。生活インフラとの一体開発により、入居後すぐに快適な生活を送ることができます。
中層建物でオフィス機能を拡充、居住空間や商業機能とも複合化し「働きやすい街」に
駅前および南北道路沿いに配置される「業務優先エリア」では、3～6万平方メートル規模のオフィスが整備される計画です。中層を基本とした現代的なオフィスビルが立ち並び、相模原が近代都市の景観に大きく近づきます。
また、オフィスビルの低階層は商業機能、上階層はマンションのような居住機能を併せ持たせる計画となっています。在宅ワークが普及した現代において、オフィスと生活を融合した新しいワークスタイルにも対応した設計です。働く人にとって利便性が高く、多様な交流が生まれる「働きやすい街」の実現も見えてくるでしょう。
低層メインの6～10万㎡の商業施設整備で利便性・魅力が大幅アップ
南側の線路沿いに配置される「商業優先エリア」では、6～10万平方メートル規模の大型商業施設の整備が計画されています。相模原市内でも有数の規模で、駅南北の一体的な商業地形成を目指すものです。商業エリアの計画内容を以下にまとめました。
- 低層を基本とした親しみやすい商業空間を形成
- 広場や公園と連続した空間で、ゆったりと食事や買い物ができる場を提供
- 最先端技術の導入・活用で、より便利な買い物やワクワクする体験の機会を提供
- カフェ、ホール、ブックラウンジなどの交流機能も搭載
- インキュベーション（※）施設などの起業支援機能も充実
※起業や事業創出をサポートするサービスのこと
周辺住民の日常的な買い物需要を満たすことはもちろん、「ここでしかできない体験」の機会を充実させることで、広域からの集客も見込んでいます。単なるショッピング施設ではなく、文化・交流機能も備えた複合的な商業空間として整備される予定です。
地元住民から要望の多かった「スタジアム」は整備されず
一方で、地元住民や相模原市民から長年要望されてきたスタジアム建設については、今回の計画には含まれていません。相模原市はJリーグ・FC町田ゼルビアの本拠地でもあることから専用スタジアムへの期待が高まっていましたが、土地利用計画では商業・業務・居住機能を優先した結果となりました。
代わりに注力されているのが脱炭素型まちづくりです。建物のZEB・ZEH化（※）を進め、2050年までに地区全体でカーボンニュートラルを実現する計画となっています。全国的に見ても先進的な取り組みであり、相模原市が環境都市としてのブランド力を高める戦略といえるでしょう。
※建物全体の年間の一次エネルギー消費量を実質ゼロにすることを目指す建築物のこと。ZEBが非住宅、ZEHが住宅。
相模原駅北口エリアの再開発による不動産への影響
相模原駅北口地区の大規模再開発は、周辺エリアの不動産市場にも多方面にわたる影響を与えることが予想されます。不動産投資家のみなさんや、これから不動産投資を検討されている方はチェックしておきましょう。
すでに地価が上昇中！本格再開発でさらなる加速も
再開発計画が発表される以前からも、相模原駅周辺では地価の上昇傾向がみられています。たとえば駅に近接する「すすきの町」地区では、基準地価が継続的な上昇を示しています。2024年～2025年頃の上がり幅が少し大きいことから、再開発への期待が不動産価格に反映されていることもうかがえるでしょう。
引用土地代データ
本格的な再開発が始まる2025年以降も、以下の要因で地価が大きく上がっていく可能性が高いです。
- 大規模商業施設による利便性向上
- 800～1,000戸の住宅供給による人口増加
- オフィス機能・商業施設拡充による雇用創出
- 交通インフラ整備によるアクセス性向上
相模原駅は東京都市部にも好アクセスな駅のひとつ。とくに駅から徒歩圏内のエリアでは、大幅な地価の向上が期待できます。
利便性向上＆リニア開業による交通便改善で人口流入＆賃貸需要アップの可能性
相模原駅北口の再開発効果に加えて、2027年以降に予定されているリニア中央新幹線の開業も不動産市場に大きく影響しそうです。相模原市内の「橋本駅」がリニア駅として整備されることで、相模原エリア全体の交通利便性が飛躍的に向上し、首都圏からのアクセス性が大幅に改善されます。
この効果により、以下のような変化が予想されるでしょう。
- 東京都心部からの移住者増加
- 企業の相模原進出による転勤者需要の拡大
- 新設される業務エリアでの就業者による賃貸需要増加
- 主に若年層をターゲットとした賃貸市場の活性化
再開発が思惑通りに進めば、移住者が増え人口が増加し、賃貸需要も大きく高まる予想です。ただし、新築マンションの大量供給が要因で競争が激しくなることも予想されるため、立地条件や設備による差別化がより重要になってくるでしょう。
西口／南口エリアもマンション建設が加速中！北口の物件価格にも影響か
再開発の影響は北口エリアにとどまりません。相模原駅の西口・南口エリアでも民間デベロッパーによるマンション建設が相次いでいます。西口・南口エリアにおける新規供給が、北口エリアの不動産価格にもプラスの影響を与える可能性が高いです。
大規模な人口流入が実現すれば、供給増加分を需要が上回る可能性は十分にあります。相模原市の市場全体の物件価格底上げ効果に期待できるでしょう。
ただし、人口はこれから減少の見通し｜「駅チカの好アクセス物件」以外はリスキー
再開発によるポジティブな影響が期待される一方で、日本全体の人口減少トレンドは相模原市も例外ではありません。相模原市の人口は2030年代には急激な減少傾向に転じる予測もあり、中長期的な投資スタイルが一般的な不動産投資では慎重に判断することも必要です。
人口減少リスクを考慮すると、以下の立地条件が投資の成否を分ける重要なポイントとなります。
- 駅から徒歩10分以内の好立地物件
- 商業施設や公共施設へのアクセスが良好な物件
- リニア駅（橋本駅）に比較的近い物件
逆に、再開発の恩恵を受けにくい駅から離れた物件は、将来的な資産価値の維持が難しくなるリスクもはらんでいるでしょう。「駅チカの好アクセス物件」を主に狙って、不動産投資のチャンスをつかんでください。
なお当社ストレイトライド株式会社では、今回の米軍基地跡地再開発やリニア開業の影響が大きいとみられる相模原エリアの物件情報を多数保有しております。多くのお客様の不動産投資を成功に導いてきた当社のコンサルタントが、不動産投資のアドバイスとあわせて物件情報をお伝えすることが可能です。気になる方は、お気軽に無料相談をご利用ください。
まとめ
相模原駅北口地区の米軍基地跡地再開発により、相模原駅周辺はまったく新しい都市空間へと生まれ変わります。800～1,000戸におよぶ住宅供給や大規模商業施設の設置、オフィス機能の集積により、人口の増加や経済の活性化をはじめとする影響をおよぼすでしょう。
不動産市場への影響としては、既に地価上昇が始まっており、本格的な開発開始後はさらなる価値の向上が期待されます。とくに駅チカの好立地物件は、大幅な資産価値上昇の可能性も考えられるでしょう。
一方で、大量の新規供給による競争激化や、将来的な人口減少リスクも懸念されます。投資の成功には、このリスクに負けない物件選びと、出口を見据えた戦略の立案がポイントです。
当社ストレイトライド株式会社では、人口減少時代にも十分に利益を出し得る物件情報を多数保有。また、賃貸管理実績も豊富なことからリノベーション分野にも長けており、周辺物件との効果的な差別化提案も可能です。無料相談にて物件の紹介や不動産投資戦略のアドバイスが可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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